¿Terminó la abundancia inmobiliaria global?

En el mundo es un secreto a voces el hecho de que algunos de los principales mercados inmobiliarios, como Estados Unidos y Europa, comienzan a enfriarse. Pero, ¿podría decirse entonces que la burbuja del ciclo inmobiliario global está por reventar? En contraste, México está firme a la alza.

Es difícil generar un pronóstico preciso, sin embargo las presiones inflacionarias del último año hacen pensar a los inversionistas que nuevos aumentos en las tasas de interés en Estados Unidos y en la Unión Europea acentuarían un enfriamiento de esta industria. Ya desde hace unas semanas los principales indicadores económicos estadounidenses reflejaban cambios importantes que presionarían a la Reserva Federal (FED) a continuar su política monetaria restrictiva.

El 8 de agosto la FED optó por pausar su política de enfriamiento vía aumentos en tasas de interés. En su comunicado argumentó que la economía sigue reflejando riesgos inflacionarios.

Lo que ocurre es que como nunca antes los mercados inmobiliarios cercanos a las grandes ciudades norteamericanas comenzaron a experimentar incrementos excesivos en los precios de los inmuebles. En una lista publicada por FORBES, respecto de los lugares más caros de Estados Unidos, aparecían ciudades lógicas, como Nueva York, Los Ángeles y San Francisco, pero también Tucson, Arizona y Essex County, Massachusets. Este comportamiento en precios nunca vistos en la historia reciente del ciclo económico, obedece a un calentamiento del mercado inmobiliario. Este hecho es producto de la escalada de precios en Estados Unidos.

Durante los últimos 12 meses los precios de los productos han subido a una tasa anual de 4.3 por ciento, y durante abril, mayo y junio a una tasa de 5.1 por ciento. Más aún, a principios de este mes las autoridades económicas de Estados Unidos 42 Real Estate Market Internacional dieron a conocer que la inflación subyacente, es decir la que excluye los precios de alimentos y combustible, había experimentado un incremento superior a lo esperado por tres veces consecutivas.

Por lo tanto, con esa perspectiva es difícil no sentirse lejano al comportamiento internacional. De ese desempeño dependerá mucho la llegada de nuevos recursos al mercado inmobiliario internacional.

Y como resultado de ello, las tasas de interés de referencia estadounidense han tenido una fuerte escalada alcista. Hace dos años, en junio del 2004, la tasa de interés de referencia de Estados Unidos era de 1.0 por ciento, hoy están en 5.25 por ciento, lo que indudablemente ha encarecido el crédito hipotecario en nuestro vecino del norte, eliminando ese gran estímulo a la demanda de su mercado inmobiliario. Por ello, hoy no nos debe sorprender que en junio, la construcción de vivienda en Estados Unidos “retomó su comportamiento de a la baja acorde con la desaceleración de la demanda y la pérdida de confianza de los constructores. El indicador de viviendas iniciadas se situó en 1.850 millones de unidades anualizadas (vs 1.953 millones de mayo) y su promedio Y como resultado de ello, las tasas de interés de referencia estadounidense han tenido una fuerte escalada alcista. Hace dos años, en junio del 2004, la tasa de interés de referencia de Estados Unidos era de 1.0 por ciento, hoy están en 5.25 por ciento, lo que indudablemente ha encarecido el crédito hipotecario en nuestro vecino del norte, eliminando ese móvil de seis meses en 2.000 millones de unidades, el más bajo desde enero de 2005. Lo anterior señala que la oferta de vivienda mantiene su tendencia de desaceleración”, señaló un análisis del servicio de estudios de BBVA-Bancomer. Asimismo, los premisos de construcción disminuyeron por quinta ocasión consecutiva. Este es un indicador adelantado de la construcción residencial en Estados Unidos. La información es concreta, terminó la bonanza del mercado inmobiliario estadounidense.

El camino de México

¿Cuál es el futuro para el mercado inmobiliario nacional? En estos días los pronósticos se dificultan. Poco antes del proceso electoral la historia estaba más clara. El mercado inmobiliario estaba en un ciclo alcista y apenas se asomaba la reciente presión en los mercados, producto de las presiones inflacionarias de los altos precios del petróleo y el consecuente endurecimiento de la política monetaria de Estados Unidos.

