¿Arrendamiento habitacional  en crisis?

La amplia oferta de vivienda y las facilidades crediticias que se han dado para su adquisición en los últimos tres años han provocado que las personas dedicadas al negocio de la renta de vivienda hayan visto disminuida su rentabilidad, cambien su forma de actuar e inclusive cuestionen su viabilidad en el mediano plazo.

“La renta de los inmuebles ha bajado en 60 por ciento, aproximadamente, porque hay una amplia oferta de créditos hipotecarios y la gente puede comprar un inmueble, realizando un pago mensual igual o similar al pago de la renta. El arrendamiento puede ser negocio si el inmueble ya se tiene y no se usa, así como tampoco se piensa vender”, consideró Joseph Mansur, director general de M&M Consultores Inmobiliarios.

Agregó que mientras la oferta de créditos hipotecarios siga siendo tan fuerte por parte de las instituciones financieras, en su lucha por ganar mercado, la probabilidad de que la renta de inmuebles sea negocio tiende a bajar.

Rodolfo Alberto Farías Rivera, director general de Callolli y Asociados, despacho especializado en arrendamiento inmobiliario coincidió en que en los últimos años este tipo de negocio se ha vuelto más difícil y que a mediano plazo se puede volver un negocio de viudas. Esto es así porque el crédito ofrecido por las Sofoles, Sofomes y bancos permite a las personas de clase media (10 a 15 salarios mínimos mensuales) adquirir un bien inmueble, mientras que antes no tenían la capacidad de comprarlo o ni siquiera juntar el enganche necesario.

“Los nichos de mercado de arrendamiento que siguen siendo negocio es el de oficinas, bodegas, parques y áreas industriales, porque hay muchas empresas de reciente creación o trasnacionales que no quieren hacer inversiones o gravar sus activos. Desean hacer una deducción plena por el pago de arrendamientos porque les conviene desde el punto de vista fiscal”, juzgó el directivo.

En contraste, Luis Núñez Arratia, director general del despacho Luis Núñez y Prida, señaló que un bien raíz sigue siendo un buen negocio, pero bien manejado, porque, aparte de lo que genera de renta el bien inmueble, va ganando plusvalía, la cual se nota poco en el corto plazo. No obstante, en el largo plazo demuestra su beneficio al valer mucho más el bien respecto a su costo original.

“Yo les digo a los hijos o a los nietos de mis clientes que sus padres vivieron como ricos y que ellos siguen siendo ricos. Ahora bien, si venden el bien inmueble lo más probable es que gasten ese dinero en otros satisfactores, como coches o viajes, y a la larga se acabe el patrimonio. Es decir, si el que tiene un inmueble lo conserva y vive de sus rentas puede hacerlo bien, teniendo claro que no es un negocio maravilloso, sólo es un buen negocio”, señaló el especialista en arrendamiento.

Rentabilidad y comparaciones

Núñez Arratia detalló que la renta de un bien inmueble equivale a 0.8 por ciento mensual bruto (9.6 por ciento anual) de su valor comercial, a lo que hay que quitarle los gastos que pueden llegar a ser de 15 a 20 por ciento de dicho margen, lo que de cualquier manera deja la cifra por arriba de una tasa bancaria que va de 2 a 4 por ciento anual. Sin embargo, esta última tiene la ventaja de que no se tiene que hacer nada, mientras que en el bien hay que resolver problemas, aunque a la larga el usuario gana el rendimiento más la plusvalía del bien.

Mansur puntualizó que se está manejando un 10 por ciento anual del valor del inmueble como renta, cifra que comparada con los rendimientos que se pagan en la banca muestra que es un negocio relativo.

Aunque no es tan sencillo señalarlo, porque las inversiones inmobiliarias son de riesgo y dependen del monto. Ejemplificó que por un inmueble de 250 mil dólares se va a recibir una tasa de 7.5 anual por ciento, lo que da dos puntos de diferencia respecto a lo que se puede rentar normalmente.

Ante ello algunos señalan que es más conveniente que el dinero esté líquido, porque existe la duda de si se rentará o no, y en que tiempo se logrará. Farías Rivera comentó que se ha analizado el mercado de las personas que se dedican a los bienes raíces y se detectó que últimamente prefieren invertir el monto de su bien raíz en servicios especializados, de diversos grupos financieros, que les brindan mayor rentabilidad frente a los problemas que genera un inmueble. Los tres especialistas coincidieron en señalar que las personas jóvenes con capacidad adquisitiva están prefiriendo emplear su dinero en pagar una hipoteca que en la renta de un bien inmueble, porque la brecha entre ambos conceptos se ha cerrado de forma importante. Ante ello, en Real Estate Market & Lifestyle hicimos una simulación de compra en la Ciudad de México un inmueble con un valor de 1 millón de pesos, por parte de una persona de 30 años, a un plazo de 20 años y con un enganche de 10 por ciento. Para ello empleamos la herramienta que tiene Banco de México en su página web (www.banxico.org.mx/ccth11/ccth1. jsp).

