Bondades & problemática de la inversión inmobiliaria

No sólo invierte en bienes raíces un desarrollador inmobiliario, también lo hace quien compra una casa para vivir en ella o para rentarla.

Siempre hay bondades, pero también riesgos.  Construir o comprar una casa es una inversión. Por ello, cuando decidas tu compra visualízala como inversión; lo más seguro es que al cabo del tiempo la vendas y quieras comprar una mejor, en el sentido que quieras: ubicación, diseño, espacio, etcétera. Es indispensable que te preguntes si su diseño y distribución son funcionales, si el material de construcción y acabados son de calidad, si está bien ubicada, cuál es la perspectiva de desarrollo urbano de la zona, y si los servicios públicos son suficientes y efectivos. Estos son sólo algunos de los cuestionamientos que debes hacerte, porque estos factores son los que le pueden dar liquidez a una inversión intrínsecamente ilíquida, como son los bienes raíces. Esto significa que tendrás más oportunidades de vender tu propiedad. En los últimos años comprar una propiedad es más sencillo.

Bancos y Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) ofrecen créditos en plazos que van de 5 a 25 años y te proporcionan entre 75 y 100 por ciento del valor comercial de la vivienda. El Infonavit también ha venido a darle más dinamismo al mercado inmobiliario con sus programas Apoyo Infonavit y Cofinavit, que permiten el acceso más rápido a un crédito hipotecario.

También, ha sido muy importante la oferta de crédito para comprar vivienda usada o una segunda casa, aunque la mayoría de las veces el financiamiento para esta última opción suele ser inferior (en promedio 50 por ciento del valor del inmueble) al que te otorgan en caso de un primer crédito hipotecario. Adquirir terrenos urbanizados (dotados de todos los servicios y vías de comunicación) para construir y vender o rentar viviendas, locales comerciales u oficinas es otra opción.

Aquí, el financiamiento promedio es del 50 por ciento del valor de la propiedad. Claro que si eres un gran inversionista o cuentas con un grupo de personas dispuestas a aportar capital de riesgo se puede elegir una o más de las siguientes opciones: construir desarrollos inmobiliarios destinados a la vivienda, locales comerciales, departamentos, naves industriales, centros corporativos, turísticos o vías de comunicación.

Comercializar a través de preventas (esto significa que puedes sumar a tu capital el dinero de tus futuros compradores y financiar sin costo tu desarrollo inmobiliario) y los créditos-puente con Sofoles (con recursos proporcionados por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) o bancos, son otras opciones para iniciarte como inversionista inmobiliario.  

Retorno de inversión y plusvalía

La rentabilidad de un bien raíz puede analizarse desde dos perspectivas:

a) Retorno de inversión (TIR)

Es la tasa que gana un constructor o desarrollador, y se define como el diferencial entre el precio de venta y el costo de la construcción. La tasa de retorno de los bienes raíces se ubica entre un 20 y 30 por ciento.

b) Plusvalía

Es la revaluación en el tiempo de un bien raíz. En el mercado inmobiliario mexicano la plusvalía suele ser, en promedio, igual a la tasa de inflación anual.

¿Qué puede incrementar la plusvalía a tasas de 20 o 30 por ciento anual? La respuesta es: cambios de uso de suelo de habitacional a comercial, mejoras en las vías de comunicación y seguridad, mayor facilidad de conseguir un crédito hipotecario, ubicación, seguridad, acabados y calidad de la construcción, amenidades o entorno, distribución, accesibilidad, servicios, etcétera.   

La plusvalía debe analizarse desde distintas perspectivas: por segmento de mercado, por región del país y por ubicación del bien raíz.

 

Construir para rentar

 

 

La renta que puedes cobrar por un bien raíz debe ser el 1 por ciento del valor del inmueble. Es decir, si la casa o departamento tiene un valor comercial de un millón de pesos la renta será de 10 mil pesos, que puede incrementarse cada año de acuerdo con la tasa de inflación. Esta situación se da básicamente en el caso de la renta de viviendas. En el caso de la renta de locales, destinados al comercio, oficinas u otros giros, las rentas pueden alcanzar mayor porcentaje respecto al valor del bien raíz. Sin embargo, también debemos considerar las condiciones de la oferta y la demanda que pueden afectar el precio de las rentas.   

La fianza es la clave para asegurar que tu renta y la conservación de tu inmueble se mantendrán. La fianza es un documento que ampara al propietario de un inmueble del cumplimiento en el pago de la renta por parte de su inquilino, ya que si éste no le paga la renta, en el plazo convenido, el propietario podrá ir a la afianzadora a cobrarla.

La generalidad de las fianzas de arrendamiento, residenciales o comerciales son por un año.

Alternativas de financiamiento

En el 2004 alrededor de 25 por ciento de los créditos hipotecarios otorgados por las instituciones financieras se destinaron a la adquisición de una segunda vivienda por parte de los compradores. Ahora el Infonavit también otorga este tipo de créditos.

Esto significa que la tasa de interés y el acceso al financiamiento han impulsado a la población a considerar los bienes raíces como opción de inversión con un futuro promisorio. Más aún cuando también es de esperarse un mayor dinamismo para el mercado de vivienda usada.  Las alternativas para adquirir un crédito son acudir a un banco o Sofol para solicitar un crédito puente e iniciar un desarrollo inmobiliario. El crédito puente es de mediano plazo y es otorgado a los desarrolladores de vivienda para la edificación de conjuntos habitacionales, comerciales, corporativos, etcétera.

Documentación a presentar para obtener un crédito puente

a) Carpeta legal integrada por actas, poderes, identificaciones, título de propiedad, régimen de propiedad en condominio, autorizaciones de fraccionamiento y construcción, pago del predial, entre otros.

b) Carpeta técnica con los planos arquitectónicos, de lotificación, ubicación, licencias, permisos, servicios de agua potable, luz, presupuesto, programas de obra, etcétera.

c) Carpeta con la información financiera histórica de la empresa, flujos de efectivo del proyecto y estudio de mercado.

Cuando se obtiene un crédito puente la empresa obtiene, inicialmente, un anticipo del banco o Sofol para iniciar el proyecto, y a medida que transcurre la obra se van erogando otras cantidades hasta completar el monto total del crédito. 

 

Lo blanco y lo negro de los bienes raíces

La inversión en bienes raíces permite la deducción fiscal de los intereses del crédito hipotecario, el crecimiento de la plusvalía, la disponibilidad de un activo que respalda, en un momento dado, la solicitud de otros créditos con objetivos de iniciar otro negocio o reestructurar pasivos.  

Las desventajas podrían derivarse de los costos de mantenimiento del bien raíz, así como del pago de impuestos tales como el predial y por el arrendamiento de bienes inmuebles dedicados a actividades comerciales. Entre los riesgos resalta una posible minusvalía de la propiedad por efectos de un desarrollo urbano desorganizado, así como un giro drástico en el comportamiento de las principales variables macroeconómicas e incluso por factores de índole social y política.

Expectativas

La bonanza del mercado inmobiliario mexicano tiene cuerda para rato. Es un hecho que en el próximo sexenio la construcción seguirá como uno de los sectores con mayor respaldo y estímulos para que continúe en ascenso, dado su efecto multiplicador en la economía. En cuanto a las tasas, con inflación bajo control (en México y esperemos que también en Estados Unidos), se mantendrán en los niveles de un dígito que hemos venido observando desde hace cuatro años. Por lo tanto la oferta y demanda inmobiliaria tienen todo para continuar como una de las mejores opciones de inversión.