Nuevos mecanismos financieros que generan cambios en el desarrollo de los centros comerciales.

Tras la llegada de nuevos retailers globales (marcas), los cambios de propietarios de diferentes portafolios de proyecto y ajustes en las principales cadenas departamentales y autoservicios, el mercado continúa en expansión.
Las estadísticas del International Council of Shopping Centers (ICSC) en México revelan que, entre 2014 y 2015, se construirán en diferentes regiones del país de 35 a 40 proyectos con superficie rentable superior a 30,000 metros cuadrados (m2).

“Es un año de transformación. A diferencia de otros mercados en el mundo, la inversión nacional y extranjera fluye en México, por eso el mercado vive una revolución”, detalla Jorge Lizán, vicepresidente de desarrollo de negocios del Internacional Council of Shopping Centers (ICSC). El directivo dice que, a diferencia de la especialización con que hoy se manejan inversionistas patrimoniales en Estados Unidos, en México la diversificación de nichos que han tomado inversionistas de nuevos mecanismos financieros de inversión en bolsa ha generado cambios en la propiedad de los desarrollos.

Mítikah, La Ciudad Viva, en México
Mítikah, La Ciudad Viva, en México


Aun así, destaca el peso que aún mantienen la Ciudad de México junto con otras ciudades medias como Monterrey y Guadalajara, que en conjunto concentran más del 60% de la superficie rentable de espacio comercial disponible en el mercado. Sólo en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) existen en inventario y construcción 145 centros comerciales con superficie rentable superior a 10,000 m2, según la empresa de servicios inmobiliarios CBRE.

Lo generado en seis corredores comerciales hace factible que la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) cuente con un inventario en operación y construcción de 4.3 millones de m2, a los cuales se sumarán en los próximos meses un total de 478,158 metros más: proyectos como Parque Toreo, Patio Lomas Estrella, MP Ecatepec, Plaza Comercial y diferentes complejos comerciales del recién adquirido portafolio de Mexico Retail Properties (MRP) bajo su concepto Patio en Santa Fe, Clavería, Barranca del Muerto, Revolución y Tlalpan.


En particular, destaca el desarrollo inmobiliario mediante la ampliación y construcción de nuevos proyectos proyectados para los próximos tres años. En ellos destaca el establecimiento de marcas como Bed Bath & Beyond, Red Lobster y, a finales de año, The Cheescake Factory.

El mercado y los retailers

En el área metropolitana de la Ciudad de México, la disponibilidad de los fashion mall mayores a 10,000 m2 es menor a 10%, con un rango de precios que fluctúan desde 35 hasta 100 dólares de renta por metro cuadrado mensuales, costo adicional al valor de traspaso o “guante”.

Este dinamismo es producto también del peso específico y los movimientos que se dan en el sector, y que cambiarán rubros como los restaurantes. En este específico, destaca la adquisición de Vips por parte de Grupo Alsea, que por 8,200 millones de pesos (mdp) agrega a su cartera de conceptos 362 restaurantes Vips, El Portón, Ragazzi y La Finca. De igual manera, en este rubro es prioritario el movimiento previo que hizo Alsea para adquirir el 25% de Grupo Axo, comercializadora de marcas internacionales de ropa, cosméticos y productos para el hogar.
Las nuevas marcas son un componente fundamental en la evolución por la que atraviesa el negocio de los centros comerciales. José Luis Quiroz, director de IQ Real Estate, ve el factor liquidez como un reto importante por el que está pasando el sector. “Hay tanto dinero que sigue siendo el factor financiero predominante, pero detrás están las bases del desarrollo inmobiliario, que es lo que genera proyectos”, explica.

El directivo asevera que mientras los conceptos de usos mixtos y la generación de comunidades marcan el ritmo de crecimiento en algunos mercados, las nuevas marcas están siendo un factor en el proceso de diseño y determinación de conceptos que proyectan desarrolladores.

Proyectos como Patio en Santa Fe, Clavería, Barranca del Muerto, Revolución y Tlalpan agregarán al inventario en los próximos meses un total de 478,158 m2

“Retailers globales buscan espacios comerciales con amplios metrajes y alturas, cosa que los proyectos en operación no están pudiendo generar para atender su demanda. Por eso, los nuevos desarrollos ubicados en los mercados más grandes están considerando estos requerimientos”, explica.

Señala que lo más relevante hoy, después de una buena ubicación, es la combinación entre la experiencia de estar en un lugar y la mezcla de giros, marcas o participantes. “Con todas las nuevas opciones de marcas, prácticamente todo ya está en México. Los destinos están cambiando porque sólo en ropa los consumidores tienen opciones para comprar desde Liverpool, Sears o Palacio de Hierro, hasta Zara, H&M, Forever 21, American Eagle, Aeropostale y GAP, entre otros”.

