Nueva york  La manzana del deseo cada vez más cara.

Nueva york sigue siendo la manzana más deseada, con una potente combinación de baja disponibilidad, altas y crecientes rentas, que marcan records en todos los aspectos desde 2000 y 2001, pero posicionados con un crecimiento sólido y racional


Manhattan|CLEAN PIX

Todos están de acuerdo en que la capital financiera del mundo sigue imparable. Colliers ABR llegó a titular su barómetro para el segundo trimestre de este año como “Nueva York Supersónica”, debido al gran crecimiento de casi todas las áreas de Manhattan. Según el informe, el mercado completo de Manthattan en todas las clases, que asciende a unos 439.5 millones de pies cuadrados, está en su momento más fuerte desde mediados de 2000. Con una subida de 9.9 por ciento en el precio promedio de renta (41.40 a 45.51 dólares por pie cuadrado) y una disponibilidad promedio que cayó de 10.4 a 8.5 por ciento, se espera que caigan aún más los niveles de disponibilidad que tuvo como récord un 4.2 por ciento en junio de 2000.

emanda, que se mantienen sólidos como resultado de la creación de trabajo y crecimiento en la economía. A excepción de alguna debilidad en el sector de retail, el mercado comercial de Estados Unidos se está viendo beneficiado de la combinación perfecta para el crecimiento: bajas disponibilidades y altas rentabilidades.

Un fenómeno que ayuda en este sentido es que los grandes inversionistas, como fondos de pensiones y aseguradoras, se diversifican, incluyendo en sus carteras los sectores inmobiliarios comerciales. Según David Lereah, director de Economía de la National Association of Realtors (NAR), estos inversionistas compraron la mitad de los edificios de oficinas adquiridos durante los primeros siete meses de 2006, y también compraron un tercio de los sectores industriales, invirtiendo más de 31 mil millones de dólares en el sector comercial hasta ahora, lo que parece ser un récord en inversión institucional en propiedades comerciales.

En términos nacionales, en Estados Unidos, con una baja de la construcción especulativa, se prevé que la disponibilidad del mercado de oficinas baje a un promedio de 13 por ciento para el cuarto trimestre, de 13.6 por ciento que tuvo en el mismo periodo en el año anterior, para ser el más bajo desde 2001. En cambio las rentas se espera que suban 5.5 por ciento para todo el 2006. La absorción neta de los espacios de oficina seguidos por la NAR en 56 mercados, incluye el leasing de nuevos espacios que llegan al mercado y las propiedades existentes, está proyectada en 74.5 millones de pies cuadrados para este año, comparado con los 90.3 millones en 2005. Por otro lado, el volumen de las transacciones de edificios de oficinas en los primeros siete meses de este año ha subido al récord de 55.7 mil millones de dólares, 12 por ciento más alto que el mismo periodo en 2005.

NY: recuperando el brillo


Albion Riverside|NIGEL YOUNG FOSTER AND PARTNERS

Entre las disponibilidades más bajas de ese país y los precios más altos por pie cuadrado, se cuenta la eterna Nueva York, sobre todo su gran manzana de Manhattan. Una gran variedad de compañías se está expandiendo, incrementando tanto la actividad de leasing como causando una absorción (el cambio en un espacio ocupado sobre un periodo determinado) neta fuertemente positiva. La disponibilidad total cayó desde unos 49.7 a 38.1 millones de pies cuadrados el año pasado, mientras que en la primera mitad de este año sólo cayó de 38.1 a 37.3, con una absorción neta de 3.0 millones de pies cuadrados, pero todavía es bastante impresionante. Este panorama se complementa con un panorama de crecimiento más racional para este año, en comparación con la gran expansión en casi todos los sectores el año pasado, pero con una bajísima disponibilidad de grandes espacios de Clase A o B de calidad para este año.

Así, Nueva York se encuentra de nuevo con la fórmula perfecta: fuerte deseos por espacios pero pocas opciones y a precios que pocos inquilinos pueden pagar. Muchos analistas opinan que si la economía se sigue expandiendo, la falta de espacio en un futuro no tan lejano podría empujar a los inquilinos a las afueras de la isla, hacia rumbos como Jersey City, Westchester County, NY, y Fairfield County, CT.

