Efecto camaleón

Cambio o desaparición de las desarrolladoras de vivienda

 

El enorme déficit histórico de vivienda en México, produjo que los primeros años de auge fuera para los desarrolladores inmobiliarios, un periodo de “ganar-ganar”, pues producto que colocaban en el mercado, producto que era absorbido casi de inmediato. Hoy, la severa crisis internacional ubica a la industria en una posición donde tal y como sucede con la “selección natural”, sólo sobrevivirán los más profesionales y fuertes.

No sé cuántas ocasiones haya escuchado durante los últimos meses, que “las épocas de crisis, también lo son de oportunidades”. Y lo anterior no está en “tela de juicio”; el punto es que para muchos empresarios y emprendedores inmobiliarios, la frase anterior podría carecer de toda simpatía, sobre todo si ven que su compañía se hunde casi de la misma manera y velocidad -pero en sentido inverso-, a la que floreció.

Más allá de la situación particular de las aproximadamente 2 mil 500 empresas desarrolladoras de vivienda, que se tenían contabilizadas a lo largo y ancho de la nación hasta septiembre de 2008, Fitch Ratings -una calificadora internacional de riesgo crediticio- divulgó el 8 de junio pasado, a través del comunicado Mexican Downsizing to the New Reality, que luego del inusitado comportamiento de la economía global, “el 2009 sería un año de consolidación y ajuste de la industria, en donde los más pequeños desarrolladores y aquellas empresas encargadas del financiamiento de éstas (como las Sofoles), cesarían sus operaciones o bien serían adquiridas por los jugadores más grandes, emulando la “darwiniana” ley de la selección natural.

El documento también citó que las afectaciones en el sector serán tan buenas o tan malas, en gran medida derivado de las acciones que implemente el Gobierno federal para atacar la contracción del Producto Interno Bruto (PIB) nacional; sin embargo, Fitch prevé que no se detendrá la mala racha, ya que si bien apunta a que la vivienda destinada al sector popular será la menos afectada, aquella que se enfoca al mercado residencial medio, podría ser la más “golpeada”.

Ante tal escenario, un buen número de desarrolladoras se apresuraron a dar vuelco al timón y cambiaron la estrategia de sus planes de crecimiento, para enfocarse en el nicho de la vivienda económica o de interés social, la cual si bien es cierto ofrece menores tasas de rendimiento a mayor plazo, es la que cuenta con el mayor apoyo gracias a los programas del Gobierno federal.

No obstante todo lo anterior, los
desajustes en el ánimo del consumidor, la situación de crisis económica coyuntural, además de la epidemia de influenza, han retroalimentado una distorsión en el mercado que deberá de poner alertas a los inversionistas y desarrolladores, así como a todos los actores del sector en general, si es que no desean rezagarse una vez que la economía recobre vigor.

 

Realidad del mercado

Durante los primeros meses del 2007, los analistas comenzaron a observar una lenta y leve desaceleración del sector inmobiliario, el cual había crecido ya para entonces a tasas inusitadas desde su inicial periodo de expansión en 2003. Sin embargo, no fue hasta el mes de octubre de 2008, luego de los extraordinarios desplomes bursátiles -producto de la quiebra de la firma Lehman Brothers-, que los efectos se hicieron mucho más evidentes en México y se vieron agudizados por la alerta sanitaria en nuestro país, ocurrida en el mes de mayo pasado.

Meses previos ya se veía menguar el ánimo entre los desarrolladores, aunque en aquellos días de contingencia sanitaria y al verse los showrooms y puntos de venta prácticamente desiertos, al parecer se generó una sobrereacción en los vivienderos, que en alguna medida generó consecuencias que aún hoy no son
fácilmente medibles.

En la segunda quincena de junio, la firma de análisis inmobiliario Softec, dio a conocer en voz de Claudia Velázquez, directora de Estudios de Mercado, que según su última evaluación de las principales 40 plazas inmobiliarias de México -monitoreadas trimestralmente-, el inicio de obras nuevas mostraba una notable tendencia a la baja, en la que algunas zonas llegaron a mostrar caídas de hasta 75%, comparado con los registros de 2008.

Durante ese estudio, se realizaron un poco más de 2 mil 500 desarrollos, lo anterior representó un 11% menor comparado con los establecidos en 2006. Este comportamiento fue particularmente negativo para los siguientes segmentos: Económico (-27%) y Medio (-12%) y en las ciudades los resultados fueron los siguientes: Monterrey (-50%), León (-30%), Hermosillo (-30%), Torreón (-31%), Chihuahua (-33%), Los Cabos (-40%) y La Paz (-33%).

