Vertiginoso empuje del crédito hipotecario.

Desde que la banca comercial regresó al mercado de la vivienda con esquemas y productos nuevos la construcción habitacional en los segmentos medio, residencial y residencial plus va en constante ascenso. Esta efervescencia responde a la reactivación de créditos hipotecarios, que entre 2001 y 2004 crecieron a un ritmo promedio anual superior A 100 por ciento. y se estima una derrama superior a los 2 mil 500 millones de dólares para 2005.



De acuerdo con información de la Asociación de Bancos de México (ABM), hasta noviembre de 2004 se colocaron 24 mil créditos hipotecarios, rebasando la cifra de 12 mil 148 de 2003. Estos números indican un crecimiento, en términos absolutos, de 11 mil 852 financiamientos respecto a 2003, esto es, una tasa de crecimiento anual de 97.56 por ciento. Seguramente con la cifra de diciembre se duplicó el resultado de 2003.

 Hace 12 meses, Real Estate Market & Lifestyle dio cuenta del interés de la banca por colocar en 2004 el doble de crédito respecto a 2003, por lo que el objetivo se superó con amplitud. Ahora, lo importante es que la meta para el 2005 vuelve a ser agresiva. El objetivo de los banqueros nuevamente es duplicar la colocación de créditos hipotecarios respecto al año recién finalizado.

En números fríos, la banca estima colocar más de 50 mil créditos hipotecarios, la mayor parte concentrada en los segmentos medio y residencial, aunque para lograr esta meta necesariamente habrá de penetrar cada vez más en el segmento de interés social. Sin embargo, algunas instituciones estiman que la banca solamente logrará colocar alrededor de 35 mil créditos en el presente año.

La cifra suena ambiciosa, pero debe recordarse que a principios de los 90, cuando la banca alcanzó sus niveles máximos en colocación de créditos hipotecarios, se otorgaron más de 100 mil durante dos años consecutivos. Ante tal cifra, se observa que el objetivo actual es apenas la mitad de su máximo histórico.


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La continuidad en la recuperación de la economía garantiza el aumento en la demanda del crédito hipotecario. No obstante, los expertos estiman que aunque el primer semestre será muy bueno, la segunda mitad de 2005 será más lenta debido a la fuerza que cobrará el proceso político para la sucesión presidencial.

Cartera hipotecaria en ascenso

Luego de casi 10 años de estancamiento, en julio de 2003, la cartera hipotecaria pudo crecer en términos anuales y desde entonces viene consolidando su expansión a un ritmo cada vez más acelerado.

 

Según el Banco de México, en diciembre de 2003, el saldo de la cartera vigente de créditos hipotecarios otorgados por la banca creció, en términos reales, 7.1 por ciento anual. Al cierre de noviembre de 2004 ya lo hacía en 22.8 por ciento, siendo el ritmo de crecimiento más elevado de los últimos 16 meses e incluso de la última década.

Dado este comportamiento, el saldo de la cartera hipotecaria vigente a esa fecha alcanzó los 69 mil 400 millones de pesos. Si se considera que para el presente año se busca duplicar el número de créditos, al cierre habrá de observarse una cartera cercana a los 100 mil millones de pesos, es decir, la banca inyectará alrededor de 30 mil millones de pesos (2 mil 600 millones de dólares) al financiamiento hipotecario.

De acuerdo con un reporte de la Dirección de Estudios Económicos de BBVA-Bancomer, se mantendrá este comportamiento del crédito hipotecario.

“Su reactivación continuará, en tanto los bancos conserven los esquemas crediticios a tasas de interés fijas a niveles menores de 15 por ciento, lo cual permite que este tipo de créditos sea accesible para un amplio segmento de la población.

“Los factores macroeconómicos que han influido en la expansión del crédito son el mayor crecimiento económico y la estabilidad de precios. Ambos disminuyen el riesgo de otorgar créditos, pues permiten que los deudores cuenten con los recursos para liquidar sus pasivos y que las tasas de interés se mantengan en niveles accesibles para los usuarios del crédito. Mientras estas condiciones macroeconómicas prevalezcan, el crédito crecerá a tasas altas”.

