Grande Metrópolis internacionales.
Dominadas por los uso mixtos

Según los especialistas en diseño de ciudades, la tendencia de los edificios de usos mixtos dominará toda la década, por sus cualidades de seguridad y mezcla de funciones en un solo lugar.

Entre sus ventajas están: suprimir largos recorridos, propios de las grandes metrópolis, y combinar con centro comercial, hotel, área residencial y oficinas, mezcla afortunada con una clara comunicación. Quienes han tenido la oportunidad de viajar a Europa han sido testigos de lo que ocurre en algunas ciudades, por ejemplo en Barcelona o en Berlín, que han recuperado su antigua majestuosidad gracias a eficientes políticas públicas que desarrollaron como arma principal el rescate de sus zonas centrales

Este tipo de estrategias, además de permitir el rescate de espacios urbanos de innegable valor histórico, han sido la punta de lanza de estrategias de alcance regional que han permitido elevar el nivel de competitividad de cada una de esas ciudades.

Actualmente sería imposible entender el auge de Barcelona sin las obras que permitieron la reconstrucción de su vieja zona portuaria, o todo lo que se construyó con motivo de los Juegos Olímpicos de 1992, o con el reciente Forum 2004. Hoy, gracias a modernos planes de desarrollo urbano y eficientes estrategias que posibilitaron la captación de grandes  capitales, generando importantes incentivos para propiciar la participación del sector privado, las ciudades recuperan su esplendor, pero sobre todo se vuelven más competitivas.

Añeja historia y modernidad eficiente César Pelli, senior principal de Pelli Clarke Pelli Architects, comentó a Real Estate Market & Lifestyle que siempre hubo alguna combinación de usos. Por ejemplo, el Empire State Building tiene una base con muchos negocios y tiene observatorio arriba. “Siempre ha habido combinación de usos, lo que ha pasado ahora es que se ha dado una combinación más completa y eficiente en los desarrollos”. También señaló que el Rockefeller Center incluía muchos usos diversos, aunque separados en diversos edificios, pero todos conectados por un shopping bajo tierra, de la manera más simple combinaba varios usos muy variados.

Pelli dijo que, “por ejemplo, dentro de una torre uno puede tener usos variados, muy comúnmente las torres de oficina tienen un hotel arriba. Acabo de completar una torre en Tokyo con el hotel Mandarine arriba y estamos haciendo unas torres en Shangai que van a tener un hotel W. Este tipo de proyectos lo vemos por todos lados, acabamos de terminar un proyecto llamado 731 Lexington en Manhatan que es una combinación de un gran condominio.

Para Pelli los usos mixtos a nivel internacional respondieron a una consideración inteligente: “lo que puede hacer un mejor edificio”. Cuando funcionan mejor es cuando los usos mixtos son complementarios. Puso el ejemplo del la Torre Libertad en México, “ los usos que se mezclan en ella son todos complementarios, si alguien compra un departamento aquí va a tener servicio de hotel, tienen los negocios, se agregan elementos de interés. Cada uno de los usos los hacen más valiosos unos a otros”. Agregó que algo que hemos visto alrededor del mundo es que el usuario, en general el cliente, se ha educado más se ha vuelto más inteligente en lo que compra, por lo que el producto debe ser convincente

Mejor aprovechamiento ante escasez de tierra Luis Llaca, director de Servicios Comerciales de Cushman & Wakefield, dijo que en México los desarrollos inmobiliarios de usos mixtos surgen por la necesidad de explotar de manera más eficiente los terrenos, sobre todo donde escasea la tierra, como es el caso de las grandes ciudades como la nuestra. Sin embargo, ésta también es una razón válida para otros países de América Latina, como Argentina, Brasil, Chile, Ecuador y El Salvador, entre otros. Allí, este tipo de desarrollos van en aumento, y no sólo en las ciudades capitales sino en algunas más pequeñas que se han visto revitalizadas, como es el caso de Córdoba en el país de la pampa.

Aquí hay que mencionar al Grupo ECIPSA, líder en desarrollos inmobiliarios en Argentina, que presentó recientemente el ECIPSA CENTER, un complejo de centros comerciales, oficinas, departamentos residenciales y Apart Hotel en el mayor terreno disponible en la zona más estratégica de la ciudad de Córdoba. “Este complejo está llamado a ser un nuevo hito urbano por su excelente ubicación, la multiplicidad de productos que ofrece, el estilo arquitectónico de su diseño, los modernos y variados servicios, además de integrarse a las reconstrucciones que se realizan a emblemáticos exponentes de la cultura arquitectónica de Córdoba”, señalaron los desarrolladores.

