Recientemente en México, se habla mucho de los desarrollos inmobiliarios de usos mixtos, particularmente en la capital del país, pero ¿se trata de una moda o simplemente el retorno de una antigua lógica olvidada?

Para entender lo anterior me gustaría diferenciar que hay edificios “con usos mixtos” que para fines prácticos llamaré “con mezcla de usos” y edificios “de usos mixtos”.

Los primeros se distinguen porque diversifican sus espacios con giros diferentes, aprovechando la capacidad del mercado de la zona para edificar una mayor intensidad en un predio; por ejemplo, la Torre Mayor, sin importar si los usuarios interactúan entre sí. En cuanto al segundo caso, se trata de desarrollos que buscan crear una convivencia entre ellos y éstos son del tipo en los que quizá se tiene mayor interés recientemente entre los desarrolladores inmobiliarios, quienes buscan generar proyectos más atractivos para el público, por ejemplo, Arcos Bosques.

 

Reforma 156, Ciudad de México.
Reforma 156, Ciudad de México.

 

¿Por qué estos proyectos se perciben más atractivos?

 

Esto se puede explicar partiendo de que los edificios “con mezcla de usos” (los del primer tipo), han existido siempre, desde que el artesano instaló su taller bajo su casa y vendía directamente sus productos, generando así zonas comerciales junto a las residenciales, donde existía comunidad, vida y flujo constante. Sin embargo, en muchas de nuestras ciudades esta concepción se olvidó, buscando un concepto de modernidad en los suburbios; quizá motivados también por aspectos de seguridad, pero definitivamente impulsados por

políticas de desarrollo urbano que han declarado estrictamente de uso habitacional una gran parte de nuestras ciudades.

La tendencia descrita limitó la convivencia entre sus usuarios y generó “zonas fantasma”, donde en algún momento del día no se presenta movimiento alguno, ocasionando problemas de transporte y de la misma seguridad que en un principio buscaban, razones por las que hoy se perciben menos atractivas para el mercado.

 

Nuevo Polanco integra desarrollos que incrementan la plusvalía de la zona.
Nuevo Polanco integra desarrollos que incrementan la plusvalía de la zona.

 

EL MODELO DE USOS MIXTOS GENERA UNA MEJOR CALIDAD Y ESTILO DE VIDA PARA SUS USUARIOS.

 

En tanto, las zonas más antiguas, normalmente las del centro de la ciudad, donde conviven diferentes actividades y hay gente la mayor parte del tiempo, se están volviendo las zonas con mayor demanda, algo que no es diferente a lo que sucede en otras ciudades del mundo.

Esto es lo que los segundos edificios, los “de uso mixto”, tratan de aprovechar, la búsqueda del mercado por espacios donde se motive una mayor convivencia de gente que además resuelvan las necesidades de sus habitantes en un mismo sitio, reduciendo la necesidad de transporte, seguridad, etc.

 

¿Estos edificios son viables en todos lados?

 

Desde mi punto de vista esto no es posible, ya que el volumen de gente necesaria para –precisamente– generar convivencia y justificarse comercialmente no se produce en el propio conjunto, sino que requiere un mercado cotidiano, vasto, residente o visitante de la zona en donde se encuentre el proyecto y que adicionalmente demande al menos eventualmente, de cada uno de los usos del conjunto. Esto significa que para lograr edificios de oficinas y comercio, como sería el caso de Reforma 222, se requiere una zona donde ya se desarrollen estas actividades.

 

LOS USOS MIXTOS SON LA MEJOR OPCIÓN INMOBILIARIA ANTE LOS ALTOS PRECIOS DE LA TIERRA.

 

Tampoco creo que todos los edificios puedan ser de usos mixtos ya que, nuevamente, están supeditados a la capacidad comercial de una zona y al existir otros oferentes, podría llegar a presentarse una saturación para alguno de esos usos; por ejemplo, no podríamos pensar que todos los edificios de la avenida Paseo de la Reforma fueran de usos mixtos, aunque quizá sí con una mezcla de giros en la planta baja sin que esto recaiga en la categoría que estamos buscando.

 

Proyecto de usos mixtos desarrollado en Campeche. 
Proyecto de usos mixtos desarrollado en Campeche. 

 

¿Los edificios de uso mixto pueden tener cualquier componente?

 

Podríamos suponer que sí, pero existen diferencias fundamentales entre los edificios “de uso” y “con uso” mixto: un edificio “de uso” mixto requiere que al menos la mayor parte de sus usuarios lo sea de cada uno de los usos; es decir, que los empleados o visitantes de las oficinas visiten también el centro comercial y viceversa –al menos ocasionalmente–, y no deberían de existir usos restringidos para el resto de los visitantes, los cuales normalmente son usos comerciales, abiertos a todo el público. En cambio otros usos como vivienda, hospital u hotel, cuando se mezclan, en la mayoría de las veces, no comparten más que la estructura que los sostiene, como el St. Regis Mexico en Paseo de la Reforma.

Otro elemento que dificulta el desarrollo de edificios de uso mixto con vivienda, al menos en México, es la segmentación social, ya que por una parte –como dijimos– el mercado de la vivienda y del comercio debe ser el mismo, no puede haber vivienda de lujo sobre un comercio de tipo medio o viceversa, además de que normalmente los residentes buscan una mayor privacidad y seguridad por lo que tienen sus propios accesos, servicios y amenidades, salvo pocos casos exitosos en México (Parques Polanco o Reforma 222) se convierten en edificios “con” usos mixtos y no “de” usos mixtos.

A lo que voy con esto, es que no podemos esperar que cualquier edificio en donde incorporemos diferentes giros se convierta en “Antara”, hay que considerar el potencial comercial de cada proyecto acorde a su ubicación y su mezcla de productos.

 

¿Qué motiva el interés por el desarrollo de este tipo de edificios?

 

Como lo comenté anteriormente, el principal atractivo es el de atraer a un mayor número de usuarios en busca de un mejor ambiente y servicios dentro de los espacios que habitarán, ya sea como residentes o empleados, pero también por el alto precio de la tierra, sobre todo en la Ciudad de México donde se motiva la búsqueda para el desarrollo de la mayor capacidad construible de un predio o su mejor y mayor uso, de modo que se justifique la inversión; esto muchas veces resulta en tratar de mezclar usos. Pero hay que tener mucho cuidado de que –como dije–, esto responda a la capacidad de mercado para cada uso y no solo a una proyección económica.

 

Be Grand Polanco, Ciudad de México.
Be Grand Polanco, Ciudad de México.

 

¿Cuál será el futuro de los desarrollos “de uso” mixto en México?

 

Creo que se deben de seguir desarrollando este tipo de edificios, como lo he comentado, pero deberá ser con la precaución de que cada uno de los usos propuestos se realice conforme a las capacidades del mercado que atenderán y de la congruencia que debe haber entre sus usuarios.

Un concepto que creo es relevante, es la importancia de que, más allá de edificios, deben existir más zonas de usos mixtos. Esperemos que los nuevos planes de desarrollo urbano que se contemplan para la Ciudad de México y desde luego para todas las demás, consideren la generación de ciudades 100% habitables, tanto en las zonas de nuevo desarrollo como las existentes, de modo que volvamos al concepto de “barrio” donde la gente puede satisfacer la mayor parte de sus necesidades: habitación, trabajo, abasto y entretenimiento.


Texto:Juan Ignacio Rodríguez / Mac Arquitectos Consultores

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