La industria inmobiliaria supera con paso lento la crisis financiera global de los últimos dos años. Los días en que se veían cancelaciones de proyectos parecen terminar. Sin embargo, como en otro momento, diagnosticar el desempeño parte de tendencias distintas.

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La industria inmobiliaria supera con paso lento la crisis financiera global de los últimos dos años. Los días en que se veían cancelaciones de proyectos parecen terminar. Sin embargo, como en otro momento, diagnosticar el desempeño parte de tendencias distintas. Así, vivienda de interés social, proyectos residenciales, oficinas, parques industriales y centros comerciales navegarán este 2011 por rumbos distintos.

Este comportamiento está totalmente vinculado con la recuperación del consumo, el alza en las ventas y el efecto que en la percepción internacional deja el contexto de seguridad en el ámbito nacional, fundamentalmente en destinos de playa, según desarrolladores, analistas y empresas de servicios inmobiliarios.

 

 

"La industria tuvo un boom muy importante y en los últimos 18 a 24 meses ha sufrido una gran depuración por los factores internacionales y la coyuntura local. El mercado ha tenido consolidaciones, asociaciones y eso ha traído cambios en el mercado nacional, sin mayores consecuencias", dice Enrique Carrillo, cabeza de CMI Grupo.

Es un hecho que la recuperación no necesariamente ha venido acompañada de un aumento sustancial en la actividad inmobiliaria. Para quienes miden el desempeño de la actividad, la economía ha mostrado signos de lenta recuperación y eso ha permitido que muchos de los proyectos que estaban detenidos hayan retomado su construcción.

En otros casos, explica Pedro Azcué, presidente de Jones Lang LaSalle Latin America, "se ha motivado la reactivación porque se realizaron prearrendamientos. Por consiguiente, el mercado se recupera poco a poco, y es un factor que le da confianza a inversionistas para inyectar capital a nuestro país".

Otro bróker con actividad global considera que éste será "un año peculiar, porque no hay mucha inversión extranjera para regresar en el inmobiliario, pero hay otras fuentes de financiamiento como los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) fondeados o intentando cerrar negocios. Eso va a inyectar dinero en el industrial, comercial, retail y en oficinas".

 

Los proyectos del próximo bienio

Santa Fe

Park Plaza Torre I 32 014 m2

Park Plaza Torre II 31 486 m2

Century Plaza 25 250 m2

 

Lomas de Chapultepec

Green Tower 17 451 m2

Espacio Lomas 6369 m2

Prado Norte 135 2053 m2

Corporativo Altezza 10 386 m2

Prado Sur 250 – 7081 m2

 

Polanco

Antara II 32 669 m2

Corp. Chapultepec Polanco 34 103 m2

Corp. Dos Patios 27 076 m2

Corp. Legaria Torre I 22 162 m2

Corp. 223 32 908 m2

 

Reforma

Capital Reforma I 31 811 m2

Capital Reforma II 26 221 m2

Torre New York Life 41 765 m2

 

Insurgentes

Corporativo D95 18 113 m2

Torre Ámsterdam 2 201 m2

Corporativo Prisma 24 257 m2

Las principales transacciones
durante 2010 fueron:

Empresa Extensión Corredor

Nestlé 17 190 m2 Polanco

Mead Johnson

Nutricionales 6100 m2 Polanco

Embajada de Canadá 5 181 m2 Polanco

Mapfre 9 636 m2 Reforma

Santillana 5 808 m2 Insurgentes

Fuente: Jones Lang LaSalle

 

Oficinas, detona desarrollo

 

Como en otros tiempos, el mercado corporativo toma la estafeta de otros sectores de la actividad. "La ciudad de México tiene hoy 3.5 millones de metros cuadrados de oficinas, el crecimiento es fuerte y puede verse la evolución del sector", explica Azcué. Aunque corredores como Santa Fe tienen una oferta amplia por colocar, mercados de oficinas, como Reforma Lomas y Centro, que van a seguir con buen ritmo. "Reforma se convirtió en el lugar favorito, son los precios más altos del mercado. Grandes bancos, empresas aseguradoras importantes (New York Life, Mapfre), BBVA Bancomer, HSBC y otros ya están presentes", dice un empresario.

Giovanni D'Agostino, director general de Alles Group, asegura que éste es de los corredores en los que más dinero se ha invertido. Desde mediados de 2010 ha aportado nuevos metros de edificios clase A+ y A, y lo seguirá haciendo por varios años, pues hay proyectos muy interesantes, como el Corporativo Santander, que constará de tres edificios de 65 000 metros cuadrados, aproximadamente, cada uno, de los cuales, el primero está proyectado para 2013.