El desarrollo combina la vida urbana con la vida familiar: vivir, trabajar, alojarse, comprar, hacer deportes y tener actividades de esparcimiento mediante el uso de departamentos, oficinas, hotel, cocheras subterráneas, comercios, gimnasio y diversos servicios. Y como este complejo multiusos, afirmó Llaca, hay uno muy grande en Chicureo, Chile, planeado a 15 años, y otro más en Ecuador, un proyecto temático que se ubicará frente al Río Guayas, que incluye zona comercial, hoteles, oficinas y un área de 13 mil metros cuadrados para entretenimiento.

Triplicando la productividad

En entrevista, el director de Servicios Comerciales de aCushman & Wakefield comentó que “otra de las razones por las que van en aumento este tipo de desarrollos no sólo en América Latina sino en Estados Unidos, Canadá, Europa y Asia es porque mejoran los ingresos de los desarrolladores, ya que duplican o hasta triplican la productividad del terreno por la diversificación de usos y el retorno de la inversión es más rápido”. Incluso, expresó que se puede dar el caso de que junto a un hospital se construya un hotel y un pequeño centro comercial; esta convergencia de servicios puede resultar muy rentable para los desarrolladores.

No obstante, Luis Llaca admitió que uno de los problemas de los desarrollos de usos mixtos es el estacionamiento, pues al hacer que confluyan en ellos tal cantidad de personas (inquilinos de las oficinas, propietarios de departamentos, huéspedes de hoteles y visitantes de las áreas comerciales y de entretenimiento) a veces no es suficiente el espacio que se destina

para los autos. “Este es un problema en muchos de estos complejos, en cualquier ciudad del mundo (quizá menos en Canadá, donde no escasean los grandes terrenos), por lo que es un tema que los desarrolladores deben pensar muy bien a la hora de construir, es un reto a vencer ya que el diseño de estos espacios es complicado.”

Respecto a lo que ocurre en algunos países europeos, el especialista señaló que en Europa se están adaptando viejos edificios para diversos  usos: hoteles, oficinas o departamentos residenciales con área comercial, “no hay que olvidar que más de un uso en un inmueble ya es de usos mixtos”. Explicó que en estos países tampoco hay terrenos muy grandes y por eso lo que proliferan son corredores de oficinas y comercios.

“En naciones como Francia, España, Italia o Reino Unido existe un fuerte reciclaje de construcciones, pues no hay terrenos y los pocos que hay son muy caros. Por eso se recurre a la modalidad de usos múltiples, para lograr sinergias y recuperar la inversión.” Luis Llaca destacó que en Estados Unidos la industria de los centros comerciales y los edificios con tiendas y oficinas es muy antigua, pues estos desarrollos surgieron desde principios del siglo XX (en México esta modalidad comenzó en la década de 1970 con la Plaza Polanco).

 

Inversión inmobiliaria en el mundo De acuerdo con un informe de la Real Sociedad de Peritos Valuadores en Real Estate con sede en Gran Bretaña (RICS), 2005 fue otro año muy positivo para la mayoría de los mercados residenciales de la Unión Europea, donde se produjeron “tasas de incremento de dos dígitos” en los precios de los inmuebles en Estonia, Dinamarca, Francia, España y Suecia, observándose no obstante un estancamiento en tres de las cuatro principales economías de Europa: Alemania, Italia y Reino Unido.

Por otro lado, según el Global Real Estate Capital, en el análisis “The Search forOpportunity Intensifies”, de la consultoraJones Lang LaSalle, la inversión inmobiliariamundial alcanzó un “máximo histórico”de aproximadamente 455 mil millones deeuros o 574 mil 878 millones de dólares en2005, lo que supone un crecimiento de 20 por ciento respecto al año anterior. Estas previsiones se deben a que en el primer semestre de 2005 se registró en todo el mundo un volumen de inversión inmobiliaria de 196 mil 400 millones de euros o 248 mil 145 millones de dólares, 18 por ciento más que en el primer semestre de 2004.

Según la consultora, la región de Asia- Pacífico está experimentando “el mayor crecimiento a medida que se equipara con otras regiones más grandes y desarrolladas”. El valor de las operaciones realizadas en esta región durante el primer semestre de 2005 fue de 45 por ciento más que en el mismo periodo de 2004.

