Modernización en los registros públicos de la propiedad.

El Registro Público de la Propiedad (RPP) es el elemento central para dar certeza jurídica a los actos de compra-venta del sector inmobiliario, pero su desempeño tradicionalmente ha dejado mucho que desear.

Ante ello, las autoridades están realizando un programa para modernizarlos, a fin de que puedan responder al dinamismo del sector inmobiliario y no se conviertan en un cuello de botella que lo frene, además de dar un mejor servicio  al usuario.


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“El objetivo fundamental del RPP es dar publicidad a determinados actos jurídicos que requieren de ello para ser oponibles a terceros. Es decir, que todo el mundo se pueda enterar de cuál es la situación de un inmueble. 'Oponible' es un término jurídico que significa que esa compra-venta al estar registrada puede se alegada por cualquiera que pudiera tener alguna afectación por esa transmisión”, explicó Héctor Muñoz Ibarra, director del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal.

Agregó que lo que se busca es evitar fraudes; una vez que se presenta al RPP un instrumento o una escritura para su registro se revisa el documento para conocer los antecedentes de propiedad. Esto significa que debe existir una correspondencia entre los datos que se tienen verificados en el instrumento con que se tiene registrado, en cuanto a titular registral, descripción del inmueble, medidas, superficie, colindancias, etcétera.

Adicionalmente, se revisa que se cumplan otros requisitos, que otras leyes requieren, como: los certificados de libertad de gravamen, uso de suelo, pagos de impuestos y pagos por derechos de registro.

Lo anterior cobra relevancia si se considera que muchas veces el comprador de un bien inmueble piensa que la operación de compra-venta termina cuando paga el inmueble adquirido, le entregan la documentación respectiva y para garantizarla la formaliza mediante un contrato privado ante un abogado, situación que no le da una certeza jurídica de posesión.

Certeza jurídica

“El Registro Público de la Propiedad no existe por sí mismo, existe como consecuencia de los documentos que se confeccionan por los notarios o que resultan de la actividad judicial, de esta forma se vuelve un escaparate de todos los documentos creados por los particulares y formalizados o confeccionados por los anteriormente señalados”, explicó David Figueroa Márquez, presidente de la Asociación Nacional del Notariado Mexicano (ANNM).

Agregó que el notario es el autor del documento que es objeto de registro, posteriormente manda el documento al Registro Público, éste lo inscribe y con eso crea en la sociedad la obligación de conocer lo que se hizo en términos notariales.


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“De esta forma, cualquier particular no tiene que estar llevando consigo el documento a todas partes ni guardar el título de propiedad en su bolsillo, lo puede guardar en su casa y despreocuparse, porque al estar inscrito en el RPP todos pueden conocer esos datos, ejemplificó el dirigente. Para dar una idea de la magnitud de operaciones que se realizan, se debe recordar que en lo que va del sexenio del presidente Vicente Fox se ha financiado la adquisición de aproximadamente cuatro millones de viviendas, lo que significa igual número de inscripciones de operaciones de compra venta en los RPP. A su vez, a esta cifra hay que agregar las operaciones del mercado de vivienda usada, que ascienden a por lo menos el doble de lo anterior. Es decir, en cuatro años se han inscrito por lo menos ocho millones de operaciones.

“En el sector financiero y bancario hay una profunda preocupación sobre los RPP locales, mi percepción es que las autoridades creen que gastar en instituciones, en cumplimiento de las leyes, es gastar mal, por la rentabilidad. No se ve en un balance ni se aprecia tampoco en el corto plazo”, expresó Jorge Gaxiola Moraila, socio director de Gaxiola Moraila y Asociados.

El asesor de instituciones financieras, entidades gubernamentales y organismos internacionales agregó que si queremos un mercado de bienes raíces e hipotecario que funcione bien, que sea sano, boyante y explosivo, se tiene que garantizar antes un título de propiedad mediante una escritura notarial que exista en un RPP de un nivel de estabilidad cercano a 100 por ciento. Y esto porque puede haber casos excepcionales donde una sentencia judicial puede acreditar que el título era nulo por razones muy determinadas.