 La situación comparativa del inicio de proyectos en 2008, con respecto a 2007, muestra una desaceleración mayor en el número de casas nuevas, siendo 45% menor con respecto al año anterior. Al respecto, la directiva de la firma de análisis comentó que “los segmentos más afectados fueron el social y económico, con -60% y -54%  de desarrollos
nuevos, respectivamente”.

Cuando el ejercicio se avocó a analizar plazas como Veracruz, León, Aguascalientes, Culiacán, Chihuahua, Saltillo, Xalapa, Vallarta, Zacatecas, Irapuato, Los Cabos, Mazatlán, Mexicali, Reynosa y Puerto Peñasco iniciaron proyectos en una cantidad de menos de 60%
que en 2007.

En ese sentido, Velázquez comentó que “si se tomara el comportamiento observado en el primer trimestre de 2009 como representativo del procedimiento en el resto de los trimestres de este año, plazas como la ciudad de México, Puebla, Cancún, Veracruz, León, Mérida y Tampico presentarían un decremento en el número de proyectos iniciados, al menos 75% inferior comparado con el 2008. Sin embargo, todavía existen muchas plazas en donde aún no se registra el inicio de nuevos proyectos, lo cual deberá corregirse en lo que resta del año”.

Las implicaciones de la baja en el número de proyectos son considerables ya que la oferta, uno de los tres pilares del mercado inmobiliario, vería debilitada su presencia y su poder impulsor en muchas ciudades de México. Por otra parte, es necesario observar el efecto económico sobre las ciudades, calculado a partir del valor total de ventas de los desarrollos iniciados, el cual presenta un impacto descendente mayor al impacto en el número de casas nuevas. Así, mientras que el número de obras iniciadas disminuyó en 2007 respecto a 2006 en 11%, el valor de ventas decreció 22%. Con respecto al año 2008, el número de unidades bajó 45%, mientras que su valor lo hizo 50% con relación a 2007.

Softec calculó que en 2007, el valor de venta de los nuevos proyectos iniciados en las principales 40 plazas del país, ascendió a casi 19 mil millones de dólares; mientras que en 2008, el valor de los proyectos iniciados se estimó en 9 mil 445 millones de dólares. A su vez, en el primer trimestre de 2009, el valor de los proyectos iniciados es de sólo 597 millones de dólares, lo cual hace notar una distorsión enorme en la actividad
de la industria.

Claudia Velázquez subrayó que la derrama económica que dejará de recibirse en cada una de las ciudades en las que se ha detenido el inicio de nuevos proyectos habitacionales, debe ser recuperada. “La mejora en la disponibilidad y condiciones del crédito a la construcción, así como la existencia de mejores condiciones urbanas y de servicios para el desarrollo habitacional, serán los detonadores de nuevos proyectos en las ciudades del país”, finalizó.

 

Caso Ciudad de México

Sin lugar a dudas, los datos antes ofrecidos por Softec son reveladores en cuanto al comportamiento del mercado internacional; sin embargo, Tinsa, una firma internacional de análisis inmobiliario dio a conocer que no obstante el difícil entorno económico nacional e internacional, la actividad en el sector vivienda lejos de paralizarse, aún encuentra un dinamismo importante en las ventas, y tal es así que alertó que el número de proyectos ha disminuido de tal forma, que ha llevado a un agotamiento del stock en el DF.

José Ángel Borbolla, director general en México -de la firma de origen ibérico-, señaló que no obstante que los ritmos de venta se han moderado, se continúa agotando el stock y para este momento, la Ciudad de México sólo cuenta con inventario suficiente para satisfacer la demanda de vivienda en los siguientes nueve meses.

Borbolla dejó en claro que no obstante este comportamiento en el mercado, los precios promedio de la vivienda se han mantenido estables, por lo que llamó a los desarrolladores a crear una correcta planeación, que permita controlar los costos y los valores ofertados.

Los anteriores resultados, forman parte del cuerpo de su más reciente producto denominado INCOIN (Indicador de Coyuntura Inmobiliaria), un estudio que mide varios elementos de comportamiento del sector de la ciudad capital.

Un dato adicional que proporcionó el directivo fue que durante el primer trimestre del 2009, se registraron un total de 4 mil 280 unidades vendidas de departamentos y casas, siendo la delegación Benito Juárez la que registró un mayor número de operaciones con 30% de los mismos, seguido de Cuauhtémoc con 24% y Miguel Hidalgo con 19% de las operaciones.

