Las condiciones del mercado en México han mejorado en los recientes 10 años; de enero a junio de 2013, el incremento en la colocación del crédito fue de 7%.

El sector bancario hipotecario está muy activo en México. Dada las condiciones del mercado con tasas competitivas, productos innovadores y especializados, para este año el crecimiento proyectado apunta entre 6% y 7% en términos de monto. “Tan solo de enero a junio de 2013, el incremento en la colocación hipotecaria de la banca fue de 7%”, dijo Enrique Margain Pitman, director de Producto Hipotecario de Scotiabank.

En el caso particular de Scotiabank, ha sido un año histórico en términos de nueva originación y prevé cerrar con la entrega de aproximadamente 12,000 créditos hipotecarios por 14,000 millones de pesos, lo que se traduce en un incremento de 18%, comparado con lo registrado en 2012, señaló Margain.

Enrique Margain Pitman. Director de Crédito Hipotecario de Scotiabank
Enrique Margain Pitman. Director de Crédito Hipotecario de Scotiabank

 

Históricas tasas de interés

El directivo consideró que, en la actualidad, el sector bancario hipotecario vive una muy fuerte rivalidad competitiva, pues la banca comercial lanza nuevas ofertas de productos, con tasas de interés que rompieron la barrera del 10%.
“Creo que es benéfico porque nos permite estar muy atentos al cliente, saber escucharlos, entender cuáles son sus necesidades de financiamiento, y eso ha derivado en las tasas que hoy observamos en el mercado. Vemos como sumamente conveniente la competencia y creo que hay una rivalidad competitiva fuertísima”, aseguró Margain Pitman.

La estabilidad macroeconómica, el buen comportamiento de los portafolios hipotecarios derivado de la calidad de la originación de la banca y la alta rivalidad competitiva existente en el sector ha permitido observar condiciones financieras muy atractivas para solicitar un crédito hipotecario. Por ello, en México surgieron históricos niveles de tasas de interés que, al menos, en el corto se mantendrán sin mayores ajustes.

“Al menos en el corto plazo, derivado del costo del fondeo, de las tasas de referencia, etcétera, no veo que podamos seguir optimizando o bajando las condiciones financieras. Hay que ver hacia adelante, con base en la reforma financiera, a las diferentes reformas, si puede haber mejoras en las tasas de referencias, que permita seguir optimizando las tasas de interés”, aseveró el directivo.

Mejores condiciones de mercado

Las condiciones del mercado hipotecario en México han mejorado en los recientes 10 años. Respecto a las tasas de interés, entre el 2000 y 2001, estas se mantenían arriba del 20% y hoy en día se ubican en un dígito, por ejemplo, la de Scotiabank que ofrece un porcentaje de 8.75%.
Margain Pitman explicó que, a principios del 2000, una persona que contrataba una hipoteca para adquirir una vivienda con un valor de un millón de pesos pagaba 20,000 pesos por la mensualidad y necesitaba comprobar más de 70,000 pesos de ingresos mensuales.

En la actualidad, por una casa de un millón de pesos, el acreditado pagará una mensualidad de 8,000 pesos, aproximadamente y solo necesita demostrar ingresos de 26,000 pesos mensuales.
“Las mejoras se traducen en que una familia para obtener un crédito hipotecario por un millón de pesos necesitaba en el 2000 un ingreso bruto mayor a 70,000 pesos, mientras que en el 2013 solo de 26,000 pesos. Adicionalmente, los enganches se redujeron y con esto, la necesidad de esperar varios años hasta tener el ahorro requerido para completarlo. Estas mejoras permitieron que en los recientes diez años la banca haya otorgado aproximadamente un millón de hipotecas”, comentó Enrique Margain.

Lo anterior refleja que hay mayor accesibilidad al crédito hipotecario. También se observan otro tipo de condiciones, como los seguros de vida, de daños y de desempleo que incluyen los productos hipotecarios, así como enganches de 5% y 10% respecto al valor de la vivienda.

“Son mejoras impresionantes en los créditos hipotecarios que han propiciado que si antes solo un número muy limitado de familias podían acceder a un crédito, hoy en día el número de familias es mucho mayor y con mejores condiciones”, manifestó el director de Producto Hipotecario de Scotiabank.