“Al ser los RPP de competencia estatal, cada uno de ellos cuenta con su propio proyecto, administración, marco jurídico, propósito, necesidades, elementos, herramientas y presupuesto. Lo que significa que contamos con 32 RPP, y si a esto le sumamos que en el caso de Baja California Sur es de competencia municipal, tenemos un total de 37 RPP con diferentes proyectos y niveles de servicio”, explicó Marco Antonio Quiroz López, director general de Fomento a la Productividad de la Conafovi.

Agregó que para subsanar lo anterior se puso en marcha el programa de modernización de los RPP”, el cual fue encomendado a la Conafovi, cuyo inicio en el año 2003 no fue fácil porque se tuvo que llegar a tocar puertas y convencer, dado que cada entidad tenía sus propias prioridades y no existía una visión clara de lo que se deseaba como RPP moderno y mucho menos consensuado a nivel nacional.

También consideró que una verdadera modernización no se hace de la noche a la mañana, se tiene que hacer bien, de forma integral, por eso para modernizar el RPP de un estado lleva de tres a cinco años, en promedio.

Problemática

Pocas personas conocen o han ido a un RPP. No obstante, la mayoría de las personas que han realizado operaciones inmobiliarias en los últimos cinco años coinciden en señalar que en ellos se encuentros los siguientes aspectos: desorden, mala conservación de documentos, lentitud en los trámites y corrupción. Sin embargo, esta situación está cambiando por el Programa de Modernización que se inició en el año 2003 y cuyos frutos empiezan a verse en algunas entidades federativas.


Héctor Muñoz Ibarra
El objetivo fundamental del RPP es dar publicidad a determinados actos jurídicos que requieren de ello para ser oponibles a terceros

“Hay muchos problemas de distinto tipo, el primero es que no se les ha dado la importancia que tienen a nivel nacional. Los RPP para los gobiernos de los estados suelen ser fuentes de recaudación importante, pero buena parte de los recursos que captan en el registro no se reinvierte en el mismo”, explicó el asesor de instituciones financieras, entidades gubernamentales y organismos internacionales.

Consideró que esto significa que suelen tener personal mal pagado, atraso tecnológico muy importante, problemas de control interno y corrupción. Asimismo, la corrupción se puede dar tanto dentro del organismo como por parte de organizaciones que operan fuera del Registro, pero que operan alrededor de él, organizaciones no institucionales, no oficiales.

Señaló que existen RPP donde hay tardanza, por ejemplo de tres o cuatro meses para hacer un trámite registral que debería tardar dos o tres días. Otras entidades tienen problemas más grandes que pueden llegar incluso a la expedición de certificados o títulos de propiedad falsos, apócrifos o de sustitución de documentos en complicidad con personal de archivos o notarías, lo que retrata  un crimen organizado que tiene un efecto muy profundo sobre el mercado de bienes raíces.

Opinó que el RPP más grande que maneja mayores montos y volumen, y por lo tanto está expuesto a mayores problemas, es el de la Ciudad de México.

El Presidente de la Asociación Nacional del Notariado Mexicano consideró que el RPP de la Ciudad de México se ha incorporado recientemente al proceso de modernización. Expresó que ha pasado por una etapa difícil de procesos de calificación y da la impresión de que empiezan a notarse resultados, sobre todo por la comprensión de la dimensión de la actividad del registrador que no consiste en supervisar notarios, consiste en inscribir documentos, además de hay una muy buena voluntad para lograr que los registradores cuenten con capacitación. “Nuestro organismo realiza diariamente en promedio la inscripción de mil actos inmobiliarios, 700 instrumentos públicos inscritos, mil 800 ciudadanos, inscripción de 300 actos de comercio, 200 peticiones, 500 búsquedas, 200 segundos avisos preventivos, mil folios y 900 certificados”, señaló el director del RPP del DF.

Manifestó que el RPP del DF no es lo que se dice, la problemática consiste en que hace tres o cuatro años se mencionaban muchos componentes de corrupción y había sido objeto de muchos cuestionamientos, por lo que se había denominado rezago histórico.