Las rentas suben en todas las zonas, sobre todo en Midtown y en el Downtown cercano al World Trade. Además, todos los submercados de Manhattan mostraron caída en la disponibilidad en el último año. 

Según la consultora Colliers ABR, la disponibilidad de los edificios Clase A en Manhattan ha caído de 9.4 a 7.1 por ciento en un año, mientras que la renta ha subido 11.5 por ciento desde 51.19 dólares por pie cuadrado, a un promedio de 57.06 dólares. La disponibilidad de los edificios de Clase B acompaña la tendencia, con una baja de la disponibilidad de un punto, y lo sorprendente es que el precio promedio ha subido 10.4 por ciento a 38.34 dólares por pie cuadrado.  Incluso, con las recientes nuevas construcciones, el mercado está 2.1 millones de pies cuadrados más pequeño que en 2000, debido en gran parte a la destrucción del World Trade Center y al fenómeno de gentrificación o conversión residencial. Paralelamente, aunque la gran mayoría de las áreas de negocios se expanden, no hay la tremenda competencia de espacio que había en la época de las empresas “dot.com”, hace cinco años atrás, por lo que las zonas periféricas han tenido una recuperación lenta.

Midtown

Según datos de Colliers, con sólo 9.6 por ciento de espacios disponibles de los 155.7 millones de pies cuadrados que tiene el inventario, la disponibilidad de edificios de Clase A se ha desplomado desde los 8.8 por ciento del año pasado a 6.2 por ciento hasta mediados de este año, marcando un récord desde julio de 2001.


|GABELLINI AND ASSOCIATES PAUL WARCHOL PHOTOGRAPHY INC

El precio promedio de la renta de esta categoría ha subido a 66.85 dólares por pie cuadrado en el segundo trimestre, un incremento de 10.4 por ciento respecto a los 60.57 dólares por pie cuadrado del año pasado. Según la consultora hay dos edificios en construcción y otro en renovación, todos en el submercado de Times Square, uno de los más atractivos en el Midtown para edificios de Clase A. Su disponibilidad cayó 5 por ciento en solo un año. Incluso, la transacción más grande del segundo trimestre fue en 522 Fifth Avenue, donde Morgan Stanley tomó los 550 mil pies cuadrados.

El otro mercado que destaca es el Plaza, que subió su precio promedio de renta al récord de 78.09 dólares por pie cuadrado, lo que significa un aumento de 16.4 por ciento en un año. No obstante, el estudio sugiere que con una declinación de la disponibilidad a 6 por ciento, y con tendencia en baja, es probable que el precio aumente a 80 dólares antes de que termine el año.

Entre las grandes construcciones en Midtown se pueden mencionar 620 Eighth Avenue (el edificio de The New York Times) con 1.6 millones de pies cuadrados; 1095 Avenue of the Americas (antes conocido como Verizon Building), en total renovación; y One Bryant Park (el edificio del Bank of America) de 2.1 millones de pies cuadrados. Los dos primeros inaugurarán el verano del año próximo y el tercero en febrero de 2008. Ninguno de los tres se incluyeron en los estudios de disponibilidad porque son a futuro.

Midtown South en pleno desarrollo

De acuerdo con la encuesta de mercado (survey) de verano de 2006 a la revista Office Building, las zonas de Nueva York se dividen claramente según el tipo de actividad que albergan.

El Midtown sur se mantiene como un mercado maduro, pero saludable. Muchos especialistas comparan este fenómeno con el de la fiebre del fenómeno de las punto com de los años noventa en cuanto a rapidez en la ocupación, pero con la diferencia de que en esta ocasión ven una proyección en el largo plazo. Las consultoras coinciden en que el área experimenta una declinación sostenida en la disponibilidad promedio del orden de entre 7.6 y 8.5 por ciento, y los precios siguen subiendo, alcanzando una subida de 12.3 por ciento en un año. De 31.63 a 35.51 dólares por pie cuadrado aproximadamente, lo que lo vuelve la alternativa ideal al Midtown, cuyo precio promedio es de unos 59 dólares por pie cuadrado. Los espacios del Midtown Sur se han transformado en la opción perfecta para los inquilinos que buscan grandes espacios mucho más baratos que en el Mid-town.

