descifrar la evolución del mercado de centros comerciales a mitad de este 2011 se ha vuelto complejo. Con la crisis de 2008, el negocio ya había cambiado los parámetros de selección para invertir en la expansión. Generó una nueva fórmula para depurar desarrollos sobrevaluados, profundizar más aún aquellos planteados para mercados sin potencial y equilibró el nivel de riesgo que la inversión institucional está dispuesta a pagar por un mercado que no verá una franca recuperación en el consumo.

Sin embargo, el aprendizaje y maduración de los últimos años, ha ayudado a generar mayor innovación, conceptos distintos y basados en una estructura real, así como una actitud distinta en la difícil relación propietario-inquilino.

Es un hecho que la industria ha venido enfrentando en el consumo a un rival duro de vencer. El crédito que tiendas de autoservicio y departamentales han instrumentado en este lapso, ha permitido mantener los niveles de crecimiento del comercio establecido.

  

Antara Polanco, D.F.|Sordo Madaleno Arquitectos
Antara Polanco, D.F.

 

Numeralia
El shopping en México.

• Hay 513 centros comerciales en operación

• 40 centros comerciales en construcción (2011-2013)

• 58 centros comerciales en planeación (2011-2015)

• Retail per cápita en México es 3.9 pies2 por habitante (0.3623 m2 por habitante)

• Retail per cápita en Estados unidos es 24 pies2 por habitante (2.22 m2 por habitante).

 

“Desarrolladores institucionales y retailers no tendrán cambios en sus planes de inversión”, Carlos Aparicio, director comercial de MRP (Mexico Retail Properties).

 

Asimismo, en el periodo reciente, la integración de marcas, anclas, sub anclas y conceptos de mezcla de giros y servicios ha cambiado diametralmente. El anzuelo que siguen las principales cadenas de autoservicios y, con menor ritmo, las departamentales, es el amplio diferencial que aún existe en la  cobertura de áreas comerciales (retail per cápita) de algunas ciudades de México respecto a mercados con mayor consolidación como Estados Unidos.

Cifras del International Council of Shopping Center (ICSC), indican que mientras en Estados Unidos existe una cobertura de 4 pies por habitante, el mercado mexicano apenas llega a 1.3 pies por habitante.

 

 

Pase Altozan, Morelia, Michoacán
Pase Altozan, Morelia, Michoacán

 

 

Sin duda, el mercado potencial, el crecimiento con cautela y la caída en el consumo han generado reducciones en el  número de proyectos en construcción. Hasta el segundo trimestre del año en curso se tenía un registro de 48 centros comerciales en desarrollo contra los 250 que se registraban entre 2003 y 2007. Ese dinamismo obedeció al proceso expansivo que vivió la economía global y el financiamiento que se inyectó al sector.

Para la firma de corretaje Cushman & Wakefield, la cautela de quienes desarrollan centros comerciales es evidente, en particular en el mercado de lujo. Desde su perspectiva, el posicionamiento es clave para la ventaja que logren tomar mientras muchos en el mercado han comenzado una nueva etapa decisiva por la volatilidad financiera de estos días.

C&W decía poco antes de la incertidumbre y nerviosismo de los mercados que el ajuste y precaución para toma de decisión no habían terminado y que por ende la expansión de hace 3 años difícilmente volverá.

Para otros como Colliers International, las condiciones en que evoluciona el sector son suficientemente atractivas para las tiendas de autoservicios, que hasta el momento no han anunciado cambios en sus no  agresivos planes de crecimiento para el 2011.

La empresa de corretaje tampoco había descartado un buen escenario de comercialización para los nuevos proyectos, siempre y cuando gozaran de  atributos básicos de ubicación, accesibilidad y anclaje, así como una tipología clara y definida.

 

Conceptos con imaginación

 

José Luis Quiroz, presidente de IQ Real Estate ya había alertado sobre la necesidad de enriquecer los conceptos que han liderado la evolución post crisis. Sin duda, los power center y community center son los proyectos que más han llamado la atención de inversionistas.

Por ello, Quiroz cree que hacen falta conceptos sólidos, en particular en la réplica que se sigue haciendo de este tipo de conceptos diseñados para ciudades de más de 300 000 habitantes.