El consejero delegado del Grupo de Capitales Internacionales de Jones Lang LaSalle, Tony Horrell, mencionó que sigue en aumento la presión por encontrar mayor rentabilidad allí donde se da la oportunidad.

Además, los inversionistas internacionales también están ejerciendo una influencia significativa en los mercados de inversión locales al entrar en competencia con instituciones locales y regionales. “Por este motivo, los inversionistas no pueden permitirse desechar las oportunidades de inversión internacionales que están ofreciendo una rentabilidad significativa y un fuerte componente de diversificación en las carteras inmobiliarias”, aseveró.Estados Unidos, Reino Unido y Francia: mercados punteros El informe “The Search for Opportunity Intensifies” de la consultora Jones Lang LaSalle también destaca que Estados Unidos, Reino Unido y Francia son los mercados con mayor número de operaciones. Los mercados de oficinas de estos países, caracterizados por su considerable tamaño y transparencia, fueron los mercados individuales que concentraron el mayor número de operaciones protagonizadas por inversores internacionales.

Estados Unidos fue de nuevo la principal fuente de capital internacional, con 53 por ciento de todas las operaciones (92 por ciento de ellas fueron nacionales) en el primer semestre de 2005. Los inversionistas de Oriente Medio, Alemania, Reino Unido y Singapur también significaron una importante fuente de capital internacional, y todos ellos terminaron el primer semestre de 2005 como compradores netos. La actividad compradora de los inversionistas internacionales fue también muy intensa durante el primer semestre de 2005 en el sector inmobiliario comercial y hotelero del Reino Unido, donde se registraron 60 por ciento de todas las operaciones hoteleras transfronterizas.

Francia fue uno de los objetivos del capital procedente de Estados Unidos y Oriente Medio y registró una entrada neta de capitales en el sector de oficinas motivada por la actividad de inversionistas de dichas naciones. Por otra parte, el mercado inmobiliario de la República Checa ofrece el mayor potencial de crecimiento y entorno estable de los 13 países europeos emergentes, según el informe “Emerging Europe 2005” de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield/ Haley & Baker.

En el ranking general se sitúan, detrás de la República Checa, Hungría, Polonia, Eslovaquia y Estonia, que mantienen la misma clasificación que en 2004. Además, el informe indica que Europa Central y del Este son las regiones económicas “más dinámicas del mundo” y ofrecen “grandes” oportunidades para empresas inmobiliarias internacionales y locales.

Según C&W/H&B, Rusia, que ocupa el sexto lugar en el ranking general, se destaca por su tamaño del mercado y el dinamismo de su economía, por lo que, a juicio de los consultores, “los inversionistas y las multinacionales no pueden permitirse pasar por alto el tamaño y el ritmo de crecimiento del mercado ruso”. Crecimiento inteligente Por todo el mundo presenciamos una creciente expansión urbana, acelerada por la globalización y el uso del automóvil. Y justo cuando el estilo de vida americano se difunde a una escala nunca vista emerge en Estados Unidos un movimiento en favor de la densificación residencial, mayor oferta de vivienda asequible, la renovación de los centros urbanos, usos mixtos del suelo y transportes públicos colectivos.

El llamado “crecimiento inteligente” intenta combatir los efectos negativos del suburbio de baja densidad, especialmente la dispersión de las zonas residenciales, el consumo de suelos agrícolas y naturales, la polución atmosférica y la actual oferta de vivienda que beneficia a los grandes lotes periféricos. El “crecimiento inteligente” puede ser considerado como una nueva fase del proceso de gestión del crecimiento urbano, pero una fase que por primera vez incorpora no sólo la participación del gobierno, sino del público y de entidades sin fines de lucro que, en forma conjunta, están buscando soluciones.

El crecimiento inteligente se define como un crecimiento que sirve a la economía, a la comunidad y al medioambiente; paralelamente, ha crecido el interés en la recreación de la estructura social de los viejos asentamientos urbanos, basado en la mezcla de actividades, pequeños trayectos, la interacción personal, animación callejera y la existencia de espacios comunitarios. A lo largo de los años de la década de 1990 la insatisfacción con el medio urbano existente siguió creciendo. Había una enorme preocupación con una larga lista de problemas urbanos: la mayoría de la población vive en suburbios que siguen creciendo, mientras los problemas de los centros y de viejas zonas residenciales se agravan.

