En la última década hemos visto una evolución positiva del sector vivienda, el financiamiento hipotecario ha facilitado su crecimiento y permitido que millones de familias adquieran su patrimonio, con mayor acceso, disponibilidad y con diversas alternativas ofertadas por el sector público y privado.

De igual forma, la edificación de vivienda que ofrecen los desarrolladores se ha transformado, con mejores diseños, conceptos, atributos, imagen urbana y en los años recientes con algunos criterios de sustentabilidad.

La hipoteca es un medio de acceso para adquirir una vivienda sustentable, sin embargo la transformación debe continuar considerando el entorno urbano y la forma de edificación, encaminada hacia un desarrollo integral sustentable involucrando el aspecto social, económico y medioambiental.

 



En México, el Infonavit ha sido el principal impulsor de estas iniciativas y mediante el surgimiento de su hipoteca verde, ha venido a revolucionar el mercado, teniendo un efecto en la edificación y transitando de una medida de tipo voluntaria a una medida obligatoria. Hoy en día, este tipo de vivienda se construye con un paquete de eco tecnologías (UNAM, 2007) que principalmente permiten un ahorro energético, sin embargo para que se pueda otorgar cualquier tipo de financiamiento del Instituto a partir del 2011, tiene que ser bajo esta modalidad de hipoteca verde, aún los que cofinancie con la Banca o Sofomes; esto obliga a los desarrolladores de vivienda a integrar dentro de sus viviendas diversos criterios y paquetes con métricas específicas coordinadas por el Instituto.

A nivel internacional las Hipotecas Verdes han sido para vivienda residencial, en México el enfoque ha sido en vivienda de Interés Social

 

Pero de ¿dónde surgen este tipo de iniciativas? ¿O qué las detona? ¿Cuál es su marco teórico?

El cambio climático y sus efectos han generado una serie de iniciativas que coadyuvan a su mitigación. En la edificación de vivienda (Crabtree, 2005), la cual tiene un efecto en diversas ramas industriales, no es la excepción.

El surgimiento de una vivienda sustentable propicia una serie de incentivos para la innovación, desde su diseño, hasta el desarrollo de tecnologías (Francisco, 2011) que conllevan a un uso más eficiente de la energía, del agua, de los materiales, etc.

Infonavit considera a la edificación sustentable "aquella que incorpora medidas de diseño bioclimático así como tecnologías para el uso eficiente de recursos tanto renovables como no renovables, de manera que garantice la existencia de dichos recursos para generaciones futuras." (Bolbrugge, 2008)

El financiamiento hipotecario con características de apoyo o impulso al ahorro energético inició en Europa desde hace varias décadas (Scholtens B. &., 2007). Los principios de Ecuador que han adoptado las Instituciones Financieras ha sido un paso importante para hacer conciencia de los riesgos ambientales y sociales que enfrenta el financiamiento y va relacionado directamente con la fuente de repago de los créditos.

De manera conceptual las hipotecas verdes el Infonavit las define como:
"...la que se otorga a una vivienda que basada en los ahorros generados por la disminución en el consumo de agua y energía le da una capacidad de pago adicional a su usuario, por lo que se le otorga un crédito adicional por la instalación de las tecnologías que disminuyen el mencionado consumo de agua y energía.
La hipoteca verde es un crédito otorgado por el Infonavit para la compra de vivienda nueva que contempla:

  • Un monto adicional de crédito de hasta diez veces el salario mínimo en función de su capacidad de pago
  • Elevar el monto máximo de crédito de 180 VSM hasta 190 VSM
  • Otorgar un monto adicional que se otorga para la adquisición de vivienda con ecotecnologías incorporadas que le generarían a los acreditados ahorros mínimos mensuales de $215 en energía eléctrica, gas y agua.

La hipoteca verde le permite al derechohabiente contar con una capacidad de compra mayor para cubrir el costo adicional por la incorporación de las ecotecnologías para el ahorro de energía y agua." (Bolbrugge, 2008).

Esta iniciativa surgió de un proyecto piloto de 800 casas que financió el Instituto y en una 2ª etapa se apoyó en diversos organismos con objeto de incorporar ecotecnologías y mediciones para un desarrollo integral de la misma (UNAM, 2007).

Algunos beneficios de una vivienda sustentable

• Reducción en consumo de Gas

• Uso eficiente del agua

• Reducción en consumo eléctrico

• Menor gasto de transportación

• Confort

• Convivencia Familiar

• Plusvalía


El peso que tiene el Infonavit en la cadena productiva del sector vivienda, le permite influir en un cambio de paradigma, cuyo beneficio se vuelve colectivo:

  • Reducir el costo de operación de la vivienda (Acreditado)
  • Reducir en el número de emisiones de CO2 (País)
  • Desarrollo o transformación de la industria proveedora de la construcción, mediante el desarrollo de tecnologías verdes o sustentables (Sectorial)

Este esfuerzo requiere una coordinación interinstitucional pública y privada para que se pueda desarrollar, integralmente y se tenga ese beneficio colectivo. Entre los organismos que han participado en el tema están:

CONAVI (Comisión Nacional de Vivienda), INFONAVIT,    SHF (So-ciedad Hipotecaria Federal), SENER (Secretaria de Energía), SEMARNAT (Secretaria del Medioambiente y Recursos Naturales), SEDESOL (Secretaría de Desarrollo Social), INE (Instituto Nacional de Ecología), CONAE (Comisión Nacional de Ahorro de Energía), FIDE (Fideicomiso para el ahorro de energía eléctrica), AEAEE (Asociación de Empresa para el Ahorro de Energía en la Edificación), II UNAM (Instituto de Ingeniería de la UNAM), CANADEVI (Cámara Nacional de Desarrolladores de Vivienda), ABM (Asociación de Bancos de México), entre otras.

