Baby Boomers, el gran atractivo para México

Por su magnitud, nivel de riqueza, edad y grado de participación en el mercado inmobiliario, la generación de baby boomers ofrece un potencial de mercado amplio para los desarrolladores de vivienda en México.


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La cercanía geográfica y el clima son elementos que igualmente añaden atractivo a esta actividad, afirmó un análisis elaborado por el servicio de estudios económicos de BBVA-Bancomer denominado "Mercado inmobiliario para baby boomers: segunda vivienda y retirados".

De la mano con el envejecimiento de la población mundial, principalmente en los países industrializados, la migración internacional con fines de retiro se vuelve un fenómeno cada vez más importante en México.

"México no sólo es el destino turístico más importante para Estados Unidos, sino que se está constituyendo en el mercado potencial para segunda vivienda más importante fuera de este país. En particular, cabe esperar importantes inversiones en bienes raíces en el nicho de segunda residencia y promoción de segmentos habitacionales de tipo fraccional o vacacional y turístico, así como centros residenciales para la población de la tercera edad."

De acuerdo con los analistas de la firma, "naturalmente surgen preguntas como las entidades o ciudades con mayor potencial, las tendencias en los flujos migratorios de Estados Unidos a México en los últimos años, la capacidad en términos de infraestructura y servicios con que cuentan las entidades para albergar a la población de aquel país, ya sea en forma temporal o permanente, y por último, las perspectivas de mediano plazo, incluyendo algunos proyectos para la trayectoria esperada de los flujos, las oportunidades y los retos que ello implicará para la agenda de desarrollo estatal y municipal en mediano plazo".

Pero, ¿quiénes son los baby boomers, cuántos son y qué nivel de ingresos tienen?

Tamaño del mercado


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Siempre haciendo referencia al más reciente informe inmobiliario de BBVA-Bancomer, la generación de ciudadanos estadounidenses conocida como babyboomers son aquellos individuos nacidos entre 1946 y 1964. Se caracteriza por presentar mayores niveles de ingreso, mayores tasas de escolaridad, más esperanza de vida, así como menores niveles de incapacidad y menores índices de pobreza que aquellas generaciones que les preceden.

Estos individuos participan muy activamente en el mercado inmobiliario. La mayoría son propietarios de una residencia principal, y una gran parte de ellos participan en el mercado de segundas residencias y utilizan ampliamente los servicios financieros sobre sus propiedades en bienes raíces.

"Las perspectivas de la oficina del Censo de Estados Unidos son que para 2030 uno de cada cinco estadounidenses tendrán 65 años o más, en total en este rango de edad habrá 76 millones de habitantes, más del doble respecto a los 31 millones que había en 2005. Hacia 2050, la población de 65 años o más representará casi 21 por ciento, mientras que en 2007 son 12.6 por ciento de la población total."

El ingreso anual promedio de la generación baby boomers se ubica en el rango de los 75 mil dólares, mientras que el ingreso real promedio de Estados Unidos es de 46 mil 326 dólares. Actualmente existen en ese país 47.6 millones de hogares cuyo ingreso anual es mayor a 50 mil dólares. Cabe señalar que para 2030 la reducción de la oferta laboral será de 35 millones de trabajadores.

Otro dato importante es que esta generación tiene mayor nivel de educación que las generaciones precedentes, y también algo que hay que destacar especialmente: tiene mayor esperanza de vida respecto de las generaciones anteriores. Un típico boomer empieza a trabajar a los 22 años, se retira a los 62 y tiene una esperanza de vida de 83 años. Es decir, 40 años trabajando y 21 de vida de retiro.

Vinculado con sus ingresos, la parte de inversiones es diversificada. Para 79 por ciento de éstos la diversificación de activos es una característica muy importante, donde el promedio de su riqueza en bienes raíces es de 30 por ciento. "Su ciclo de consumo-inversión en bienes raíces está clasificado en primera residencia, segunda residencia y turismo del tipo fraccional."

Interés particular en el mercado inmobiliario

El informe inmobiliario de BBVA-Bancomer señala que dos de cada cinco propietarios de vivienda en el vecino del norte son menores de 60 años y dos de cada tres son menores de 70. "De acuerdo con esta tendencia cabe esperar que el mercado de segundas residencias para este nicho sea el de mayor interés para desarrolladores, gobiernos, reguladores, banca hipotecaria y agentes del sector inmobiliario en México."

Los baby boomers que se encuentran en el rango de edad de 50-55 años tienen mayores niveles de ingresos, mientras que los que están entre 65 y 69 años poseen mayor nivel de capital inmobiliario residencial. Por otra parte, el segmento de 70-75 años presenta la razón hipoteca-riqueza, sin pensiones, más baja del grupo.

