PLENO AUGE EN CENTROS COMERCIALES

Las opciones de centros comerciales están creciendo y con ellas la necesidad de competir por parte de los desarrollos, que para ser exitosos tienen que ser concebidos entendiendo las nuevas necesidades de la gente. Seis fondos inmobiliarios globales terminarán de invertir en el presente año 2 mil millones de dólares para levantar más de 70 centros comerciales de todo tipo y en distintas ciudades del país. Así, el acelerado crecimiento de la industria del retail, como también se conoce al financiamiento, diseño, construcción y administración de centros comerciales, está en pleno. Para algunos, fue en el año 2000 cuando ocurrió el boom de este segmento, otros creen que el mercado está en estos días al inicio del primer tercio de su ciclo.

Por ejemplo, hace seis años que Liverpool inició la apuesta de ampliar su mercado y buscar volumen, que Walmart incrementó de 20 a 50 tiendas al año sus aperturas, que Soriana decide ir al centro de país y que HEB inicia operaciones en el norte del país con siete tiendas.Esta dinámica llamó la atención de grandes fondos de inversión: México Retail Properties, O’Connor, Prudencial, Hiñes, Kimko y hasta Simón, que ha comenzado con sus servicios de consultoría y desarrollo de concepto en nuestro país. Y no sólo obtuvo el interés de estos grupos, otros desarrolladores inmobiliarios fortalecieron esta división de negocios, y empresarios de otras actividades productivas aprovecharon la dinámica de tiendas departamentales, de autoservicio y nuevos conceptos en pleno desarrollo. “Existe demasiada actividad con mucho dinero disponible para invertir en centros comerciales.

En un principio todos querían hacer los grandes Fashion malíu outlets, ahora se está haciendo una mejor selección de medianos y chicos, sobre todo en mercados que parecían haber dado de sí, como México, Guadalajara y Monterrey”, resume Xavier Pumarejo, gerente del capítulo México del International Council of Shopping Center (ICSC).

Competencia creciente

A diferencia de otros tiempos: “el principal riesgo está enfocado en los nuevos desarrolladores, que requieren acercarse con gente que tiene una experiencia importante en el mercado y que les puedan asesorar en financiamiento, mantenimiento y operación, así como en la comercialización”. Y es que, con todo y la constante aparición de conceptos, empiezan a darse “errores de nacimiento y tiendas minoristas, que por el afán de tener grandes cadenas dan concesiones, que al final son tantas que afectan el flujo del centro comercial”. Otro punto de referencia sobre el amplio número de competidores y empresas partícipes del mercado es la cartera de socios del ICSC, que a sólo unos meses de cumplir el primer lustro de actividades en el mercado mexicano cuenta ya con 225socios, entre los cuales figuran tiendas departamentales, supermercados, instituciones financieras e incluso comerciantes, arquitectos, desarrolladores y operadores de salas de cine. Bajo esta dinámica, el mercado no podría estar mejor. No obstante, el escenario, lejos de ser homogéneo, comienza a dar signos de preocupación y de mucha competencia. Una guerra de la que sólo saldrán librados quienes se muevan al ritmo que marca esta complicada pero rentable industria.

Reyes de la expansión

Una muy buena forma de entender por qué muchos han entrado en el mercado delos centros comerciales es mirar el camino de los líderes. Y sin duda, en la punta del desarrollo comercial en México hay varios nombres, pero GICSA es uno delos desarrolladores más agresivos en esta carrera. Directivos de la firma entrevistados señalaron que esta dinámica se basa en una estrategia de constante expansión.

Este 2006 apuntala el desarrollo de seis nuevos desarrollos en las ciudades de México, Cancún, Guadalajara y Morelia.“ Cada grupo de inversión tiene su propia línea de negocios y nos hemos ido por los centros comerciales regionales con conceptos de alto nivel y de gran calidad, aunque en el mercado existe potencial como los power center*, detalló la fuente consultada. En el Distrito Federal GICSA establecerá Forum Buenavista, un centro comercial fashion y power center con terminal de trenes suburbanos incluida, donde existe una afluencia diaria de 200 mil pasajeros. Contará con dos tiendas departamentales, una de ellas Sears, restaurantes, boutiques, cines, entretenimiento, tienda de autoservicio, hotel business class y más de 4 mil cajones de estacionamiento.“Su apertura está prevista para el otoño del 2008.

Si bien la capacidad instalada dela Terminal es de hasta 300 mil pasajeros diarios, provenientes de Cuautitlán, otros municipios del Estado de México cuyo recorrido es más largo implicarán sólo 24 minutos”, señalaron.