“Son factores coyunturales que van a poner su cuota por ser periodos de volatilidad transitoria. Sin embargo, la industria de vivienda ha superado el ritmo de crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB)”, exponía hace un par de meses Eduardo Millán, economista del servicio de Estudios Económicos del BBVA Bancomer. Este analista previó entonces que en el 2006, la industria crecería a un ritmo de 4.5 por ciento, como una tendencia lógica si se analiza el comportamiento del 2005, apoyado por la vivienda, pero también

por el desarrollo de otros nichos, como los centros comerciales y la recuperación de la inversión pública en infraestructura. Pronosticó que en el periodo electoral se podría generar cierta pausa, “aunque la propia inercia hace que se supere. Además los números sólo consideran el sector formal, pero en la parte informal hay mucha oportunidad”. Hoy la historia se ha recrudecido. El resultado final de las elecciones podría quedar definido en cuestión de días, pero

la sensación de analistas de inversión ha sido de cautela ante cambios posibles en la escena nacional. El desarrollo alcanzado por la industria inmobiliaria en la última década es sorprendente, pero qué tan sólidas son las bases de su expansión y permanencia en el ritmo de crecimiento. Inflación baja y estable, tasas de interés bajas y estabilidad del tipo de cambio han mejorado las condiciones para la adquisición de una vivienda. Eso es lo que preocupa en el entorno nacional.

“Una familia con ingresos de 4.5 salarios mínimos en el 2000, con una tasa de interés de 30.8 por ciento, tenía capacidad de comprar una vivienda de 90 mil pesos; actualmente, con una tasa promedio de 13.5 por ciento, es de 200 mil pesos”, puntualizó Carlos Gutiérrez, titular de la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi). Incluso la banca comercial y Sofoles viven sus mejores momentos. Cifras de marzo pasado del Banco de México, muestran que el financiamiento directo de la banca comercial al sector privado en vivienda está creciendo por arriba de 84.5 por ciento real anual. La cifra más reciente, a junio, reportó un crecimiento anual de 78.8 por ciento. Traducido en números llega a ser significativo.

Entre el 2001 y el 2005 el gobierno ha liberado 590 mil millones de pesos, equivalentes a 2.4 millones de créditos hipotecarios, de los cuales 87 por ciento fueron para vivienda nueva. “Se ha trabajado mucho de diciembre de 1994 a la fecha en reestructurar las variables macro, de la mano de la estructura institucional”, asegura Gutiérrez. El rostro de la banca es similar. Mario Correa, subdirector de Estudios Económicos de Santander cree que el buen desempeño del sector financiero va a continuar. “Comparar la situación de hace cinco años, donde si se quería comprar una casa era un crédito de 10 a 15 años, tasas variables, donde el riesgo lo corría el comprador, ayuda a entender el momento que vive la industria del financiamiento.” Quienes siguen el comportamiento del negocio del financiamiento destacan el regreso de la banca comercial. Apenas en el 2000 los bancos otorgaron mil 150 créditos que aumentaron a 55 mil al cierre del año pasado.

“Ya se percibe que detrás de muchos bancos hay presencia externa que impacta las políticas de financiamiento. Pero seguiremos viendo que detrás de la vivienda de interés social seguirán estando presentes las Sofoles, y en la media y en la residencial

La banca”, prevé un analista. Esta presencia se traduce en la participación accionaría extranjera en BBVA-Bancomer, Santander, Scotiabank, además de los fondos de inversión Prudencial en GEO, BBVA que adquirió Hipotecaria Nacional y Caja Madrid en Hipotecaria Su Casita. No obstante, es un hecho que finalmente el horizonte a largo plazo afecta las decisiones de compra, y es en ese contexto que tendrán que competir los productos financieros, que ya a últimas fechas lograron crear condiciones de créditos, productos diferentes con tasas fijas y menores.

Sofoles, una mues tra Entre 1994 y el 2000 el crédito en México estuvo atendido fundamentalmente por las Sofoles. En su historia figuran 3.1 millones de créditos, y ese resultado también obedece a factores de estabilidad. Incluso en julio pasado se dieron las reformas financieras para que estas entidades ampliaran su campo de acción bajo una nueva estructura, que sin duda será una fuerte competencia para la banca comercial. José Landa, presidente de la Asociación Mexicana de Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Amsofol) hasta principios de agosto, dijo que “los cimientos de un sistema de crédito están dados. El mercado inmobiliario es como un iceberg, no hemos visto la enormidad del potencial que tiene”.

Sin embargo, alerta: “El mercado ahora está viendo si la estabilidad económico financiera (crecimiento, tasas de interés, tipo de cambio e inflación) y precios del dinero competitivos se mantienen, con todo y la inestabilidad temporal que deja el proceso electoral”. Landa cree que en un escenario sin estabilidad se corre el riesgo de que el mercado sustituya los desequilibrios en indicadores macroeconómicos con productos más caros, que dejarían fuera a nuevos consumidores. Señala que la combinación de un medio estable puede generar un círculo virtuoso que impacte en el desarrollo de nuevas inversiones y en el acceso a consumidores que hoy no son atractivos para el sistema financiero y este tipo de entidades.

