Guía para nuevos inversionistas en BIENES RAICES

Presentamos los pasos fundamentales que se deben seguir para lograr una inversión exitosa en bienes raices.

Para esto es importante definir si la edificación en la que invertirá será una residencia, oficina, almacén o sólo un terreno en el que proyecte una construcción nueva.

Cuando el inversionista se pregunta qué riesgos representa la inversión inmobiliaria, la respuesta es que los riesgos son los mismos que en instrumentos financieros como acciones o bonos. Sin embargo, a diferencia de éstos últimos, donde se espera un ingreso periódico, la ganancia en bienes raíces  se genera en la valoración final, que siempre debe encontrarse por encima de la inversión inicial.

A pesar de los factores inherentes de riesgo, el más peligroso de ellos al menos en bienes raíces es el exceso de confianza, pues si bien la inversión inmobiliaria tiene un conocido alto potencial para redituar ganancias, también es necesario un movimiento cuidadoso de los recursos que se encaucen a ella. No importa si el capital con el que se cuenta es suficiente para comprar un departamento de una sola habitación o todo un edificio, siempre y cuando se esté consciente que los recursos utilizados podrán, como en cualquier otra inversión, retribuir una ganancia si se dispone adecuadamente de ellos.

Para cualquier negocio es vital, además de conocer el mercado de su competencia, estar al tanto de las necesidades que surjan en éste, y el caso de la inversión inmobiliaria no es la excepción, el inversionista debe estar vigilando su contexto actual, tanto social como económico, para así prever el futuro, y de esta manera tomar una decisión concienzuda acerca de cuál sería la opción más viable para invertir.

 

¿En qué invertir?

El primer reto del inversionista es conocer exactamente qué inmueble es el que puede ofrecer mayor rentabilidad. Para esto es necesario saber qué es lo que caracteriza a los bienes raíces. No es sencillo conjugar varios elementos como los que a continuación se refieren, pero es exactamente éste el reto para fijar el inmueble ideal en el que se pueda invertir.

Ubicación

La ubicación es una de las particularidades de los bienes raíces que determinan en gran magnitud su valor. Al considerar que trasladar un inmueble es costoso y por demás complejo, su localización es un factor que inevitablemente deberá tomarse en cuenta, así como también su entorno, que casi siempre es inmodificable.

La ubicación puede ser geográfica, temporal o de posicionamiento. La primera se refiere a su emplazamiento físico; en dónde se encuentra, que es sin duda uno de los elementos que inciden directamente en la rentabilidad de un inmueble. La ubicación temporal se refiere al movimiento oportuno, observar y concluir si es el momento adecuado para realizar una determinada operación con el inmueble. Por su parte, el posicionamiento se refiere al nicho de mercado al que puede dirigirse la propiedad en la que se planea invertir.

Amplitud

Además de hacer alusión a su espacio, la amplitud se refiere a la cantidad de recursos y tiempo que los bienes raíces substancialmente demandan. Esto aplica generalmente a los proyectos que se inician desde los cimientos, y cuya extensa inversión en dinero y tiempo puede afectar su valor final.

Vida útil

El uso práctico y la naturaleza material de una construcción pueden perdurar por mucho tiempo si se le provee de un mantenimiento regular. No obstante, la duración de su rentabilidad está sujeta a factores externos, por lo que no es constante.


Vista del centro comercial del desarrollo Horizontes Chapultepec.

 

Mercado de bienes raíces

Las diversas características de los inmuebles hacen que el mercado también sea diverso en sus riesgos.

El primero es la fragmentación, que se refiere precisamente a las divisiones del mercado de acuerdo a las necesidades sociales y económicas de la región. Las categorías principales son residenciales, comerciales e industriales; y éstas a su vez se dividen en sub categorías más específicas establecidas por el entorno. La opacidad, por su parte, señala que no hay realmente una base de datos visible con respecto a los factores que fijan el valor de una propiedad, por lo que no hay un esquema afín para evaluarlas a todas. Finalmente, el comportamiento cíclico se determina, como en el caso de la localización de tiempo, en elementos que tienen que ver con el contexto temporal; la demanda dentro del mercado en el momento en el que se adquiere un inmueble no será la misma al momento de venderlo.