Otro caso exitoso, es lo que ha realizado el USGBC (Consejo Estadounidense para la Edificación Sustentable) que ha integrado a todos los sectores para desarrollar el sistema LEED (Liderazgo en eficiencia y diseño energético), el cuál es un sistema de calificación en función de su diseño, eficiencia energética, materiales utilizados, manejo y ahorro en el consumo de agua, confort, etc. que se ha convertido en una métrica o referente a nivel mundial. (Kahn, 2009).

Las experiencias internacionales que se ha tenido en Hipotecas Verdes (Chang, 2008) ha sido para vivienda residencial, siendo los primeros casos en el Reino Unido (Doherty, 1999) expandiéndose en Europa, Canadá y Estados Unidos, sin embargo, en México el enfoque ha sido primordialmente en vivienda de interés social y por el volumen, se ha convertido en un programa exitoso y reconocido por diversos Organismos Internacionales.

Edificio Green Lighthouse, construccion publica en Dinamarca
Edificio Green Lighthouse, construccion publica en Dinamarca


Bajo una visión sistémica, no se puede quedar fuera la regulación, los incentivos fiscales (Barbier, 2010) (Lubell, 2009), así como una planeación de desarrollo urbano, las conductas y preferencias del consumidor (O'Sullivan, 2011).

Algunos estudios urbano-ambientales en México denotan que "...sí los centros urbanos rebasan su capacidad de soporte, tienden a ejercer influencia sobre áreas cada vez más lejanas afectadas por la expansión urbana; este es uno de los principales desafíos que enfrenta la Ciudad de México". (Vizuet, 2010).

Dicho estudio también menciona, sobre el reto de reciclamiento urbano, como una medida de frenar el deterioro de vivienda, sin embargo no concuerdo en que los programas hipotecarios existentes no faciliten el acceso a las familias, debido a que en la última década se ha dado esa transformación tan necesaria en condiciones financieras de los productos hipotecarios.

Coincido en que se debe "fomentar la difusión en innovación tecnológica" y que se "reduzca la cantidad de viajes cotidianos y en consecuencia, las emisiones contaminantes del transporte, que promueva la innovación en materia ambiental, social e institucional." (Vizuet, 2010)

 

HACIENDO ALGUNAS REFLEXIONES:

 

¿Qué tanto de la vivienda sustentable que se está edificando en México, está siendo percibida sólo como una vivienda con ecotecnologías?
Considero que una vivienda integralmente sustentable, parte de un: diseño con base en el entorno urbano e histórico, orientación bioclimática, eficiencia energética, y en el uso y manejo del agua, residuos, cultura medioambiental en la familia, cercanía al transporte público, etc.
Cada vez, se estarán incorporando otros criterios de sustentabilidad como los mencionados, a las viviendas que hoy tenemos. Es un periodo de transición que requiere madurar y la innovación y competencia propiciaran su desarrollo.
¿Qué la detona? ¿Depende sólo de la regulación? ¿Existen incentivos fiscales que propicien su desarrollo? (Barbier, 2010)
Considero que depende de una serie de factores, incluso de la conducta de los consumidores (Jim, 2007) lo que permitirá que este tipo de vivienda se convierta en un referente y en un factor común para las familias, así como un marco metodológico a seguir para la edificación por parte de los desarrolladores de vivienda.

En conclusión, el ejemplo que ha dado el Infonavit, ha sido de gran valía para el sector vivienda en México, el impulso de la edificación sustentable, lleva consigo un cambio de inercia de los Desarrolladores de Vivienda, de los proveedores de materiales de la construcción, de acabados, de mobiliario, de servicios, etc.

El tema de edificación sustentable en México, cada vez estará tomando mayor relevancia. Las brechas existentes con los países desarrollados en esta materia son relativamente cortas, sin embargo, en dónde se tiene que seguir avanzando es en crear una cultura medioambiental de los que participamos directa o indirectamente, que facilite su expansión y que detone cambios en diversas cadenas productivas.

El confort que genera la edificación sustentable, no sólo por su diseño, sino también por su ahorro en su operación y aunado a la cercanía al transporte público, centros de trabajo, escuelas, sin duda se convertirá en una nueva forma de convivencia para las futuras generaciones. Es una buena oportunidad para que el Sector Financiero continúe adoptando prácticas de desarrollo de soluciones de financiamiento sustentable (Scholtens B. , 2002), con objeto de que con innovación y competencia se detonen diversas cadenas productivas y contribuyan a la sustentabilidad en México.


Texto:David Álvarez Maldonado

Foto: LHR, lIMAARQUITECTONICANOTAS