Desarrolladoras de vivienda ajenas al ciclo político   

Las firmas desarrolladoras de vivienda han demostrando con  sus resultados financieros que la tendencia de crecimiento no  se está frenando y que están solventando en forma exitosa  los diversos contratiempos por el encarecimiento de diversas  materias primas.  

El contexto internacional caracterizado por fuertes presiones en diversos precios de materias primas, han propiciado presiones sobre los precios de construcción de las desarrolladoras de vivienda, lo que han tenido que contrarrestar de diversas formas. Las empresas desarrolladoras de vivienda que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) han logrado superar los aumentos que se han presentado en sus principales insumos, porque cuentan con economías de escala, capacidad de negociación con sus proveedores, demanda de su producto y tecnología de punta. El aumento de los insumos no ha tenido un efecto negativo sobre las empresas desarrolladoras, ya que sus ventas han crecido de una manera más que proporcional al crecimiento de los materiales.

“Esto se debe a que la demanda de vivienda es poco sensible al precio y mucho a la disponibilidad de crédito, por lo que al haber mucha demanda la afectación en costos puede repercutir en el precio”, explicó Alfredo Guillén Lara, director ejecutivo de Promoción Corporativa y Análisis de Grupo Financiero Interacciones. Para Carlos González Tabares, especialista del sector en Ixe, Casa de Bolsa,  el aumento en los insumos no se ha reflejado en los resultados de las empresas de vivienda, porque tienen contratos previos que les garantizan el precio de los materiales, además de contar con inventarios que les permiten superar alzas coyunturales.

Guillén señaló que otros factores que favorecen a las compañías son las economías de escala que han desarrollado y porque los commodities (acero, cobre, cemento) representan una proporción baja del costo total, además de que el componente más alto del costo total (mano de obra) está ligado al salario mínimo, por lo que no ha subido de manera importante.

González Tabares manifestó que todos los materiales en general representan cerca de 35 por ciento de los costos totales, y 25 por ciento del precio de venta de una vivienda, donde el acero representa 15 por ciento de los costos y el cemento otro tanto.  

Contrarrestando efectos  Por su parte, Guillén ilustró cómo las compañías han compensado el incremento de sus costos mediante aumento en el precio de venta, al manifestar que, de marzo del 2005 a marzo de este año, Sare tuvo un incremento en sus costos de 24.38 por ciento, frente al cual aumentó sus ventas en 25.20 por ciento, en tanto que para Hogar fue de 25.28 en costos contra 24.73 por ciento en ventas, Ara en 29 contra 31.3, y Geo en 18.59 contra 18.64 por ciento, en los mismos conceptos.

Otro indicador que muestra que las empresas de vivienda han diseñado estrategias que les han permitido superar los aumentos en costos y gastos es el margen de operación (utilidad de operación respecto a ventas), el cual ha presentado un aumento, ya que fue de 18 por ciento en promedio en el 2002, 19.5 en 2003, 19.9 en 2004, 20.4 en 2005 y 20.6 por ciento en el primer trimestre 2006.

“El margen de operación ha aumentado porque las empresas han mejorado su mezcla de ventas, ya que mantienen su participación en la vivienda de interés social y a su vez logran mayor penetración en la vivienda media y residencial, las cuales les dejan mayor margen de ganancia”, explicó González Tabares. Opinó que lo anterior se ha logrado gracias a la baja en las tasas de interés, la apertura de créditos en la banca comercial y mejores esquemas de financiamiento en las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles). Acotó que tampoco se debe perder de vista que las compañías desarrolladoras han logrado mayor eficiencia en la tecnología de construcción, lo que les permite lograr economías de escala y con ello comprar materiales a mejores precios.  

Resultados al arranque de año  Al analizar el periodo de enero a marzo 2006 se tiene que los principales indicadores de resultados de las seis empresas que cotizan sus acciones en el mercado de valores mexicano mostraron una buena  evolución, porque los ingresos crecieron, en promedio, 32 por ciento anual, respecto al mismo periodo de un año antes, mientras que la utilidad de operación lo hizo en 40 por ciento y la utilidad neta en 35 por ciento en el mismo lapso.

“Los resultados de este primer trimestre muestran que nos mantenemos en el camino correcto del crecimiento rentable y sostenible, mostrando expansión en márgenes y ofreciendo el mejor retorno sobre capital a nuestros inversionistas”, señaló en su reporte al mercado bursátil Luis Orvañanos, fundador y presidente de Corporación Geo.