“El crédito hasta hoy ha estado principalmente dirigido a clientes AAA, que pueden comprobar ingresos, tienen historial crediticio y cumplen con las normas de seguridad para liberar líneas de financiamiento.” Para el también presidente de GMAC Hipotecaria, la entidad financiera privada más activa en materia de bursatilización de carteras, los factores macro son el pilar central sobre el cual la industria de la vivienda se sustenta. Pero “en materia de financiamiento se tiene que evaluar al revés, tomando en cuenta la confianza del consumidor para tomar una decisión de crédito en el largo plazo”. Para muchos, las bases actuales de la vivienda están asentadas en la interacción de los grandes jugadores (Infonavit, Sociedad Hipotecaria Federal, Fovissste), que favoreció el financiamiento de interés social, rompió la inercia y generó el crecimiento en la industria de la vivienda, la construcción y el financiamiento. Pero el reto es integrar

a nuevos sujetos de crédito. “Una gran preocupación es cuántas personas vienen y se van sin crédito por falta de enganche, o cuántos desarrolladores quisie-ran construir más pero no tienen el balan-ce adecuado. Hay muchos que vamos a generar más volumen en los próximos tres años, en esos nichos es donde está el crecimiento; requiere un conocimiento muy especializado. Las Sofoles son un ejemplo, quién iba a pensar dar crédito a un comerciante de un mercado”, comentó Landa.

 En el estudio “El potencial de la vivienda en México”, el BBVA-Bancomer revela que el potencial es abrumador. En una estadística muestra que la demanda de vivienda aumentará por el crecimiento de la población en edad de formar un hogar. En ese rango, el de personas de entre 25 y 49 años de edad, hoy figuran 37.7 millones de habitantes, los cuales llegarán a 45.8 millones en el 2030.

 El rezago de vivienda llega, según el reporte, a un déficit de 1.8 millones de nuevas casas. Más aún, señala que dicho déficit se moderará pero no será abatido. Para ello, “se deberían reducir los esquemas informales de producción y corregir la baja calidad del acervo existente”. No obstante, la evolución del crédito vía Sofoles muestra una evolución positiva. Al cierre de febrero del año en curso, este segmento colocó 614 mil créditos hipotecarios. Pero el futuro del crédito no está en el mercado primario de financiamiento. Las oportunidades reales de generar mayores recursos para desplazar un mayor número de créditos están en la bursatilización.  

Números de la Conafovi coinciden en que este camino ha sido posible por el buen comportamiento que ha experimentado la cartera de créditos en el mercado y al trabajo de estandarización en instituciones como Infonavit y algunas Sofoles. Esta labor ha arrojado números importantes, por ejemplo, que la cartera vencida de 3.5 meses de mora contra cinco del estándar internacional. Así, este camino seguido ya por Infonavit, GMAC, Su Casita, Metrofinanciera y Crédito y Casa, ha permitido que en los  últimos tres años se hayan colocado 15 emisiones por un total de 16 mil 846 millones de pesos, recursos indispensables para continuar el círculo virtuoso del crédito.

 El lastre del mundo global En el desempeño de las grandes fuentes de financiamiento provenientes del exterior influye el estatus del mercado en el concierto internacional, totalmente abocado a un contexto complicado para el 2007. A nivel global se espera un menor ritmo de crecimiento, mayores presiones inflacionarias, producto de elevados precios del petróleo, y dudas sobre el comportamiento de las tasas de interés, que en suma son condicionantes de un desempeño macroeconómico para un sano negocio inmobiliario. Aun así, según analistas, México tendría en un contexto de tasas de interés externas altas el reto de generar condiciones internas que favorezcan la toma de decisión de los capitales internacionales. Tasas de retorno que, sin duda, seguirán siendo elevadas en función de lo que hoy se ofrece en mercados consolidados. Por lo pronto, una forma de ver la solidez

 alcanzada por el mercado es su posicionamiento en indicadores globales. Uno de ellos es el índice LaSalle “Transparencia de Bienes Raíces 2006”. Este grupo ubica a México junto con los Emiratos Árabes Unidos como mercados que mostraron mejorías y que han mantenido su posición en los últimos dos años. En el mismo índice figuran Brasil y Argentina como mercados que favorecieron su posición gracias al mejoramiento de sus indicadores, debido a la transparencia de sus políticas de gobierno y códigos de desarrollo de negocios.