En un segundo análisis emitido por Tinsa, en la segunda quincena de junio y que sólo es válido para la Ciudad de México, se expuso que el número de manifestaciones de obra autorizadas por las delegaciones del Distrito Federal registró un incremento, pues a diferencia de los 11 proyectos nuevos de vivienda -horizontal y vertical- que fueron iniciados en enero de 2009, para el cierre de abril se concretaron 61 manifestaciones de obra.

Dicho reporte dejó saber que en cuanto al número de unidades, su incremento fue considerable, ya que a principios del año tan sólo se iniciaron 296 unidades, mientras que para finales de abril, ya se habían autorizado mil 905 unidades. Este incremento -se especificó en el informe-, hace patente la intención de los desarrolladores por iniciar nuevos proyectos en el Distrito Federal, principalmente para vivienda vertical, ya que 95% de las manifestaciones de obra autorizadas fueron para departamentos y sólo 5% para conjuntos horizontales, abarcando a todos los segmentos, desde la vivienda económica, social, media, semi-lujo, residencial hasta la residencial-plus.

 

Viraje al timón

A los resultados expuestos al inicio por Fitch Ratings hay que agregar que estiman que las compañías alcanzarán un flujo de efectivo neutro o ligeramente negativo en 2009, y espera que este sea positivo para el próximo año. El debilitamiento de la economía y la incertidumbre sobre el empleo, han llevado a que los desarrolladores mantengan los precios de las viviendas en niveles similares a los actuales, para compensar un entorno de venta más desafiante.

Evidentemente que ante la sequía de crédito que observamos y de la cual dimos detallada cuenta en nuestro número previo (revista edición 59, titulado: “¿Y dónde están los capitales?”) el retorno de la liquidez, será un elemento que deberán volver a su cauce a las desarrolladoras para así darle dinamismo a la industria.

De hecho, Fitch Ratings detallaba el caso al considerar que “en adelante, el crecimiento de las constructoras de vivienda en México dependerá de su capacidad para acceder a las fuentes de financiamiento, así como de sus posibilidades de generación de efectivo. Además, se basará en la capacidad de superar los procesos burocráticos en cuanto a la obtención de permisos y licencias”.

 

Tamaño del pastel

Para percatarnos de la importancia intrínseca que significa el mercado de vivienda de bajos ingresos, un estudio emitido por la filial mexicana del canadiense Scotiabank, dijo que a pesar del progreso significativo sobre los últimos 15 años, México continúa haciendo frente a un déficit grande en la materia. Las estimaciones de este déficit varían extensamente, pero la hipótesis de trabajo del Gobierno federal de 2.1 millones de déficit de casas parece realista. El gobierno basó su programa de vivienda 2007-2012 en esta figura. Mientras tanto, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), estimó que el déficit real existente es de 4.5
millones de casas.

A su vez, la Secretaría de Desarrollo Social (Sedesol) dijo que en 2006, 20% de la población con los ingresos más bajos, (22% del PEA) tenía casas con pisos de tierra. Este porcentaje se percibe como bajo si se compara con el 46% de 1992, pero todavía refleja el estado inadecuado de mucha de la población.

Por otra parte, el estudio Situación Actual de la Vivienda en México 2008, un documento realizado por varias instituciones gubernamentales y no gubernamentales de gestión de vivienda, divulgó a  finales de 2008, que estima que el número de casas inadecuadas podría incluso llegar a los 9.5 millones.

El déficit existente de vivienda está compuesto por la demanda fresca, estimada en 600 mil a 650 mil casas por año. La SHF proyecta que en 2009, la formación de nuevas familias y la demanda de las familias existentes que no tienen una casa o ésta es inadecuada, da lugar a una demanda total de 1.2 millones de casas nuevas.

En total, la SHF pronostica que la demanda anual para los nuevos hogares ahora suma 1.2 millones de unidades por año y alcanzaría los 7 millones para el periodo 2008-2013. De acuerdo con la prospectiva del Consejo Nacional de Población (Conapo), la demanda para el 2022 desde el año 2013, podría ir sobre 700 mil unidades anuales. Bajo estos pronósticos, el país contaría con un crecimiento continuo para la industria desde el 2013, pero creemos que el crecimiento desacelerará conforme pasen los años, ya que también los índices de nacimiento de infantes van a la baja y los de envejecimiento de la población, por el contrario, van a la alza.

Creemos -refirió el documento de Scotiabank-, que esta postura es conservadora, pues se percibe que los desarrolladores de vivienda más grandes habrían absorbido constructores más pequeños, en relación con el de las economías a escala significativas, y por lo tanto es probable que sean los beneficiarios de la tendencia de la consolidación, pues como mencionamos al principio de este trabajo periodístico, los competidores más pequeños saldrían de la industria.


