Atractivo inmobiliario en Europa del Este

Mientras Europa se está acercado a su madurez inmobiliaria, Europa del Este sigue su resurgimiento con atractivas posibilidades para todos los gustos.

En el segundo aniversario de la entrada del bloque de países anteriormente soviéticos se demuestra que la integración se está llevando a cabo de manera entusiasta y brindando mercados emergentes para nuevos desarrollos. Sumados a los países aledaños, como Rusia y los países de los Balcanes, Europa del Este está conformando un paquete alternativo tentador para los inversionistas que ven a los mercados de la Europa Central en su madurez. Con un Producto Interno Bruto (PIB) promedio de menos de 50 por ciento, comparado con sus colegas del Centro, las economías de los países del Este todavía tienen que consolidarse, pero están en un momento ideal para posicionarse en el mercado.

La cercanía geográfica con Europa Central y cierto grado de seguridad política ante el convulsionado escenario económico y político a nivel mundial, lo hacen un lugar con riesgos medibles y con altos niveles de retorno para los próximos cinco años, por lo menos. El periódico The Times publicó que los fondos invertidos en Europa del Este dieron una ganancia de más de 130 por ciento desde mayo de 2004, cuando el promedio concentrados en Europa Central es de 68 por ciento. Sumado a esto, la fórmula de un (todavía) mercado emergente, con altos retornos y bajos precios de adquisición, con monedas subvaluadas, salarios e impuestos bajos lo hacen con una fórmula ganadora. Por otro lado, los excelentes desempeños de los bienes raíces en comparación con bonos y acciones alimentan el fenómeno de que sean considerados como parte del espectro de inversión de manera creciente, por eso sigue fuerte la tendencia de las Real Estate Investments Trusts (REIT´s), que buscan administrar grandes portafolios.

El rumbo de la inversión

Cerca de 10 mil millones de libras esterlinas (más de 19 mil millones de dólares) provenientes de fondos globales fluyeron hacia la recuperación del mercado inmobiliario de la Alemania unificada, que tiene crecimientos notables, con volúmenes en el primer semestre de 61 por ciento mayores que los de todo el 2005. Según el ranking de la firma Cushman & Wakefield (C&W), Alemania se movió del cuarto al segundo lugar. Los inversionistas con mayor apetito de riesgo se están yendo a los países de Europa del Este, donde el PIB alimenta incrementos en bienes raíces del orden de 50 por ciento anuales.

El ejemplo más categórico es Rusia, que subió siete lugares en la mencionada encuesta, para ganar un lugar entre los 10 más altos. Algunos creen que la verdadera clave del éxito de cualquier fondo en Europa del Este es Rusia, que se lleva por lo menos 40 por ciento de las inversiones en la región.

Según C&W, tuvo un crecimiento particularmente alto, con una proyección de un rendimiento de 3 mil millones de euros(5 mil 700 mdd), comparados a los mil 200 millones de euros (2 mil 289 mdd) del año anterior. Con 143 millones de potenciales consumidores en una economía en franco crecimiento espera un aumento del PIB del orden de 6 por ciento en este año.

El país, segundo productor de petróleo mundial, está atrayendo todas las plantas de generación de energía de la próxima generación para toda Europa, y tiene una cantidad de recursos naturales tan grande que está actuando como el proveedor principal de materia prima de China. Aunque Rusia se esté acogiendo al capitalismo con afán, todavía queda por ver si será capaz de mantener estable el clima político-económico y de hacer una transición hacia la economía basada en el consumo con seguridad legal y política para los inversionistas. No obstante, la consultora Jones Lang LaSalle opina que los bienes raíces en Rusia son el próximo premio después del crecimiento de las inversiones en todo Europa, con riesgos

medibles.

La firma Price Waterhouse & Coopers (PW&C) reportó en Moscú un aumento en la demanda de cuartos, unas cuatro veces superior a la capacidad existente, alimentado por el aumento de la población, del turismo y de la confianza en el desarrollo del mercado. No obstante, las oportunidades se extienden fuera de Moscú a regiones con más de un millón de habitantes que tienen pocos hoteles de alta calidad, por ejemplo San Petersburgo.

Los lugares más seguros

Polonia y la República Checa están construyendo dentro del marco legal de la Comunidad Europea, economías que permiten pensar en un mercado de renta para locales que estabilice los ingresos de las inversiones.

