México un mercado inmobiliarios barato, desde una mirada internacional.

Los precios de la vivienda  residencial y residencial alta en México han ido en aumento durante los años recientes. Sin embargo, la expectativa de plusvalía se mantiene vigente debido a que comparativamente México es barato en el contexto internacional


|SARE

El mercado inmobiliario mexicano de vivienda nueva residencial y residencial plus vale 5 mil 500 millones de dólares y representa una buena oportunidad de inversión para los lectores de Real Estate Market & Lifestyle, porque además de dar a sus propietarios confort en su vivienda está más barato que sus similares en el ámbito internacional, lo que generará en el futuro importantes plusvalías.

“Definitivamente conviene comprar bienes raíces de estos segmentos, es un excelente momento para hacerlo ya que México está entre 2 y 5 veces más económico, dependiendo del lugar”, expresó Eugene Towle, socio director de la consultora Softec. Consideró que el valor del mercado inmobiliario de producto residencial alto de la Ciudad de México está calculado en 4 mil millones de dólares al año, mientras que el correspondiente al vacacional turístico de los 10 centros turísticos más importantes se estima en mil 500 millones de dólares al año. En ambos casos, para determinar el valor aproximado del mercado usado correspondiente se multiplica por dos y se puede establecer en 11 mil millones de dólares. “El hecho de que estemos en un precio tan competitivo a nivel internacional nos posiciona como un país al cual hay que voltear a ver, invertir y comprar bienes inmuebles”, señaló Alejandro Magaña, director de mercadotecnia en BCBA Impulse, Ingeniería Inmobiliaria.

El ejecutivo comentó en plática con Real Estate Market & LIfestyle que está convencido de que en general, en la República mexicana, los precios están por debajo de lo que deberían estar, ya que han tenido incrementos por debajo de los correspondientes, que resultan de la suma de la inflación y las fluctuaciones de los materiales de construcción, además de que han mejorado las condiciones de los financiamientos y existe un repunte económico.

“Esta situación se explica debido a la competencia y porque estamos en la parte baja de un ciclo inmobiliario que pronto debe ajustarse. A lo anterior, en el caso de los bienes raíces enfocados a los mercados internacionales en México, hay que sumarle el precio relativo a otros países que por lo general están muy por arriba de nosotros”, explicó Magaña.

Añadió que el valor del inmueble está sujeto a diversos factores, siendo uno de los principales su ubicación, porque el país y la ciudad donde se encuentre determinan la calidad de vida, el nivel de seguridad, la cultura y el empuje económico.

Omar Chárraga, consultor especializado de Softec, precisó que los mercados competidores de México a nivel mundial son la Costa Mediterránea, Tailandia, Sudáfrica, Caribe, Bahamas, Estados Unidos, España, Inglaterra y Francia.


|FL

“Habrá gente que considere que en México tiene todo lo que necesita, como infraestructura, instalaciones, diversiones, servicios, seguridad y leyes, por lo que sentirá que su entorno cumple con sus requisitos de vida. Entonces, al comparar los precios de los bienes inmuebles con los de otra ciudad internacional, encontrará que ésta es más cara que la que habita”, manifestó el especialista.

Opinó que la situación descrita en el párrafo anterior es más factible que suceda de manera generalizada en playa que en la Ciudad de México, donde se puede decir que está más barata para un grupo acotado de personas, porque la calidad de vida no es igual en las diferentes zonas que la componen.

 

Ciudad de México

El Distrito Federal es un mosaico de contrastes, pero en el sector de la vivienda residencial y residencial plus hay magníficos desarrollos que son equiparables a los que existen en París, Nueva York y Londres, pero con valores hasta 350 por ciento por debajo en sus precios, situación que tenderá a corregirse en el mediano plazo.

“Cuando te comparas con esas ciudades, los precios están considerablemente por debajo y vamos a notar un incremento de precios cuando se estabilice la política, porque entonces la gente estará en condiciones de tomar decisiones, de endeudarse a 15 o 20 años, lo que va a favorecer el mercado y permitirá que el precio de los bienes inmuebles se eleve, esto considerando que el entorno económico de los últimos años ha sido favorable”, explicó Alejandro Magaña.

Eugene Towle detalló que el valor del mercado inmobiliario del producto residencial alto de la Ciudad de México está calculado en 4 mil millones de dólares al año y que su precio promedio no llega a 2 mil dólares por metro cuadrado, mientras que el precio promedio en Nueva York está en 10 mil dólares por metro cuadrado, en

París y la zona central de Madrid en    9 mil dólares, 15 mil dólares en Londres, 4 mil dólares en Ciudad del Cabo, de 3  a 3 mil 500 en Río de Janeiro y  4 mil en Buenos Aires. “Lo que pasa en la Ciudad de México es que los precios no suben, aunque hay poder adquisitivo, porque desde 1994 solamente se está manteniendo la riqueza y no se está generando más, situación que se demuestra con que la cantidad de empleos se ha mantenido prácticamente sin cambio desde ese año”, consideró el ejecutivo.

Juzgó que otro aspecto que influye mucho en el tema es el costo del financiamiento hipotecario, que puede ayudar o limitar la capacidad de compra. Esto porque con las condiciones actuales el costo que enfrenta el cliente es de un pago de 12 al millar, lo que significa que por un crédito de 100 mil dólares se paga 1 mil 200 dólares (13 mil 200 pesos), mientras que en Estados Unidos el pago está en 8 al millar lo que significa que con 800 dólares se tiene acceso al mismo crédito pero se puede comprar un bien inmueble de 150 mil dólares.