 Los resultados muestran que por el tipo de vivienda el usuario estaría pagando una renta aproximada de 9 a 11 mil pesos mensuales, que compra con una mensualidad promedio durante la vida del crédito, que va de 9 mil 600 pesos a 13 mil 200 pesos, según sea la institución con que se contrate, y cuya tasa de interés (vía Costo Anual Total, CAT) va de 13.05 a 19.5 por ciento anual. Desde luego que para la adquisición de la vivienda se necesita tener los 50 mil pesos de enganche más lo gastos inherentes a la operación, que suman de 90 a 100 mil pesos adicionales. Sin embargo, es evidente la comparación.

 Problemática y zonas potenciales para rentar

Los especialistas entrevistados señalaron que existen aspectos básicos para que sea negocio la renta de un inmueble, como son el estado del mismo, su ubicación, la seguridad de la zona, el tipo de inquilino y la voluntad de las autoridades para hacer prevalecer el Estado de Derecho. Se han dado casos en los que se invaden los inmuebles y no se pueden sacar a los “paracaidistas”.

El director general de M&M Consultores Inmobiliarios explicó que para que sea negocio comprar una vivienda nueva es algo que va a depender de los costos de adquisición y del tipo de producto adquirido. Existen inmuebles comerciales que todavía se rentan por su ubicación o atributos, mientras que hay productos que tardan mucho rentarlos o no dejan el rendimiento anual requerido.

“Un nicho de mercado rentable existe en el tipo de vivienda media residencial con ubicaciones en el poniente, Santa Fe, Interlomas y zona centro”, opinó el ejecutivo.

 El director general del despacho Luis Núñez y Prida manifestó que las casas solas han bajado mucho su valor y, por lo tanto, el de su renta. Las familias en los últimos años han preferido trasladarse a departamentos o fraccionamientos cerrados, por la inseguridad existente. Además dijo que el mismo fenómeno de movilidad es más difícil en los edificios, porque la incidencia de robos es menor.

“Un edificio es más sencillo de rentar, siempre y cuando se ubique en una colonia adecuada, como Juárez, Roma, Narvarte, Del Valle, Nápoles, Condesa, cerca de Insurgentes y Paseo de la Reforma. Los mejores inquilinos son los de las compañías trasnacionales, porque éstas seleccionan muy bien a su personal, tienen buenas prestaciones, no buscan tener problemas por dejar de pagar una renta, y cuidan mucho su imagen. Asimismo, los tiempos de renta van a depender del tipo de departamento, uno de hasta 5 mil pesos quizá tarde un mes en rentarse, mientras que uno de entre 30 y 40 mil pesos tardará unos tres meses, por lo menos”, explicó Nuñez.

El director general de Callolli y Asociados reiteró que el mercado de oficinas rentadas es un buen nicho de mercado, sobre todo en las zonas de primer nivel como Bosques de las Lomas y Santa Fe, donde se tiene una tarifa promedio de 20 a 23 dólares por metro cuadrado.

Sugerencias

De acuerdo con lo expresado por los entrevistados, el arrendamiento inmobiliario está en una etapa difícil pero sigue siendo negocio, siempre y cuando se cambie la forma tradicional de operarlo. Farías Rivera opinó que para ciertos nichos de mercado el arrendamiento inmobiliario puede ser rentable si se le da un valor agregado, porque el cliente ha madurado y no es el mismo de hace 10 o 15 años, que pagaba aunque no tuviera dónde estacionar. “A la gente que quiere rentar debe dársele un valor agregado, esto lo vemos en México como una novedad, aunque en Estados Unidos es algo común, por ejemplo en Texas o California, donde ponen sistema de cable, Internet o telefonía”, indicó el director general de Callolli y Asociados. Núñez Arratia consideró que existen diferentes tipos de negocio en inmuebles para rentar: una propiedad nueva, una usada que ya está rentada y la correspondiente a las personas que tienen que dejar su vivienda para trasladarse a otro lado y no desean vender su propiedad. “Por mi campo de acción me inclino por la inversión en edificios para renta, donde es mejor invertir en uno que ya está rentado, porque ya se sabe lo que va a dejar, y si se cuida y se le da un aspecto mejor se puede ganar un poco más. Es riesgoso comprar un edificio completo vacío, porque no se sabe su situación ni en cuánto se puede rentar”, subrayó el director general del despacho Luis Núñez y Prida.

Mansur dijo que es importante que la gente ubique el nicho en el que se quiere invertir, además de que en el mercado actual si se tiene un bien inmueble y no se va a usar es más conveniente venderlo que rentarlo, porque el rendimiento líquido va a dar los mismos rendimientos que la renta.

Asimismo, acotó que lo anterior va a depender de la situación personal de cada individuo, y expresó que si la decisión es conservar el bien lo mejor es rentarlo, porque no conviene tenerlo vacío. “Siempre conviene contratar a un profesional, porque el arrendamiento es más seguro, además la persona hará un trabajo profesional con conocimiento del área, por ejemplo verificar que los fiadores estén en orden, que las garantías y referencias comerciales y personales del inquilino sean buenas, además de que el contrato este profesionalmente hecho. Lo anterior generará seguridad y certidumbre en el arrendamiento”, sentenció director general de M&M