La conversión de las grandes urbes de México está en marcha, tan solo en el DF se edificarán 5 millones de metros cuadrados, muchos de los cuales se asentarán en los corredores inmobiliarios en expansión.

Como se ha dicho en anteriores ediciones, en 20 años el mercado inmobiliario de México ha atravesado por dos ciclos distintos, en el cual las ciudades del país empezaron un proceso de regeneración en su imagen, donde diversos corredores empezaron una transformación en su entorno a partir de la inclusión de proyectos que modificaron en principio los usos de suelo con el consecuente efecto en la plusvalía de la zona.

Desde Guadalajara, Querétaro, Monterrey y la Ciudad de México, con sus zonas conurbadas, se han venido asentando distintos modelos basados en la integración de proyectos de usos mixtos como la base que detonó el cambio.

 

A la fecha una veintena de desarrolladores han invertido 27% de los 2,500 millones de dólares, que están permitiendo edificar 62 nuevos proyectos en el Distrito Federal.

 

El centro comercial Nuevo Veracruz, punta de lanza de un gran desarrollo integral.
El centro comercial Nuevo Veracruz, punta de lanza de un gran desarrollo integral.

 

Ya en el pasado, casos como Ciudad Satélite, en el Estado de México, generaron una evolución de fondo respecto de la forma como se constituyeron desarrollos urbanos en los suburbios de la ciudad.

Sin embargo, en los últimos años, el Distrito Federal es el ejemplo más claro de lo que la política urbana ha permitido generar a través de diferentes corredores inmobiliarios. Hablamos de Reforma, Nuevo Polanco, Santa Fe y, a últimas fechas, la zona industrial de Vallejo, en Azcapotzalco.

Estos corredores, que forman parte de las delegaciones centrales de la metrópoli, las cuales iniciaron su expansión a partir de la instalación del Bando II, cuyo objetivo principal fue regresar a la población que la ciudad que sufrió una migración hacia diferentes ciudades de México, tras los sismos de 1985.

En principio, el desarrollo se sustentó en programas de promoción a la inversión vía incentivos fiscales y modificaciones en los usos de suelo.

Las dos últimas administraciones locales de la Ciudad de México han sido parte fundamental de lo que en nuestros días se ejerce en materia de compromisos de inversión privada.

A la fecha, una veintena de desarrolladores han invertido 27% de los 2,500 millones de dólares que están permitiendo edificar 62 nuevos proyectos en el Distrito Federal que se traducirán en más de 5 millones de metros cuadrados, muchos de los cuales se asentarán en los corredores inmobiliarios en expansión.

 

 

Corredores de vanguardia en transformación

Reforma

Nuevo Polanco 

Zona Industrial de Vallejo

Fuente: Real Estate Market

 

En esa tendencia, avenida Reforma siempre fue como en su momento Santa Fe, la sede de la aplicación de distintas políticas de reciclaje, antecedidas en la década de los 90 por el rescate del Centro Histórico con distintos programas como el “Échame una manita”. Hoy esta zona de la ciudad ha integrado proyectos de vivienda y corredores relevantes como avenida Madero, la calle más transitada de América Latina.

 

Espacio Condesa, proyecto de Usos Mixtos, de ICA que iniciará operaciones en el 2017.
Espacio Condesa, proyecto de Usos Mixtos, de ICA que iniciará operaciones en el 2017.

 

En Reforma se han establecido más de 20 nuevos proyectos que aportarán en distintos rubros, como oficinas muchos de los millones de metros cuadrados que saldrán al mercado en los próximos cuatro años. Lo anterior dará un nuevo impulso a la denominada zona Golden Mile, donde hoy día, en el mercado de oficinas, se observan precios que alcanzan los 32.4 dólares por m2 mensuales, el más caro del DF; además de inigualables en valores de terrenos y costos de renta de espacios sólo vistos hace 15 años. La tónica de este movimiento ahora se fundamenta en la inclusión de políticas urbanas que privilegian el desarrollo vertical, aunque a juicio de expertos sin una línea clara de normas que hagan factible la determinación de reglas que vayan de la mano del vertiginoso crecimiento inmobiliario.

La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) de la Ciudadde México, prepara el resurgimiento de corredores en colonias como la Doctores, La Merced, Cabeza de Juárez y lo que se ha denominado Ciudad Salud, al sur del DF.

La intención es no solo generar espacios corporativos y comerciales, sino favorecer la repoblación de la zona con vivienda y espacios públicos que fomenten la convivencia.