Plaza Andares, Guadalajara, desarrollo de uso mixto del Arq. Sordo Madaleno
Plaza Andares, Guadalajara, desarrollo de uso mixto del Arq. Sordo Madaleno

En este sentido, Jorge Lizán, del ICSC, considera que el peso específico que hoy tienen grupos como Inditex, Alsea, Axo, Carso y las marcas globales, están determinando la solidez de las bases que hagan factible la comercialización de un proyecto.

A este grupo de nuevos participantes, se suma además el que han reacomodado las cadenas Walmart, Comercial Mexicana y Soriana, que en sus diferentes formatos han logrado reducir opciones para los desarrolladores. Hace 10 años, dice, había ocho cadenas.

Por eso, explica, si un proyecto cuenta con este grupo de retailers, prácticamente tendrá las marcas más importantes con las cuales puede anclar su proyecto. Antes, la tienda ancla, a través de tiendas departamentales o de autoservicios, estaba al inicio de la lista.

Quiroz y Lizán destacan de igual manera la evidente transformación arquitectónica que los nuevos desarrollos, conceptos y demanda de las marcas están provocando en las fachadas, conceptos y corredores de los proyectos en construcción. Desde la ciudad de México hasta Guadalajara y Monterrey, se observan procesos de ampliación de centros comerciales regionales y fashion mall, así como la integración de proyectos innovadores de usos mixtos que pronto saldrán al mercado.


Ampliación

“La diversidad de la demanda de población en la Ciudad de México ha empezado a generar una dinámica de sofisticación y segmentación en los centros comerciales, por lo que algunos de los ya consolidados han tenido que recurrir a ampliaciones, donde se incorpore la nueva demanda de clientes”, detalla el área de market research de CBRE.


Esa tendencia ha motivado a evolucionar con proyectos de expansión al Centro Comercial Santa Fe, actualmente a punto de empezar su tercera fase, y a Multiplaza Aragón de otro segmento. Del otro lado del mercado, se ubica la consolidación de proyectos de usos mixtos a través de proyectos líderes como Diamante Toreo, Diamante Santa Fe, Plaza Victoria Comercial, Conjunto Polanco, Encuentro Interlomas, Encuentro Villa Latina, Conjunto Coapa y otros que, en su nicho, complementan la necesidad de áreas comerciales en espacios habitacionales y de oficinas.
Otra faceta del mercado comercial en la Ciudad de México sigue siendo el corredor Masaryk, en cuya avenida se ubica el High Street más cotizado, donde siguen ubicadas en un inventario de 66,383 m2 marcas de la talla de Louis Vuitton, Dolce&Gabbana, Hermès Paris, Escada, Salvatore Ferragamo, Hugo Boss y Tiffany& Co.,
entre otros.


A este grupo se integró en fecha reciente Harmont & Blaine y Studio F, dejando una disponibilidad de 9.72% y rangos de costo, en el tramo que va de Moliere a Arquímedes, de 95 dólares por metro cuadrado, según un análisis de la firma de servicios inmobiliarios.


En esta avenida, la más cotizada a nivel nacional, se integraron espacios desarrollados por Thor Equities y República Arquitectos, además de obras previstas de mejoramiento que permitirán una mayor consolidación de la arteria donde hasta hoy un 25.63% de los giros corresponde a restaurantes-bar, 15.58% a ropa, zapatería y otros, y un 10.44% a banca y seguros. Bajo este escenario, el mercado de centros comerciales presenta lo que será, sin duda, el mercado más consolidado de proyectos comerciales más sólido en América Latina.

La Av. Masaryk tiene un inventario de 66,383 m2 que alberga a las marcas más prestigiadas del mundo
Los centros comerciales en la zona metropolitana de la ciudad de México (ZMCM)
CorredorSuperficie Rentable m2Centros comerciales con + de 10,000 m2M2 en construcción
Periférico Norte 1,244,754 46  100,000
Oriente 740,046 22 18,129 
Poniente, 687,892 23
Noreste 858,373 28 93,905 
Centro 417,052 14 52,767 
Sur  415,168 12 213,357 
Total 4,363,285 145 478,158 

En el corredor Masaryk se ubica el High Street más cotizado de México DFEn el corredor Masaryk se ubica el High Street más cotizado de México DF


Texto Claudia Olguín

Foto: GRUPO ECO, GICSA, IDEAURBAN, SKYSCRAPERCITY