Los riesgos

Cualquier inversión representa riesgos, y la inmobiliaria, al demandar una gran cantidad de recursos del inversionista, es una de las que más implica peligros de pérdida.

El más elemental es el riesgo económico, el cual involucra varios factores:

a) el producto que se comercializa, basado en la fundamental oferta y demanda dentro del mercado, b) la estructura de costos, es decir, entre más recursos se inviertan, mayor es el riesgo, y c) condiciones comerciales, definida por la estabilidad o inestabilidad de los precios en el mercado.

 

Estado del inmueble

Al invertir en una propiedad, si es que ésta se encuentra ya construida, es importante conocer su antigüedad y el estado en el que se encuentra actualmente. De esta manera, se podrá proyectar qué tan extenso será su mantenimiento a futuro. Si el inmueble requiere del arreglo de unos cuantos detalles, el riesgo al invertir en él es menor; pero si desde un principio necesita de una remodelación total, lo más probable es que a la larga la inversión supere al valor final y represente una pérdida para el inversionista. Para obtener ganancia en la inversión es necesario asegurarse que el inmueble incrementará su valía con el tiempo o  que tenga una alta rentabilidad.

 

Exceso de confianza

El negocio inmobiliario siempre ha sido muy atractivo para el inversionista, debido en gran parte a su enorme potencial para producir utilidades. No obstante, éste atractivo ha representado también uno de sus mayores riesgos. Muchos de los que invierten en el mercado inmobiliario lo hacen con fe ciega, y asumen que los beneficios de su inmueble están garantizados, sin tomar en cuenta que entre más recursos se orienten a una inversión, ésta debe ser planeada hasta el último detalle. Un plan de financiamiento bien estructurado siempre será indispensable, sin importar que el mercado sea o no garantía de ganancia.

 

Desconocimiento de la ley

Es de suma importancia que el inversionista conozca las legislaciones referentes al mercado inmobiliario. No es necesario que las memorice sino que posea el conocimiento de las que conciernen directamente al negocio y la noción de aquéllas que lo hagan indirectamente. De esta manera, la normatividad no será desconocida para el inversionista, y al momento de elaborar su planeación, podrá tomar en cuenta las leyes que pueden tener un efecto directo a su inversión.

 

Desconocimiento del mercado

Como en cualquier otro aspecto de la vida, la información significa poder de decisión. Si se planea encaminar recursos a una inversión, es necesario conocer toda la información necesaria sobre el mercado en el que se planea incursionar, para así entender los trucos que subyacen en él. Una inversión con mala o nula información está condenada al fracaso, y esto sólo se hace evidente hasta el momento en el que se hace el recuento de los daños.

 

Análisis pobre del mercado y de su proyección a largo plazo

Al momento de invertir en el mercado inmobiliario, es preciso evaluar su estado actual. De acuerdo a este análisis, se podrá tomar una decisión con una tasa de riesgo menor a diferencia de si simplemente se sigue una burbuja de especulación o una corazonada. Es necesario observar cuáles con los precios promedio de las propiedades, ubicar la zona con mayor rentabilidad, investigar el comportamiento del mercado en los últimos meses o incluso años, entre otros.

Por otro lado, el inversionista deberá hacer un cotejo de los factores económicos inmediatos y de precedentes que pudieran establecer la oferta y demanda de inmuebles. Por ejemplo, la demanda en la renta de inmuebles orientados a oficina va de la mano con el comportamiento del Producto Interno Bruto, por lo tanto, si éste último se incrementa, significa que habrá también un aumento en la demanda de oficinas.

