El cierre de actividades económicas no esenciales durante tres meses y el programa de ‘sana distancia’ que implementó el gobierno, propiciaron una serie de afectos sobre el mercado inmobiliario residencial; algunos de ellos quizá llegaron para quedarse, otros siguen vigentes porque la pandemia no se ha acabado, pero lo más relevante es que no se afectaron las variables fundamentales del sector.
Neuchatel Cuadrante Polanco, CDMX.
Debido a que las casas o departamentos se convirtieron en la oficina, escuela de los niños, el centro de entretenimiento, el deportivo, etc., la demanda de espacios experimentó cierto ajuste. Por ejemplo, se incrementó la búsqueda de casas solas o departamentos con balcón, tanto para compra como para renta. Incluso, no se descarta que durante cierto periodo se prefieran las casas solas en lugar de vivir en comunidad debido al temor de contagio y la necesidad de estar lo más aislados posibles.
Asimismo, por la crisis económica −que va de la mano con la de salud− y el riesgo que ha significado para el empleo, es muy probable que muchas personas que estaban en etapa de adquirir un inmueble a través de un crédito hipotecario estén considerando el rentar, como una alternativa hasta que regrese la certidumbre.
Por lo que respecta a los desarrolladores, debido a la imposibilidad de hacer visitas físicas por parte de los potenciales compradores, implementaron atención y servicio vía digital, que incluyó recorridos virtuales para continuar con el proceso de venta. Hay desarrolladores que reportaron buenos resultados de estas acciones, pero ello no evitó que en general reportaran contracciones en sus ventas e ingresos durante el segundo trimestre del año.
Caída en ventas
Los ejemplos de las desarrolladoras de vivienda que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), nos dejan ver cómo se ajustó el mercado.
Las ventas de las cuatro desarrolladoras más activas presentaron descensos generalizados. Mientras Vinte y Javer reportaron caídas en sus ingresos de -7.4 y -9.2%, respectivamente; Ara y Cadu presentaron ajustes de mayor magnitud a tasas del -44.7 y -57.8%, en cada caso. Algo similar pasó con el número de unidades que vendieron y que fueron de -0.5, -14.6, -48.7 y -72.1 por ciento −estas cifras son comparando los ingresos del segundo trimestre de 2020 (2T20) en relación con el 2T19.
Algo importante, es que también se observó un incremento en los precios de venta. Sin embargo, los analistas consultados afirman que el incremento promedio de precios se ha moderado respecto a lo que se observó hasta el año pasado y rondan el 7% promedio a nivel nacional.
Visto de otra manera, los precios de los inmuebles dejarán de subir con el ritmo que venían, pero no caerán. Considerando el mediano plazo, quizá se vea un repunte de precios si la oferta de vivienda nueva no se equilibra con la demanda, toda vez que la construcción de vivienda nueva ha tenido una fuerte contracción en los últimos años y se ha pronunciado por la situación que vivimos este año.
Antes de la crisis generada por el Covid-19, la industria tenía perspectivas de contracción como consecuencia de los pocos inicios de proyectos y la reducida inversión de los últimos cinco años, en particular en los segmentos de vivienda económica, tradicional y popular, es decir, aquellas con precios inferiores a 850 mil pesos. La eliminación de subsidios desde el año 2019 le pegó a la producción de los segmentos más bajos y la crisis sanitaria profundizó la contracción en la producción de vivienda.
La producción de vivienda continúa en niveles mínimos de los últimos 10 años, y en 2020 la caída en la oferta ha sido más dramática, con un 12.9% en los primeros seis meses del 2020 respecto al mismo periodo del año previo.
Por su parte, las ventas mensuales de unidades a nivel nacional entre enero y marzo pasado ya fueron las más bajas para un trimestre desde 2007, cuando menos; la caída se profundizó en el segundo trimestre en todos los segmentos y en todos los mercados, de acuerdo con los reportes de diversas consultorías. La misma tendencia se reportó para el producto en proceso y en inventarios, con base en información de la consultoría Softec.
Por su parte, la consultoría Tinsa reportó que en el 2T20 las ventas de unidades nuevas en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX) se contrajeron -36.9% respecto al mismo periodo del año pasado y -34.4% respecto al 1T20. Lo más relevante de esta cifra es que, un año atrás, durante los dos primeros trimestres de 2019, se observa una constante disminución de las ventas de vivienda nueva en la CDMX, cuando en términos anuales las ventas se redujeron un 35% del 2T18 al 2T19.
Otro ejemplo de ello es la Zona Metropolitana de Monterrey, que durante el periodo de ‘sana distancia’ (2T20), cayeron sus ventas de unidades nuevas -37.9% respecto al 1T20.
Ambas ciudades son una clara muestra de lo que sucedió a nivel nacional.
We Santa Fe, CDMX.
Fundamentales fuertes
Todo lo expuesto se considera que será coyuntural, dependiendo mucho de la duración del proceso recesivo de la economía, y lo más relevante es que la demanda no desparecerá, dependerá de la recuperación en la generación de empleo. La demanda ahí sigue, el bono demográfico se mantiene y garantiza la necesidad de vivienda por muchos años más.
Además de la recuperación del empleo, el acceso a la vivienda también dependerá de la disponibilidad y condiciones del crédito hipotecario, así como de la recuperación de la confianza del consumidor.
Una diferencia de la crisis actual a la de 2008-2009, es que ahora no es financiera. Por el contrario, en lo que va de 2020, las tasas de interés de referencia (Banco de México) se han mantenido a la baja y de alguna manera han motivado que el costo del crédito hipotecario nuevamente esté muy cerca de sus mínimos históricos; la banca también está sana y más que dispuesta para prestar, aunado a la estrategia del Infonavit y Fovissste para colocar crédito.
Precisamente, otro factor positivo es que tanto la banca como los organismos públicos de vivienda gozan de buena salud, por lo que no hay riesgo de que se cierre la llave del crédito. Es decir, la oferta de financiamiento individual para comprar una casa o departamento es amplia, diversificada y sólida.
Por lo que respecta a los desarrolladores, en su mayoría han repercutido en problemas de liquidez, pero en la medida que cuenten con acceso a crédito puente tradicional y otras fuentes de capital o deuda, podrán reiniciar el proceso constructivo de vivienda.
Tres Picos Polanco, CDMX.
Una mirada al futuro
La baja producción de vivienda nueva puede ocasionar que, hacia finales de año o principios de 2021, no haya suficiente oferta de producto nuevo y ello repercuta en mayores precios.
Como hay disposición de crédito hipotecario por parte de la banca, los segmentos medio y residencial pueden tener una buena perspectiva de repunte en el corto y mediano plazo. Asimismo, en los segmentos a los que atienden Infonavit y Fovissste.
Por otra parte, de acuerdo con la consultoría Tinsa, “una de las principales amenazas para el mercado mexicano se presenta en los segmentos de alto valor, donde además de la contingencia derivada del Covid-19, otros factores como la acumulación de inventario y encarecimiento de la vivienda han generado afectaciones importantes en los ritmos de absorción, sin embargo la sinergia entre los participantes del sector, principalmente desarrolladores y bancos, están impulsando y serán clave para la pronta recuperación”.
Una encuesta de la misma consultoría entre desarrolladores arrojó los siguientes resultados sobre la expectativa de recuperación: “El 37% de las empresas considera una reactivación para el 4T20; 21% lo estima para el próximo año”.
El acceso a la vivienda dependerá de la disponibilidad y condiciones del crédito hipotecario.
Texto:Real Estate Market & Lifestyle
Foto: we santa fe / mira companies / grupo arquitectura