Mayor competencia

Daniel Leal Díaz Conti, coordinador del Comité de Crédito Hipotecario de la ABM, consideró que el bienestar que hoy se vive en el mercado financiero que atiende a la industria de la vivienda es para celebrarse.

“El regreso de la banca al mercado hipotecario tuvo como resultado la agudización de la competencia. Sin embargo, como la banca estuvo prácticamente una década fuera del mercado, regresamos con mucho dinero, muchas ganas, pero poco expertos, por lo que no sabíamos tomar los riesgos individuales, daba mucho temor un informal o personas que tenían cuatro o seis hijos.

“Bajo este contexto de impericia, regresamos con lo único que podíamos hacer. Empezamos a competir vía precios y vía inventos de productos. Ello trajo como consecuencia que los anaqueles de productos individuales se volvieron una locura, había tasas variables con topes máximos, tasas fijas primero y tasas variables después, cuentas de 11 por 12, tasas fijas, en fin, una amplia gama de posibilidades porque además los créditos eran en pesos, UDIs y dólares, y ni así pudimos regresar rápidamente”, aseguró el experto. “Sin embargo, si uno ve los números, el balance es muy positivo, porque de 2 mil hipotecas que hicimos toda la banca en 2002, a noviembre de 2004 el dato es de 24 mil hipotecas”.

 Entre los diversos bancos con oferta hipotecaria hay coincidencia en que la fuerte competencia se refleja en una disminución de las tasas de interés (tasas activas) y las comisiones, así como en la ampliación del plazo para disminuir el pago por millar y la reducción de los valores mínimos de vivienda para otorgar el crédito.

Pese a la mayor competencia que hoy se disputa, cuando menos entre nueve bancos, Banorte, Scotiabank, Banamex y Bancomer (en ese orden), concentran el 80 por ciento de la colocación de los recursos.

Gran empuje

Con base en el Informe Inmobiliario de la Dirección de Estudios Económicos de BBVA-Bancomer, publicado en noviembre de 2004, “a partir del momento en que el riesgo crediticio disminuyó, se pasó de una oferta hipotecaria sumamente acotada y rígida cuando éste era alto, a una amplia y flexible que busca adaptarse a las necesidades y capacidad de pago de los clientes”.

En los últimos años las modalidades del crédito se han combinado entre tasa fija, mixta (fija y variable) y variable. Asimismo, se abrieron nuevos programas como el Apoyo Infonavit y recientemente, el cofinanciamiento con Infonavit.

Sobre el futuro inmobiliario, el mismo Informe sugiere que la banca flexibilizará sus esquemas de financiamiento hipotecario.

“Mayores avances en el control de la inflación, combinados con un crecimiento económico prolongado, permitirán que las instituciones financieras flexibilicen más sus esquemas de financiamiento hipotecario, pues en este contexto el riesgo crediticio tenderá a ser menor. Sin embargo, un deterioro del entorno macroeconómico haría más rígidos dichos esquemas, reduciendo o limitando las posibilidades de financiamiento a disposición de los demandantes de crédito”.

Para el representante de la ABM en crédito hipotecario, Daniel Leal Díaz Conti, la competencia hará que cada entidad sea cada vez más eficiente.

Tasas sostenidas

Al inicio de la segunda mitad de 2004, los bancos y las Sofoles absorbieron el incremento de las tasas de interés pasivas (ahorro) a corto y largo plazo (conocidas como tasas de fondeo, pues es el costo que implica para la banca captar recursos para luego prestarlos), sacrificando su margen financiero. Y es que debido a las presiones sobre la inflación interna y el repunte de las tasas de interés de referencia de Estados Unidos, los réditos locales iniciaron un proceso de ajuste, particularmente en el segundo semestre del año pasado.

Por ejemplo, los Cetes de 28 días establecieron un mínimo histórico de 4.69 por ciento a finales de enero de 2004, desde entonces iniciaron un proceso de repunte hasta un máximo de 8.61 por ciento, justamente al cerrar el año. Este es un comportamiento muy similar al de la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE), que es la tasa de referencia de captación para los bancos.

De manera similar, el bono gubernamental de 10 años arrancó el año pasado en alrededor de 8.2 por ciento y fue repuntando hasta máximos de 10.5 por ciento hacia el segundo semestre, cuando además mantuvo una fluctuación entre 9.6 y 10.4 por ciento.