 

Formatos de centros comerciales
Tipo de centro comercialUnidadesM2
Neigborhood Centers 218 14,970,223
Community Centers 104 12,123,938
Power Centers 71 10,992,784
Fashion Malls & Lifestyle Centers 30 3,755,469.5
Regional Centers 14 3,544,659.4
Entertainment, Theme & Specialty Centers 21 1,369,407.6
Outlet Centers 4 445,933.68
Total 513 47,202,415

Fuente: Commercial Real Estate Advisiors, Agosto 2011

 


Los centros comerciales tipo power center están desarrollados en áreas comerciales ancladas por tiendas de autoservicio y locales que complementan la oferta del segmento de compras de conveniencia. 

Gracias a esa evolución, han logrado crecer conceptos complementarios como Best Buy, Bed, Bath & Beyond, Home Store y otros. Quiroz cree que la evolución va más del lado de los usos mixtos, lifestyle center y regionales en el contexto de una escala adecuada, ubicación y mercado.

Desde su visión, retailers (comerciantes) nacionales y locales están aprendiendo a evaluar proyectos con nuevos parámetros que reduzcan el riesgo. Sobre todo, porque actualmente contar con una tienda ancla no es suficiente.

 

Centros comerciales en expansión 2011
CENTRO COMERCIAL CIUDAD DESARROLLADOR M2
Centros comercial Superregional
Paseo Interlomas Huixquilucan GICSA 256,245.36
Centros comerciales regionales
Mundo E Ampliación Tlalnepantla FRISA 163,281.36
Parque Toreo Naucalpan Grupo Danhos / Sordo N/A
Proyecto Chalco Chalco ACBC N/A
Laguna Tampico Tampico ACBC 186,690.00
Shopping Tampico Tampico U Calli

527,400.00

Forum Poza Rica Poza Rica GICSA 160,751.52
Ciudad Argentum Zacatecas N/A N/A
Paseo Campeche Campeche GICSA 199,552.56
The Shoppes at la Paz La Paz México DEvelopment Partners 278,861.52
Power Centers
Plaza Cola de Ballena 2da La Paz Walmart 27,889.20
Community Centers
CC Adana Aguascalientes Imagen Vision  N/A
Pabellon Azcapotzalco Azcapotzalco Grupo Xtra N/A
Silos Nicolás Romero  Promodesa 75,468.48
Multiplaza Aragon III Ecatepec FRISA 267,644.88
El Rosario Town Center Azcapotzalco GIM N/A
Sun Mall León Leon Grupo Urbi 21 N/A
Las Plazas Outlet 2da etapa Lerma GICSA 46,756.32
Multiplazas Santín 2da etapa Toluca FRISA 15,422.88
CC LA Piedad La Piedad Promodesa 73,639.68
Centro de Ciudad Tres Marías Morelia Citelis N/A
Plaza Kimco Apodaca Planigrupo 129,540
Adana Ruíz Cortines Guadalupe Imagen Visión 163,616.64
El Mol Villa Juárez, Juárez U Calli 90,556.08
Espacio Juriquilla Queretaro Icon 59,070.24
Las Americas 2da Solidaridad E-Group 98,694.24
Sendero Tampico Tampico Acosta Verde N/A
El Mol Reynosa U Calli N/A
MRP Apizaco Apizaco MRP 65,623.44
Plaza Sendero Veracruz Veracruz Acosta Verde 181,477.92
Paseo Real de Tajín Poza Rica PIVECO N/A
Plaza el Campestre Córdoba Grupo Singladura N/A
Plaza Caucel Merida Hines 124,663.20
The Shoppes at Marina Mazatlán Kimco 165,293.04
Plaza San Juan del Río San Juan del Río Promodesa 76,443.84
Neighborhood Centers
Patio Villa Nicolás Romero Nicolás Romero MRP 44,592.24
Ritz Carlton Zapopan C+C Partners N/A
Millet Solidaridad Particular 49,225.20
HEB Libramiento Reynosa HEB N/A
Punto la Paz La Paz Grupo DLG 55,077.36
Lifestyle Centers
Kalett Fashion Mall Tijuana Promodesa 180,441.60
Garden Mall Alvaro Obregón COPRI 52,486.56
Península Monterrey N/A 164,043.36
Total   43 Shopping Centers 13,986,700
Fuente: Dipsa Survey 2010

 

La recuperación del consumo

 

Desde finales de 2008, cuando la crisis financiera estalló, el mercado inmobiliario comercial sabía que los buenos tiempos del consumo de la creciente clase media difícilmente volverían en el corto plazo.

Lo que ocurre en estos días, a partir de la reducción a la deuda soberana de Estados Unidos que hizo Standard & Poor´s, es muestra de que el fantasma de la caída en el consumo sigue rondando el sector.

