El depegue de Toronto

El boom del crecimiento económico de Canadá hizo reactivar el mercado inmobiliario de oficinas en Toronto, bajando de manera sorprendente los índices de disponibilidad y subiendo los precios de la renta. Una buena oportunidad de largo plazo.

Canadá es una de las economías más dinámicas e inteligentes del mundo, con un crecimiento impresionante, que lo pone en la mira de los inversionistas del mundo. Es el socio de negocios número uno de Estados Unidos y con un crecimiento incluso mayor a su vecino del sur. En momentos críticos, ha propiciado que su moneda, el dólar canadiense, llegue a ser más fuerte que el dólar norteamericano.

Uno de los mayores impulsores de este crecimiento es la apertura de oportunidades en los cada vez más demandados sectores de recursos: liderados por oro, plata, cobre, uranio ?que se supone puedan reemplazar al carbón en las plantas que migren a reducir las emisiones de dióxido carbónico en el mundo? y reservas de petróleo.

Raymond Wong, director nacional de Investigación para CB Richard Ellis (CBRE) Canadá, aseguró que: "Con similar cultura y dinámica que Estados Unidos, Canadá ofrece más diversidad y ahora también mayor retorno, con un alto grado de estabilidad".

Por lógica entonces volvió a arrancar el sector de oficinas, que estaba parado en casi todo el país hasta 2006. Según un informe de CBRE, en septiembre los índices de disponibilidad canadienses estaban cayendo, a la vez que los precios de la renta subían rápidamente, impulsado sobre todo por Toronto, que representa 35 por ciento del mercado nacional.

La dinámica canadiense en cuanto a la demanda de oficinas se centra en tres ciudades. En la zona oeste, según Wong, la bonanza de Vancouver se soporta en los recursos naturales, por eso su índice de disponibilidad del orden de 6.5 por ciento está tan bajo y, por otro lado, cuesta encontrar dónde construir.

Según John Arnoldi, Head office de Colliers International Canada, el mercado de oficinas de Vancouver: "Siempre fue muy bueno y más barato que Toronto, pero su impulso se basa en la explotación de recursos naturales, así como en las inversiones de origen asiático, al que se suma ahora su preparación como sede de las olimpiadas de invierno en 2010".

Aunque más pequeño, la estrella indiscutida desde su boom hace unos cuatro años había sido Calgary, con 3.2 por ciento de disponibilidad, y los precios de renta más altos del país. Tanto, que una pronta incorporación de nuevo inventario al mercado de oficinas, cuando se complete, harán subir el índice a entre 6 y 8 por ciento.

Pero todos concuerdan en que el centro del país es su capital. Wong afirmó: "Quien mira a Canadá, mira a Toronto". Arnoldi remarca que la ciudad genera 15 por ciento del PBI del país y tiene una población de cerca de 10 millones de personas contando los suburbios. La ciudad, cuyo motor tiene eje en los mercados financieros y de servicios en general, tiene como gran atractivo el hecho de ser la primera ciudad del país en plena reactivación, ya que estaba sin construcciones desde hace más de 10 años.

Toronto primera ciudad de Canadá

Un reporte de CBRE dice que las oficinas de Clase A del centro en el último trimestre llegó a un "extremadamente bajo" 4.7 por ciento de disponibilidad, desde un 5.1 por ciento en el segundo trimestre. Mientras que Cushman & Wakefield LePage (C&W) fue menos conservador y anunció una baja de hasta 1.9 por ciento. Los precios de renta del mismo tipo de oficina son de 21.99 dólares por pie cuadrado por año, contra los 20.84 dólares del mismo periodo del año pasado. Mucho de esta subida tiene que ver con Toronto, que tiene 35 por ciento de los espacios nacionales.


Raymond Wong, Dir. nacional de investigaciones para CBRE.



Las rentas en Toronto alcanzaron 1.15 dólares de incremento en sólo un trimestre ?la mayor desde 2001?, con precios fluctuando entre 21.61 y 22.76 dólares canadienses, debido a una bajísima provisión de espacios para una demanda creciente. Mientras, en la mayoría de los demás mercados candienses se mantuvieron estables, a excepción de los precios en levísima baja de Montreal.

Mientras, C&W pronostica que los precios de las rentas seguirán subiendo en el próximo año y medio, y que no hay indicadores de que la presión vaya a bajar en el corto plazo.

"Esperamos que los precios de renta continúen en alza los próximos 12 a 18 meses, con un potencial para índices de actualización de 10 por ciento", declaró Paul Morse, Senior Managing Director and National Practice, Office Leasing for C&W.

Aunque la provisión será pequeña: de unos 4.1 millones de pies cuadrados (369 mil metros cuadrados) de nuevo inventario en el mercado de oficinas, 3.4 millones (306 mil metros cuadrados) los generan tres torres, lo que se relaciona con una mentalidad conservadora que cuida que los índices de disponibilidad no se disparen. El índice de disponibilidad, que estuvo en el orden de 5.1 por ciento al cierre del segundo trimestre del año en curso, podría subir a 12 por ciento para 2010, cuando el nuevo inventario esté operando.

Stuart Barron, director nacional de Investigación de C&W remarca que, no obstante, Toronto es por lo menos cuatro veces más grande que Calgary y mucho más diversificado en cuanto a su dinámica. Pero sobre todo tuvo un aumento sustancial de su demanda en los últimos dos años y medio, cuando la disponibilidad cayó significativamente. Por ejemplo, la disponibilidad de los edificios corporativos triple A cayó a 1.5 por ciento en el último trimestre. Esto muestra la continuación de una demanda fuerte y sostenida, sin sobrecalentamiento, en un gran mercado, sin ataduras sólo a una fuente económica.