 

Las oficinas en Ciudad de México

Inventario                                              2010 3 600 000 m2

Absorción neta                                       241 389 m2

Actividad del mercado                             437 000 m2

Tasa de disp. del mercado 2009               6.9 %

Tasa de disp. del mercado 2010               9.0%

 

 CorredorRenta mensual
Precio promedio dólares / m2 
Tasa de disponibilidad
Bosques USD 26.39  6.56 %
Interlomas  USD 19.64  8.35 %
Lomas Altas  USD 23.11  5.15 %
Lomas Palmas  USD 27.71 4.50 %
Polanco  USD 27.81  6.76 %
Santa Fe  USD 22.68 16.44 %
Insurgentes  USD 23.66 4.50 %
Norte  USD 15.24 21.25 %
Periférico Sur  USD 17.37 4.51 %
Reforma Centro  USD 31.75 6.75 % 
FUENTE: ALLES Group Oncor International   

 

Esta arteria está retomando el papel protagónico que tuvo durante muchos años. Los programas de recuperación de espacios públicos han ayudado a que los precios por metro cuadrado fluctúen hoy entre 26, 28 y hasta 30 dólares, contra los 18 a 20 que se ofrecen Santa Fe. Para Azcué, junto con Lomas de Chapultepec y Polanco, Reforma forma el "distrito de negocios" de la Ciudad de México, en gran parte por estar localizados en zonas con excelentes accesos, transportes y amenidades para los empleados.

Aquí se vive la mayor actividad de edificios en construcción y existen previsiones de que en Lomas de Chapultepec en un futuro se comenzará a observar el "reciclaje" de propiedades en mal estado, para dar paso a nuevas edificaciones que cumplan con los estándares de construcción y resulten atractivas para los inversionistas.

 

Retail en depuración

 

La depuración, recuperación del poder adquisitivo y evolución de desarrolladores y conceptos son los componentes de la realidad que viven los centros comerciales en el 2011.

Volver al 2007, cuando se construían 250 centros comerciales en diferentes regiones del país, no será cosa fácil. Sin embargo, desarrolladores y analistas prevén que la dinámica de este año será suficiente para robustecer la recuperación.

 

Los mercados TOP en el D.F.

Oficinas. Los corredores Reforma y Polanco por la reconversión de edificios y predios con gran potencial. Los corredores inmobiliarios Norte e Insurgentes en los cuales existe una escasa oferta en espacios clase A+.

Retail (centros comerciales). Los corredores de Reforma e Insurgentes representan oportunidad de inversión debido a la afluencia vehicular y peatonal los siete días de la semana. El corredor del centro de la ciudad está mostrando grandes cambios y se espera que en un futuro próximo evolucione radicalmente.

Industrial. Toluca-Lerma cuenta con infraestructura y amplia oferta de terrenos para el desarrollo de industrial; corredor muy atractivo para inversión, sobre todo a mediano y largo plazo.

Huehuetoca, foco de atención para desarrolladores industriales y empresas que han establecido sus operaciones a través de proyectos Built to Suit. Zona que representa una gran oferta de terrenos de uso de suelo industrial, y la terminación de la autopista Arco Norte.

Fuente: Colliers International

 

"El efecto más poderoso fue el retiro de financiamiento de la construcción por las subprime, que le pegó a muchos desarrolladores, porque se careció de flujo para financiar. Ahora ha vuelto, pero con muchas trabas, y el formato está muy protegido en México", indica José Luis Quiroz, director general de IQ Real Estate.

Javier Lomelín, director de la firma Colliers Internatio-nal, dice que "en el mercado inmobiliario comercial los corredores de Reforma e Insurgentes representan oportunidad de inversión, debido a la afluencia vehicular y peatonal los siete días de la semana. Por otro lado, el corredor del Centro de la ciudad está mostrando grandes cambios y se espera que en un futuro próximo evolucione radicalmente".

Pero en la visión global la situación es distinta. Carlos Aparicio, director comercial de MRP Properties, dice que pese a la recuperación observada desde la segunda mitad del año pasado "no se va a desplazar todo el inventario que se está desarrollando a la velocidad que queremos. Los proyectos que lo desplacen serán los mejor ubicados y anclados".

El consenso es que en la industria, sobre todo la que se desarrolla en el ámbito nacional, la tendencia en ciudades grandes será desarrollar proyectos de usos mixtos. "Tenemos que aprovechar mucho más los terrenos por su alto costo. Por lo tanto, se compra menos superficie para con un crecimiento vertical aprovechar la densidad de construcción y generar varios conceptos y tráfico durante las 24 horas", concreta Aparicio.