“Es una situación del pasado, aunque soy consciente de que todavía se habla de que existe un importante rezago y corrupción, pero esta imagen debe ser superada en el corto plazo, porque se puede demostrar con hechos que eso no es así. Tenemos un gran problema de comunicación, se puede demostrar que se tienen los mejores tiempos de respuesta de los últimos cinco años. Todos los días desahogamos 17 mil escrituras, de las cuales de 95 a 97 por ciento quedan inscritas. Para evitar el daño de archivos por ratas o intemperie se está llevando a cabo una digitalización de los mismos”, expresó


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Y agregó: “Son datos oficiales y comprobables, es un proyecto que se firmó con la federación y la Conafovi desde el 2004, a fin de que se digitalizaran los folios. En 2005 se compró el equipamiento y se empezaron los trabajos desde noviembre pasado; se tienen más de 400 mil realizados y para noviembre se pretende tener los 2 millones 200 mil que es el total de folios reales”, dijo el funcionario.

Consideró que lo que sucede es que los usuarios a los que se les consulta tienen una percepción construida, pero cuando se les pregunta cuántos asuntos tienen pendientes y el número de entrada correspondiente responden que no lo saben. De esta forma es muy fácil imputar al RPP la lentitud de los trámites y las deficiencias de otros participantes en los trámites, porque nadie informa al usuario cuando se solicitan los certificados y cuando salen los trámites.

“Mi organismo suspende entre 2 mil 500 y 3 mil escrituras por mes, lo que significa que 36 mil no se inscriben al año y con ello la misma cantidad de ciudadanos afectados y que no están enterados de que están suspendidos sus trámites por una causa ajena completamente a su conocimiento. Y en el momento en que reclaman reciben la respuesta de que el motivo es la ineficiencia y el desorden impresionante del RPP”, opinó el ejecutivo.

Manifestó que las principales causas por las que se suspende el trámite, que representan 80 por ciento del total de suspendidos, y que son perfectamente atendibles y subsanables, son: 1) no se hace el pago completo de los derechos, y 2) falta de documentos que debe entregar el notario, o equivocación en los datos de escritura (número de folio, superficie, nombre). Las otras causas pueden ser: conflicto judicial, el folio está en custodia administrativa, conflictos en los criterios de calificación, etcétera.

“Para superar nuestros problemas, lo que se hizo fue acompañar la modernización con una reforma legal del notariado, a partir de este año, por ley, el notario está obligado a dar el número de ingreso al RPP al ciudadano (artículo 15 bis). De esta forma el ciudadano puede exigirlo y puede consultar directamente en el módulo que está a disposición del público cuál es el estado de su trámite, allí se va a enterar de cuáles son las causas de suspensión en su caso. Es la única manera en que yo puedo convencer a 36 mil usuarios de que la suspensión de sus trámites no obedece a mi trabajo”, explicó el funcionario del DF.

Por su parte, el director general de Fomento a la Productividad de la Conafovi detalló que la ciudadanía en general            interactúa frecuentemente con los RPP, pero comúnmente a esto lo realiza a través del notariado.


Marco Antonio Quiroz López
Al ser los RPP de la competencia estatal, cada uno de ellos cuenta con su propio Proyecto, administración, marco jurídico, proposítos

“El programa de modernización nos ha mostrado que gran parte de la ciudadanía desconoce que el trámite ante el RPP es necesario para tener plena seguridad jurídica, ya que considera que al firmar ante el notario es suficiente. Sin embargo, son los notarios quienes realizan este trámite de inscripción de dichas transacciones en el RPP correspondiente y así se da cumplimiento a los Principios Registrales y con ello se obtiene una mayor seguridad jurídica para quien realiza dicha transacción”, comentó el ejecutivo de la Conafovi.

Señaló que se debe promover una cultura registral a nivel nacional, no sólo para los que están directamente involucrados en el proceso, como son los notarios, abogados, desarrolladores, funcionarios, etc., sino para el ciudadano común, el cual debe saber por qué es importante inscribir cualquier transacción inmobiliaria, así    como tener actualizada la situación que guarda su propiedad. Y todo esto ante el RPP de su entidad, y es importante concientizarlos de que cualquier tipo de riesgo jurídico en sus propiedades repercute directamente en el valor de dicho bien.

Programa de modernización

Marco Antonio Quiroz López indicó que el Programa de Modernización de los RPP inició con una negociación realizada con el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), que aportó 2 millones de dólares, mientras que la federación y los gobiernos estatales aportaron una cantidad similar, en partes iguales, para dar un total de        4 millones de dólares. Con estos recursos iniciaron un programa piloto que incluyó a los estados de Sonora, Baja California y Colima.