Un ejemplo claro de proyección a largo plazo es el que se dio con los terrenos en los que actualmente se edifica Plaza Carso. Décadas atrás, este largo espacio había sido ocupado por una fábrica de llantas, hasta que ésta cerró y los terrenos fueron adquiridos por el Ing. Carlos Slim, quien eventualmente vería frutos en su inversión al ver cómo la zona aledaña de Polanco crecía para convertirse en un importante espacio de desarrollo urbano.

 


Imanta Resort Punta Mita.

 

Mercado volátil

El mercado de las bienes raíces pueden subir o bajar de precio en un instante. Es imprescindible que el inversionista esté atento a cualquier eventualidad dentro de la economía del país donde se encuentre la propiedad, así como de la actualidad económica y financiera mundial. Son estos factores los que determinarán por mucho si la inversión rendirá frutos o no. Elementos como burbujas de especulación, aumento de los riesgos expuestos y el enfriamiento de la economía pueden afectar severamente a la inversión inmobiliaria.

El ejemplo más reciente es, sin duda, la crisis hipotecaria de los Estados Unidos. El aumento en el precio de los bienes raíces fue el referente de un consumo en aumento, y los inversores se inclinaron al mercado inmobiliario, hasta que ocurrió lo que ya muchos analistas esperaban. El valor de los inmuebles cayó, lo que repercutió en la economía, reduciendo el mismo consumo y la inversión, lo que a su vez disparó el desempleo y, por ende, la morosidad en los pagos de las propiedades.

 

Booms o burbujas

Muchos capitales de inversión se dejan seducir por las modas o burbujas de especulación, que si en su momento pueden parecer atractivas, también tienen un enorme potencial para mermar los recursos del inversionista si éste no opera de manera adecuada y prudente frente al mercado. Refiriendo al desconocimiento del mercado, muchas de las debacles que llegan a provocar estas modas se deben a la ignorancia frente a un ambiente que muchas veces resulta desconocido para del inversionista. Una burbuja bursátil, por ejemplo, puede representar un riesgo considerable, pero una burbuja inmobiliaria puede traer consecuencias graves no sólo para el inversionista sino para la economía de todo un país. Tal y como se demostró con la última burbuja que se gestó en el mercado inmobiliario de Estados Unidos y que desencadenó la crisis económica global más difícil en la historia reciente.

 

Falta de asesoría

Los riesgos en la inversión se verán reducidos si se cuenta con la asesoría de un experto en mercado inmobiliario que ayude al inversionista a tomar las decisiones que más le beneficien. Si se busca que las propiedades sean rentables, nunca estará de más contar con la asistencia de un profesional, pues de esto depende en buena medida alcanzar los rendimientos que se buscan y aminorar los riesgos.

La inversión inmobiliaria guarda particularidades con cualquier otra inversión, sin embargo, resulta ser una de las más riesgosas, debido –irónicamente- a que su riesgo es relativamente menor a las inversiones bursátiles. Para el inversionista, es fundamental la planeación para disminuir la tasa de riesgo. Las inversiones realizadas de manera impulsiva, ya sea por instinto, por seguir una burbuja de especulación o por confiar demasiado y sin fundamentos en el mercado, suelen no alcanzar a la meta deseada, además de provocar pérdidas considerables al inversionista que es demasiado aventurado.

No obstante, el riesgo que se corre en el mercado inmobiliario no sólo lo corre aquel que decide consignar recursos a bienes raíces, sino todo su entorno económico y financiero. Esto es algo que el inversionista, en muchas ocasiones, omite u olvida al planear una inversión.

La historia reciente nos ha dejado lecciones que difícilmente serán olvidadas. El mercado inmobiliario demostró que su potencial para impulsar el desarrollo de una nación es tan significativo como su potencial para resquebrajar todo el sistema económico del planeta. Debido a esto, es importante que los inversionistas inmobiliarios reconozcan y asuman su responsabilidad con la economía.


Torre Zentrum, Santa Fe, Distrito Federal.