 

Central Termoeléctrica Tamazunchale, Veracruz
Central Termoeléctrica Tamazunchale, Veracruz

 

Industrial contracorriente

 

Las perspectivas del sector industrial son varias: en un extremo se detalla la caída en la dinámica en el norte del país, pero en el centro y sur del país visionarios de la industria plantean un futuro prometedor. La especialización de las cadenas productivas, así como la conectividad que han dejado obras de infraestructura, hacen factible la evolución por la que atraviesa el mercado industrial inmobiliario.

 

Industrial

Inventario Total Parques Industriales Clase A 2010

Precio de Lista Renta

 

 

Submercado InventarioTotal mdisp.m2     Tasa de disp. Rentapromedio USD/m2/mes
Tepotzotlán 378 490  13 033  3.4 % USD 4.30
Cuautitlán 1618697  154 881  9.6 % USD 4.75
Tultitlán 733116  89 895 

12.3 %

USD 4.58
Tlalnepantla 382108  29 573  7.7 % USD 4.60
Naucalpan 28 000  1830  6.5 % USD 6.30
Vallejo - Azcapotzalco 240 392  -------  -------  USD 0.00
Iztapalapa - Tlahuac 237 295  28 577  12.0 % USD 5.20
Huehuetoca 90 699  20 877  23.0 % USD 4.15
Teoloyucan 57 289  -------  -------  USD 0.00
TOTAL 3 766 086 338 666  9.0 %  USD 4.68
Fuente: CB Richard Ellis * Durante el 4º Trimestre 2010 finaliza la construcción de 38 000 m2, agregando al inventario 22 000 m2 en Cuautitlán y 16 000 m2 en Tultitlán.

 

El mercado industrial en la ciudad

Trimestre 3º 2009 4º 2009 1º 2010 2º 2010 3º 2010 4º 2010

Espacio ocupado 47 151 114 270 0 20 877 18 350 38 446

PrecioUSD/m2 prom. 4.79 4.68 4.52 4.60 4.73 4.71

Disponibilidad 9.0 % 9.3 % 10.6 % 9.7 % 10.0 % 12.1 %

Fuente: CB Richard Ellis 

 

Por ejemplo, Lomelín dice que en el corredor Toluca-Lerma se cuenta con infraestructura y amplia oferta de terrenos para el desarrollo de industrial, lo cual representa un corredor muy atractivo para inversión, sobre todo a mediano y largo plazo. Otra opción es Huehuetoca, una zona que en los últimos meses ha sido el foco de atención para desarrolladores industriales y empresas que han establecido sus operaciones a través de proyectos Built to Suit. Es una zona que representa una gran oferta de terrenos de uso de suelo industrial, y la terminación de la autopista Arco Norte, que facilita el transporte hacia este corredor.

Alles Group Oncor International coincide en la observación y recuerda lo logrado en los corredores ubicados en el norte de la ciudad (Nafta Highway); son los más demandados por empresas de logística y los que ofrecen el mejor producto a los usuarios.

 

Vivienda se estabiliza

 

José Ángel Borbolla, director general de la firma consultora Tinsa, dice que en el 2010 se cerró un ciclo que se veía complicado, pero que existen signos consistentes de la recuperación en el mercado de vivienda en las ciudades de México, Guadalajara y Monterrey.


En su Informe de Coyuntura Inmo-biliaria (Incoin), la firma revela que "a un año de las dudas sobre el incremento en los precios de la vivienda y en las tasas de interés para créditos hipotecarios el precio de la vivienda se ha mantenido estable y en valores razonables para la coyuntura vivida". El reporte detalló un aumento de 1 a 2 % reales de precios en los niveles medios y residenciales, y de 0 a 1 % en los niveles más bajos. Mientras que las tasas hipotecarias se mantuvieron y en algunos productos, especialmente para la vivienda media y residencial, han bajado. El hecho de que se mantengan las tasas, señala el directivo, refleja continuidad en la confianza del mercado mexicano.

Según cifras oficiales, el Infonavit anunció una meta para 2011 de 480 000 créditos, cifra ligeramente superior al otorgamiento en el 2010. En tanto, la participación de la banca privada continúa una dinámica de crecimiento, tanto en el número de créditos a financiar, como en los montos. Al final, indica Incoin, las previsiones para este año que comienza son de un crecimiento de las metas de créditos en el ámbito nacional de 7 %, previendo alcanzar los 600 000 créditos.