Desarrollo Residencial ubicado en Av. Cuauhtémoc.

 

Crecimiento y expectativas

La población de México, no obstante, continúa creciendo aunque con tasas más moderadas. Según las estimaciones de la Conapo, la población de México aumenta en aproximadamente 890 mil personas cada año.

Otros cambios sociales y demográficos que se espera hagan un impacto en la demanda total de vivienda en los años que vienen, incluirían la presencia creciente de los hogares de personas solas y con una esperanza de vida más larga. El Consejo de Población espera que el número de hogares crezca a partir de 25.1 millones en 2005 a 45.1 millones de 2050, lo que implica un índice de crecimiento anual compuesta para el periodo, de 1.3% anual. Además, Conapo anticipa la demanda habitacional para ampliarse a 43.8 millones a partir de 24.4 millones en el mismo periodo, del cual la mitad del aumento se materializaría antes del 2022.

Por todo lo anterior, se puede inferir con facilidad que el elemento coyuntural apremiante en este momento, no debería de ser obstáculo para que tanto desarrolladores de vivienda como instituciones gubernamentales de gestión de vivienda, “metan el acelerador” para no generar distorsiones en el clima inmobiliario de nuestro país. El mercado está presente, la demanda continuará por varios lustros debido al rezago histórico, y al efecto de la crisis que ya actúa como una suerte de filtro, que permitirá purgar la industria de aquellos participantes sin fuerza, presencia suficiente o buenas prácticas.

De esta manera, una vez más podemos dividir a los desarrollos en un par de segmentos: Aquellos para los que ésta crisis sí resulta ser una oportunidad y para los que la crisis será, la muerte.

Resultados mixtos en 1T de 2009

Para Christian Papayanopulos, analista del sector inmobiliario en Ixe Banco, el reporte que ofrecieron las vivienderas durante el primer trimestre de 2009, fue mixto a pesar de que estuvo en línea con sus expectativas.

Avocado a estudiar el comportamiento de varios sectores, entre ellos el de la vivienda, Papayanopulos dijo que con respecto a las cuatro vivienderas bursátiles que operan en la Bolsa (Geo, Homex, Urbi y Ara), tomando promedios, no hubo crecimiento en ventas y se mostró casi nulo en EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Amortizations and Depreciations) con apenas 0.8%, paupérrimo si lo consideramos con años previos.

Las razones para el analista se encontraron en parte a la crisis coyuntural, pero como factor endógeno encontró la gran actividad que venían desarrollando en el norte del país, que tuvo el impacto más negativo por ser también el norte la región en donde más estragos ocasionó la crisis, por su estrecha relación con la economía estadounidense, y desde luego, la región en donde las ventas se han caído con mayor celeridad.

Por otra parte, el analista de Ixe indicó que al tener cada una de ellas una gran participación en el segmento de interés social y de vivienda económica (por ser más defensivos respecto al medio y residencial, que son más rentables pero están más afectados por la crisis, al ser más sensibles a las tasas de interés), los márgenes de utilidades tendieron a ser más bajos. “En el margen operativo tuvieron una ligera contracción, y en el caso del margen EBITDA, una ligera mejoría”. En Ara, el 70% de sus ventas estuvieron enfocadas a los segmentos más bajos, 26% en vivienda media y 4% en residencial; en Geo, la participación en los segmentos más bajos fue de 80%; Homex concentró el 90% de sus ventas en interés social y 10% en vivienda media; Urbi hizo lo propio en 94% del segmento interés social y vivienda media baja, y 6% en vivienda media alto y residencial.

“Quizá Geo y Homex, muestren menores estragos al compararlas con Urbi o Ara, ya que las dos primeras tienen un portafolio donde predomina ese tipo de desarrollos (50%), que en cambio las dos restantes, que han enfocado su estrategia de negocios de vivienda para deciles de más alto poder adquisitivo”. Asimismo según sus análisis, los precios de la vivienda se han encarecido en 5.5%, lo cual se ha sumado a la reticencia del público demandante para adquirir vivienda.

Expectativas

Papayanopulos concluyó que el entorno para el siguiente semestre luce complicado, aunque prevé que el correspondiente al cuarto y último trimestre del año sea mucho mejor que el ya comentado. Por otra parte, el analista sostuvo que una vez que se dé inicio al uso de la nueva metodología para contabilizar las ventas (aquella que va a tomar en cuenta la venta de unidades hasta que las tiene escrituradas), se podrán tener mejores herramientas para el análisis estructural del mercado.