Entrando al segundo trimestre, según Colliers parece haber alguna debilidad rompiendo su mercado de 98.2 millones de pies cuadrados, y un aumento de la renta de “sólo” 2.9 por ciento. Destaca el submercado de Hudson Square, al norte del Downtown. Su inventario está compuesto mayormente de viejas fábricas remodeladas con grandes espacios. A pesar de su pobre oferta de transporte, su índice de disponibilidad bajó dos puntos desde el año pasado, y la renta subió de 32.68 a 37.03 dólares promedio por pie cuadrado.

Debido a una economía más sana, en el marco de un contexto con poca actividad desarrolladora en un siempre limitado espacio en la ciudad de Nueva York, el fenómeno provoca lógicos aumentos de precio en las rentas. Por ejemplo, mientras los precios de Midtown crecen, muchos inquilinos buscan alternativas en un Midtown South en plena demanda, mejor conectado con Midtown Manhattan. Desde ese año la disponibilidad sigue la tendencia a la baja. Este movimiento aparece acompañado de un aumento de la actividad del leasing desde fines de 2004.

Actualmente la zona está colmada de grúas, en lo que se da forma a reciclamientos corporativos y residenciales que atraen sobre todo a las tradicionales ocupantes: empresas de servicios y de creatividad, como agencias de publicidad, de relaciones públicas, de marketing, arquitectura e ingeniería. Adaptado a estas necesidades, el nuevo esquema proyecta edificios más pequeños y de diseño para actividades creativas, en comparación con los típicos grandes e industriales del Midtown, adaptables para la dinámica de Nueva York. Se ven techos más altos, ventanales, con una heredada capacidad de aire acondicionado 24 horas para inquilinos que no trabajan siempre en horarios de oficina normal, desde la época de las “punto com”. Estas características posicionan al barrio como un destino 24/7 para gente que no quiere despilfarrar y, sobre todo, adecuado para el nuevo perfil de bohemio urbano y burgués.

Siguiendo con toda la tendencia en Manhattan, se puede ver enorme reciclamiento de usos y se están construyendo más condominios residenciales. La zona alrededor del Madison Square Park también está muy activa. Entre algunas novedades son la conversión del edificio de MetLife en la 1 Madison y en la misma calle nuevos desarrollos con las calles 60, 76, 118. Park-wood en la 28 East  31, el Sky House en 11 East y 29; la transformación del Centro Internacional del Juguete y el edificio del regalo de la 5ta. Avenida en condominios residenciales, para nombrar algunos.

No obstante, la poca disponibilidad hace que las empresas también tengan que considerar el Downtown (centro). En síntesis, es un mercado en crecimiento de demanda y poca renovación de la oferta.El empequeñecimiento de la brecha entre los alquileres directos y los subarriendos es menor a dos dólares, lo que según los analistas es señal de un mercado saludable, que no permite a los arrendadores masivos “comerse” el mercado de renta directa.

La renta sube de manera sostenida, ya desde 2005, de manera más rápida en Midtown. La tendencia continúa en 2006 incluso, aunque se haya relentado el ritmo de los tratos cerrados. De acuerdo con CBRE (CV Richard Ellis) los precios ofrecidos a la renta promedia los 36.49 dólares, bastante menos que el promedio de 58.96 del Midtown y de 82.72 de Plaza District, el más caro.

