El desarrollo de ls vivienda que presenta China no se debe sólo a ka densidad demográfica, sino además a decisiones y diseños de desarrollo urbano que resuelven problemas a sus habitantes y dan rendimiento a las inversiones
 China, el dragón que despierta

Las proyecciones para el quinquenio del 2011 al 2015 coinciden: en China se dará una oferta de aproximadamente de 10 millones de casas anuales, de las cuales un 15% son viviendas sociales para hacer frente a las necesidades de los trabajadores rurales; (no se comercializan ) y 75% se venden en el mercado, el resto no está clasificado. Esta situación es producto del crecimiento inmobiliario de los últimos tiempos.

Existen 9 ciudades denominadas como La Hilera que son parte de los cambios importantes que vive el sector: Chengdu, Chongqing, Dalian, Hangzhou, Nanjing, Shenyang, Suzhou, Tianjin and Wuhan.

Chengdu ha surgido como un sobresaliente mercado de bienes inmuebles, mientras que Chongqing, Shenyang y Tianjin han aumentado su ímpetu.

Para conservar la fenomenal velocidad de crecimiento económico, se construirán más de 80 millones de metros cuadrados de venta al por menor y casi 30 millones de metros cuadrados de oficinas en diversas ciudades. Por otra parte, en China no sólo está el centro comercial más grande del mundo, sino que también se habla de una posible burbuja inmobiliaria, problema que dejó consecuencias en otras economías, como la de Estados Unidos.

Ciudad de chongqing, China
Ciudad de chongqing, China

Los ejes del crecimiento

El centro
Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen.
Como mercados inmobiliarios primarios en Chiha, se caracterizan por tener altos niveles de conectividad empresarial internacional, hondas y bien desarrolladas bases corporativas, concentran la mayor parte de la liquidez del país y sus mercados son transparentes.

Transitorias
Chengdu, Chongqing, Shenyang, Hangzhou, Tianjin, Dalian, Wuhan, Suzhou y Nanjing.
Estas ciudades lideran en “China50” en términos de madurez económica y dinámica inmobiliaria. Las políticas del gobierno central les han beneficiado y tienen una inversión significativa en infraestructura. Sus economías granes, abiertas y diversificadas atraen a firmas domésticas, cuya masa crítica consiste en minoristas turísticos y opesadores de hospedaje. Sus mercados inmobiliarios de inversión se desarrollan con rapidez, junto con una dinámica en la actividad internacional que resulta sustancial en las operaciones de paquetes. Sin duda son ciudades con fuerte potencial en todos los ramos del comercio inmobiliario.

En crecimiento
Qingdao, Xiamen, Xi’an, Ningbo, Changsha, Hefei, Zhengzhou, Wuxi, Dongguan y Jinam.
Cuentan con un alto grado de riqueza y/o conectividad internacional, así como una base fuerte en sus cifras demográficas; son comunidades que apoyan y robustecen a su mercado minoristas, y diversifican su industria. Su tendencia apunta a incrementar su presencia en sectores particulares económicos e inmobiliarios.

Emergentes
Fuzhou, Kunming, Changchun, Harbin, Foshan, Shijiazhuang, Nanning, Changzhou, Nanchang, Hohhot, Wenzhou, Yantai y Nantong.
Se han movido en las primeras etapas y ahora comienzan a ver volúmenes importantes de desarrollo inmobiliario comercial. Se están convirtiendo en meta de operadores y minoristas turísticos.

Pioneras
Zhuhai, Guiyang, Taiyuan, Ürümqi, Shaoxing, Zhongshan, Jiaxing, Weifang, Tangshan, Xuzhou, Jinhua, Quanzhou, Luoyang, Lanzhou, Haikou, Jilin, Xiang-Yang Li y Shantou: 17 ciudades que comienzan a tener éxito en la creación de la demanda comercial inmobiliaria doméstica y la investigación de empresas extranjeras, que buscan crear el impulso que les catapulte a lograr su ventaja competitiva; tal es el caso de Guiyang, Taiyuan y Ürümqi. Todo los factores están en su lugar, listos para el despegue de estas comunidades

 

La burbuja inmobiliaria

Junto con las de Estados Unidos y España, la economía China —en particular su sector inmobiliario— ha arrojado algunas señales de preocupación que ahuyentan el optimismo existente sobre el prolífico mercado.