Barron sugiere una expansión de los suburbios: "Aunque es sabido que el motor de Toronto es más bien financiero y de servicios, los suburbios están atrayendo de manera creciente a empresas ?sobre todo las de tecnología? que no necesitan estar físicamente en el centro. Un dato curioso es que mientras en las ciudades estadounidenses, la mayoría del inventario de oficinas se lo llevan los suburbios, en Toronto es casi compartido en mitades iguales, entre el centro y los suburbios", comenta.

Un inventario: tres torres

Existen 10 millones de pies cuadrados (900 mil metros cuadrados) de oficina en construcción en el país. Con 5.2 millones de pies (468 mil metros cuadrados), Calgary es la que en proporción será más afectada, por lo que se espera que suba su índice de disponibilidad del 3 por ciento actual a 7 u 8 por ciento.

Aunque 3.4 millones de pies cuadrados (306 mil metros cuadrados) iniciados este año proveerán de tres enormes torres de oficinas que se agregarán al inventario para 2009, son la primera construcción de negocios que se lleva a cabo en la ciudad de Toronto desde que la recesión económica había enfriado la construcción en los 90, donde todavía queda en la memoria un índice de disponibilidad superior a 20 por ciento.

Barron dice que los nuevos proyectos suben 10 por ciento el inventario del mercado de oficinas en la ciudad, lo que tomará entre 3 y 4 años para que sea absorbido, y con el aumento sustancial de las rentas en los últimos años tiene más sentido construir para nuevos inversores.

Los analistas coinciden en que las tres torres también rebalancearán los usos múltiples en una ciudad con un boom de condominios.


Avenida principal.



El gran empuje urbano

Algo está pasando en Toronto. En los dos últimos años parecen dispuestos a romper con el viejo paradigma de arquitectura poco interesante con una agenda aventurera, que cuenta con mil millones de dólares canadienses en construcción de predios culturales, incluyendo la remake de la Art Gallery de Ontario por Frank Gehry y la adición del Royal Ontario Museum por parte de Daniel Libeskind, ambos en proceso.

Canadá siempre fue un país con conciencia por la ecología y esto se plasma en algunas decisiones tales como la implementación de las económicas luces LEDs que ahorran energía y reducen la emisión de carbono. En julio la ciudad decidió implementarlas para iluminar desde aparcaderos, parques y hasta la emblemática torre CN, que firma el skyline canadiense, que con este nuevo sistema ahorrará 60 por ciento de energía.


Stuart Barron, Dir. nacional de investigación de C&W



Incluso se puede ver el desarrollo del desarrollador Kazakhstaní, Bazis International, que con 424 millones de dólares canadienses está haciendo el rascacielos ?uno de los más altos del país? de 80 pisos dedicados a usos llamado 1 Bloor, que estará terminado para 2011 en la intersección de las calles Bloor y Yonge.

El desarrollo tendrá 100 mil pies cuadrados (9 mil metros cuadrados) de espacios comerciales, 500 condominios, 120 cuartos de hotel, 10 mil pies cuadrados (900 metros cuadrados) de penthouses, acomodará unos 700 autos en el subsuelo y estará directamente conectado con dos líneas de metro.

El diseño se llevó a cabo por el equipo interno del desarrollador, pero Roy Varacalli, arquitecto basado en Toronto, es director de diseño y construcción, quien comentó: tratamos de plantear una estética que cree un diálogo entre la masiva y colorida calle comercial Bloor y la más corporativa, residencial y conservadora Yonge.

La ciudad contribuye a la ciudad con nuevas plazas, extensiones al sistema subterráneo PATH del centro, con su complejo de compras de unos 4 millones de pies cuadrados (360 mil metros cuadrados).

Waterfront Toronto

El nuevo megaproyeto Waterfront Toronto, significa 2 mil 400 acres de paisajes posindustriales pero ubicados en un privilegiado frente de lago desahuciados por abandono y contaminación.

Ya se inició el desarrollo de las tierras bajas del río Don, una de las comunidades del frente del lago, con 144 millones de dólares. A través de edificación de zonas de parques conecta un desarrollo residencial para 10 mil personas con el centro, mientras restaura el canal de navegación existente. Así se conformará un nuevo destino, una ciudad verde, donde ciudad, lago y río interactúan dinámicamente en una relación balanceada en este estuario urbano.


Tower HR.



Barron dijo que es demasiado anticipado decir que el Waterfront va a afectar la dinámica, pero en el próximo lustro podría atraer compañías que no tienen que estar necesariamente en el centro, pero quieren estar en el área central, y bien comunicadas con el resto de la ciudad.

Aunque se alerta sobre la crisis del mercado del crédito hipotecario de Estados Unidos, que podría afectar hasta en medio punto el crecimiento de Canadá para el año próximo, se espera que el mercado canadiense de bienes raíces y del mercado de oficinas siga en moderado pero estable crecimiento.

La discreción política, el know how en recursos energéticos, mineros, sumados a la estabilidad económica, hace de Canadá un país sólido. El país hoy es un lugar donde inversionistas de todo el mundo ponen sus ojos a la hora de apostar en el largo plazo.