A pesar de esa situación, la banca no sólo no incrementó el costo de su propuesta crediticia hipotecaria en la modalidad de tasa fija, sino que hacia el último tercio del año la bajó un poco más, como una oferta de fin de año que cuando menos se extenderá hasta febrero del año en curso.

De acuerdo con el seguimiento realizado a lo largo del año por Real Estate Market & Lifestyle, en números redondos, la banca contrajo, en promedio, dos puntos porcentuales sus tasas de interés para créditos hipotecarios de 15 años a tasa fija. Ello, tras comparar 15.3 por ciento promedio de diciembre de 2003 respecto a 13.4 por ciento con que terminó en diciembre de 2004.

Sin embargo, instituciones como BBVA-Bancomer y Banamex ajustaron sus tasas de 15.5 y 15.0 por ciento, respectivamente, a niveles de 12.0 por ciento, es decir, entre 3.5 y 3.0 puntos porcentuales menos. En los últimos tres meses del año pasado, ambas ofrecieron una tasa de 12 por ciento anual. En el caso de Banamex su oferta era temporal y terminaba con el cierre de 2004, pero la extendió para los dos primeros meses del presente año.

En la modalidad de tasa fija, HSBC otorga una oferta de 11.95 por ciento pero sólo en los créditos donde se financia (aforo) 50 por ciento del valor del inmueble, situación distinta a la de los bancos que ofrecen 80 por ciento, como es el caso de Banamex, o bien hasta 85 por ciento como BBVA-Bancomer. En esos mismos rangos de aforo, HSBC concede una tasa de 12.95 por ciento.

Otro ejemplo que ilustra el comportamiento del mercado hipotecario, respecto a sus tasas de interés, es el caso de Scotiabank. En su oferta de tasa mixta (primero fija por cinco años y después variable), a finales del primer trimestre de 2004 lanzó una oferta temporal a tasa de un dígito, en 9.9 por ciento, sorprendiendo realmente a todo el mercado. Posteriormente, en noviembre, ofreció el mismo esquema pero a 11.85 por ciento. En tanto, su esquema de tasa fija pasó de 15.5 en diciembre de 2003 a 13.90 por ciento en diciembre del año anterior. Banorte, otro gran colocador de crédito hipotecario, ajustó su tasa en los últimos 12 meses finalizados en diciembre pasado, de 15.5 a 14.9 por ciento.

Fundamentado en la reciente revisión de créditos hipotecarios, elaborada por Real Estate Market & Lifestyle, a mediados de enero de 2005 los créditos hipotecarios bancarios y de Sofoles a tasa fija fluctuaron entre un rango de 11.95 por ciento como mínimo, a un máximo de 14.9 por ciento, promediando lo mismo que en diciembre pasado: 13.4 por ciento.

¿NUBARRONES SOBRE EL COSTO DEL CRÉDITO?

No cabe duda de que la banca actuó en contra de su margen financiero, al absorber el incremento de las tasas pasivas. Sin embargo, las instituciones demostraron durante la segunda mitad de 2004 y el primer mes de 2005 su intención de sostener el mayor tiempo posible sus tasas actuales.


La reestructuración de los edficios en la colonia del Valle|CARLOS FERRRER

Pese a ello, existe la posibilidad de que la banca incremente sus tasas activas, debido a las condiciones financieras de volatilidad, tanto nacionales como internacionales. Pero en caso de que así suceda, los ajustes serán moderados.

Toda persona que tenga contratado un crédito hipotecario y haya optado por la modalidad de tasa fija no verá modificado el costo de su mensualidad durante la vida del financiamiento.

Por ahora se ve difícil que esta situación coloque el promedio del crédito por encima de 15 por ciento; por supuesto, ello dependerá de las condiciones financieras que prevalezcan en los meses siguientes.

Los factores que consideramos para justificar que es bajo el riesgo de un fuerte repunte en el costo del crédito hipotecario son: la menor presión que ya se empezó a ejercer sobre la inflación, así como el aumento en la calificación de las emisiones de México dentro del rango denominado “Grado de Inversión” anunciado por la calificadora de riesgos internacional Moody’s, durante la primera semana de enero. En buen español, esto significa la contribución para disminuir la volatilidad del tipo de cambio y de las tasas de interés en nuestro país para los meses siguientes.