Los indicadores de rentabilidad y gestión mostraron una mejora, ya que el margen de operación (utilidad de operación a ventas) obtenido llegó a 20.5 por ciento, mayor a 19.3 por ciento del mismo periodo en 2005; la liquidez (activo circulante a pasivo circulante) fue de 3.9 veces contra 3.6 del primer trimestre 2005, y la rentabilidad del capital (utilidad neta a capital contable) alcanzó 3.8 por ciento, superior a 3.6 del mismo periodo en 2004 “Tanto la vivienda de interés social como la vivienda media registraron un crecimiento de dos dígitos, por lo que la venta de unidades de vivienda continuó mostrando gran solidez y aprovechamos la creciente disponibilidad de créditos hipotecarios y una mejor oferta en nuestros productos, así como nuestra capacidad de elegir entre las diferentes fuentes de financiamiento hipotecario para lograr las mejores condiciones para nuestros clientes”, afirmó Gerardo de Nicolás, director general de Homex.

En el primer trimestre del 2005 los ingresos de los desarrolladores en bolsa sumaron 9 mil 141 millones de pesos, de los cuales Geo generó 25 por ciento, Homex otro 25, Ara 20, Urbi 19, Sare 10 y Hogar 2 por ciento. En lo tocante a la utilidad de operación, alcanzó los 1 mil 876 millones, donde Homex aportó 46 por ciento, Ara 39, Urbi 37, Geo 19, Sare 14 y Hogar 2 por ciento. “Los resultados del primer trimestre fueron muy buenos, sobre todo en el flujo de efectivo (Ebitda), 88.4 por ciento, que se vio favorecido por el extraordinario reporte de Hogar, cuyas expectativas parecen ser favorables para este año”, expresó Carlos González Tabares.

La utilidad neta de las seis empresas inscritas en la BMV sumó 1 mil 103 millones de pesos, contribuyendo Ara con 29 por ciento, Urbi con 22, Geo y Homex con 21, y Sare con 7, mientras que Hogar les restó 0.01 por ciento, ya que fue la única que muestra pérdidas en el periodo de referencia. Para Alfredo Guillén Lara los resultados de las empresas fueron excelentes, sobre todo en flujo operativo, es decir aumentándole a la utilidad de operación las partidas virtuales (depreciación, amortización y resultado por posición monetaria), ya que fue de 300 por ciento en el caso de Hogar, 45 para Ara, 29 para Sare y 20 por ciento para Geo.  Expectativas  Carlos González Tabares consideró que el sector vivienda presenta elementos fundamentales que lo hacen atractivo y con potencial de crecimiento por los siguientes aspectos:

1) déficit de más de 5 millones de viviendas a nivel nacional,2) crecimiento estimado para los próximos cinco años cercanos a 14 por ciento sostenido, 3) mayor participación de Bancos y  Sofoles en las actividades de crédito, 4) mejores esquemas de financiamiento (cofinanciamiento), 5) tasas de interés cada vez más competitivas, 6) incentivos fiscales, 7) leyes en favor del sector, 8) bursatilización del crédito otorgado por los intermediarios financieros.

Por su parte, Cecilia del Castillo, en el reporte sobre vivienda del grupo Accival Citigroup, señaló que ante el cambio sexenal los desarrolladores se muestran tranquilos, ya que todos los candidatos a la presidencia han incluido el tema de vivienda como una de sus prioridades y coinciden en que debe ser una política de Estado. Manifestó que el enfoque actual de las empresas está en la definición de estrategias de mediano plazo, porque las nuevas reglas y leyes aprobadas, aunadas a la mayor transparencia y fortalecimiento del gobierno corporativo de los organismos de financiamiento, deberían asegurar un crecimiento sostenible.

A manera de conclusión, la información global de las seis grandes desarrolladoras de vivienda que cotizan en Bolsa (Ara, Geo, Urbi, Hogar, Homex y Sare) nos demuestra que el sector está completamente ajeno al ciclo político, es decir, que tiene vida propia y que depende más de la estabilidad y el financiamiento privado y no de recursos públicos; asimismo, que su propio dinamismo y adecuadas estrategias le ha permitido sortear las dificultades que ha representado el incremento de diversos insumos en los años más recientes. Por lo tanto, estamos observando un sector sano, en crecimiento y con un escenario muy positivo a pesar del ciclo político sexenal. Tan sólo hay que señalar que en el primer trimestre del 2006, la industria de la construcción en su conjunto creció a un ritmo anual de 8.3 por ciento, para volver a ser la actividad más dinámica de la economía, y donde la construcción de vivienda representa cuando menos la mitad de todo este sector productivo.