La expansión urbana se hace a costa de suelos agrícolas y de florestas, dejando atrás buenas infraestructuras abandonadas. Cada vez hay más polución, más congestión en las carreteras, más inseguridad social y menos tiempo para la familia y el recreo, pues hay que ir a vivir más lejos de los centros de trabajo.

Por eso, lo que empezó como una típica iniciativa gubernamental rebasó rápidamente los objetivos iniciales, lo que quedó claramente demostrado en los 10 principios básicos del crecimiento inteligente, que fueron formalmente aprobados por desarrolladores, las autoridades y la población:

1. Usos mixtos del suelo.

2. Aprovechar las ventajas del diseño de edificios compactos.

3. Crear una amplia variedad de opciones de vivienda.

4. Crear vecindarios peatonales.

5. Fomentar comunidades distintas, atractivas y con fuerte sentimiento local.

6. Preservar los espacios abiertos, suelos agrícolas, la belleza natural y las zonas ambientales cruciales.

7. Reforzar y dirigir el desarrollo hacia las comunidades existentes.

8. Proporcionar opciones variadas de transporte.

9. Hacer que las decisiones de desarrollo sean predecibles, justas y a costos más eficaces.

10. Promover la colaboración entre la comunidad y los responsables en las decisiones de desarrollo.

 

En Miami, también los usos mixtos Aun cuando en la mayoría de las principales ciudades de Estados Unidos se están construyendo complejos de usos mixtos (Nueva York, Chicago, Los Ángeles, Houston, Dallas, Las Vegas, entre otras), en Miami, el paraíso de los desarrollos residenciales, comerciales y de oficinas, pero por separado, también está entrando a esta modalidad con el objeto de aprovechar mejor el espacio, que ya también comienza a escasear.

H&H Development Co., firma de desarrollo inmobiliario con base en Coral Gables, abrió el centro de ventas para City Palms, un desarrollo de usos mixtos que incluye 280 unidades residenciales y 24 mil pies cuadrados de espacio comercial distribuidos en un edificio de 10 pisos equipado con tecnología Smart. City Palms está localizado en el centro de West Palm Beach, justo al lado de City Place. Otro de estos desarrollos es EPIC Residences & Hotel. Ugo Colombo, de CMC Group, y Alfredo y Diego Lowenstein, de Lionstone Group, se asociaron para dar vida a un proyecto ubicado precisamente donde Brickell Avenue se encuentra con Biscayne Bay, que cuenta con un estilo arquitectónico único, además de amenidades tipo hotel y servicios residenciales que lo ubican en una categoría superior a todos los demás rascacielos de lujo de la zona. EPIC es una torre de 54 pisos con unidades de condominio, townhouses y penthouses con magníficas vistas de la bahía y la ciudad, que contará también con un hotel de lujo operado por Kimpton Hotels, marina con espacios para los botes de los residentes, spa, restaurantes, centro de negocios de alta tecnología y servicios en el área de la piscina.

Richard Lamondin, presidente de Cornerstone Premier Co-mmunities, anunció la construcción de The Lofts at Hollywood Station, que estará ubicado en la esquina suroeste de South Dixie Highway y Van Buren Street y albergará 93 residencias tipo loft en un edificio de cinco plantas. Cinco unidades para vivir/trabajar estarán localizadas en el primer piso y contarán con espacios de oficina en la planta baja y una habitación en la segunda planta. The Courtyards at Hollywood Station también forma parte del proyecto, al igual que 15 mil pies cuadrados de espacio comercial.

Por su parte, Colonial Development Group dio a conocer que las 47 unidades de condooficinas de Infinity at Brickell ya están disponibles para la venta. Estas propiedades están ubicadas dentro del pedestal de Infinity at Brickell, un edificio de lujo de 56 pisos de uso mixto ubicado en el corazón del distrito financiero de Miami. Una vez completado, Infinity at Brickell contará con 459 unidades loft tipo estudio, además de los mencionados espacios de condooficinas. La construcción del proyecto ya comenzó y se espera que sea completada en la primavera del 2008.

“Es una gran ventaja poder cambiar el viaje al trabajo en la mañana por unos minutos en el ascensor. Los ejecutivos que quieran mantenerse en forma durante la hora del almuerzo tienen acceso al gimnasio y posteriormente se pueden bañar y vestir en su propio departamento, y aún tener tiempo de sobra para sus reuniones de la tarde. Es el máximo paradigma de un nuevo estilo de vida.”

