Búsqueda de seguridad jurídica de la tierra

El salto tecnológico es un paso más en la búsqueda de certeza jurídica y un ordenamiento territorial, pero sobre todo es para no tener problemas en la tenencia de la tierra.

El desarrollo de un archivo digital administrado por el Registro Agrario Nacional (RAN) marca el momento en que el gobierno federal da un salto tecnológico.

Desde su creación, en 2003, el RAN (que tiene a su cargo el acopio, resguardo, archivo y análisis documental de la propiedad agraria) ha certificado 103.5 millones de hectáreas de suelo de propiedad social (rural y comunal) en 30 estados del país. La meta es cubrir 180 millones de hectáreas, que conforman la totalidad del suelo agrario mexicano, antes que concluya este sexenio.

Los desarrolladores opinan que este proyecto tendrá éxito en la medida en que desplace a otros organismos gubernamentales, pues la inseguridad en materia jurídica es uno de los obstáculos para la construcción de vivienda y la creación de infraestructura.

Por otra parte, los urbanistas y el gobierno federal coinciden en que el éxito de cualquier sistema de ordenación territorial debe considerar también que todo abandono de la situación del campo lo resentirán los habitantes de las ciudades.

El primer paso para comenzar un desarrollo inmobiliario es contar con reserva territorial, por ello es indispensable determinar la situación jurídica de la tierra, porque a partir de ello se pueden evitar complicaciones.

Usualmente los gobiernos municipales o estatales carecen de reservas territoriales y en los casos en que éstas existen sólo tienen vocación para vivienda. Esto lleva a los desarrolladores a negociar acuerdos en suelo ejidal o comunal, en terrenos que suelen estar en el centro de disputas jurídicas.

Mediante la digitalización del archivo agrario para su incorporación a un sistema electrónico georreferenciado, el gobierno de Felipe Calderón se comprometió a garantizar esta certeza jurídica a los desarrolladores y tenedores de tierra. Su gobierno pretende alcanzar así dos objetivos: cumplir la meta de construcción de vivienda para el sexenio, para lo que se ha propuesto otorgar seis millones de créditos durante el sexenio y avanzar en la construcción de la infraestructura necesaria en todo el país.

De acuerdo con la Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL), en el 2010 habrá en la República alrededor de 30 millones de hogares que demandarán anualmente un promedio de 731 mil viviendas nuevas.

Al 31 de enero de 2001 la dependencia federal reportó que el inventario de tierra con aptitud habitacional en el país era de 32 mil 378 hectáreas. De estas, 3 mil 020 (9.26 por ciento) estaban urbanizadas, es decir que contaban con servicios de agua, energía eléctrica, banquetas y pavimento; 6 mil 591 (20.35 por ciento) en proceso de urbanización y 22 mil 667 (70.01 por ciento) se encontraban en breña.

Históricamente, la forma de crecimiento de las ciudades ha sido sobre terrenos de origen privado y social. Es decir, terrenos comunales y ejidales que, mediante mecanismos como la expropiación, la permuta y la ampliación de la zona urbana ejidal, tuvieron diversos usos urbanos, como la producción de vivienda para estratos (medio y alto) de la población, dejando las zonas menos aptas, inclusive riesgosas, para sectores pobres que las ocupan ilegalmente.

De acuerdo con cifras de la Subsecretaría de Desarrollo Rural de la SAGARPA, actualmente 25 por ciento de la población mexicana vive en el campo y entre 3 y 4 por ciento del PIB nacional depende de la producción agrícola. Además, en el campo hay 100 mil comunidades con menos de mil habitantes y la forma en que están distribuidas en el territorio nacional se caracteriza por una gran dispersión.

El subsecretario de Desarrollo Rural de la SAGARPA, Antonio Ruiz García, afirmó que las cabeceras municipales que se están convirtiendo en núcleos de población con crecimiento se pueden aprovechar para dotar de infraestructura.

Explicó que debido al centralismo que actualmente hay en el país, el desarrollo debe no sólo desconcentrar sino ampliar la cobertura. Y ello va de la mano con el hecho de que tampoco existen incentivos para que los jóvenes se queden en el campo, porque en la ciudad encuentran mejores opciones con ingresos semejantes.

"Los pobres se concentran en el campo porque en general su condición es autoproductiva. Tal vez hay desconocimiento de lo que se puede hacer fuera y pagan el costo de trasladarse a la ciudad, hay incertidumbre de lo que se puede hacer. Los jóvenes que viven en las zonas agrícolas seguirán migrando a las ciudades porque no encuentran mejores opciones de ingreso, lo que hace falta son incentivos para que se queden en el campo", comenta.

Propiedad segura

El director general del RAN, Armando Rangel Hernández, aseguró que el archivo electrónico funcionará en forma paralela al Registro Público de la Propiedad, y que nació con la finalidad de detectar los terrenos viables para la edificación de vivienda o desarrollos turísticos sin problemas de tenencia de la tierra.