 

La renovación de Guadalajara requiere una inversión aproximada de 7,000 millones de dólares.

 

Los 4 proyectos más grandes del DF
ProyectoTotal de construcción (m2)
Miyana  500,000
Vía Vallejo  250,000 
Espacio Condesa  214,848 
Torre Ejecutiva BBVA Bancomer  188,776 

Fuente: Real Estate Market

 

Perla tapatía

 

En Guadalajara, la zona metropolitana que estaba en 60% de densidad poblacional hasta 2013, existe un potencial de ampliación basado en la infraestructura. Diversas posturas de urbanistas mencionan las posibilidades que abre el crecimiento horizontal y un posterior crecimiento vertical, como hoy ocurre en el DF.

En la capital de la Perla Tapatía se busca el desarrollo de ciudades medias. Es un hecho que en Guadalajara, no existe un inventario de infraestructura, el transporte público es un caos y algunos sistemas tienen de 10 a 60 años de antigüedad.

Información del gobierno del estado revela que la renovación requiere una inversión aproximada a 7,000 millones de dólares.

 

Para 2030, la densidad poblacional en la Perla de Occidente llegará a 70 habitantes por hectárea.

 

Sin embargo, la evolución inmobiliaria ha ganado territorio como en otras ciudades. El mayor crecimiento de la mancha urbana se dio en la mitad del siglo XX, con el surgimiento de Plaza del Sol en la década de los setenta.

Dicha evolución se contrapone con la expansión prevista hacia el 2030, cuando la densidad poblacional llegará a 70 habitantes por hectárea. En parte por el desarrollo irregular que ha superado el crecimiento de proyectos como Andares. Otras plazas construidas a inicios del siglo XXI son: Galerías, Centro Magno, la Gran Plaza y Pabellón.

Por tanto, el desarrollo urbano limitado por condiciones geográficas, ha detonado a nivel intermunicipal la expansión fuera de Guadalajara hacia los municipios de El Salto, Tlaquepaque, Tonalá, Zapopan y Tlajomulco de Zúñiga.

El área comprendida por estos municipios fue integrada en un convenio de coordinación que busca crear un ordenamiento territorial hacia el 2030. Para ello se han establecido planes de desarrollo social, económico, de cuidado del medio ambiente, de suelo, vivienda, vialidad, transporte y agua.

La nueva infraestructura comercial y corporativa serán fundamentales para dotar de servicios a las nuevas generaciones del proceso industrial que comenzó en los años cuarenta del siglo XX, mediante pequeñas y medianas industrias medianas industrias. En las avenidas Ávila Camacho y Lázaro Cárdenas esto ha sido determinante. En los años sesenta se instalaron las primeras industrias de consorcios transnacionales como Kodak, Motorola, Cigarrera Mexicana, IBM, Hewlett-Packard, principalmente en la zona poniente del municipio de Zapopan.

Tiempo después se ubicaron en el municipio de El Salto y por las avenidas Vallarta y López Mateos, en la periferia de la ciudad en ambos casos. Es a mediados de los noventa que la zona se especializó en la fabricación y ensamble de componentes para computadoras.

 

Principales proyectos de Guadalajara
ProyectoM2  Totales de la construcción
Andares 5065 Residences 128,000
Puerta de Hierro Luxury 120,000
Midtown Jalisco  117,890 

Fuente: Real Estate Market

 

Metropolitan Center, de  Motiva Desarrollos, se ubicará en San pedro Garza García, NL.
Metropolitan Center, de  Motiva Desarrollos, se ubicará en San pedro Garza García, NL.

 

La Sultana también crece

 

Para entender la evolución urbana de la ciudad de Monterrey, se requiere ubicar la temprana industrialización, muy anterior a la de Guadalajara e incluso a la del Distrito Federal, además de las condiciones geográficas que han alentado un desarrollo circular y con problemas viales.

Bajo un planteamiento similar focalizado en el proyecto Visión Metropolitana 2030 en el que se busca atender las necesidades de la ciudad y los municipios conurbados de Apodaca, García, General Escobedo, Guadalupe, Juárez, San Nicolás de los Garza, San Pedro Garza García y Santa Catarina. En materia industrial destaca el establecimiento de la Cervecería Cuauhtémoc y de la Fundidora de Fierro y Acero de Monterrey. Este desarrollo industrial se estancó en los ochenta. La fundidora se clausuró en 1986 y años después se buscó la reubicación periférica Hylsa Ternium, Vitro e IMSA, a los cuales se integró en la “Ciudad del Conocimiento”, en Apodaca. Actualmente, operan sofisticados corredores industriales y proyectos integrales como Inter Puerto.