China es hoy por hoy motor del crecimiento económico global y proveedor de recursos financieros para recomprar deuda europea, panorama que mantiene el nerviosismo de los  inversionistas ante la creciente deuda de los gobiernos y su imposibilidad de generar actividad económica.

Aunque hay quienes veían al final del 2011 motivos de preocupación por la dinámica de su sector inmobiliario, la realidad es que se trata de un mercado con gran movimiento que aún tiene mucho por crecer.

Hace tres meses el Banco Central de China elevó agresivamente las tasas de interés, y esto provocó que la inflación alcanzara cifras que alteran la evolución del mercado: en diciembre los precios al consumidor crecieron a una tasa anual del 4.1%, variación inferior al  6.5% de cinco meses atrás. Este factor hizo que la política monetaria reaccionara reduciendo las tasas de interés, después de haber realizado en noviembre pasado su primer recorte en cuatro años al requerimiento de reservas. En consecuencia, el valor de la vivienda empezó a caer y los pronósticos señalan que el factor clave es el tamaño de la contracción. Algunas estimaciones indican que el gobierno chino pudiera tener ya prevista una baja de 20% en los precios de vivienda para generar estabilidad en el mercado; por otra parte, no se espera que la actividad en ese rubro sostenga sus niveles presentes de crecimiento.

Chengdu, unas de las nueve cuidades que conforman La Hilera
Chengdu, unas de las nueve cuidades que conforman La Hilera

Ese contexto generaría un movimiento adicional entre los inversionistas, sin considerar que China es el principal acreedor extranjero de Estados Unidos, que actualmente suma 1 billón de dólares en deuda del Tesoro. En consecuencia, si China vendiera esos bonos, las tasas de interés en esos instrumentos podrían elevarse.

El bono demográfico sin duda es uno de los principales atractivos de esta robusta economía. La migración interna de trabajadores rurales a la manufactura, que algunos especialistas lo estiman en 150 millones de personas, generará una gran demanda de productos y servicios en las grandes ciudades.

Una segunda fuerza que impulsa al sector es el plan quinquenal del gobierno central y su decisión de  permitir una urbanización masiva. Actualmente el 50% de la población se encuentra en lo que China considera el medio rural, y se espera que esto en los próximos 20 o 30 años aumente a un 70%. Así, para 2030 ó 2040 la tasa urbana será del 70%, unos 300 ó 400 millones de habitantes que demandarán vivienda, lo que iimplica un rápido proceso de urbanización.

Hasta hace 2 años, el 20% de la población más rica la mitad era propietaria de más de una casa; de esta estadística se infiere que las clases más adineradas están invirtiendo en el sector inmobiliario.

Según algunas proyecciones, del 2011 al 2015 se espera que haya una oferta de aproximadamente diez millones de casas anuales, entre rurales y las denominadas “off market”, que no se venden en el mercado sino que son viviendas que las empresas asignan a sus trabajadores para renta, y el 75% son casas comerciales que están a la venta en el mercado.

El gobierno central ha tomado con seriedad del tema del aumento de precios. En 2011 se inició la construcción de más de diez millones de casas en China, con el fin de aliviar la presión de la demanda.

“Hay una burbuja en el mercado de vivienda en China, no hay duda, pero tal vez no explote en forma tan dramática como en Estados Unidos”, dice Yulong ‘Clark’ Li, Director Global de Investigación de Inversiones en la firma de administración de inversiones Balentine, con sede en Atlanta, Georgia. “Para 2012, la probabilidad de un ‘aterrizaje forzoso’ en China es todavía muy baja”, comentó Li refiriéndose a la posibilidad de una reducción del crecimiento económico hasta un grado inaceptable con relación a la inflación y el desempleo.