La apuesta de ubicación de este centro comercial es que se encuentra en una estación del metro y una estación del Metrobús, garantizando la mejor accesibilidad.En contraparte, está Paseo Interlomas, un centro comercial y de entretenimiento programado para el verano 2008, con 160 locales en 78 mil metros cuadrados de área comercial, con tres prestigiadas tiendas departamentales, entre ellas Sears, centro de entretenimiento familiar, restaurantes, bares, cines, boutiques, tiendas de especialidades, comida rápida, servicios, gimnasio y hotel, entre otros.

Con Forum Xochimilco esta firma entra en una de las zonas más buscadas por los grandes almacenes y tiendas de autoservicio, pues hasta la fecha la zona no cuenta con los almacenes que requiere una población de 400 mil habitantes.

Forum Xochimilco es un centro comercial fashion y power center con dos tiendas departamentales, tienda de autoservicio, club de precios, cines, boutiques y restaurantes. Fuera de la Ciudad de México, la empresa desarrolla Paseo Cancún, un centro comercial y de entretenimiento listo para abrir en el verano 2006, con 103 locales que cuentan con un área rentable de 31 mil 650 metros cuadrados, un centro de entretenimiento familiar, Martí, +Kota, Guess y Tommy Hilfigher, entre otros.

Adicionalmente, contará con un MM Cinemas y un City Club. Figura también en la cartera de GICSA Paseo Morelia, un centro comercial regional y de entretenimiento ubicado en el Desarrollo Monarca en la ciudad de Morelia, Michoacán.

Su apertura está programada para el invierno 2007, cuenta con 500 hectáreas que incluirán: fraccionamientos residenciales, campos de golf, club hípico, centro comercial y de entretenimiento, hoteles, parques y jardines, que en suma hacen de esta zona el polo de más crecimiento inmobiliario de la ciudad de Morelia y de Michoacán en los próximos 10 años.

Paseo Morelia reúne a las más prestigiadas tiendas departamentales, de autoservicio y electrodomésticos, una cadena nacional de cines con 14 salas tipo estadio, así como las principales marcas y comerciantes nacionales, locales y extranjeros. Paseo Morelia, con sus pasajes y recorridos, colores, vegetación y áreas descubiertas, es más que un conjunto comercial, es un centro comunitario regional para la familia y de encuentro con los amigos, que ofrece una atmósfera diferente, llena de energía y emoción.

En la lista también destaca Forum Tlaquepaque, un centro comercial regional enclavado en Tlaquepaque, Guadalajara, Jalisco, programado para el verano 2008.“Entramos a este proyecto porque Guadalajara conserva un alto número de centros comerciales en el oeste y noroeste de la ciudad. Sin embargo, el oriente de esta ciudad no contaba con un centro comercial regional”, detalla el directivo.

Este centro comercial contará con 176 tiendas de todo tipo de productos y está soportado por Sears, Cinépolis y, en servicios, una tienda Mega de Comercial Mexicana, una tienda Office Max y Bed-Bath Se Beyond.

Grandes competidores

Sin embargo, otros dan una dura batalla, por ejemplo México Retail Properties (MRP), que entró en el mercado mexicano mucho antes de su constitución, mediante el fondo Equity Internacional Properties, de Sam Zell, el empresario de mayores activos inmobiliarios en el mundo. MRP tiene en cartera 300 millones de dólares y planea durante los próximos cuatro años mantener un ritmo anual de 12 a 15 centros comerciales “multiformato”.Hay zonas saturadas pero existen oportunidades para quienes buscan cubrir necesidades insatisfechas. “No se puede dejar de lado que en México la densidad comercial por habitante es apenas de 1.5 veces”, comentan los expertos de GICSA.

Y van más allá: “Ante la limitada existencia de conceptos que anclen centros comerciales vamos a empezar a ver el surgimiento de category killers (asesinos de categoría), tal como ocurrió en Estados Unidos cuando Circuit City y Best Buy sedesarrollaron. En México podría ocurrir con conceptos como Elektra”. MRP cuenta con12 proyectos en Ciudad Juárez, Ixtapaluca, Cabo Ley, en San José del Cabo, Tepeji del Río, Jalapa, Villa Nicolás Romero, Pachuca, Coatzacoalcos, Ferrería (en el DF) y participa también en el proyecto Parques Polanco, donde antiguamente Chrysler  tenía su factoría. Para Grupo Danhos el concepto de ciudades y nuevos formatos ha sido la base de su desarrollo.