Scotiabank prevé cerrar 2013 con la entrega de 12,000 créditos hipotecarios
Scotiabank prevé cerrar 2013 con la entrega de 12,000 créditos hipotecarios

 

Una originación responsable

En la actualidad, la cartera vencida de Scotiabank es menor a 4%. Este porcentaje se explica porque llevan a cabo una originación responsable al analizar cuidadosamente la capacidad de pago de los usuarios.
De acuerdo con el análisis de este banco, una persona puede soportar una deuda dehasta 40% de sus ingresos brutos y tendrá la capacidad de pagar una hipoteca de hasta 30% de su ingreso bruto.

“Somos muy cuidadosos en la originación (...) porque el crédito hipotecario es un crédito que lo pagas a 15 o 20 años, y durante ese tiempo (...) el banco tiene que ser muy responsable en el otorgamiento, de saber que la persona o la familia va a pagarlo”, reafirmó Enrique Margain.

El directivo aseveró que contratar un crédito hipotecario es como correr un maratón que implica todo un proceso de entrenamiento que garantice terminar con la carrera.

En los recientes diez años, la banca comercial en el país ha colocado un millón de créditos

Lo mismo sucede al solicitar una hipoteca, ya que el cliente tiene que conocer su situación en el Buró de Crédito, cuál es su nivel de endeudamiento, determinar si la mensualidad realmente la puede pagar, además de analizar que no afecte al nivel de vida de su familia porque es un compromiso de largo plazo.

Comparativo condiciones de crédito hipotecarios 2000-2013
Concepto2000 2013
Tasa de interés Variable / Semi-fija Fija
Nivel de tasas de interés Mayor a 20% 8.5% a 11%
Comisión por apertura 6% 0-15%
Plazo 10 a 15 años Hasta 20 años
Programas Adquisición Múltiples usos: Adquisición, preventa, construcción, remodelación, pago de pasivos, cofinanciados
Pagos por mil 22.00 Desde 7.8
Enganche 35% 5% a 10%
Seguros de desempleo No
Deducibilidad interés real (ISR) No

Ejemplo
Valor de la vivienda (en 2000 con un enganche de 35%. En 2013 de 5%)

1,538,461.54 1,052,631.00
Monto de crédito (mismo monto) 1,000,000.00 1,000,000.00
Pago mensual 22,000.00 7,800.00
Ingreso requerido 73,333.33 26,000.00
Pago mensual / Ingreso 30% 30%
México mantiene perspectivas positivas

En los recientes diez años, la banca comercial en el país ha colocado un millón de créditos, un monto que aunado con la iniciativa de Reforma Financiera recientemente aprobado en el Congreso de la Unión permite vislumbrar un panorama positivo.

Por lo anterior, para los siguientes años en materia hipotecaria se prevén cambios relevantes, entre ellos la portabilidad de hipotecas, la búsqueda de segmentos de mercado poco atendidos (empleados estatales y municipales, exafiliados, repecos, entre otros).

“La transferencia o portabilidad de las hipotecas está contemplado en la reforma financiera a través de una inscripción simplificada y con bajos costos; lo anterior implica para los bancos tener una estrategia no solo para la originación de sus activos hipotecarios, sino también para protegerlos mediante una adecuada gestión del portafolio”, manifestó el directivo de Scotiabank. Además de la fuerte competencia que en la actualidad vive el sector hipotecario bancario, en el futuro los procesos de autorización y formalización van a ser mucho más rápidos y expeditos. También se avizora un mercado con productos especializados.

“La rivalidad es tan fuerte que vas a buscar oportunidades en nichos específicos para poderlos atender y ganar ese mercado. Entonces es una lucha o una búsqueda constante de nuevos mercados. Es hacia dónde yo creo que va ir evolucionando todo lo que es el sector hipotecario bancario”, indicó el directivo de Scotiabank.

Buscar oportunidades en nichos específicos para ganar mercado
Buscar oportunidades en nichos específicos para ganar mercado

2013, buen año

“Ha sido un año muy positivo porque sabemos que la mejor manera de competir es a través del servicio. Nuestra principal estrategia es dar un buen servicio, mantener una oferta competitiva y atender los diferentes nichos de mercado que necesitan de un crédito hipotecario”, aseveró Enrique Margain.

Scotiabank es un banco que gana participación en el mercado hipotecario en el segmento de vivienda media y residencial, debido a que sus esquemas de financiamiento son competitivos, con una tasa de interés de 8.75%, además de la oferta de productos innovadores que ofrece para satisfacer las necesidades de sus clientes.


Texto Real Estate Market & Lifestyle

Foto: STATIC, VERTIKA, DRT