En el rubro de producción de vivienda la dinámica es de que las cifras son similares y con un cambio en la tendencia observada en 2009 y 2008. Para el Distrito Federal el número de proyectos iniciados durante el 2010 es de 347 proyectos, casi tres veces el número de proyectos que se iniciaron en 2009. Con lo anterior, el año pasado cerró con 10 % más de vivienda en venta (stock) que el 2009.

 

Uso mixto Andares, Guadalajara
Uso mixto Andares, Guadalajara

 

En los últimos cuatro años se ha invertido en infraestructura 4.5% del Producto Interno Bruto del país: Banobras.

 

Infraestructura, continúa la inversión

 

El reto de las metas del Plan Nacional de Desarrollo (PND) continúa en 2011. Desde su creación, al cierre de 2010, el Fondo Nacional de Infraestructura ha autorizado apoyos para 60 proyectos por un monto de 64 701 millones de pesos.

Durante el foro México Invesment Summit 2011, Georgina Kessel, directora general de Banobras, destacó que en los últimos cuatro años se ha invertido, en promedio, 4.5% del PIB en infraestructura.


En lo que va de la presente administración, el Banobras ha dirigido cerca de cuarenta y cinco mil millones de pesos al apoyo de proyectos con participación del sector privado. Y como resultado, la cartera de esta institución financiera en este sector se ha incrementado en 164 % y ha pasado de representar 20 % a poco más de 37 % del total. Pero además de estas cifras, un tema central es lo alcanzado en materia de Asociaciones Público-Privadas (APP), mecanismos fundamentales para el desarrollo de los proyectos establecidos en el Programa Nacional de Infraestructura (PNI). Por ello, Kessel está apuntalando la aprobación de la iniciativa de Ley de APP que el Gobierno Federal envió al Congreso en noviembre de 2009, la cual ya fue aprobada en el Senado y se encuentra actualmente en discusión en la Cámara de Diputados.

Los beneficios que han generado las APP en otros países han sido importantes para detonar inversión privada en proyectos de infraestructura sustentables. En British Columbia, Canadá, 20 % de toda la nueva infraestructura de esta provincia es diseñada, construida y operada por el sector privado bajo el esquema de APP; en India, 75 % de los 47 000 millones de dólares que se tienen programados para el desarrollo carretero durante los próximos seis años provendrá del sector privado mediante APP, así como en muchos países del continente europeo cada año los proyectos APP se duplican o triplican, y en Corea del Sur, desde que inició el desarrollo de APP (1998), la inversión privada en infraestructura se ha incrementado más de 460 %.

En nuestro país ya se han realizado proyectos clave de infraestructura bajo el esquema de APP, donde destacan: Desalinizadora de Los Cabos (CPS), Plantas de Tratamiento de Aguas Residuales El Ahogado y Agua Prieta (CPS), Universidad Politécnica de San Luis Potosí (CPS), Planta de Tratamiento de Aguas Residuales "Atotonilco" (CPS), Metrobús (Concesión del GDF), Autopista Monterrey-Saltillo (Concesión Federal), Carretera Río Verde-Ciudad Valles (PPS), Viaducto Bicentenario (Concesión estatal) y Autopista Perote-Xalapa y el Libramiento de Xalapa (Concesión).

Estos logros permitirán mejorar la actual posición que tiene México en el listado de competitividad que cada año elabora el Foro Económico Mundial, en el que por la competitividad de su infraestructura México se ubica en el lugar 64 entre 125 países.

Como ya se ha publicado en este espacio, en el ámbito sectorial México ocupa el lugar 65 en ferrocarriles, 64 en puertos, 55 en aeropuertos, 73 en electricidad, 51 en telecomunicaciones y 49 en carreteras. En América Latina, México se ubica en 7º. lugar, atrás de Barbados (28), Chile (35), Panamá (46), Jamaica (53), El Salvador (54) y Uruguay (58). A nivel sectorial, México es 3° en ferrocarriles, 11° en puertos, 8° en aeropuertos, 14° en electricidad, 9° en telecomunicaciones y 6° en carreteras. Hacia el 2030, la meta es que México se ubique en 20 % de los países mejor evaluados de acuerdo con el índice de competitividad de la infraestructura, y para alcanzarla en 2012 México debe convertirse en uno de los líderes de América Latina.

 


Texto:Claudia Olguín

Foto: Andares, Guadalajara, twelve west, CFE, SOM, DMI, Departamento de fotografía del Gobierno del Distrito Federal