Louis Mann, de la firma de inversiones inmobiliarias Validus, recomienda a Varsovia, en Polonia, donde los precios subieron un 22 por ciento el último año, y se proyecta un crecimiento del orden de 13.3 por ciento para la próxima década. La consultora PW&C predice un año fuerte, en el que se espera un aumento anual de las transacciones superior al 7 por ciento actual. Las oportunidades en propiedades residenciales son muy sólidas, sobre todo en las grandes capitales y en otro tipo de desarrollos de alta calidad, pero es un mercado con peligro de sobrevaluación y con mucha burocracia para el otorgamiento de permisos. No obstante, según el informe de bienes raíces globales de la consultora C&W, de las economías “emergentes”, Polonia tiene el mayor volumen de inversiones y es la que está más alta en el ranking en términos de inversionistas extranjeros.

Vírgenes con más riesgo Países como Bulgaria, Hungría, Eslovaquia y los estados del Báltico, como Latvia, Lituania y Estonia, están viviendo un cambio que promete ser de largo plazo y que se extiende a toda la zona. Bulgaria espera hacer su entrada triunfal en la Comunidad en 2007, con una nueva terminal aérea y un centro comercial asociado en su capital Sofía, que tendrá unos 115 mil metros cuadrados de parque de negocios y logístico, además de oficinas. La nueva terminal del aeropuerto desarrollada por Tishman Management company EOOD, podrá albergar hasta 2.6 millones de pasajeros diarios y busca posicionarse como líder en los Balcanes. Empujado por el turismo, con un crecimiento de 50 por ciento en los últimos cuatro años, es uno de los mercados más movidos del momento. Los inversionistas están concentrados sobre todo en las áreas de Bansko y Pamporovo, así como en resorts de descanso ubicados en las zonas de esquí y en las costas del Mar Negro, en demanda creciente sobre todo por extranjeros. Los precios tuvieron una alza muy fuerte en 2004, del orden de 47 por ciento, pero ahora las subidas son muy variadas y selectivas según las áreas.

Preparándose para su entrada a la Comunidad desde 2000, Turquía es un mercado de consumo en rápido crecimiento. Su gran motor es el del turismo, ya que todavía presenta una demora en cuanto a hoteles – sobre todo de 3 y 4 estrellas–, costas de playa e incluso resorts de golf, sobre todo en Estambul, Izmir, y el Aegean . El país es muy grande y también presentan oportunidades destinos particulares, como los de esquí, entre los que se puede mencionar Kartalkaya, Erzurum, Sarikamis y Kastamonu. También se fortaleció la demanda de propiedades residenciales con la migración hacia las ciudades, pero allí hay que tener muy buen asesoramiento local.

Conclusión

El consejo, en general, en cuanto a las inversiones en Europa del Este, es la disciplina para comprobar la legalidad de los títulos de propiedad y permisos de construcción –sobre todo en países que todavía no entraron en la Comunidad– o minimizar los riesgos invirtiendo a través de compañías de la Europa Central que operan en el Este, porque tienen solidez financiera y de gobierno. Un ejemplo clásico podría ser el del Austrian Erste Bank, involucrado en Polonia, Hungría y la República Checa. Otros ejemplos son Uni Crédito, el Banco Italiano y la alemana Puma. Elena Shaftan es directora de un exitoso fondo llamado Júpiter Emerging European Opportunities, cuyo rendimiento fue de 257 por ciento en los tres años de existencia, Opina que no se puede considerar como mercado emergente a los países del Este que se unieron a la Comunidad, y que ya son mucho menos riesgosos que antes, por lo que muchos fondos para países no emergentes han tomado posiciones en ellos.

“Cuando lanzamos el fondo, hace unos tres años, les decíamos a los inversionistas que los precios eran ridículamente baratos y los riesgos eran exagerados. Ahora, los precios no están tan baratos, pero tampoco están caros”, concluyó Shaftan. Incluso los inversionistas más cautos están incluyendo de alguna manera a Europa del Este, y aunque todavía sea de alto riesgo, también es de alto rendimiento y en el largo plazo. Los países que todavía no entraron en la Comunidad Europea están en pleno proceso de fortalecimiento, y las que ya están se encuentran en pleno desarrollo.

Todos gozan del empuje del sector privado y gubernamental y están conformando mercados con interesantes oportunidades para inversionistas en bienes raíces. Europa del Este goza de muy buenos rendimientos en los últimos años, pero como todo mercado emergente sigue siendo una apuesta.