"Fuimos instruidos por el presidente de la República para que el ambicioso programa de construcción de vivienda se logre y coadyuvar para dar información necesaria a fin de que se puedan utilizar los terrenos potencialmente indispensables para la edificación de las viviendas. El gobierno federal pretende contar con un instrumento que acelere la planeación, no nada más para el desarrollo de infraestructura de vivienda, sino cualquier tipo de infraestructura vinculada a la adquisición del suelo."

Rangel explicó que el desarrollo actual de las ciudades está proyectándose hacia lo que anteriormente eran zonas rurales y gran parte de ese desarrollo está también orientándose hacia los ejidos. Con el RAN se evitará que los inversionistas y los gobiernos locales y municipales den pasos sin tener la certeza de hacia dónde van.

"Por esto se requiere que tengamos estos instrumentos para que incluso también las propias dependencias de los gobiernos municipales puedan proyectar su desarrollo, no sólo para los que ellos consideren técnicamente más válidos para el crecimiento de la ciudad, sino jurídicamente también ir tomando las previsiones necesarias para poderlo proyectar", afirmó.

Como el Sistema de Información Geográfica (SIG) que se terminó de crear durante la administración foxista, y que contiene información predio por predio de todo el territorio nacional, el RAN permite concentrar toda la información de predios de carácter social en un mapa electrónico organizado por capas al que se podrá ingresar mediante un visor de Internet.

Ramón Arturo Nava, director general del Archivo Nacional Agrario, informó que al primer semestre del año se incorporó información perteneciente a 80 mil hectáreas de suelo agrario que representan 77.3 por ciento de los 103.5 millones de hectáreas de suelo agrario. Cuando esté terminado, el RAN habrá incorporado información de 28 mil ejidos que representan un archivo de 14 kilómetros de documentos agrarios.

El equipo de 200 personas que trabaja en la digitalización y ordenación en un archivo electrónico de planos y títulos de propiedad en coordinación con el INEGI y paraestatales, como PEMEX, para conformar las capas con información de ejidos, ríos, arroyos y cuerpos de agua de cada lote en todo el país. Ello permitirá conocer la calidad de la tierra, la infraestructura cercana a estos predios, y hacer las proyecciones necesarias para el desarrollo urbano. Nava aclaró que el programa es voluntario, por ello decide cuál es la vocación de cada predio la Asamblea Ejidal. Lo que el RAN hace únicamente es registrar los ejidos para garantizar la seguridad jurídica.





A la fecha sólo faltan por sumarse dos estados: Oaxaca y el Distrito Federal, por lo que el RAN considera que su nuevo sistema está casi al ciento por ciento.

Coligar campo y ciudad

La Ley Agraria, modificada en 1992, permite a los ejidatarios comercializar la tierra que antes era intransferible, con lo que puede ser incorporada al desarrollo urbano. Además, permite la formación de sociedades inmobiliarias ejidales entre ejidatarios, con el gobierno o con particulares, aportando las tierras de uso común de un ejido y facilitando el dominio pleno de parcelar ejidales.

Según cifras del RAN, el impulso a la creación de inmobiliarias ejidales ha dado pie a que más de mil ejidos y a que comunidades estén aportando tierras para el crecimiento de 116 ciudades medias y cuatro zonas metropolitanas.

La investigadora de la UNAM, Esther Maya, afirmó que a partir de la modificación del artículo 27 Constitucional se facilitará la entrada del capital privado en la urbanización del suelo de origen agrario para llevar a cabo desarrollos inmobiliarios de enorme magnitud, lo que conlleva el riesgo de acrecentar la ruptura entre el ejidatario y la tierra.

Por ello, puntualizó que cualquier proyecto tendiente a regularizar la situación de la tierra debe considerar que la falta de recursos hará menos eficiente la producción agrícola y que cualquier eventual abandono del campo lo resentirá la ciudad.

Deben crearse

ciudades satélites

En ese sentido, Fernando Schütte, director general de Schütte Grupo Inmobiliario, señaló que con el programa de regularización de la tierra deben crearse zonas de amortiguamiento entre el campo y las ciudades, como ocurre en las ciudades europeas y en zonas de Estados Unidos, aprovechando las ciudades pequeñas para crear ciudades satélites.

"Se tienen que hacer estos cinturones verdes o rurales alrededor de las ciudades y empezar a pensar en ciudades satélites o cercanas en vez de continuar el efecto megalopolitano que tenemos hoy. Habrá temor de la gente. Tradicionalmente, los gobiernos, cuando hacen este tipo de ejercicios, despojan a la gente de sus tierras. A veces, de las oportunidades que la tierra les da. Por eso la importancia de hacer un trabajo de asesoramiento a la gente respecto de cuál es la mejor manera de invertir en el momento en que venden sus tierras o permutan. Así, no estaremos generando gente en las ciudades, sino seguiremos generando campesinos", afirmó.

