México ha experimentado en los últimos diez años el mayor crecimiento del sector retail en su historia, al grado de colocarse como el país líder en América Latina en cuanto al número de centros comerciales, más metros cuadrados rentables e incluso en cuanto a los montos de inversión. En medio de dicha tendencia, se prevé que en los próximos 10 años se construyan 7.1 millones de m2 adicionales para llegar a una oferta de 23.3 millones de m2 y se mantenga como líder de la región.

En opinión de diversos especialistas del sector, la gran expansión del retail en México se explica como efecto de la creciente demanda de espacios para el esparcimiento, como una tendencia a sustituir las plazas y jardines  públicos  por  estos nuevos centros comerciales en donde se concentran diferentes giros de entretenimiento, pero también a la demanda que se genera entre la clase media del país, que de la misma manera ha experimentado un gran expansión.

México es el país líder de América Latina en lo que a centros comerciales se refiere, debido a que cuenta con el mayor número de unidades, incluso por encima de Brasil. De acuerdo con información del International Council of Shopping Centers (ICSC), en México hay uno de cada tres centros comerciales de América Latina.

 

Paseo Xochimilco, un desarrollo cuya apertura está programada para 2016. 
Paseo Xochimilco, un desarrollo cuya apertura está programada para 2016. 

 

Uno de cada tres centros comerciales de América Latina, está en México.

 

De la misma manera, posee la mayor cantidad de metros cuadrados de área rentable.

De acuerdo con el Reporte 2015 de la industria de centros comerciales en América Latina, elaborado por el ICSC, al cierre de 2014 México contaba con 584 centros comerciales, con un área rentable de 16.2 millones de m2, en tanto Brasil sumó 511 centros comerciales y 13.5 millones de m2 de área rentable.

Las cifras del ICSC difieren de las reportadas por la correduría CBRE en México, que en su Insight Retail 2014 afirma que al cierre de dicho periodo, el inventario nacional de centros comerciales con un área neta rentable superior a los 10,000 m², registró 19.37 millones de m2, distribuidos en 661 centros comerciales.

El organismo internacional señaló que en toda la región latinoamericana existen 1,800 centros comerciales, de los cuales el 32.4% de ellos se encuentran en México. Asimismo, de los 48,000 m² de espacio rentable de toda la zona, el país aporta el 33.75 por ciento.

 

Mitikah, espacio de usos mixtos que integra modernidad de vivienda, comercio, oficinas, servicios y áreas verdes.
Mitikah, espacio de usos mixtos que integra modernidad de vivienda, comercio, oficinas, servicios y áreas verdes.

 

De las naciones emergentes más atractivas para la inversión en retail, México presenta el mayor nivel de saturación.

 

Por otra parte, de acuerdo con estimaciones de Jorge Lizán, director general de Lizan Retail Advisors (LRA), si se suman todas las fuentes de capital que hay en el mercado, el total es de entre 40,000 y 50,000 millones de dólares disponibles para invertir en el sector.

El especialista cita que hay fondos de capital privado, de pensiones, aseguradoras e inversionistas institucionales extranjeros que están invirtiendo en México. Esto a la par de fuentes nacionales de inversión como los Fibras y los CKD.

Un elemento adicional, es la importante presencia de capital a través de las llamadas family offices, por lo que existe un amplio abanico de financiamiento disponible, como en las naciones más desarrolladas del mundo. Sin embargo, a pesar de estos números, México no ha logrado un gran avance en el Global Retail Development, elaborado por la firma de consultoría A.T. Kearney, que en los resultados de la evaluación 2014 lo ubicó en la posición número 25, superado ampliamente por otras naciones de América Latina, entre ellas Chile, Uruguay, Brasil, Perú y Colombia.

 

En 2014 el inventario de centros comerciales en México registró 19.37 millones de m2, distribuidos en 661 centros comerciales.

 

Este índice presenta un ranking de los 30 mercados más atractivos para los minoristas entre las economías emergentes, elaborado a partir de 25 indicadores macroeconómicos y las variables específicas del sector. Del 2004 al 2014 México ha fluctuado entre la posición número nueve y la 28; particularmente en el 2014 ocupó la posición número 25 luego de que un año previo logró el lugar número 21.

 

Proyecto de ampliación para Plaza La Isla en Cancún, Q.Roo.
Proyecto de ampliación para Plaza La Isla en Cancún, Q.Roo.