Downtown, epicentro del eterno brillo



Según el informe de Office Building, la tendencia de emigración de 2004 está siendo reemplazada por una tendencia de inmigración en toda la isla de Manhattan, y con ello la declinación constante de la disponibilidad, con total absorción para 2005. El desarrollo del World Trade Center (WTC) parece estar atrayendo ocupantes. Aunque estén muy demoradas las obras será un atractivo innegable, generador de actividad y confianza. Según CBRE, el Downtown muestra un progreso sustancial respecto al año pasado, especialmente considerando la nueva oferta de 1.7 millones de pies cuadrados de Clase A que se abre con el WTC, cuya disponibilidad bajó de 12 a 10.2 por ciento. También muestra que el precio promedio se disparó de 33.92 a 42.81 dólares por pie cuadrado, que refleja la llegada de la nueva torre, la que ciertamente promedia los 54.00 dólares por pie cuadrado. Aunque todavía el precio promedio se mantiene 36 por ciento debajo del de Midtown y el índice de disponibilidad subió de 11 a 16.2 por ciento los números financieros muestran gran mejora. Entre algunos ejemplos de confianza se pueden mencionar a Goldman Sachs, que renovó su compromiso en el Downtown con el inicio de su edificio de 2 millones de pies cuadrados, y a Tiffany’s y Hermès, que están volviendo después de mucho tiempo.

Alternativas en los suburbios

Jersey City es por excelencia la alternativa a Manhattan y en estos días se comienza a ver favorecido con un precio de renta promedio para los edificios de Clase A, que subió levemente de 25.82 a  26.23 dólares por pie cuadrado, pero todavía abajo del mismo periodo el año anterior. 

Entre las empresas que lo escogieron se pueden mencionar Northern Trust, quien firmó un contrato por 15 años  para mudar en 25 mil 800 pies cuadrados a sus empleados desde el Midtown Manhattan.

En el Westchester County, la disponibilidad está subiendo por la construcción de más edificios comerciales, mientras la renta se mantiene estable en un promedio de 27.69 dólares por pie cuadrado. En Fairfield County la disponibilidad de los edificios de Clase A se mantiene en 18 por ciento, con una levísima tendencia a la baja, con un precio de renta promedio levemente en suba de unos 29 dólares por pie cuadrado.

 

Conclusión

Aunque se espera que la economía de Estados Unidos se desacelere durante esta segunda mitad del año, debería haber un crecimiento sostenido localmente para propiciar la contratación de puestos de trabajo por parte de muchas industrias.

Por ello se supone que los espacios comerciales estarán en crecimiento en lo que queda del año, pero quizás no tan rápido como el año pasado y con mucha más actividad en los suburbios, como alternativas a los costosos y escasos espacios en Manhattan.

El crecimiento del empleo se ha mantenido fuerte en los últimos 12 años, según la Oficina de Administración de la ciudad de Nueva York, sustentando los fundamentos de la mejora del mercado inmobiliario. A través de los años el sector privado ha incrementado de 60 mil 300 a 3 millones 100 mil 400 posiciones, récord desde septiembre 2001. Sólo en este año, sobrepasando los pronósticos de la oficina para todo el año, recuperó 46 mil 800 nuevos puestos, más que en todo 2004 o que todo 2005, pudiendo llegar todavía hasta fin de año al récord de los 92 mil 500 que se agregaron en 2000.

 

Google en Chelsea

El diseño de inversiones racionales es una de las tendencias de negocios. Una de las recientes noticias es que Google asentará en Chelsea su base Este para dar solución a las necesidades de búsqueda en Internet de la siguiente generación.

Con su necesidad de amplios espacios comunes y lugar para poner “granjas” de servidores, encontró un edificio de nada menos que 300 mil pies cuadrados y pagará unos 10 millones de dólares por año en renta, considerando un promedio de 33 dólares por pie cuadrado.

En el número 111 de la Eighth Avenue, diseñado por Lusby Simpson y completado en 1932 para albergar a la autoridad porturaria de Nueva York, está uno de los edificios más grandes y distintivos de la ciudad. Además de que sus empleados alimentarán un flujo nada despreciable de gente hacia Chelsea y West Village, en la ciudad se especula de que pueda ser el hospedaje para la red de computadoras más grande del planeta, superando aquellas de compañías de cable y telefonía.