Playas, el gran diamante inmobiliario.

La inversión extranjera en el mercado inmobiliario mexicano ha encontrado en las playas nacionales un gran atractivo, tanto para la construcción de grandes resorts, campos de golf, marinas, como desarrolladores residenciales, e incluso como compradores finales.


|Anida

 

Los datos son reveladores. El flujo de capitales a bienes raíces en el 2005 ascendió a más de 2 mil 370 millones de dólares (mdd) en terrenos y parques industriales y oficinas, pero nada de esto se destinó al mercado inmobiliario de playas. Es cierto que esta inversión está integrada al desempeño de la inversión del sector turístico, que incluye hoteles y marinas, pero no toma en cuenta el desarrollo inmobiliario condominial o residencial.

El caso está muy lejano de lo que en los últimos tres años ha alcanzado Miami, que tiene entre sus principales clientes alrededor de 800 inversionistas latinos que compraron propiedades por 500 mdd, de acuerdo con agentes inmobiliarios de esa ciudad norteamericana.

Galo Blanco Mateos, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), dice que el mercado de playas sí ha registrado operaciones importantes, fundamentalmente de grupos españoles. Sin embargo, el desarrollo no es pleno. "Hace falta una mayor coordinación con las instancias que permitan resolver problemas para incrementar el rango de inversión", explicó.

En esa lista figurarían la Secretaría de Turismo, el Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur), el Consejo de Promoción Turística y la Secretaríade Hacienda, entre otras instituciones.

"Hoy día un extranjero no tiene claridad para poder adquirir una propiedad en las playas mexicanas. Los fideicomisos dan una garantía de 100 años, pero eso no es suficiente para quien depositará buena parte de sus recursos", comentó.

No existe tampoco una contabilización del monto que representa el corretaje inmobiliario para los grandes compradores de lotes, o desarrolladores de proyectos residenciales, pero el mercado es gigantesco. Sólo datos de la AMPI revelan que el parque inmobiliario nacional llegó a 18 mil mdd el año pasado.

De ese volumen de negocio transaccionado el principal fue la vivienda y el sector comercial.

"El sector turístico ha dado buenos resultados, como Puerto Peñasco, que en el último año registró un crecimiento de 61 por ciento en su dinámica de desarrollo, debido a que se ha sabido aprovechar la cercanía con el mercado de Arizona y porque el costo de construcción es de 4 a 5 veces más barato que en ese mercado", insiste Blanco.

En síntesis cree que sólo mediante la atención a la inseguridad, mayores incentivos fiscales y acuerdos con los principales actores podrá darse una real llegada de los grandes capitales.


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La clave es el lujo.


Y agregó: "Las políticas públicas son una parte fundamental. En materia de turismo no se están dando condiciones para que los gobiernos de esos lugares sean facilitadores. Cualquier trámite es engorroso y con costos muy alto. Deberíamos estar apostando al turismo de primer nivel".

Playa Mujeres Resort es un proyecto inmobiliario con 376 hectáreas localizadas en la orilla de la Laguna Chacmouck, frente a Isla Mujeres con 3.7 kilómetros de playa. Este proyecto cuenta con siete macrolotes hoteleros, de entre 15 y 20 hectáreas cada uno, una marina que dará amarre a cerca de 190 embarcaciones y dos campos de golf diseñados por Greg Norman.

El plan busca consolidar la expansión hacia el 2010. Inició con una inversión de 100 mdd y ascenderá a 3 mil mdd.

Una nueva apuesta.

Entre los jugadores de reciente ingreso en el mercado turístico de playas pueden verse algunas opciones, pero de gran representatividad sólo unas pocas.

Uno de esos jugadores y de gran representatividad es el consorcio español OHL, que entra este año en el negocio con inversiones de tipo hotelero. La manera de hacerlo es como dice Schütte, de Playa Mujeres, mediante la construcción del complejo de lujo Mayakoba, justo en la Riviera Maya.


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El anuncio de esta inversión se hizo en Madrid, sede del corporativo, y viene acompañada de una inversión de mil mdd. Hay que recordar aquí que esta firma construye actualmente una autopista que unirá a Madrid con la nueva terminal del Aeropuerto de Barajas, y es conocida en España como "M-12".
Mayakoba será un complejo de seis hoteles y busca ser el más lujoso del planeta, según ha dicho Juan Miguel Villa Mir, su presidente.

