El controversial valor del suelo: diferentes ópticas, mismo valor

No piensan de la misma forma el padre de familia que busca un terreno para construir su casa, que un desarrollador para su siguiente proyecto.

Cuando compramos suelo urbano para uso habitacional entre particulares suele ser sencillo. Regularmente, sabemos el valor por metro cuadrado en determinada zona y el tamaño del lote promedio o tipo. Para conocer el valor no habrá más que multiplicar la superficie total del terreno por el valor unitario y posteriormente cerrar la operación. En su caso, realizar una negociación de simple lógica por comparación, debido a características particulares del predio. Por ejemplo, una superficie mayor o menor a la del lote tipo, topografía accidentada, forma irregular o ubicación en esquina.


Juan Carlos Schleske Cuén.



Seguramente se complicará cuando intervengan y se mezclen otros factores urbanísticos, de mercado, físicos o del entorno, tales como:

Superficies de terreno

Arriba de los mil metros cuadrados o muy pequeños con usos distintos al habitacional. Debemos considerar si esta característica facilitará o dificultará un desarrollo específico o si amerita un levantamiento topográfico.

 

Ubicaciones especiales

Por ejemplo, en cabeceras de manzana, manzanas completas, frente a parques, centros comerciales, etcétera.

Forma de terrenos

Regulares o irregulares, en los cuales se debe considerar la dificultad para desarrollar determinado proyecto.

Proporción atípica

Con mucha mayor relación de frente y fondo, que presupone, aplicando criterios lógicos, menor aprovechamiento del suelo.

Diferentes usos del suelo permitido

Que pueden ser desde habitacional y comercial, hasta de oficinas, industrial, especializados o mixtos.

Niveles permitidos

Según los Planes Parciales que señalan los usos y destinos de la Localidad.

Superficie de desplante o COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo)

Determina el área en Planta Baja en la que podemos construir y que por consiguiente indica el área libre obligada.

Superficie construible o CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo)

Que usualmente no consideramos en los análisis por comparación, ya que regularmente sólo contrastamos los metros cuadrados de terreno de los comparables, sin considerar esta importante característica particular.

El análisis denominado Repercusión del suelo permite hacer una correcta comparación en este sentido, ya que considera el valor del terreno en pesos por metro cuadrado de construcción y no de terreno.

Restricciones

De frente, fondo o altura, que afectan sobre todo a predios de menor superficie o con determinada forma.

Infraestructuras sin terminar

Que deben calcularse para conocer la inversión restante.

Mejoras

O inversiones realizadas al terreno, que puedan beneficiarlo o perjudicarlo.

Calidad del subsuelo

Que en ocasiones, por temas de resistencia, contaminación, restos arqueológicos, rellenos o nivel freático afecta considerablemente el valor.

Cargas legales, servidumbres o

afectaciones

Sobre el inmueble, tales como una línea de electricidad sobre el predio, una ventana pegada en la colindancia, una servidumbre de paso, etc. también afectan al valor.

Invasiones

Que pudiese haber, en las cuales tenemos que calcular el costo en términos legales o la resta de la superficie afectada sobre el total.

Aspectos Políticos y Sociales

Que provocan cambio de valor en el suelo que poseemos o pretendemos poseer. Recordemos estos ejemplos.


Impactos positivos o negativos

Al inicio del sexenio del presidente Vicente Fox se difundió ampliamente la posibilidad de construcción de un nuevo aeropuerto para el Distrito Federal en las inmediaciones de Texcoco, en San Mateo Atenco, para ser precisos. En la espera, el valor del suelo en los predios de los alrededores presentó importantes incrementos. Todos conocemos lo que pasó al final.

De la misma manera fuimos testigos de lo sucedido en las delegaciones Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza con la llegada del Bando 2 aplicado por el entonces jefe capitalino Andrés Manual López Obrador, para aprovechar la infraestructura y servicios subutilizados en estas cuatro delegaciones. Esta situación promovió no sólo el crecimiento de esas delegaciones sino de los valores del suelo en las mismas y lo frenó en las ocho restantes.

Otros claros ejemplos son los puentes De los Poetas en Santa Fe y los segundos pisos del Periférico, que a los predios cercanos aumentaron o disminuyeron su valor, acorde con el beneficio o perjuicio de cada caso. Estemos pendientes de estas variaciones con importantes proyectos, tales como el Museo Guggenheim en Guadalajara, la Torre Bicentenario en las Lomas de Chapultepec, las obras en proceso del Paseo de Santa Lucía a consecuencia del próximo Fórum Monterrey 2007, así como las próximas ampliaciones del metro, entre otros.

Es usual que un propietario común sin mucho conocimiento del mercado desconfíe sobre la oferta que le pueda hacer un desarrollador sobre su terreno. El procedimiento para confiar es simple. Piense como él. Un desarrollador busca rentabilidad en el suelo que pretende comprar y lo primero que hace son números. No perdamos la oportunidad de vender nuestra propiedad pidiendo las perlas, pero tengamos cuidado de no ser sorprendidos. Asesórese con un especialista en Valuación Inmobiliaria.

Primera metodología

Una metodología que utiliza la forma de proceder de un desarrollador es la denominada Valor Residual, en la que se intenta reproducir todos los procesos que realizará. Este método se basa en el principio de Mayor y Mejor Uso que, dentro de las posibilidades legales y físicas y al uso más probable y financieramente aconsejable, permita obtener el mayor valor.

Existen dos variables: Residual Estático y Residual Dinámico.

La fórmula para el cálculo del Residual Estático es simple. Si el Valor de Mercado de cualquier inmueble (VM) está integrado por el Valor de Suelo (S), por los Costos de Construcción (cc) y por la utilidad del promotor (u). Entonces el valor del suelo se traduce en la siguiente fórmula:

Para lo anterior tenemos que definir el producto inmobiliario a desarrollar y su costo (cc), en cuánto lo podemos vender (VM) y la utilidad esperada por el promotor (u).

El Residual Dinámico constituye una aplicación completa del método de análisis de inversiones de una promoción inmobiliaria y del cual hablaremos en la próxima ocasión.

*Juan Carlos Schleske Cuén, director general de Tasaciones Inmobiliarias de México, S.A. de C.V. Empresa dedicada a la valuación de bienes.