Agregó que hoy en día se tiene una visión y objetivos claros, los cuales se encuentran definidos en un documento denominado “Modelo Integral de RPP”, el cual ha sido desarrollado conjuntamente por la Conafovi, la Sociedad Hipotecaria Nacional, el Instituto Mexicano de Derecho Registral (IMDERAC) y la Asociación Nacional del Notariado Mexicano (ANNM). Este documento ha sido avalado por un grupo ejecutivo que da seguimiento a las acciones estratégicas de dicho programa, el cual se encuentra integrado por las instituciones mencionadas y por las siguientes: Infonavit, Fovissste, Fonhapo, Asociación de Bancos de México,  Asociación Mexicana de Sofoles, Canadevi, CMIC y el Colegio de Notarios del DF.


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Este Modelo Integral de Modernización de los RPP está formado por nueve componentes: marco jurídico, procesos registrales, tecnologías de información, gestión de calidad, profesionalización de la función registral, políticas institucionales, gestión y acervo documental, participación y vinculación con otros sectores e indicadores de desempeño.

“A la fecha se han integrado al Programa: Baja California, Colima, Distrito Federal, Hidalgo, Michoacán, San Luis Potosí, Sonora, Guanajuato, Nuevo León y Tamaulipas. Algunos estados que faltan  integrarse al proceso de modernización ya  tienen avances, algunos de ellos han manifestado que cuentan con sus propios recursos y lo que se les proporciona es asesoría en cuanto hacia dónde vamos con base en el Modelo Integral de RPP, para no hacer algo diferente. Es un hecho que todos ellos se irán a incorporando paulatinamente”, explicó el directivo.

Manifestó que los principales avances en los estados integrados al Programa son: la reducción de trámites, servicios de consulta, solicitud de trámites y pago vía Internet, portal de Internet para notarios, transferencia de información de fraccionamientos para desarrolladores vía Internet, operaciones en línea entre oficinas centrales y sucursales, profesionalización del personal, desarrollo de una Ley del RPP y del comercio, ventanillas de atención a clientes institucionales (Infonavit, bancos, Sofoles), vinculación de información del RPP con información de Catastro, captura y validación del acervo histórico registral en formato electrónico de folio real.


David Figueroa Márquez
Para cualquier gestión o trámite de una propiedad inmobiliaria es importante acudir al notario y verificar los documentos

Héctor Muñoz Ibarra dice que a la fecha la mayoría de los RPP están envueltos en un proceso de mejoras técnicas y de modernización administrativa.

“Hace unos tres años que este proceso de modernización se ve. Antes había esfuerzos aislados por parte de unos estados de la federación. Pero desde hace tres años, en que la Asociación Nacional del Notariado Mexicano ha venido colaborando de una manera muy estrecha con el Instituto Mexicano del Derecho Registral, que agrupa a todos los registradores del país, los registros se han empeñado en lograr una modernización y mejora. Y esto implica que aunque todos van desarrollando procesos de mejora y modernización van a ritmos diferentes”, explicó el directivo de los notarios.

“Guanajuato, Sonora, Baja California, Aguascalientes y San Luis Potosí son los mejores RPP, porque están altamente tecnificados y con mecanismos informáticos de control interno confiable. Además, han hecho un esfuerzo muy importante por coordinar la base de datos estatal y municipal para solucionar un problema, lo que ha dado una mayor confiabilidad a la base registral y  significa que hacer alteración de datos es muy complicado”, indicó Jorge Gaxiola Moraila.

Expresó que tener un RPP confiable y eficiente es una tranquilidad para la gente, pues se asegura que la compra de una casa tiene un sustento jurídico con certeza. Porque si el RPP es malo se vive en la incertidumbre de que pueda aparecer otra persona con un título de propiedad mejor y le pueda quitar su bien inmueble. Esta incertidumbre es demoledora para una persona y muy perjudicial para una economía.

