Es muy halagador ver revistas dedicadas a la industria inmobiliaria –como ésta–, llenas de proyectos, anunciando cientos de centros comerciales en planeación, desarrollo o construcción. Miles de millones de pesos que se invierten en nuestro país.

Indudablemente, el crecimiento y la economía estable de nuestro país, así como todas las nuevas marcas que han entrado en los últimos cinco años –y las que seguirán entrando con sus nuevas y exitosos productos y operación–, dan pauta a la creación de nuevos centros comerciales. Muchos de los viejos, difícilmente se pueden adaptar a las nuevas necesidades de conjunto, áreas y mezclas de giros.

 

José Luis Quiroz Robles<br />Director General / CEO de IQ REALESTATE
José Luis Quiroz Robles
Director General / CEO de IQ REALESTATE

 

Sin embargo, ahora viene lo difícil: ¿Cuántos de ellos funcionarán y cuántos no? ¿Serán todos receptores de todas las marcas actuales y nuevas? ¿Cuántos y cuáles serán los buenos?

Después de 30 años de experiencia haciendo diseño, construcción y desarrollo de todo tipo de comercios, además de haber participado en la creación de más de 50 centros comerciales y edificios de uso mixto, mi pronóstico es que solo una tercera parte de los centros comerciales que hoy vemos en construcción y proyecto, serán realmente casos de éxito; es decir, lograrán una buena ocupación y permanencia de los comerciantes.

 

¿Qué considerar?

 

- Claridad en el concepto de producto o idea del centro comercial.

 

De todas las especialidades de desarrollo inmobiliario, la de centros comerciales es la más compleja. Hay diferentes tipos de centros comerciales y cada vez la definición, tamaño e integración de programa y mezcla de giros es crucial.

 

De los centros comerciales que se construyen actualmente, solo un tercio serán casos de éxito.

 

- Una adecuada mezcla de integrantes y giros.

 

Es éste hoy, quizá, el punto más importante para el éxito de estos edificios; ya no solo se trata de abastecer la necesidad de compras, sino que es más importante la selección de las mejores opciones de moda, servicios, gastronomía, entretenimiento e inclusive cultura.

  • Las mejores marcas de moda nacional e internacional: No lo tradicional, sino lo actual y tampoco, necesariamente, una tienda departamental. Hoy en la moda los grandes destinos son otros: Inditex y sus marcas, además Zara, Berska, Pull & Beer, Massimo Duty, Oyshio, LFT, Zara Home y Stradivarius. H&M, Forever 21, Old Navy, American Eagle, Aeropostale, Sfera, Gap, Banana Republic, Cole Hahn, entre muchos otros, ellos son hoy más importantes en moda que cualquier tienda departamental.
  • Tiendas para casa: Crate & Barel, William Sonoma, Pottery Barn, West Elm, entre otras.
  • Gastronomía: hoy hay más opciones de restaurantes que nunca. La oferta de estos debe ser diversa y más extensa que nunca.
  • Deporte: tiendas, gimnasios y actividades relacionadas.
  • Entretenimiento (Cine): oferta adecuada de número y tipo de pantallas para lograr una programación adecuada para el mercado dirigido, entretenimiento familiar y para infantes.
  • Servicios: desde un hotel, supermercado, salón de belleza, banco o escuela, todos son parte de la actividad diaria del ser humano y no está desligado de la moda o cualquier otra actividad mencionada.
  • Cultura y sociedad: hoy la mezcla de giros no puede omitir la cultura y el factor social. Los centros comerciales deben ser espacios públicos, calles o plazas abiertas, lugares para reunir a la gente.

 

El desarrollo de centros comerciales es una de las especialidades más complejas.

 

- Experiencia para el visitante.

 

Hoy los centros comerciales no son puntos de venta, sino que se han convertido en espacios públicos de reunión y paseo, la arquitectura y el diseño toman un papel mucho más importante. Hoy ir a un centro comercial debe ser por sí solo una experiencia entre el espacio y el ser humano.

 

El ejercicio arquitectónico de un centro comercial es uno de los más complejos.
El ejercicio arquitectónico de un centro comercial es uno de los más complejos.

 

- Arquitectura y diseño.

 

Un centro comercial debe tener -además de todos los puntos mencionados- la capacidad de hacer sentir al visitante un espacio de confort, un lugar que motive sus sentidos. La arquitectura y diseño son herramientas de gran poder. Sin embargo, el ejercicio arquitectónico de un centro comercial es uno de los más complejos. La selección de un arquitecto o firma adecuada, en especial con la experiencia de centros comerciales terminados y exitosos, es fundamental en el resultado del producto. El talento aplicado al conocimiento de cómo funcionan los factores comerciales es clave. Más importante aun, debe de servir primero a los fines comerciales y después a los fines de diseño. Nunca al revés.

 

- Experiencia del desarrollador.

 

Tener centros comerciales operando y exitosos con una ocupación alta. México está lleno de centros comerciales que presentan una ocupación por abajo del 80% y con una alta rotación de comerciantes. Como mencionaba, el desarrollo inmobiliario de centros comerciales es muy complejo.

 

- Tipo y permanencia del desarrollador.

 

El financiamiento de los proyectos es indispensable para todos, pero no puede ser la única meta final. Me preocupan aquellos desarrollos cuya TIR define el futuro; ¿salir del negocio en cinco años? ¡Cómo! Cuando un centro comercial apenas adquiere su madurez en el segundo año de operación.

Me preocupa la compra y crecimiento sin control de centros comerciales, situación que algunas de las Fibras y fondos han convertido en un negocio de cobro de comisiones.

No hay forma de mantener calidad o mejorar la operación de un centro comercial en este formato. Hoy ante el crecimiento de la oferta inmobiliaria comercial veo una carencia de personal calificado tanto en el proceso de desarrollo como en el de operación de los inmuebles. Lo que se ha comprado difícilmente va a producir más y para producir lo nuevo se requiere de mucho más que dinero.

 


Texto:José Luis Quiroz Robles

Foto: Real Estate Market & Lifestyle