 

Dicho indicador revela las mejores opciones que hay para invertir a nivel internacional, dentro de los denominados mercados emergentes y donde la clasificación baja de México, en relación a los otros países de América Latina, es en gran medida explicado por la evaluación elevada de saturación y otras variables económicas.

De acuerdo con el Global Retail Development, México es el que presenta el mayor nivel de saturación de las 30 naciones emergentes más atractivas para la inversión en retail. Entre 2013 y 2014 pasó de un margen de 12.1 a 2.9%, donde lo más cercano a cero es saturación, de acuerdo con la metodología de dicho índice.

Otras variables que afectaron la clasificación de México fueron la fuerte desaceleración económica observada el año pasado, en particular la desaceleración del consumo privado. “El año pasado los precios del combustible, el menor gasto público y el nuevo régimen fiscal redujeron el crecimiento del consumo privado hasta 2.7%, por debajo del 4.7% de 2012”, señala el reporte.

Sin embargo, la publicación afirma que “hay muchos signos de que el sector minorista de México sigue estando preparado para el crecimiento. Se espera que las reformas del Gobierno en materia de energía, telecomunicaciones y política fiscal estimulen el crecimiento del PIB; asimismo, la urbanización y una creciente clase media aumentarán las ventas de bienes durables”.

En el ámbito local, no se comparte esa percepción de saturación, por el contrario, siguen presentes grandes desarrollos en construcción o en proyecto. CBRE señaló que México tiene en construcción 59 centros comerciales a lo largo del país, que representarán 2’113,119 m2 de construcción y se prevé que 900,000 m2 se incorporen al inventario en el presente año.

De acuerdo con el estudio del ICSC, de los principales países latinoamericanos rankeados, al considerar los metros cuadrados por cada 100 habitantes de población urbana (Ratio Urbano), Chile tiene el mayor nivel de oferta con 22.2 m2 por cada 100 habitantes, en tanto México ocupa la segunda posición con 16.9 m2 por cada 100 habitantes; es decir, aparentemente Chile tendría una saturación mayor a México. Cabe señalar que el promedio de las seis principales naciones de la región es 10.8 m2 por cada 100 habitantes.

 

Ideurban desarrolla en Campeche un complejo de usos mixtos con un track comercial.
Ideurban desarrolla en Campeche un complejo de usos mixtos con un track comercial.

 

Demanda interna impulsa al sector

 

En opinión de Eugene Towle, director general de la consultoría Softec, la desigualdad en América latina está disminuyendo y por eso hay demanda para los centros comerciales.

Para México, en particular, indicó que la clase media ha crecido en forma espectacular. De 1992 a la fecha, 42 millones de personas se sumaron a la clase media, con ingresos que van de los 15,000 a los 42,000 pesos mensuales.

 

La inversión de retail en México no ha disminuido. 

 

Al respecto, el ICSC indica que México cuenta con 121 millones de personas, de las cuales el 80% se ubica en las zonas urbanas. También apunta que existe un alto nivel de desigualdad y pobreza que se ubica entre los más altos de la región, pero destaca que la economía es estable y tiene una clase media creciente, además de tener el tercer PIB per cápita más alto, que es de 16,016 dólares y ser el segundo país  que recibió más inversión extranjera.

 

Actualmente hay 59 centros comerciales  en construcción.

 

Centro comercial Santa Fe, uno de los proyectos más importantes del retail en la Ciudad de México.
Centro comercial Santa Fe, uno de los proyectos más importantes del retail en la Ciudad de México.

 

Futuro prometedor

 

El estudio más reciente del ICSC para América Latina, muestra una escenario de largo plazo muy optimista para México, debido a que prevé que para el 2025, el país incrementará hasta 23.3 millones de m2 su oferta de área rentable en los centros comerciales de los 16.9 millones que reporta actualmente. Esto implicará que para entonces llegará a 22 m2 por cada 100 habitantes la oferta de espacios comerciales en el país.

Dichas cifras implican que para los próximos 10 años, se anticipa que el país desarrollará 7.1 millones de m2 de espacios comerciales, de acuerdo con el ICSC.


Texto:Ricardo Vázquez / Alicia Gutiérrez

Foto: Ideurban, Carso, Gicsa, Shafir, Metacom, Architizer, Grupo GIM