Para el mercado mexicano, la creciente volatilidad financiera mundial, combinada con la expectativa de un menor crecimiento de la economía mexicana, anticiparía una reducción de la demanda entre los consumidores para el segundo semestre de este año, período esperado por retailers y desarrolladores.

En un ambiente de incertidumbre sobre el desempeño económico, los consumidores modifican su patrón de consumo por una menor confianza de que podrán hacer frente a una deuda para adquirir algún bien duradero.

Los números confirman el comportamiento del consumidor global y el local. En los primeros días del mes en curso, se anunció que la confianza del consumidor en Estados Unidos cayó a niveles de hace 20 años.

Localmente se publicó en una encuesta de la firma Parametría,  reveló que 6 de cada 10 mexicanos consultados considera que su economía empeoró durante el último año, según lo reportado al cierre de junio pasado. Más de un mes antes de la volatilidad mencionada.

En ese informe, se estableció que sobre la economía nacional las opiniones muestran una tendencia similar, dado que más de la mitad de los encuestados dijeron observar un escenario económico peor que lo esperado.

Este dato es fundamental para la evolución de la industria de los centros comerciales, sobre todo si se analiza que hasta el año pasado un consumidor mexicano con ingresos promedio de los segmentos medio y bajo destina casi 75 % de su gasto a insumos de primera necesidad.

El último índice de confianza del consumidor de julio registró un aumento de 3 por ciento, al tiempo que las tiendas departamentales ganaron mercado, producto de las promociones permanentes, las rebajas, remates y compras a meses sin interés entre abril y junio de este año. Ese resultado no había descontado, sin duda, la incertidumbre generada en los últimos días.

 

“La gente busca en las ciudades consolidadas una opción integrada, nueva, moderna; y el comerciante, precios adecuados en los espacios en renta, sobre todo porque el negocio no es como el que fue hace 5 años”, Josué González, director comercial Grupo Fame, división inmobiliaria.

 

En función de este comportamiento, muchas decisiones de inversión anunciadas para 2011 se fundamentaron en proyectos tipo power center y community center.

 

Distribución de los centros comerciales por Ciudad
CiudadPoblaciónFamiliasSuperficie Total
Retail m2
Número de Centros
Comerciales
Distrito Federal 20,146,918 5,588,789 39,037,649 145
Monterrey 4,168,007 1,027,937 10,882,279 43
Guadalajara 4,516,297 1,048,508 6,675,217 30
Puebla 2,710,426 639,796 3,772,490 20
Cancun 1,080,021 254,567 3,800,109 15
León 1,565,767 321,792 2,347,719 11
Queretaro 1,087,984 262,718 1,856,577 8
Acapulco 785,985 216,924 1,613,711 8
Morelia 799,290 189,905 1,085,432 4
Cuernavaca 846,825 249,717 1,014,160 3
Los Cabos 234,302 50,546 337,986 1


No obstante, la volatilidad difícilmente podría pronosticar el desempeño del segundo semestre del año.El hecho es que se espera que el Banco de México utilice su política monetaria instrumentada desde 208, para contener mediante tasas de interés el atractivo a la inversión, así como evitar una volatilidad con tasas altas. 

 

Ritz Carlton|Imageshack
Ritz Carlton|Imageshack

 

Este pronóstico es previsible, si se compara lo que la Reserva Federal Norteamericana (FED) anunciaba en estos días sobre la continuidad en sus tasas de interés hasta el 2013 en un intento por alentar el consumo interno. Esta condición es compleja para una economía que vive del financiamiento y del consumo interno, situación que no ha sido del todo exitosa por la aversión al riesgo del comprador americano.

La caída del consumo del mercado norteamericano ya ha hecho lo propio en la falta de dinamismo que vive el segmento de las segundas residencias (Second homes) en algunas ciudades turísticas y playas de México.

Pero sin abandonar el tema del consumo, las aristas de análisis son varias. 

Prueba de ello, es la última encuesta realizada por el Banco de México entre analistas económicos del sector privado, que en sus estimaciones sobre el desempeño del PIB para 2011 ajustaron a la baja su pronóstico, al pasar de 4.31% calculada en junio a 4.24% en julio, y muchos pronostican el incumplimiento en metas de crecimiento en el consumo.

Es por ello que los 26 centros comerciales, fundamentalmente de los denominados community centers orientados al consumo básico y servicios, lideran la evolución de lo que actualmente se construye.