Así pues, la posibilidad de que la burbuja inmobiliaria estalle en China es baja, por el alto nivel de participación del gobierno —que ofrece el 100% de los premisos de construcción— y del sector público, que construye directamente entre el 30 y 40% de casas para el sector público; es decir que, en China, ciudades, municipios y provincias son propiedad del Gobierno Central.

Ahora bien: las estructuras de propiedad, oferta y demanda en bienes raíces son muy diferentes a las que rigen en los Estados Unidos, donde el sector público juega un papel muy reducido y el financiamiento se maneja por conducto de la banca comercial, formas de operación que en China prácticamente no existen.

Los Mercados

Oficinas
La actividad comercial se concentrará en las ciudades que forman La Hilera, donde mejora la calidad de la demanda por parte de las corporaciones domésticas, factor que apuntalará el crecimiento económico. Chengdu tendrá el principal mercado de oficinas, a diferencia de otras ciudades del interior que aún deberán esperar para crecer: Chongqing, Tianjin, Wuhan y Xi’an.

Empresariales
Los mercados empresariales tendrán un desarrollo sólido fundado en la demanda de las industrias emergentes alineadas con el 12° Plan de cinco años. Se trata de áreas como la biotecnología y la energía limpia de diversas fuentes. Chongqing, Wuhan, Xi’an y Shenyang son las comunidades que ofrecen mejores perspectivas de crecimiento de la demanda.

Operadores internacionales
En La Hilera 3 surgen nuevas oportunidades que van tomando forma en el ramo hotelero, aunque una precaución sana antes de invertir sería adquirir un buen grado de flexibilidad para adaptarse y poder competir con la mayor eficacia posible en estos mercados vírgenes.

Retail
Con el fuerte soporte que aportan las convincentes cifras, crece el atractivo del comercio al detalle. El desarrollo China50 representa un mercado de 370 millones de consumidores, de los que 260 millones habitan en ciudades. Las ventas al detalle en China50 durante 2011 sumaron RMB 7.5 billones, contra RMB 2.2 billones en la cuarta Hilera. La economía China50 se perfila a tener un crecimiento anual del 10% en términos reales durante los próximos 10 años, acompañado de un incremento sostenido de ingresos disponibles y de viviendas construidas.

Los núcleos de mayor crecimiento

Chengdu, Chongqing, Dalian, Hangzhou, Nanjing, Shenyang, Suzhou, Tianjin y Wuhan. Estos centros urbanos son los que han mostrado mayor madurez y que además cuentan con economías desarrolladas, diversificadas y abiertas. Estos factores son determinantes para crear profundidad de mercado en múltiples sectores inmobiliarios.

En su estudio “China50”, Jones Lang LaSalle afirma que esta evolución debe considerarse desde diversas ópticas. Mientras las ciudades de mayor madurez siguen su expansión regular, otras han destacado como Chengdu, que ha llegado a ser un mercado de bienes inmuebles de primer nivel; Chongqing, Shenyang y Tianjin, por su parte, han aumentado su ímpetu.

KK Fung, director administrativo en Jones Lang LaSalle China Mayor, dice que la nueva China está siendo transformada a una tasa sin precedentes debido a la escala de sus edificios y al avance de su desarrollo económico. “La noticia son las ciudades que creemos surgirán durante la próxima década, lo que abrirá oportunidades superiores a las que ofrecen las ciudades que conforman La Hilera”.

Mientras, Michael Klibaner, jefe de la investigación para Jones Lang LaSalle China, señala que “Se espera que estas 50 ciudades combinadas representen el 12% del crecimiento total global económico durante la próxima década, y China50 abarca todas estas diez ciudades, que son las que presentan el mayor crecimiento del mundo, las más grandes, con Chongqing, Tianjin y Chengdu en primer lugar. Estas cifras son una señal clara que China50 es una de las mejores y más apasionantes oportunidades del mundo”.