Fue otro de los grandes que incursionó desde hace un año en mercados totalmente distintos, por el nivel de ingreso y por la mezcla. De lo conocido, está Parque Duraznos, en Bosques de las Lomas; Parque Delta, sobre el antiguo Estadio de Béisbol de los Diablos Rojos de México, el Parque del Seguro Social, el área comercial de Reforma 222,y una vez que inicie operación Parque Lindavista al norte de la Ciudad de México.

Jorge Gamboa, director general del grupo, dice que hay más competencia, pero el concepto siempre será lo más importante para garantizar el éxito de un proyecto. La conceptualización y comercialización de varios de sus proyectos han sido desarrollados por Arquitech.

La magia de comercializar

No sólo conseguir una buena ubicación, tiendas-ancla, ubicación y un buen diseño bastan para el éxito de la comercialización de propiedades. En mercados desarrollados, como en la Ciudad de México, Estado de México, Guadalajara y Monterrey, la cultura hacia los centros comerciales y las reglas del arrendamiento, los “guantes”, porcentajes sobre ventas y otros temas son parte del día a día. Sin embargo, en nuevas ciudades la cultura de los centros comerciales permanece en una lucha constante por tropicalizar conceptos que forman las reglas fundamentales del negocio.

Josué González, director de Retail de CMI Staubach, comenta que los comerciantes locales desafortunadamente no tienen la capacidad económica o de mercadotecnia que se requiere para participar como desarrollador. Pero señala que la propia expansión de la industria ha generado que conceptos locales, como Big Home, un formato de tienda grande tipo Home Depot que inició en Mérida, se usen ya como subancla en centros comerciales. Para este directivo la dinámica ha permitido que existan amplias oportunidades de mercado para todas las áreas de los servicios que se requieren.

Por ejemplo, esta firma inició en México su incursión y en dos años está comercializando dos centros comerciales en Mérida y en Hermosillo, fondeados por Hines Interests. Juan José Sánchez Ahedo, director general de Grupo Arquitech, dice que colocar espacios de centros comerciales es complicado, pero no imposible. “La explosión de los centros comerciales ha generado que muchos sin experiencia se hayan metido en el negocio, por ello hay sobreoferta en algunas zonas y mala oferta en otras, pero la dinámica va a durar mucho tiempo.


Jorge Gamboa,
Hay más competencia, pero el concepto siempre será lo más importante para garantizar el éxito de un proyecto.

 

En el país hay mucho por hacer, son de diferentes escalas, diferentes vocaciones”, asegura. Y vaya si su apuesta es grande. Este 2006 Arquitech agrega a su cartera de proyectos a Metrópoli Patriotismo, de Grupo Kaluaz; Parque Lindavista de Grupo Danhos; Plaza Lomas, un centro de compras pequeño en Santa Fe, y hasta el congelado proyecto Plaza Lomas, blanco de críticas de la industria. Con Metrópoli Patriotismo explica una arista del negocio. Es un centro de entretenimiento y moda de 50 locales comerciales, enclavado en un proyecto de uso mixto, donde habrá 50 departamentos y un hotel de la marca One Hotels, de Grupo Posadas, con 120 habitaciones.

“Es un lugar completo, con una buena ubicación, que marcará un punto de encuentro para los habitantes de las colonias Nápoles, San Pedro de los Pinos e incluso de la Condesa. Su radio de acción no rebasa los tres kilómetros”, explica. Ahora bien, este directivo cree que, incluso en medio de tanta competencia, aún hay espacio para proyectos bien planeados. Es el caso del proyecto de Danhos en Lindavista (Parque Lindavista), que con la planeación, proyecto y comercialización de esta firma abrirá una tienda Liverpool de 26 mil metros cuadrados, cines de Cinemark y una extensa red de locales y restaurantes, enfocados a la clase media alta del norte de la Ciudad de México. Esta dinámica permitió también que conglomerados tan importantes para la industria comercial en México diversificarán su actividad.

Es el caso de Grupo Inditex, que además de sus marcas Zara, Massimo y Bershka, arrancó con Zara Home, un concepto de productos del hogar dirigido al nivel clase media y media alta, con tiendas en Parque Delta, Perisur, Antara y Parque Lindavista.


Lyman Daniels,
La rentabilidad para los inversionistas que apuestan a través de sus fondos de inversión en México sigue siendo más atractiva que en Estados Unidos y en Europa.

LOS RENDIMIENTOS 

Lo que en una época se tomó en  el principal valor agregado, para quien invertía capital en el mercado inmobiliario mexicano, hoy se ve como una condición inicial soportada en una constante aparición de nuevos proyectos. “Hace poco más de una década los grandes desarrolladores eran IGA, Tribasa y  GMD, hoy lo son quienes están en los centros comerciales.

