INVERSIÓN INMOBILIARIA EXTRANJERA

México compite con Costa Rica, Panama, República Dominicana y Santo Domingo para captar inversión extranjera para su mercado de playa donde las plazas turísticas relevantes de nuevas inversiones son: Los cabos, Ensenada-Rosarito, Puerto Peñasco, San Felipe, La Paz y Loreto.


ANIDA|PLAYA MAR TRES CANTOS

 

En medio de un escenario global inmobiliario caótico, la inversión ibérica mantiene sus ojos firmes en México. Pero no todo lo que brilla es oro. La pisada con que los grupos españoles han llegado a México proviene de diferente zapato de su puerto de origen.


Los Cabos|FONATUR


El mercado inmobiliario nacional, particularmente el residencial de playas, ha visto la llegada de jugadores residenciales de vivienda media en ciudades involucrarse ahora en el segmento de lujo. Incluso algunos en el desarrollo de ciudades de descanso y hasta en centros comerciales. En ese grupo de nuevos conquistadores figuran Fadesa, Acciona, Anida, Grupo Mari, IVI, TM Grupo Inmobiliario, Grupo Mall, Lar, Sotohernar y Grand Coral, entre otros.
Para los especialistas este movimiento fue natural, debido a que los rendimientos (cap rate) que mercados como el español podían ofrecer era inferior a las grandes oportunidades de ganancias y precios de la tierra que encontraron en territorio nacional. El rendimiento podría seguir cercano a los dos dígitos.


Julio Noval |AGV
presidente del Grupo Mall

Algunos estudios de fondos de inversión señalan que al inicio de la expansión algunos desarrollos de tipo corporativo, comercial e industrial alcanzaban rendimientos de hasta 13 por ciento.

De entonces a la fecha la situación cambió. Sin embargo, también se ha consolidado al grado de que el mercado mexicano compite en captación de recursos con otros mercados en franca recuperación Argentina es uno de ellos, después de la crisis del 2001 comenzaron a llegar inversionistas. Se calcula que los inversionistas institucionales extranjeros invertirán alrededor de 200 millones de dólares en el mercado de bienes raíces argentino en los últimos 12 meses, frente a menos de 60 millones de dólares en el mismo periodo del año anterior. Si bien es en el mercado corporativo, la competencia por captar recursos es evidente. Ahora bien, la competencia en América Latina por captar compradores de vivienda de lujo es creciente. Panamá, una ciudad movida por el comercio internacional que deja el Canal, vive un boom de residencias de lujo. Hoy día pueden verse decenas de departamentos de lujo en la Bahía de Panamá, el Canal de Panamá, el Parque Omar, el Parque Natural Metropolitano y la zona bancaria. En ese distrito Grupo Mall, uno de los que actualmente construye en México y que busca nuevas inversiones en territorio nacional, inyecta 600 millones de dólares a una torre de 346 metros de altura. El complejo Los Faros de Panamá está conformado por mil 716 viviendas, casino, hotel y centro comercial.

¿Qué atrajo la inversión?




Pese a la competencia, el mercado local sigue estando en las grandes ligas. Su evolución ha generado un crecimiento explosivo que pocos ven detenerse.

La empresa Softec estima que en México se construyeron en el 2007 unas 50 mil viviendas tipo turístico.
Entre los tomadores de decisiones también está presente que la primera generación de baby boomers saldrá en unos meses al mercado a buscar su residencia de descanso. Por ello, para algunos grandes jugadores, y en particular los provenientes de España, será en los próximos dos años cuando terminen de llegar las grandes compañías europeas al mercado mexicano.
Basta ver Softec estima que las ventas de este tipo de departamentos ascenderán a 15 mil propiedades nuevas en las 15 principales playas de México con un valor de mercado cercano a 7 mil millones de dólares. Lo relevante del caso es que estas ventas representan un incremento de 50 por ciento respecto al 2006.
El capital español se ha duplicado, de mil 300 a 2 mil 800 millones de dólares, sobre todo porque para algunos México se ha convertido en la puerta de entrada para otros mercados en Centroamérica.


Iván Vela|ARCHIVO
director de fadesa de México


Aunque no ha sido ésta la razón de su existencia en todos los casos, hay tendencias marcadas en su evolución. Una de ellas es que su ingreso en territorio mexicano se generó por excelentes oportunidades de compra de reservas territoriales que luego se venden a precios que van desde 250 mil hasta más de un millón de dólares.
La apuesta inicial, cuando la crisis del mercado hipotecario en Estados Unidos no era evidente, fue el mercado extranjero. Pero poco a poco ha ido cambiando el panorama.

