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Las FIBRAS ofrecen herramientas que se han convertido en motores del crecimiento inmobiliario en México, en tanto que el mercado se prepara para recibir nuevas emisiones

Centro Comercial Legaria, México DF
Centro Comercial Legaria, México DF.

Los mercados de capitales, que han facilitado el crecimiento de diferentes instrumentos de financiamiento para el sector inmobiliario en otros ciclos, aceleran su crecimiento luego de un período de maduración.

De 10 años a la fecha, tiempo en que empezó a gestar su salida al mercado, existen cinco FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) que manejan recursos por 122,000 millones de pesos, los cuales representan cuatro veces el volumen de recursos que al inicio de periodo manejaba anualmente la Bolsa Mexicana de Valores.

A diferencia del escenario que se vivía entre 2006 y 2007, la industria ahora cuenta con iniciativas empresariales mexicanas que regresan con ese volumen liquidez al sector inmobiliario.

 

La operación

Los desafíos para un mercado que despierta (residencial, oficinas, industrial, comercial y turístico) integran un tejido que requerirá de mucha precisión para constituirse.

“Esta etapa a va poner presión en términos de competencia. Los Fibras están tratando de comprar producto estabilizado, pero el mercado no está tan grande. Se están enfocando a retail, industrial y oficinas. Hay hasta un número limitado de producto que pueda entrar”, explica Blanca Rodríguez, managing director de la firma Real Capital Investment Management, la empresa que constituyó el primer CKD del sector turístico.

Incluso la estructura de operación de las FIBRAS hacen factible la emisión de ofertas sucesivas (follow-on).  A través de una FIBRA, se colocan Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios, que permiten a los propietarios hacer líquidos sus inmuebles. La operación le obliga a invertir al menos 70% de sus activos en bienes arrendados y distribuye al menos 95% de su resultado fiscal anual a los tenedores una vez al año.

Otro caso es Fibra Hotel, que luego de que anunciara su primera colocación por 4 mil 137 millones de pesos en noviembre de 2012, tiene prevista una segunda oferta; o bien, Fibra Uno que ha seguido un camino de una oferta complementaria.

Fibra Hotel concretó la compra de 11 hoteles a nivel nacional, operación valuada en mil 486 millones de pesos, que se agrega a una primera y con la cual está sólo a un inmueble de completar el primer tramo de su plan de negocios.

Un factor que favorece de manera complementaria lo alcanzado hasta hoy es el tamaño y valor del mercado mexicano frente a otros de características y costos mayores como Brasil, Chile o Colombia. Pero en el delicado son de la inversión de Fibras y CKDes, existen necesidades complementarias: adquirir activos consolidados, escasez para lograrlo.

Las FIBRAS garantizan el flujo de recursos y retorno de utilidades.

“Ha habido una compresión en cap rate importante, ahora que Fibra Uno va por otros 1,000 millones de dólares, va a presionar el mercado. Si se es vendedor de un activo es bueno, pero eso podría generar distorsión con aumento de precios. Al haber tanta competencia por los inmuebles suben los precios, no necesariamente por virtud o los fundamentales del activo”, explica en entrevista Blanca Rodríguez.

En contraparte, dice, “la buena noticia es que están los CKDes que por su naturaleza son pipeline a desarrollar, comparado con la FIBRA que debe tener activos generando rentas. Esa salida podría favorecer la compra de una FIBRA. Tiene que incrementarse la oferta”.

Queda entonces observar de qué manera se comportan los diferentes fideicomisos en un mercado que tenderá a estabilizar precios y utilidades generadas a sus grupos de inversión (inversionistas nacionales, extranjeros y Afores), condición que sólo puede originarse del proceso de maduración que vivirá el mercado. En la consolidación de FIBRA se espera puedan recaudarse unos 1,500 millones de dólares.

El buen momento que se vive en este instrumento y con los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes) obedece a una alineación de factores, entre ellos el crecimiento económico, las reservas internacionales y la ampliación del crédito del Fondo Monetario Internacional (FMI), entre otros.