El análisis agrega que, de acuerdo con información de la Asociación Nacional de Promotores Inmobiliarios (NAR, por su sigla en inglés), este nicho de la población es proporcionalmente más activo en el mercado de segunda vivienda, pues son propietarios de 57 por ciento de casas vacacionales o fraccionales y 58 por ciento de la propiedad en renta o alquiler. Es decir, hay gran apetito por el mercado inmobiliario.

Esta última fuente también señala que en Estados Unidos se desarrollarán dos millones de segundas residencias en los próximos 10 años. Por su parte, según la Asociación de Banca Hipotecaria el valor promedio de la segunda residencia es de 197 mil 341 dólares.

Un elemento interesante es que la población en cuestión tiende a usar servicios financieros sobre sus propiedades residenciales a través de hipotecas para financiar sus fondos de retiro o planes de pensiones. Según el estudio, 85 por ciento de estadounidenses ven a su vivienda como un fondo de retiro, de hecho creen que la propiedad inmobiliaria es una fuente más confiable de ingreso que sus cuentas individuales de retiro, ahorro e inversiones.

La importancia para México


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De acuerdo con cifras de población, la inmigración desde Estados Unidos hacia México con propósitos de retiro comenzó en la década de los noventa, debido a que el censo de población del año 2000 registró un incremento de 17 por ciento respecto a 1990 en la población nacida en Estados Unidos con residencia en México. Sin embargo, es desde el año 2000 cuando se observa una tendencia creciente en la inmigración por parte de extranjeros, al igual que su interés por adquirir propiedades inmobiliarias en México.

Con base en cifras del conteo de población del 2005, durante los primeros cinco años de la presente década la población aumentó 5.9 por ciento, pero en algunos estados el crecimiento de ciertas ciudades fue muy amplio. Por ejemplo, Baja California Sur aumentó 21 por ciento, Baja California 14.4 y Sonora 8 por ciento, pero en destinos como Los Cabos, Puerto Peñasco y Bahía de Banderas experimentaron tasas de crecimiento de entre 40 y 60 por ciento.

Hoy México tiene más de un millón de estadounidenses viviendo en el país, lo que representa una cuarta parte de los norteamericanos que viven fuera de su país.

Una característica común que destaca el análisis inmobiliario es que las entidades y ciudades con mayor crecimiento de la población en los últimos años son las que tienen más cercanía a las costas del Pacífico, donde curiosamente la mayor parte de los desarrollos inmobiliarios para extranjeros se ubican en esta región, abarcando la Península de Baja California, Sonora, Sinaloa, Nayarit, Jalisco, Colima y Guerrero. Aquí hay que agregar a Guanajuato (San Miguel de Allende) y Morelos (Cuernavaca), que no tienen playa pero donde el asentamiento de extranjeros también es importante desde hace años.

De manera muy particular, destaca el análisis de BBVA-Bancomer las ciudades con desarrollo inmobiliario para las personas en retiro:

- Baja California: San Felipe, Los Algodones y Rosarito.

- Baja California Sur: La Paz, Los Cabos, Todos Santos y Loreto.

- Sonora: Puerto Peñasco, Bahía de Kino y San Carlos.

- Sinaloa: Mazatlán.

- Nayarit: Nuevo Vallarta y Punta Mita.

- Jalisco: Puerto Vallarta, Ajijic y Chapala.

- Colima: Colima y Comala.

- Guerrero: Punta Ixtapa y Taxco.

Sobre la derrama que ha dejado este tipo de inversionistas extranjeros, los cuales adquieren las propiedades a través de los denominados Fideicomisos sobre Bienes Raíces Inmuebles en Zona Restringida (FBIZR), en 1999 se registraron 17 millones de dólares, lo que representó 8 por ciento de la inversión total en el sector turismo, mientras que para 2005 dicha participación en el total creció a 90 por ciento y sumaron 650 millones de dólares de los 709 millones de dólares que recibió el sector turístico.

En opinión del análisis citado, se mantendrá el ritmo de expansión en los próximos años, puesto que la demanda ha superado las expectativas y cotizaciones de los inmuebles que proveen los incentivos para incrementar la oferta. "Desarrollos completos se agotan en las primeras ventas, conjuntos residenciales con instalaciones de clase mundial, etc. despiertan el interés e incrementan el atractivo para los potenciales adquirentes."

Finalmente, señala el estudio que algunos factores que contribuyen a mantener la tendencia de crecimiento en la inversión y la migración desde Estados Unidos hacia México tiene que ver con la cercanía geográfica, la integración económica y el conocimiento de la región.