La pregunta es si con tanto desarrollo el mercado está saturado”, reflexiona Andrew Strenk, presidente de Strategic Planning Concepts International. Y para responder, Strenk dice que cada caso es aparte, en términos de la situación loes en términos de la situación demográfica, en el número de centros comerciales, en los precios de renta y en el nivel de absorción de la superficie comercial disponible. Lyman Daniels, director general y vicepresidente, dice que la rentabilidad para los inversionistas que apuestan a través de sus fondos de inversión en México sigue siendo más atractiva que en Estados Unidos y en Europa.

“El mundo comercial tiene mucho por crecer, y aunque hay numerosos competidores hay abundante demanda. Es lo que ocurrió en Estados Unidos en los sesenta en términos de la necesidad de oferta comercial”, dice Daniels. El directivo expresa que poner grandes cajas con tiendas ya pasó de moda. Lo de hoy es entender que los centros comerciales son áreas públicas y, por tanto, “la gente quiere ir a lugares excitantes, cómodos y divertidos”. La firma seguirá esa dinámica fondeando nuevos proyectos a través del fondo Hiñes Calpers México, con alrededor de 100 millones de dólares disponibles. En el mercado que comercia las tasas de capitalización fluctúan de 12 a 13 por ciento.

“Los cap rate están bajando por la efervescencia del mercado, la poca disponibilidad de tierra y los consecuentes elevados costos, así como por un mayor número de participantes”, detalla Carlos Real de MRP. Para Promodesa, cuya familia tiene 25 años de operar en el mercado desde Guadalajara, la perspectiva es distinta: “Como asesores fuimos proveedores de servicios, estudios de mercado, planeación, armado estructura y comercialización de 180 proyectos”, recuerda Juan Carlos González, director general y de nuevos negocios de la empresa. Pero como todo cambia, la empresa comenzó a fondear proyectos a través de los recursos de Kimko, uno de los principales fondos de inversión extranjeros en México, hace dos años, y ha construido una cartera equivalente a 200 millones de dólares.

“En Kimko nos buscaron por el tiempo de operación en el mercado, somos los pioneros en el desarrollo y la comercialización. Cartera y know how”, recuerda González que conoció la firma extranjera por el apoyo y la consultoría que se hizo para la expansión de la cadena estadounidense HEB en el norte de México.

Para el futuro y “aunque no en todos los proyectos participa Kimko, desarrollamos éste, y el próximo año un total de 19 centros comerciales tipo power  center, regional comercial y fashion malí”. Desde su visión, aún existe mucha necesidad de proyectos comerciales, sin embargo “el gran problema es la capacidad económica, no todos generan gasto para  centros comerciales”.

Con el proyecto Andares, de un inversionista del Estado de Jalisco, Promodesa integra a su listado de proyectos una ambiciosa incursión para la cadena departamental Palacio de Hierro. Con injerencia en el área de planeación y comercialización, este proyecto, con129 locales de 71 mil metros cuadrados de terreno y 101 mil de área comercial, será abierto en el verano 2007. Ubicado en Avenida Patria y Blvd. Puerta Hierra operará una zona VIP de las marcas finas de Masaryk. Donna Karan, HugoBoss, Chanel, Roberto Belino, Salvatore Ferragamo y Louis Vuitton.

LOS NUEVOS TAMBIÉN CUENTAN

Alejandro Carrera, director de CityPlanner's Group, un grupo de reciente creación, dice que el grupo inmobiliario ingresó en el mercado porque era el crecimiento natural, después de estar en  oficinas. En cartera, City Planners abrirá en la segunda mitad del año dos centros comerciales en las ciudades de Colima y Coacalco, Estado de México. Se trata en el primer caso de un Fashion malí center de 144 locales con una tienda Liverpool y un complejo Cinépolis con58 mil metros aladrados de construcción. Mientras que en Zentralia Coacalco, el mal center contará con 99 locales, una tienda Sears y un Sanborn’s.“ La primera incursión fue Galerías Pachuca, y planeamos explorar nuevos mercados para agregar al grupo tres centros comerciales.” Desde esta trinchera se ve férrea la competencia. Sin embargo, esta firma desarrolla proyectos alineando su expansión a las tendencias de la industria que parece tener mucho que ofrecer todavía. En particular, múltiples retos, entre los cuales figuran: canibalización de mercados, desa-rrollo de conceptos ancla, culturización de comerciantes locales y altos requerimientos de absorción de espacios.

Tendencias en centros COMERCIALES


Javier Sordo Madaleno.

