El crédito hipotecario ha tenido un impulso muy relevante en México durante los últimos años. Esto es gracias a las condiciones económicas del país, principalmente impulsado por la estabilidad del empleo en los sectores de la población que tienen acceso a este tipo de instrumentos. Estos son los que le han inyectado mayor dinamismo a este producto bancario. Parte de esta situación se ve reflejada en las tasas de interés, las cuales ahora son de las más bajas, al colocarse en rangos que van del 8.5% al 11%. Esto debido a que se ha mejorado el perfil de los acreditados y se han ofertados créditos adecuados. No sólo en las cuestiones financieras, sino que la banca ha sido más precavida en el diseño y otorgamiento, lo que provocó un buen comportamiento de las carteras originadas, es por ello que hoy las tasas de interés son las más bajas del mercado de los últimos 40 años.

 

Gonzalo Palafox Rebollar<br />Director de Banca Hipotecaria BBVA Bancomer
Gonzalo Palafox Rebollar
Director de Banca Hipotecaria BBVA Bancomer

 

Ejercer créditos

 

Por esta visión hipotecaria, lo recomendable es que se aprovechen los créditos en este momento, ya que existe un buen ambiente y tasas de interés fijas. De acuerdo con algunos ejercicios publicados por el área de Estudios Económicos de BBVA Bancomer, en los últimos 10 años aumentó la capacidad de compra de las personas; no fue necesariamente por un aumento en el ingreso, sino porque subió el aforo del crédito y las tasas de interés han bajado.

Hoy, la propuesta del gobierno es que el crédito hipotecario llegue a más personas. Aun en la base de la pirámide es más frecuente el volumen de gente que tiene ingresos no formales con una estabilidad no tan sólida para ser sujeto de crédito; es ahí donde podemos segmentar en diversos grupos, tanto por niveles económicos como por actividades. Lo que busca la banca es poder atenderlos, pero el elemento base es que exista una actividad que genere un ingreso sustentable y recurrente.

Estamos hablando que para otorgar un crédito hipotecario se deben tener ingresos que provengan de una actividad lícita, que haya un ingreso recurrente y suficiente para el pago, así como historial crediticio, elementos que servirán para determinar qué producto se acomoda a ese segmento que busca un crédito; además, adecuarlo a su sector geográfico, pues hay variantes por cada zona del país. Por ello las garantías ofrecidas por el gobierno mediante la Sociedad Hipotecaria Federal, como son las primeras pérdidas y seguro de crédito a la vivienda, dan a la banca una base para potencializar la oferta de crédito y llegar a más clientes.

El año pasado en BBVA-Bancomer colocamos 27,000 créditos hipotecarios por alrededor de 26,000 millones de pesos (mdp). Tan sólo en enero de 2014 crecimos más de 10% en comparación con el mismo mes del año anterior. Para 2014 esperamos colocar 30,000 hipotecas y financiar a los promotores y desarrolladores de vivienda por un total cercano a 45,000 mdp.

 

  

Estimación de demanda anual por vivienda
DemandaCréditos (miles)
Nuevos Hogares 210
Usos secundarios 170
Rezago 130
Mejora y ampliación 60
Total 570
ProductosCréditos (miles)
Productos 390
Hipotecas 160
Mejora y ampliación 20
Soluciones de renta  
Total 570

 

De acuerdo con información de la Sociedad Hipotecaria Federal, el valor promedio de la vivienda en el país es de 636,163 pesos

 

 

Reforma financiera y garantías

 

Por otro lado, con la llegada de la reforma financiera se abre un camino en las garantías para el crédito hipotecario, las cuales aún tienen detalles por afinar, como son las modificaciones que sufrirán ciertas leyes secundarias o los temas de ejecución de juicios hipotecarios, las cuales deberán dar agilidad en la recuperación de garantías, temas que no son sólo de índole federal, sino también estatal y municipal, aquí es donde se deben ajustar estas reglas.

Uno de los primeros temas es dar claridad en la atención al cliente que quisiera subrogar su hipoteca, es decir moverla de una institución a otra en las mismas condiciones en que se contrató, situación que no siempre es benéfica para el cliente, quien muchas veces está en busca de una mejora en las condiciones y eso ya es un tema distinto, a través de un pago de pasivos.

En el tema de las garantías, se tiene que ver cómo va a aplicarse en la realidad, ¿Cómo se ve esto reflejado en poder dar más crédito? Si se tiene la facilidad de ejecutar, recuperar y volver a vender una garantía por incumplimiento de pago se reducirían tiempos y, por ende, costos y riesgos.

Al mejorar la economía y existir más clientes con una capacidad de pago probada, con empleos e ingresos con mayor estabilidad, se traduce en menores tasas de interés y costos en general, pero si lo comparamos con clientes que no tienen una nómina o no tienen formas de comprobar un ingreso formal existe mayor riesgo, entonces no necesariamente se van a ofrecer las tasas más bajas aunque si pueden disminuir, no en los rangos de los últimos años, pero dependerá de estos aspectos de perfiles de clientes y el crédito en relación con las garantías.

BBVA Bancomer es el líder en sector hipotecario con una cuota de mercado superior al 30% y cuenta con planes de financiamiento y crédito hipotecario adaptado a todos los niveles socioeconómicos, ofreciendo estos servicios en su amplia red de más de  1,800 sucursales en todo el país.


Texto:Gonzalo Palafox Rebollar