Sin embargo, el crecimiento inmobiliario comercial, residencial y corporativo ha permitido la consolidación de comunidades a las cuales han llegado tiendas departamentales como Liverpool y El Palacio de Hierro (Puerta de Hierro) transformando los hábitos de consumo locales que anteriormente efectuaban compras en el sur de Estados Unidos. Esa transformación hizo que los centros comerciales en el centro de Monterrey y en las zonas periféricas de altos ingresos se trasladaran a las zonas de Senderos, Valle Oriente, Anáhuac, Tecnológico, Linda Vista, Plaza San Agustín, Galerías Monterrey, entre otros. Desde 2008 se propuso un modelo de desarrollo basado en la movilidad sustentable, similar al que se instrumentó en Barcelona, Vancouver y Portland.

En esas ciudades se instrumentó un modelo metropolitano concentrador de sub centros poblacionales con equipamiento de alto nivel, calidad y usos mixtos, hecho que ha detonado varios proyectos en construcción del tipo.

 

Principales proyectos de la zona metropolitana de Monterrey.
ProyectoM2  Totales de la construcción
Esfera City Center Monterrey 200,000
Fashion Drive 140,000
Chroma 19,548
Nuevo Sur N/D

Fuente: Real Estate Market

 

Querétaro

 

Una región que presenta una conversión muy importante es la del Bajío, en especial el estado de Querétaro, entidad a la que llegan a vivir un promedio de 120 personas al día, quienes requieren y buscan un nuevo estilo de vida además de demandar más servicios públicos.

De acuerdo con el estudio “Perspectivas de Alta Dirección en México 2014”, realizado por KPMG, Querétaro ocupaba, en el 2011, el séptimo lugar de preferencias en expansión empresarial al interior del país. Así lo demuestran las inversiones de 550 mdd realizadas por Bombardier entre 2005 y 2011 para generar 1,900 empleos, así como los 100 mdd invertidos por Eurocopter. Ambas empresas se escogieron como base de operaciones el corredor industrial de San Juan del Río, donde se ubica el cluster aeroespacial.

También proyectos como Antea, un concepto desarrollado por Grupo Sordo Madaleno y Central Park Residences & Shopping Village Torre 20 de CitiCapital, han venido a dar una nueva imagen a la capital del estado que también está en proceso de consolidación y en vías a ser un mercado alterno al de la Ciudad de México.

 

La nueva apuesta

 

La jugada es en grande y generaría cambios en otros subsectores que habían permanecido aletargados por la crisis financiera reciente y del sector.

Nos referimos al negocio inmobiliario hotelero, que vive un periodo de franco desarrollo. Lo que ha ocurrido en los últimos meses permitirá a la inversión crecer 15%, aproximadamente, en 2014, que a su vez está generando una reconfiguración de portafolios hoteleros y el desarrollo de nuevos proyectos en distintos destinos de México.

Lo que mueve el mercado es el potencial de crecimiento sustentado en la cobertura que aún existe de cuartos de hotel versus cada 1,000 habitantes. En México, el promedio es de 2.3, mientras que en Estados Unidos es de 15 habitaciones.

Lo anterior representa que este año se inviertan alrededor de 700 millones de dólares, que incrementarán el volumen disponible de hoteles en operación. Actualmente existen 300 mil cuartos de hotel en el país, de los cuales 60% son administrados de manera independiente y se espera que la reforma energética permita consolidar mercados nacionales.

Es un hecho que el actual ciclo inmobiliario, cargado de excedente liquidez en el mercado requiere de políticas urbanas que se integren al ritmo que marca la inversión inmobiliaria. Veremos pues cambios apuntalados por la inversión privada, hecho que ya ha superado distintas ocasiones en el pasado, la reacción de los gobiernos locales.

 

Corredores de vanguardia en transformación

18 Parques Industriales

2 Parques Aeroespaciales

2 Parques Tecnológicos

Fuente: Real Estate Market

 

Antea es un concepto desarrollado por Grupo Sordo Madaleno.
Antea es un concepto desarrollado por Grupo Sordo Madaleno.


Texto:Raúl Rosas

Foto: BANCOMER, IDEURBAN, HOTU MATA, WPS, GRUPO SORDO MADALENO