Los centros comerciales son un negocio en permanente crecimiento, pero su diseño es algo complejo y requiere de granactualización.

Ha pasado el tiempo en que los centros sólo le resolvían al público el hecho de encontrar las tiendas cómodamente. Ahora, la gente está acostumbrada a ver muchos lugares de compras y atener numerosas opciones para elegir dónde pasar su tiempo. Para lograr que el potencial comprador vaya a un centro y no a otro ya no basta con mostrarle tiendas bonitas en un mismo lugar: la mezcla de variables debe ser sofisticada para llamarla atención.

Javier Sordo Madaleno, presidente de Sordo Madaleno & Asociados (SM&A)entiende esto perfectamente y en su filosofía está el buscar que, además de resolverle eficientemente los aspectos comerciales, la gente se sienta bien en los espacios, tenga más de una razón para vivirlos, encuentre más áreas interesantes para disfrutar, con variedad en las opciones de entretenimiento y hasta diversión. Su solidez profesional le permite entender las necesidades de la gente para centros de tal suerte que hoy seestá hablando mucho y bien de sus dos nuevos mega emprendimientos, como una ciudad dentro de una ciudad, con éxito garantizado.

Know How y tendencias

Cuando los ojos de los desarrolladores se volteaban hacia Santa Fe SM&A comenzó a pensar en Antara Polanco, por lo que la decisión de apostar al futuro desarrollo de Manco significó un gran reto. No obstante, una de las razones que los impulsó fue la realidad de que en Masaryk era un problema estacionar, caminar, moverse de tienda en tienda y que en Polanco hacía falta una opción de paseo peatonal para vivir la ciudad. Por eso el concepto de Antara es el de un paseo agradable con servicios y amenidades para todo lo que una persona quiera hacer en un día, sea de trabajo o de paseo.

De ahí que el lugar tenga una calle ancha, fuentes, árboles, hoteles, viviendas, disco, bares, comercios, pero además lugar para ejercicios, spa, comedores para empleados, departamentos con buena vista. Tiene una calle de unos 6 mil metros cuadrados (22 m de ancho por 300 de largo) de forma semicircular, para que no se vea el final de la calle y el recorrido permita a la gente ir descubriendo cosas de manera entretenida y muy segura. A partir de la observación de que a la gente le resulta cada día más complicado ir a visitar museos, SM&A decidió sacar los museos a la calle en esa peatonal, además de incorporar lugares de estar de excelente nivel, como las terrazas.

Todos los locales, de uno y dos pisos, tienen terrazas de fácil acceso por elevador y escaleras eléctricas, y que utilizan materiales no tradicionales en lugares públicos (como madera de teca, pisos de granito, un tipo  de piedra brasilera).Decisiones corporativas, como el paso a desnivel que se acaba de inaugurar para que se integre con Polanco de manera directa, eliminando así la barrera de Av. Ejército o la de la fuente de 180 metros de largo en la entrada en Moliére y Ejército, que será un espectáculo para la ciudad y para las áreas corporativas, distinguen al proyecto con clase y categoría, a la vez que apuntan a compartir espacios públicos con la ciudad. Finalmente, el lugar resulta un concepto muy conveniente para estar y como sido de estacionamiento durante las actividades de toda la semana.

LO QUE SE VIENE

En Guadalajara SM&A observó algo parecido. No existe una calle como Masaryk y falta un lugar en el que estén Palacio de Hierro y Liverpool en un mismo centro. Decidieron crear un centro comercial de usos múltiples con restaurantes, tiendas, dos hoteles, centro de diseño, oficinas y viviendas, incluso más grande que Antara, que iniciará construcción en el 2006 y estará listo como para 2008.Rescataron un escaso frente a la avenida principal al rodear el complejo con una calle nueva con la idea de que se transforme en una especie de “Masaryk” actualizada, la primera al lado de un centro comercial en Guadalajara.

Destaca la composición de esta calle como eje principal, con el mismo concepto de paseo vehicular y peatonal, con servicios y entretenimientos, rodeado de oficinas, viviendas, hotel y un centro comercial muy completo con un malí tradicional. La propuesta del nuevo proyecto se adapta a las diferencias de la ciudad en cuanto al clima, aspectos culturales y raíces de su gente, desde el aspecto hasta el aprovechamiento del exterior al máximo, gracias a un mejor clima. Por eso, el concepto general de centro comercial es al aire libre y con mucha aplicación de piedra de la zona, donde se ubicarán grandes áreas de terrazas, con jardines, teatros y áreas de juegos para niños, además de las áreas comerciales y de usos múltiples del complejo.