“Para prevenir la corrupción en el RPP del DF todo fue blindado, el registro, el sistema informático, las impresiones, el manejo de las hojas oficiales, de los instrumentos y los accesos al público. Además, los trabajadores que cometieron delito fueron llevados a la cárcel. De esta forma se puede competir con cualquier institución pública del país”, expuso Héctor Muñoz Ibarra.

Declaró que como parte del avance del Programa de Modernización se han instalado dos formas de directas atención al público: el Módulo de Autoconsulta y el Módulo de Atención al Ciudadano.


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El Módulo de Autoconsulta permite al ciudadano que trae su número de entrada (que por ley debe darle su notario) ingresar en el sistema y ver en qué estado está el trámite. Junto con ello puede saber cuándo entró, a qué área se designó, la calificación del documento y si es procedente o no, antes no era público sólo lo tenía el gestor que tenía un trámite abierto, etc. No cuesta nada y es de acceso público.

El Módulo de Atención al Ciudadano está pensado para que lo puedan usar todas las personas sin necesidad de tener que tener conocimientos de expertos. El Módulo da toda la información y hasta ahora ha tenido excelentes resultados, por ejemplo: quiero saber de quién es determinado terreno, del que tengo dirección y datos, o a la inversa, se tiene el nombre de la persona y el Módulo brinda los datos.

El director del RPP del DF detalló que como resultado de las acciones emprendidas los instrumentos se califican al mes, o mes y medio, y a los dos meses se inscriben. En el caso de la constitución de sociedades, se registran desde este año al cuarto día de que solicitan el registro, y la cancelación de gravámenes, carga de gravámenes e hipotecas se hacen en 20 días o menos.

Asimismo, se acaba de crear una unidad especial para atender a los condominios y sacarlos en 10 días o menos; las operaciones de compra-venta o de transmisión de propiedad se van a 20 días o menos, y los certificados de libertad de gravamen se otorgan en cinco días.

“En este año también tendremos un call center que permitirá atender al público vía telefónica y colocar  en Internet el Módulo de Control de Gestión. Además, va a considerar el capítulo de las preguntas más frecuentes, cómo puedo obtener una copia de un antecedente, de un certificado de propiedad, de libertad de gravamen, se va a responder cómo hacerlo y hasta los formatos para hacerlo. Tenemos previsto todos estos mecanismos para poner al RPP en manos de los ciudadanos, porque muchos de los que acuden a esta oficina es por primera vez y ante la falta de información y conocimiento tienen que acudir a un gestor”, señaló Muñoz Ibarra.

Reveló que aparte de los módulos ya existentes va a haber personas perfectamente identificables mediante chalecos que van a guiar a los usuarios para evitar que se les acerquen los coyotes.

 

Recomendaciones

Jorge Gaxiola Moraila, socio director de Gaxiola Moraila y Asociados, consideró que el público debería acercarse a su notario para obtener toda la información sobre el trámite realizado y ejercer presión para que el RPP funcione a satisfacción de la sociedad, y si hay corrupción denunciarla.

Héctor Muñoz Ibarra, director del RPP del DF, propuso que lo que opera el servicio de Internet y se quiera consultar por  teléfono el público llame al 51 40 17 00 pida el área de informes y se solicite aclaración de la duda. Asimismo, si va a las oficinas que acuda al Módulo Ciudadano, donde se le dará toda la información necesaria, aunque no tenga el número de entrada al registro, porque ahora es una obligación legal y se puede enlazar al notario para obtenerlo.

Otra recomendación es que siga sus trámites, la única manera de que salgan rápido es que vengan bien integrados. De esta forma, una vez que tenga su información verifique que tenga su trámite bien integrado, y una vez que el trámite esté en curso, que esté pendiente de la calificación del instrumento (saber si viene completo o no, saber si va a proceder el registro), al mes y medio de que esté su trámite en el Registro venga a consultar la calificación para que no haya sorpresas.

David Figueroa Márquez, presidente de la Asociación Nacional del Notariado Mexicano, indicó que para cualquier gestión que se pretenda hacer, cualquier trámite que se desee realizar de una propiedad inmobiliaria, sea casa, departamento o terreno, es importante acudir al notario, porque lo que va a hacer no es solamente consultar y presentarlo ante el registro, sino verificar los documentos, checar la documentación, además de hacer un análisis profundo para poder comprar o hipotecar.