 

autoservicio y oportunidades

 

Si alguien ha ganado terreno de la crisis del 2008, es el sector de las tiendas de autoservicio.

Basta ver la evolución de los principales competidores en el mercado. Wal-Mart, Soriana, Comercial Mexicana, Chedraui y otras cadenas que ante este escenario han mantenido sus planes de crecimiento.

Si bien las cadenas de autoservicio habían registrado una desaceleración al cierre del segundo trimestre del año en curso, no hay noticias específicas de cancelación de inversiones. En ese periodo, el promedio de crecimiento de las ventas mismas tiendas de Wal-Mart, Soriana, Chedraui y Comercial Mexicana fue de 2.2 por ciento, contra el 2.5 del mismo período en 2010.

Aún así, el desempeño de las tiendas de autoservicio mantiene sus planes de inversión como muestra de las oportunidades que existen en el mercado.

Se estima que hacia el 2020, la población en México aumente a 115 millones de habitantes, por lo que 52 ciudades en crecimiento de más de 100,000 habitantes mantendrían el dinamismo según esa previsión.

Es por ello que las cadenas de autoservicio, han volteado a ver el desarrollo del formato de community centers con pequeños supermercados y salas de cines. De hecho, son los centros comerciales de conveniencia de menor tamaño los que tienen mayor cabida en el actual momento del ciclo inmobiliario.

 “Esta industria se mueve por ciclos, como las oficinas, parques industriales o turismo. En retail estamos llegando a la parte de maduración, no de desarrollo. Por tanto, el reto es que los desarrolladores entiendan la industria, la demanda, oferta, precios demográficos y el consumidor está cambiando rápido, no llevarse por impulso. No sobre ofertarla y que esté sana”, dice Fabián Sánchez, director de Commercial Real Estate Advisors (CREA).

Desde su perspectiva, los conceptos de menor tamaño son los que conforman el campo fértil. En Estados Unidos un 80 por ciento del mercado está concentrado en este rubro.

Carlos Aparicio, director comercial de Mexico Retail Properties (MRP) considera otros factores. Vislumbra a la estabilidad cambiaria, la inseguridad y el proceso electoral como un paso importante del entorno macroeconómico para la evolución del sector.

Sin embargo, en el mediano plazo, “los principales desarrolladores (institucionales) y retailers (comerciantes) que son ancla en los proyectos no tendrán grandes cambios en los planes de inversión”.

 

“El reto es que los desarrolladores entiendan que la industria, la demanda, la oferta, los precios demográficos y el consumidor están cambiando rápido, no llevarse por impulso.”, Fabián Sánchez, director de CREA.

 

En el lado de los desarrolladores, dice, la mayoría de los proyectos ya están fondeados. “Los menos buscaran realizar joint ventures con otros grupos con capital o pondrán en la congeladora sus proyectos, esperando mejores condiciones”.

En el caso de los principales retailers o las grandes cadenas de tiendas departamentales, autoservicio y entretenimiento, detalla, definitivamente no habrá cambios significativos en los planes de expansión debido a que ningún grupo va a dejar el camino libre a sus competidores e incluso habrá algunos que migren a planes de expansión más agresivos de la mano con desarrolladores capitalizados. “Otros buscarán mezclar su portafolio para participar más en los esquemas de arrendamiento, y disminuirán los planes de adquisición”, explica.

Josué González, cree que el punto a superar por parte de los centros comerciales es llevar gente a que consuma. Nosotros en cambio, explica, estamos optando por un concepto integral que aún no existe en México.

El  director comercial  de Grupo Fame división inmobiliaria, que desarrolla el concepto Paseo Altozano, comenta que este concepto integral porque no hay en México quien logre integrar vivienda, área comercial, infraestructura que dote también a su población con hospitales, autoservicios, escuelas, universidades.

“Por una parte, la gente busca en las ciudades consolidadas una opción integrada, nueva, moderna; y por la otra, el comerciante busca precios adecuados en los espacios en renta, sobre todo porque el negocio no es como el que fue hace 5 años”, concluye.

Con todo, el sector comercial continúa su desarrollo. No cabe duda que como en otros tiempos, el actual entorno despertará una vez más la creatividad de comerciantes para retener consumidores a la caza de ofertas en tiempos de crisis.

 

La isla cancún, cancún, Quintana Roo.|Gicsa
La isla cancún, cancún, Quintana Roo.|Gicsa

 


Texto:Claudia Olguín

Foto: IMAGESHACK, SKYPE, HINES