En Orlando, Hospitality Development Group Inc. de Ft. Lauderdale, Florida, anunció sus planes de construir el Palazzo del Lago, que incluirá un hotel, el Inter- Continental Resort & Residences Orlando, el más grande de la cadena en el mundo, con mil 260 unidades de lujo en condominio, además de que este resort es el hotel oficial del Orange County Convention Center. El proyecto también incluye el desarrollo de 994 residencias, las Villas del Palazzo del Lago, que contarán además con una zona comercial, alberca y gimnasio. Otro desarrollo de hotel boutique y departamentos en condominio en un edificio de 69 pisos es el Marquis, ubicado en el 1100 Biscayne Boulevard, en el centro de

Miami; KM-Plaza Construction, con oficinas en Miami y Nueva York, es el contratista general del proyecto. El hotel Howard Johnson, que estaba ubicado en el sitio donde ahora se construye, fue demolido el año pasado y el lote totalmente limpio dará cabida a la construcción de la primera fase del edificio. Diseñado por la firma de arquitectos Arquitectónica, Marquis contará con 306 residencias de lujo, un hotel de 56 suites, y un spa de clase mundial que ocupará un espacio de 10 mil pies cuadrados en dos niveles.

La opinión de los desarrolladores Jerry Sánchez, director de Ventas Internacionales de Capital at Brickell y Everglades on the Bay, dijo en entrevista que estos dos proyectos que se encuentran en fase de construcción son de los que gustan ocupar deportistas y artistas famosos, así como neoyorquinos que salen de su ciudad en busca de sol y playa en cuanto pueden. Capital at Brickell es el nuevo condominio multiusos de lujo desarrollado por Cabi Developers y Gicsa, los mismos promotores inmobiliarios del Everglades on the Bay. Capital está ubicado en el corazón del distrito financiero de Miami y su diseño nos hará recordar al famoso edificio Chrysler de Nueva York. Contará con dos torres de 53 y 57 pisos que albergarán 866 departamentos residenciales, oficinas de lujo, spa y un área de tiendas y restaurantes, así como una gran variedad de amenidades. Se terminará en los primeros meses de 2009 y es un proyecto de entre 550 y 600 millones de dólares.

Este tipo de propiedades son las preferidas de los extranjeros, sobre todo sudamericanos (Venezuela, Colombia y Argentina), algunos europeos, y el resto (alrededor de 50 por ciento) son estadounidenses. Según Jerry Sánchez, al latino le gusta invertir en este tipo de propiedades desde que comienzan a construirse, porque muchos ven la posibilidad de obtener una ganancia al vender el departamento terminado, en cambio, a los estadounidenses –que lo que quieren es una segunda casa– prefieren comprarlos cuando ya son una realidad. Añadió que “todo el mundo quiere estar en Miami, todos quieren un pedacito de esta ciudad que es la entrada a Estados Unidos, el centro de todo. Más de mil personas se mudan a Florida diariamente, pues además de ser un lugar ideal para tener una segunda casa lo es para hacer negocios”.

Por otra parte, no hay que olvidar al turismo, destaca el especialista, que en 2005 aumentó 9 por ciento. El aeropuerto de la ciudad registra 50 millones de pasajeros por año, ocupando el primer lugar en Estados Unidos en este rubro. Por su parte, Miles Glascock, vicepresidente ejecutivo de Hudson Capital, mencionó que un poco alejados del ajetreo de Miami, pero lo suficientemente cerca para gozar de sus beneficios, se encuentra Dolphin Reef, en Jacksonville, un distrito formado por lujosas residencias, campo de golf, marina, instalaciones deportivas, club, gimnasio, spa, tiendas, bares y restaurantes. Miles Glascock comentó que estos 848 departamentos que se están convirtiendo en condominios tendrán el nivel de lujo de los más caros de la zona. “Lo que ocurre es que aquí recurrimos a una economía de escala, por eso para otros es más difícil lograr tal nivel de lujo y comodidad a ese precio.”

Añadió que el precio es muy atractivo para poder vender posteriormente, pues en tan sólo seis meses el precio del condominio sube hasta 13 por ciento, y por ello gran parte de las ventas se hacen a inversionistas, aunque también una buena cantidad los ve como su segunda casa.Sin duda los usos mixtos están teniendo un crecimiento explosivo en las grandes metrópolis del mundo, ya en Estados Unidos, Europa, Asia e incluso América Latina, por ello no nos debe extrañar su creciente presentencia en la Ciudad de México y otras ciudades del país.