Así, a manera de conclusión consideramos que los nubarrones no amenazan tormenta y, por lo tanto, los escenarios de las tasas son dos:

1.De conjugarse factores positivos en tipo de cambio y menor riesgo país, las tasas de interés se estabilizarán y no habría necesidad de incrementar el costo del financiamiento hipotecario.

2.En caso de que las tasas de interés de Estados Unidos, que tienen una alta probabilidad de continuar subiendo, jalen a las mexicanas, la potencial subida se verá mermada por las menores presiones inflacionarias y la mejor posición del riesgo país que se acaba de obtener.

Se fortalecen las Sofoles Si en los dos últimos años la banca obtuvo buenos logros en el mercado hipotecario, las Sofoles hipotecarias no se quedan atrás.


Del Valle, una de las colonias más prlíferas en nuevos desarrollos|CARLOS FERRER

“Las Sofoles Hipotecarias están desempeñando un papel más activo en los últimos tres años en el otorgamiento de crédito para la vivienda, al pasar de una participación de mercado en el número de créditos hipotecarios de 12 por ciento del año 2000 a 20 por ciento al tercer trimestre de 2004”, destaca un estudio de la Dirección de Análisis de Grupo Financiero Ixe.

Por su parte, la Asociación Mexicana de Sociedades Financieras de Objeto Limitado (AMSFOL) informa que el número de créditos individuales otorgados por las Sofoles Hipotecarias pasó de 57 mil 314 en 2003 a 68 mil 783 en 2004 (hasta noviembre), un crecimiento de 20 por ciento en los 11 primeros meses de ese año.

Hay que considerar que los recursos inyectados en estos créditos, tan sólo de los recursos provenientes de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), fueron de 20 mil 518 millones de pesos (mil 990 millones de dólares), lo que significa un crecimiento anual de 45.1 por ciento respecto a 2003. A lo anterior deben agregarse los financiamientos que colocaron las Sofoles, que a su vez provinieron del financiamiento conseguido en el mercado de valores y de créditos directos de la banca.

Tal es la fortaleza e influencia de las Sofoles que desde el último trimestre de 2004 se anunció que Hipotecaria Nacional, la Sofol Hipotecaria más grande, fue adquirida en su totalidad por el Grupo Financiero BBVA-Bancomer, transacción que se concretó al inicio del 2005.

Mientras que la segunda en importancia, Su Casita, aceptó la incorporación de un socio externo, la Caja de Ahorro Española; y la tercera, Crédito y Casa, aceptó una carta de intención por parte de Scotiabank Inverlat, pero al momento de cerrar esta edición aún no se había concretado la posible operación.

Pero lejos de pensar en que estas operaciones son la antesala de la desaparición de las Sofoles Hipotecarias, en realidad fortalecen la posición de estas instituciones, porque les permite tener una mejor posición financiera para enfrentar la mayor competencia por colocar créditos hipotecarios. A la vez, abren la posibilidad de nuevas compras, fusiones entre Sofoles, venta de cartera, etcétera.

Al respecto, Víctor Manuel Requejo, director general de Hipotecaria Nacional, filial de Grupo Financiero BBVA-Bancomer, expuso su opinión.

“Vamos a competir no sólo con las otras Sofoles, sino también con la banca. Estábamos perdiendo créditos individuales porque la banca tenía mejores condiciones que nosotros, ahora vamos a competir con la banca”.

También como ejemplo del fortalecimiento del sector, Requejo informó que Hipotecaria Nacional, que en 2004 financió 19 mil 598 créditos individuales, tiene como propósito colocar 36 mil en 2005, es decir, un espectacular crecimiento de 83.7 por ciento. Aunque reconoció que ello será considerando tanto el crédito de la Sofol como del banco.

Nuevas fuentes de financiamiento

Hay que recordar que, históricamente, las Sofoles Hipotecarias dependieron exclusivamente de la SHF, para financiar créditos de manera individual, pero ahora la situación es distinta, ya que por medio de créditos directos obtenidos de la banca comercial y de la colocación de deuda a través del mercado de valores, han fortalecido sus fuentes de financiamiento.