 

Nuevas emisiones

 La tendencia se dirige hacia la constitución de nuevas emisiones que complementen  inversiones que sólo firmas como Walton Street Capital y Planigrupo podrían consolidar, debido a que ambos cuentan con portafolios importantes de propiedades para respaldar dichas emisiones.

Entre los postores que siguen el negocio de capital markets, la participación de nuevos participantes y los resultados en las emisiones no podrían estar en un mejor momento. Las FIBRAS son sólo un conducto que permitirá ensanchar las oportunidades de financiamiento de largo plazo en la industria inmobiliaria del país.

A diferencia de otras incursiones en Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes), las Fibras han buscado consolidar el desarrollo de instrumentos como los Real Estate Investment Trust (REITs) en Estados Unidos.

“Las fibras son diferentes porque los ingresos se generan a través de las rentas de propiedades y ello significa impuestos”, recuerda Blanca Rodríguez.

Otros analistas pronostican que el mercado mexicano está experimentando, en su justa dimensión, la dinámica de la década de los 60 en Estados Unidos, donde después del ajuste vino una segunda oleada de mecanismos que favorecieron el surgimiento de nuevas inversiones institucionales.

Así, el 2013 se ve como un período optimista y prometedor. “De México se habla sobre su consolidación institucional y con opciones interesantes para el regreso de este tipo de inversiones, mientras que a Brasil se le ve como un mercado sobrevaluado”, dice un analista.

Nueva Fibra de Grupo Dahnos
Al cierre de la edición, Grupo Danhos hizo oficial su intención de colocar en el mercado bursátil Fibra Danhos, que se especializará en el desarrollo, adquisición y administración de propiedades premier de arrendamiento en los giros comercial, de oficinas y uso mixto en el área metropolitana de la Ciudad de México. Así se agrega un sexto jugador en el mercado de las Fibras en México. Grupo Danhos lleva 35 años de experiencia en el sector inmobiliario
El mercado

Francisco Valle, de la BMV, recuerda que, como nunca, existen factores macroeconómicos que se han alineado para la salida de las nuevas solicitudes
de colocación.

En Fibra Hotel participan las familias Galante (GDI) y Zaga, con un portafolio de 21 hoteles, entre los cuales destacan algunos operados con las marcas Fiesta Inn, The One y Camino Real. En la intermediación participa Evercore Partners y Protego.

En el caso de Fibra Inn, que recién se enlistó en la bolsa, participa Actinver y en el paquete se integra un portafolio de 8 propiedades patrimoniales que operan con las marcas Holiday Inn (Express y Suites) además de Hampton Inn. En su colocación se considera generar recursos por
3,000 millones de pesos y en el grupo de inversionistas destacan Víctor y Joel Zorrilla, a quienes asesora Prisma.

Hapton Inn
Hapton Inn

 

Víctor Zorrilla, director general de Fibra Inn, dice que el fideicomiso se enfocará al mercado hotelero operado por marcas internacionales enfocadas al viajero de negocios y a parámetros financieros estrictos que le permitan el pago inmediato de las rentas a
sus inversionistas.

Fibra Inn espera concluir la primera fase de adquisiciones con 6 hoteles adicionales y 10 proyectos que desarrollará desde cero, aunque operados mediante marcas internacionales o terceros.

“El mercado del retail está interesado en utilizar las Fibras como un mecanismo de distribución de las rentas, debido a que su rendimiento supera cualquier inversión que ofrece el mercado de rentas fijas”, explica el directivo.

El plan de negocios de este modelo se basa en la recuperación observada por el turismo de negocios, en particular el ubicado en El Bajío y centro del país, que en el primer trimestre del año ha incrementado 12% su tasa de ocupación respecto al mismo periodo de 2012.

En la búsqueda de marcas actualmente evalúa algunas como Starwood, Marriot, NH y Accord, para integrarlas a la operación de sus nuevas unidades hoteleras.


Texto Claudia Olguín

Fotos: ZVA GROUP, SKYSCRAPERCITY, GVA & ASOCIADOS