El también consultor privado expone que es necesario recordar que México pasó de tener 80 por ciento de su población en el campo y 20 por ciento en las ciudades, a principios del siglo XX, a 80 por ciento en ciudades y 20 por ciento en el campo, en la actualidad. Por ello, es momento de privilegiar la creación de actividades autosustentables en materia alimentaria, lo que ayudará a las familias a tener una estabilidad financiera.

Explica que el RAN permitirá generar un crecimiento urbano más ordenado y con responsabilidad social, siempre que desplace a otras estructuras burocráticas que no están funcionando, como la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (CORETT) y no incremente el gasto burocrático.

"Me parece que poner orden en esto es urgente, hace muchísima falta, pero siempre y cuando desplace a otros organismos. Me pregunto si la CORETT seguirá siendo necesaria o tendrá atribuciones diferentes. Y creo que se van a generar una serie de controversias donde los juzgados agrarios tendrán muchísimo trabajo, pero para eso están", señaló.


Indicó que en estados como Baja California y Yucatán, en específico en la Zona Maya, prevalece un desorden debido en parte a que no existe un solo registro público de la propiedad, a que los estados carecen de reservas territoriales con vocaciones específicas y a que hay zonas ejidales que al mismo tiempo son terrenos federales.

"La verdad, ubicar la reserva territorial actualmente es un vía crucis. Los estados no tienen reservas con vocaciones específicas: centros comerciales, vivienda o desarrollos turísticos y, lamentablemente, cuando existe la vocación es única, es decir, sólo se puede hacer vivienda. Entonces seguimos haciendo guetos donde la gente está lejos de su fuente de trabajo, no tiene parques, educación, abasto o clínicas de salud."

En su opinión, lo fundamental es proteger las zonas del país con vocación turística como Cancún y Los Cabos, y garantizar la inversión extranjera que tiene interés en estos destinos, por lo que espera que el gobierno federal trabaje de la mano tanto de la IP como de la academia en el desarrollo del RAN y que se tomen en cuenta experiencias internacionales.

"Es un proyecto sumamente complejo y ojalá se tomen ejemplos de sistemas y de leyes que se han generado en otros países y que bien pueden adecuarse a las condiciones de México, y no seguir experimentando. Los conflictos por linderos y colindancias son el principal problema de la tierra en el país. Eso lo comenté hace mucho tiempo con Carlos Gutiérrez, el comisionado de Comisión Nacional de Vivienda, en el sentido de que el gobierno debe proveer a los desarrolladores de vivienda, de centros turísticos y de parques industriales, de tierra con vocación y el gobierno no ha podido generar tierra con vocación porque no tiene control sobre la tierra", aseguró.

Confianza en el RAN

El director corporativo de Reserva Territorial de Casas Geo, Jorge García Sainz, apuntó que una desarrolladora de vivienda no compraría un terreno meramente rural, ya quela compra de la reserva territorial obedece a un análisis, planeación y estrategias de desarrollo, tomando en cuenta el crecimiento natural de la mancha urbana y el de los programas de desarrollo urbano.

"Los campesinos que dependen cien por ciento de sus cosechas siempre tienen la posibilidad de trasladarse a tierras más fructíferas y de menos riesgo, conforme a sus intereses, o tienen la oportunidad de crecer en otros nichos de negocio o en algún otro oficio", destacó.

Otra vía es realizar un estudio de los orígenes de las transiciones en los terrenos ejidales en México, tomando en consideración los diferentes factores que afectan directamente a los campesinos, comentó.

El directivo consideró que el sistema digital del RAN ayudará a generar un crecimiento más ordenado, pero sólo como complemento a la planeación integral y al desarrollo urbano.

"El beneficio más tangible es que al contar con información más completa y actualizada se pueden tomar decisiones mucho más certeras y en menor tiempo. La parte conciliatoria se da al momento en que se realicen las compras en forma justa y transparente, siempre pensando en la conveniencia de las dos partes involucradas en el proceso de compra-venta", detalló.

Y afirmó que el sistema informático, actualmente desarrollado para modernizar al RAN, sí dará mayor seguridad jurídica a los tenedores de tierra.

"Al contar con un registro que se esté actualizando constantemente y al que pueda ingresar cualquiera de los propietarios desde una computadora personal genera confianza, solidez y veracidad a los mismos."

Finalmente, García Sainz explicó que aprovechar los sistemas de información geográfica para la planeación urbana y rural es una práctica común en los países desarrollados, pues la tecnología arroja beneficios que se reflejan con rapidez en los procesos de análisis.