El proyecto, que contará con más de 100 millones de metros cuadrados de espacio comercial dentro de la próxima década, implica la necesidad de infraestructura de alta calidad para estas 50 ciudades. Esa misma inercia ayudará a apoyar la expansión de corporativos en el mercado local e internacional, de minoristas y operadores de hoteles, dado que aportarán un valor agregado por sus datos demográficos favorables y buscan la ventaja en el arranque.

“Conforme el volumen creciente de propiedades comercializables y el transporte van mejorando, es claro que aumentará el interés por la inversión institucional en bienes inmuebles comerciales en China50. Su atención estará puesta en la venta al público, segmento al que ofrecerá la mayor oportunidad inmobiliaria, impulsada por el fuerte crecimiento de la clase media China50’s, conjunto urbano que se espera doble su capacidad a más de 125 millones para la primera mitad de la década”, explica otro analista de la firma.

Existen también oportunidades significativas en el sector de logística, donde hay una severa sobre demanda de servicios internacionales; la moderna logística de China se asemeja a la de Boston, en los Estados Unidos. Las perspectivas para este giro de negocio crecerán en cuanto mejore la infraestructura de transporte, la venta al público y se dé un cambio interior de la base fabril de China.

South-Tai-Sheng, uso mixto en Chengdu
South-Tai-Sheng, uso mixto en Chengdu

Esta línea de análisis devela una historia convincente de crecimiento a largo plazo, pero falta encontrar el camino ideal hacia la madurez y el miedo excesivo a los riesgos puede llevar a tomar precauciones exageradas sobre en el mercado inmobiliario, en el corto o mediano plazos.

Los mercados locales no estarán a salvo de la volatilidad de la economía global, pero pudiera ser que ciertas ciudades de China50, como Chongqing, Wuhan y Xi’an, logren resistir mejor tales embates, gracias al apoyo que les brinda el crecimiento estructural de la economía doméstica de China.

Pero además constituye un mercado continental de categoría global. Se trata de una economía de 2.9 billones de dólares, comparable a la de Alemania. Si China50 fuera una sola entidad, ocuparía el quinto lugar entre las economías del mundo. Sus ciudades crecen rápidamente, dejando atrás el resto de China. El desarrollo China50 aportará el 12 % del crecimiento global durante la próxima década.

Desde el último informe realizado por la firma en 2009, nueve ciudades se han separado del proyecto. Se les llama La Hilera 1.5, y son Chengdu, Chongqing, Dalian, Hangzhou, Nanjing, Shenyang, Suzhou, Tianjin y Wuhan. Así las cosas, queda claro que la expansión de 9.2% del año pasado permite avizorar el crecimiento. “La inversión inmobiliaria —sin considerar la de vivienda— alcanzó los 175 mil millones de dólares en 2011, y aún cuando sufrió un ligero desliz de 5% respecto al año previo, continúa estando por encima de los niveles históricos”, reporta la firma inmobiliaria Cushman & Wakefield en su International Investment Atlas 2012.

El análisis detalla que la evolución del mercado residencial ha contagiado a otros sectores, generando un nivel sano de ocupación de los edificios construidos y nuevos en las ciudades mencionadas.

China en números
Población
Chongqing 28.8
Shanghai 23
Beijing 1.6
Tiajin  12.9
Harbin  9.9
Chengdu  9.2
Total 1,341 millones
2011
PIB 7,035 bilones de dólares
PIB Per cápita 8,590 dólares
Crecimiento PIB 9.20%
Inflación 5.60%
Desempleo 6.50%
Tasa de interés 6.56%
Fortalezas

Texto: Claudia Olguín

Foto: STOCKSCHIN, BELDRON, PANORAMIO, STARWOOD, NDA PLANNING, AEDAS