Hasta ahora, los principales compradores de estos productos habían sido familias mexicanas, pero en el año que termina 60 por ciento de los compradores son de origen extranjero, mayoritariamente norteamericanos que a partir del 2001 replantearon sus rutas de viaje y por seguridad piensan comprar una vivienda de retiro fuera de Estados Unidos. Otros opinan lo contrario.
"No todos tienen la extensa red de ventas como la de Mall, que nos permite ofrecer el producto de Ciudad del Carmen en varios lugares del mundo", dijo Julio Noval, presidente de Grupo Mall.
Señaló que entre sus compradores no sólo hay estadounidenses y europeos, sino también rusos. En una primera etapa, Mall construye un mil 200 viviendas, que se integran a una marina y un hotel. "La crisis del mercado hipotecario en Estados Unidos no nos afecta. El secreto es vender al precio adecuado. El problema especulativo que se generó no es comparable con lo que pudiera pasar en México. Por ejemplo, los precios de un metro cuadrado de producto similar en Estados Unidos cuesta 12 mil dólares y en el mercado local cuesta 3 mil."

Adicionalmente, para el empresario el posicionamiento alcanzado por el euro en las últimas fechas, frente al dólar estadounidense, amplía la capacidad de compra del europeo en México.
Entre los compradores que españoles y otras firmas persiguen están: adultos mayores, jubilados o retirados nacidos después de la Segunda Guerra Mundial, entre 1946 y 1956.
Las estimaciones indican que en los próximos 10 años se retirarán 80 millones de estadounidenses, con un ritmo anual de 10 millones.
No obstante, para Mall, que ha colocado 60 por ciento de su primera etapa en el proyecto de Campeche, sus compradores son muy diversos, incluso en edad. Ahora su mercado enfoca el producto hacia compradores de sólido poder adquisitivo con un promedio de 40 años.

El Caribe de los sueños de oro


|GRUPO MALL



A pesar de que México compite en el Caribe con Costa Rica, Panamá, República Dominicana y Santo Domingo, la Riviera Maya y Cancún han captado mucha de la inversión española de los últimos tres años.
OHL, Lar y otros más han incursionado en un mercado sumamente competido, pero sobre todo con casos importantes de especulación para la compra de la tierra.
"En mercados con mucha competencia siempre llegan especuladores. En España se vivió un momento así, pero hubo una regulación de las autoridades", explica Jordi Mercadé, director general de Grupo Grand Coral.

Este directivo considera que los elementos diferenciadores de la competencia que viven los mercados de playa con productos de lujo son los que permitirán competir de mejor manera a los nuevos proyectos.
La firma planea invertir más de 2 mil 700 millones de dólares en la Riviera Maya a través de tres proyectos. Sus fondos parten de los recursos de inversionistas y de las entidades financieras Bancaja y Banhabitat. En territorio nacional algunos de sus precursores han desarrollado hoteles.
"Creemos en productos de calidad y en marcas como las que estamos trayendo a nuestros proyectos, Nick Price, Cavalli y Versace", concluye Mercadé.
Como Grand Coral, otros se han enfrentado a condiciones que empiezan a complicarse, pero que de alguna manera son producto de la oleada de nuevas inversiones y del ritmo vertiginoso que vive el mercado. La especulación que comenzó con la compra de terrenos, cada vez a precios más altos, empieza a trasladarse a otras áreas del proceso inmobiliario. Los precios comenzarán a cambiar de manera importante, sobre todo porque México empieza a volverse caro para construir.

Un reporte de Bimsa indicó que en los últimos seis meses la construcción se ha encarecido más de 40 por ciento. Así, el costo de construcción por metro cuadrado en Los Cabos y Peñasco pasó de 850 a mil 83 dólares entre febrero y septiembre.
Las nuevas inversiones han sido parte de este aumento. Hoy día cuesta 970 dólares construir un metro cuadrado en la Riviera Maya, 870 en Cancún, 844 en Puerto Vallarta, y 830 en Acapulco.

Otros salen de las playas

Fadesa, presidida por Fernando Martín, la segunda desarrolladora de vivienda en España, optó por ir al turismo de pequeñas ciudades, pero de calidades mixtas. Justo al comenzar el cuarto trimestre del año anunció su primer proyecto en Guanajuato, que dejará una inversión de 70 millones de dólares. Se trata del desarrollo inmobiliario de San Miguel de Allende. Santa Margarita Hacienda Residencial tendrá una superficie que supera las 28 hectáreas.

El director de Fadesa en México, Iván Vela, dijo que este desarrollo es la pieza angular de la firma en la internacionalización de la misma. Adicionalmente, busca posicionar a la firma en el Bajío mexicano. El desarrollo, cuya construcción tomará dos años, considera 198 casas con cinco prototipos realizados por De Yturbe Arquitectos. Además, Fadesa tiene proyectado iniciar desarrollos en Jalisco, Nayarit y Baja California Sur. La estrategia de negocios de la firma considera el diseño de desarrollos residenciales urbanos y turísticos ubicados en zonas estratégicas, integrados por viviendas de diferentes segmentos.

El segundo proyecto de la firma, ubicado en el municipio de Zapopan, considera una inversión de 350 millones de dólares para edificar un total de 600 casas, un hotel de lujo, cuatro torres de departamentos y 20 mil metros cuadrados de espacio comercial, que se ubicará frente al Club de Golf Las Lomas