Los líderes del mercado inmobiliario comercial, evalúan las oportunidades de expansión que ofrece el mercado en América Latina, donde se observan a un ritmo creciente, la generación de alianzas estratégicas regionales, así como el arribo de jugadores globales. Llegada que no es gratuita, pues en el centro de este desarrollo regional figura México, país en el que se estima que durante la próxima década se edificarán unos 200 centros comerciales, lo que significa una inversión del orden de los 300,000 millones pesos (mdp), crecimiento que a su vez representa un incremento de 30% en la oferta de superficie comercial mexicana.

La principal razón de esta expansión, conforme a lo expuesto por analistas e inversionistas durante la sexta edición de la conferencia y exposición comercial y de negocios RECon Latin America del International Council of Shopping Centers (ICSC), es el proceso de crecimiento por el que atraviesan, entre otros, mercados como Colombia y Perú, además del mexicano.

 

Paseo Querétaro, proyecto con el área de mayor desarrollo planeado, en la parte residencial, financiera y comercial de la ciudad.
Paseo Querétaro, proyecto con el área de mayor desarrollo planeado, en la parte residencial, financiera y comercial de la ciudad.

 

Las estadísticas muestran que en la región existe una creciente demanda impulsada por el bono demográfico y la creciente clase media, sobre todo en ciudades medias donde todavía no existen los espacios comerciales consolidados.

Cabe señalar que durante el congreso del ICSC, desarrollado en Cancún, Quintana Roo, el pasado mes de marzo, participaron desarrolladores, arquitectos, minoristas, inversionistas, profesionales de operaciones, marketing, diseño y gerencia de centros comerciales de 25 países.

Michael P. Kercheval, presidente y CEO del ICSC destacó que “retailers y desarrolladores buscan cómo expandirse en la región por las condiciones existentes. Ello ha generado que grupos privados busquen crecer en nuevos mercados”. Muestra de esto es que durante 2014 en México se sumaron al mercado 23 centros comerciales.

 

Se estima que durante la próxima década se edificarán unos 200 centros comerciales

 

La inercia de crecimiento en la región ha motivado estrategias de integración entre actores de ésta. Un caso particular es el de la firma guatemalteca Spectrum, que en 2014 se asoció con la constructora colombiana Amarilo para crear la compañía Cimento, la cual desarrolla cinco centros comerciales regionales en ciudades como Medellín, Cali y Bogotá; entre ellos Fontanar, centro comercial que contempla 134,000 m2 de área construida y cuya apertura está programada para el tercer trimestre de 2015. En México, un ejemplo de esto lo da la firma de arquitectura Altoon Partners, que actualmente trabaja con dos grupos nacionales, uno de ellos regiomontano, en el desarrollo de centros comerciales.

 

Nuevos vehículos comerciales

 

Una tendencia representativa en este segmento es la presencia omnicanal, la cual hace que los medios digitales generen nuevos conductos o mecanismos de comercialización. En este sentido, es un hecho que la mayor parte de los compradores confían en las redes sociales y sólo 14% de ellos se fían en los anuncios comerciales de otros medios masivos. Esa multipresencia está modificando los requerimientos de marcas y conceptos para atender la demanda de experiencias relevantes para una creciente clase media.

En este sentido, los panelistas del ICSC coincidieron que Internet representa un beneficio neto para la industria del comercio al detalle; se estima que las personas tienen en promedio siete minutos de atención en las redes sociales. Por lo que a decir de los expertos, que “es mejor aprender sobre la marcha y no marchar como hemos aprendido”. En este sentido, Robert F. Welanetz, presidente del consejo del ICSC y asesor global de retail en The Blackstone Group, destacó que una de las tendencias que la industria deberá seguir se enfoca en cómo las empresas logran crear relevancia en productos para satisfacer las necesidades de los consumidores en diferentes países del mundo.

 

Centro Comercial Cacique en Bucaramanga, Colombia. Desarrollado por la constructora Marval S.A.
Centro Comercial Cacique en Bucaramanga, Colombia. Desarrollado por la constructora Marval S.A.

 

Ricardo Alonso, gerente corporativo de falabella.com, fortalece la nueva visión comercial en la que retailers y desarrolladores reciben la nueva ola de crecimiento y lo resume de mejores prácticas omnicanal, que adoptan los líderes del comercio mundial, a condiciones específicas de mercados locales. Alonso, dice que esta tendencia está acortando la brecha que separa el retail latinoamericano de los grandes consorcios que han encontrado en la presencia de múltiples canales, la opción para responder a las distintas necesidades del consumidor.

Bob Raposo, vicepresidente de Theatre Development & Sales de IMAX, explica que la lógica del consumo requiere, por una parte, del consumo on demand, pero también de proyectos comerciales donde se recreen experiencias y, en ese sentido, las salas de cine son clave. Bajo este parámetro es que se entienden las estrategias de expansión inmobiliaria de cadenas cinematográficas como Cinépolis y Cinemex, que buscan crecer en la región a través de la diversificación de formatos de salas de exhibición y la creación de modelos de bajo costo, para atender nuevos mercados.

Así, Cinépolis a la vez que abrirá nuevos cines de bajo costo, también cuenta con el concepto Pluss; por su parte Cinemex, crecerá mediante el desarrollo de su operación en Miami, incursión con un desarrollo de usos mixtos con el que complementará un plan a dos años de 30 salas con audiencia de bajo costo.

 

Inversión y acceso a capital

 

La gran liquidez que prevalece en el negocio de los centros comerciales de mercados como el mexicano, indudablemente influye en las tendencias y ritmos de crecimiento que están por venir.

Jorge Combe Hubbe, vicepresidente de Inversión Bancaria en Goldman Sachs & Co., destaca la consolidación del mercado de capitales en México, un mercado de 300 a 1,000 millones de dólares, más especializado; sin embargo, figuran también Colombia y Chile.

 

El centro comercial El Pedregal en Bogotá, Colombia, cuenta con una superficie de 55,000 m2.
El centro comercial El Pedregal en Bogotá, Colombia, cuenta con una superficie de 55,000 m2.

 

Miguel Torres, gerente general de GE Capital Real Estate México, y Bernd Wolf, director regional de Inversores de Bienes Raíces de Metlife México, coinciden al señalar que durante los últimos 20 años, los países no han caído en moratorias o impagos y se han generado otras opciones para levantar capital. Para estos expertos, los mercados son más sofisticados y en el caso de México, por ejemplo, se espera un vehículo más especializado; es decir, se requieren Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) más especializados para apoyar activos y reestructurar deudas.

Sobre las perspectivas de los centros comerciales en la región, comentaron que los inversionistas quieren ver que la gente sabe lo que está haciendo, incluso en una crisis, para adaptarse y ofrecer un portafolio adecuado al momento y sin cambios. Por ejemplo, un centro comercial con hotel y albercas, que sugiere un modelo de usos mixtos, crea oportunidades de acceso a inversionistas comerciales.


Texto:Claudia Olguín

Foto: Gicsa, Photo bucket, Adsct, Akaahid