Alejandro Magaña dijo que cuando se habla de Nueva York, París, Madrid, Londres, se comenta de los lugares cosmopolitas con buena calidad de vida, seguridad, servicios, además de que existe evolución económica, social y gozan de gobiernos y economías estables. De esta forma, el Distrito Federal está por debajo en precio de las ciudades mencionadas por la falta de aplicación de leyes, inseguridad y pobreza.“Si se hace una mejor planificación de la zona metropolitana y se logra un mayor orden la calidad de vida se va a incrementar a largo plazo y por lo tanto el precio de los bienes inmuebles se elevará”, opinó el directivo.

 

Más acentuado en playa

En los destinos de playa mexicanos de tipo residencial y residencial plus el fenómeno de que los precios están por debajo de sus similares internacionales es más contundente, pero en este caso juega en su contra el que son desarrollos relativamente jóvenes y aún no se han posicionado completamente en el mercado internacional.

“En este segmento de mercado el nivel de calidad y servicios que tienen se compara con sus similares a nivel internacional y el precio por metro cuadrado promedio frente a playa está en 2 mil 500 dólares, mientras que en el extranjero se ubica entre 8 y 15 mil dólares por metro cuadrado. Es el caso de Los Cabos, Puerto Peñasco, San Felipe, Ixtapa, Ensenada, Rosarito, Vallarta, Mazatlán, Ixtapa y la Riviera Maya”, precisó Omar Chárraga.

De acuerdo con el especialista, si el proyecto integral de ciudad turística nacional completa la calidad y cantidad de servicios respecto a zonas tradicionales, como el Mediterráneo, Florida o Hawai, entonces allí los precios van a subir, pero se ubicarán por debajo de esos sitios porque las mismas ya llevan muchos años recibiendo turistas y compradores de propiedades turísticas, el ejemplo típico es Cancún, donde apenas empiezan a comprar los extranjeros, porque por lo general van como turistas y sólo después de ir varias veces empiezan a pensar en comprar.

“Tenemos de las mejores playas del mundo, buena infraestructura, cultura, excelente gastronomía, lo que es valioso como destino, pero no se puede pretender llegar a los niveles tan altos en el corto o mediano plazos porque entonces en lugar de posicionarnos como un país atractivo lo haremos como un país caro y vamos a tener menor cantidad de clientes aunque sean de buen nivel”, consideró el directivo de BCBA Impulse.

Opinó que el aumento de precios es un proceso que no se puede dar de la noche a la mañana, ni por una firma o la decisión unilateral, ya que el mercado lo va guiando, y pensar en aumentar el precio, por ejemplo en Baja California, porque San Diego es más caro, puede ser contraproducente, porque esta última es más segura, afín a los norteamericanos, y si se igualan los precios van a decidir invertir allá o en otro lugar.

Towle estimó que el mercado de propiedades vacacionales residencial y residencial plus en nuestro país está empezando a desarrollarse, y puso como ejemplo a Estados Unidos, donde se compran anualmente de 300 a 400 mil unidades, o a España, en que se comercializan 100 mil propiedades, mientras que en México suman alrededor de 5 mil viviendas, donde los extranjeros adquieren más o menos 2 mil 500 nuevas y los mexicanos alrededor de 2 mil en playas. Agregó que el mercado de propiedades usadas en destinos vacacionales viene siendo como del doble, y en este caso los extranjeros compran de mil 500 a 2 mil unidades mientras que los nacionales adquieren como 3 mil viviendas.

“El comprador extranjero está aprovechando una coyuntura de dos factores principales.

El primero corresponde a que ha existido un incremento muy importante de valor en los inmuebles en Estados Unidos y Europa, lo que ha sido aprovechado por muchas personas que ya tenían propiedades y que pueden comercializar para comprar una o varias propiedades vacacionales. El segundo es que las tasas de interés bajaron de manera importante de 10 años a la fecha, lo que ha dado una liquidez importante al que tenía créditos hipotecarios”, ilustró Towle.

 

Sugerencias y recomendaciones

Para el director de mercadotecnia de BCBA Impulse los desarrolladores tienen que ser responsables e ir subiendo el precio de los bienes inmuebles de este segmento de mercado poco a poco, además de enfocarse a que la industria en general evolucione hacia un esquema de calidad y cumplimiento con el cliente, para que se limpie la imagen que algunos están dando, de falta de calidad.

Para los especialistas de Softec se debe detectar la oportunidad de contar con un pool o administrador profesional de las unidades, porque un tema que muchas veces se vuelve complicado en muchos de estos lugares vacacionales es que el periodo en que llega el usuario se vuelve un sistema de mantenimiento de los mismos y por lo tanto se deben encontrar mecanismos que permitan disfrutar en lugar de llegar a trabajar.

También afirmó que si el inversionista nacional está comprando en preventa se debe asegurar que se está negociando con un desarrollador que tiene experiencia y capacidad económica, es decir hacer la investigación necesaria porque se está haciendo una inversión fuerte, sobre todo en el producto vacacional, que es donde  más probablemente existan problemas.

“Según el dicho latino, es bueno que el comprador se cuide, esto significa que se debe hacer la tarea necesaria para averiguar a quién se está comprando, además de saber si tiene la experiencia y capacidad económica necesaria para concluir el desarrollo de manera exitosa”, sentenciaron.