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Por ejemplo, al cierre de 2003, 77 por ciento del fondeo de las Sofoles provino de la SHF, 16 por ciento de bancos y el restante 7 por ciento de financiamiento bursátil. Para el tercer trimestre del 2004, el financiamiento   obtenido por estas instituciones se estructuró de manera distinta: 70.1 por ciento de la SHF, 16.3 por ciento de crédito bancario y el 13.6 por ciento restante del mercado bursátil, indicó el reporte de Ixe.

A medida que las Sofoles dependen menos del financiamiento de la SHF y más de recursos privados (banca y mercado de valores), tienen mejores condiciones de costos y recursos, para ampliar el número de créditos individuales a colocar y los mercados que pueden atender. Al respecto, el presidente de la Asociación Mexicana de Sofoles, José Landa Álvarez, dijo a la prensa que “durante 2005, las Sofoles bursatilizarán sus carteras de crédito como mecanismo para obtener recursos de fondeo y como consecuencia a la favorable respuesta que los inversionistas han dado a estas operaciones”. Frente a esto, dijo que, para el presente año esperan se realice la bursatilización de ocho carteras hipotecarias.

“Se espera que en los próximos años el papel de las Sofoles Hipotecarias y de la SHF sean lo más interesante en términos de crecimiento y participación de mercado, el cual puede ser detonado con las bursatilizaciones de cartera hipotecaria”, comentaron analistas de Ixe,

Desde su creación y hasta noviembre del 2004, las Sofoles Hipotecarias han otorgado poco más de 400 mil créditos individuales, pero lo más importante es que tienen una expectativa de fuerte crecimiento para el presente año.

Esta perspectiva se fundamenta en que la SHF tiene como objetivo incrementar de 65 mil 320 créditos individuales de 2004, a 104 mil en 2005, lo que significará un crecimiento anual cercano a 60 por ciento. Adicionalmente, las Sofoles aumentarán su colocación de cartera y deuda a través del mercado de valores, por lo que sin duda tendrán un mayor volumen de recursos prestables.     

Real  estate opina

Al evaluar la situación actual del mercado de financiamiento hipotecario, bajo el sustento de la permanencia de estabilidad económica y el predominio de créditos a tasa fija por todo el plazo, Real Estate Market & Lifestyle considera que las condiciones son muy atractivas para tomar un financiamiento, tanto de los bancos como de las Sofoles Hipotecarias.

A pesar de que se acerca el inicio del periodo preelectoral para el cambio de sexenio en 2006, y no obstante que en Estados Unidos continuará el incremento de las tasas de interés —el cual seguirá propiciando volatilidad financiera internacional—, la oferta de créditos hipotecarios se ha mantenido sin cambios en cuanto a las tasas de interés que cobran, pero es indudable que existe cierto riesgo de un ligero encarecimiento.

Aun bajo esta situación, estimamos que sigue siendo muy buena oportunidad para tomar un crédito hipotecario. La deducibilidad de los intereses reales que se pagan en las hipotecas es un elemento atractivo para tomar un crédito hipotecario, sobre todo porque en un porcentaje elevado la renta mensual de una casa o departamento es igual o muy cercana a la mensualidad de una hipoteca. Pero fundamentalmente, porque adquirir un crédito hipotecario bancario o de una Sofol, ofrece el beneficio de acceder a un patrimonio.

Por tales consideraciones, Real Estate Market & Lifestyle está convencida de las bondades del crédito hipotecario, y recomienda tomar créditos hipotecarios, especialmente en estos momentos cuando las tasas de interés que cobran los bancos (tasas activas) mantienen sus niveles más bajos, pese al repunte de los intereses nominales (tasas pasivas) desde el segundo semestre de 2004. Los bancos han ampliado el plazo de los créditos, disminuyendo el porcentaje de enganche y el pago de mensualidades (por millar). El único riesgo que observamos es la pérdida del empleo o fuente de ingresos, lo que en determinado momento impediría pagar la hipoteca. Sin embargo, los bancos, Sofoles e instituciones oficiales pensaron en ello, por lo que incorporaron un seguro de crédito denominado seguro de empleo.

Real Estate Market & Lifestyle no sugiere ninguna institución en particular. Ésa es decisión de cada persona y dependerá de la evaluación que haga, pero lo que sí hacemos es reiterar la recomendación de tomar crédito hipotecario.