Como en otros casos similares, la inversión es compartida, además de que se ha colocado mediante la incorporación de socios locales e internacionales, en este caso operadoras de conceptos de lujo.

En el proyecto invierten con 60 por ciento la canadiense Fairmont, la mexicana Rosewood y Banyan Tree de Singapur. El resto de la estructura accionaria es aportada por la firma ibérica, la que va a inyectar unos 400 mdd.

Villa Mir, que posee 49.6 por ciento de OHL no ve problemas a un socio que no intervenga en la gestión. La intención es dar una solución rápida a la entrada de Higinio Sáinz o su hijo Fabián en el Consejo.

El plan de negocios del complejo considera que en estos días habrá terminado de iniciar la operación de un campo de golf y en diciembre el primer hotel. La consolidación total se hará en menos de cuatro años.

Otras apuestas a la vista.

Mauricio Perez Hagg, director general de CMI Staubach, comenta que las inversiones que se están viendo son relevantes en función de los montos y los lugares en que empiezan a ubicarse.

"El entorno país es el volante pero las inversiones ven más allá de las coyunturas (en este caso las elecciones presidenciales). Hemos visto que, contrariamente a los pronósticos, no se ha cancelado ningún proyecto", afirmó.

El directivo dice también que de un tiempo a la fecha la firma que representa ha incrementado su participación en su cartera de clientes. Fundamentalmente la de aquellos que quieren comprar grandes superficies para construir proyectos turísticos.

Esa dinámica se explica por la promoción que ha hecho el gobierno mexicano a través del Fonatur y a la salida de inversión en los mercados globales.

"Apenas la semana pasada se habló de Litibu, pero hay otros grupos, como Hansa Urbana, Inmooptions, en Campeche, e incluso fondos de inversión, como Hines, que están a la expectativa de oportunidades", señaló. Hansa Urbana recientemente anunció una inversión de 250 mdd en hoteles.

Otra de las causas de este interés es el rendimiento (Cap rate) que está ofreciendo el mercado local. Se estima que supera 17 por ciento, una cifra que difícilmente podría darse en otras economías más desarrolladas.

Además, puntualizó que "las inversiones hoteleras no vienen solas, están acompañadas de alianzas previas con touroperadores que permiten garantizar tasas promedio de ocupación de 90 por ciento todo el año".

Así, la inversión extranjera crece en un contexto distinto, en el que aún resta generar propuestas específicas de una expansión masiva, como muchos quisieran.

resta generar propuestas especificas de una expansion masiva, como muchos quisieran.

No sólo como desarrolladores.

Es importante destacar que los flujos de capital externo en el mercado inmobiliario de playa no provienen únicamente de desarrolladores, sino también de inversionistas finales, es decir, de compradores finales.

Al respecto, Fernando Robles Martínez, director general de CIGSA (Villas Paradiso, Acapulco Diamante) señaló que hay un mercado potencial muy amplio de consumidores estadounidenses, que debemos aprovechar.

Agregó que México, sus playas e incluso lugares de descaso de ciudad, resultan sumamente atractivos para los denominados baby boomers (nacidos entre 1945 y 1964), tanto por el clima, por ubicación, como por los precios, que son mucho más baratos que en Estados Unidos.

Robles Martínez agregó que su desarrollo ha recibido demanda de compradores finales estadounidense e incluso europeos, y que dado ese mercado está a punto de integrar una alianza con inversionistas extranjeros para nuevos desarrollos con el objetivo de captar más este nicho de mercado.

"Villas Paradiso , Acapulco Diamante, se da a conocer a nivel internacional abriendo sus puertas a jubilados pensionados que residen en los Estados Unidos, promoviendo así el crecimiento de inversión extranjera en playas dentro de territorio mexicano".

Por último, cabe señalar que entre algunas de las más recientes inversiones extranjeras anunciadas en el mercado inmobiliario de playa, destacan grandes inversiones españolas: Grupo Excellence y Grupo Prestige en Playa Mujeres, para resorts del más alto nivel mundial; el Grupo Mall desde marzo pasado invierte 450 mdd en el proyecto Campeche Playa, Golf, Marina & Spa Resort; de acuerdo con versiones periodísticas, las compañías Turística Iberostar y el grupo inmobiliario Fadesa, participarán en la construcción del complejo hotelero "Cip Nayarit", en la costa del Pacífico mexicano.

 


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