QUERÉTARO  Inmobiliario bueno, bonito y barato

El mercado inmobiliario de Querétaro está en pleno desarrollo, con inmejorables precios, sin olvidar su creciente economía y su atractivo turismo, por lo que resulta una excelente opción para ubicar su empresa, oficinas y desde luego, su hogar o su casa de descanso. A continuación, los datos duros que le llevarán a tomar una decisión como esa.

Muchas son las razones ya descritas en páginas anteriores para ver a Querétaro como una gran alternativa para vivir o para tener una segunda casa. Sin embargo, nos preguntamos, ¿hay oferta suficiente?, ¿los precios son accesibles o está caro el destino? Aquí las respuestas a esas inquietudes.

En la actualidad, Querétaro vive una de sus mejores épocas, las inversiones siguen llegando todos los días y las obras de infraestructura han propiciado un crecimiento sostenido y muy saludable para la entidad. Como en toda la República seguramente que también se sentirán los efectos de la crisis financiera internacional, aunque afortunadamente para Querétaro su cercanía con la Ciudad de México y sus vías de comunicación son elementos que nos seguirán favoreciendo para la atracción de inversión, afirmó Agustín Valero, director comercial de Ciudad del Sol.

De acuerdo con el presidente de Canadevi Querétaro, Luis Miguel Rivas, en el estado hay una base de desarrolladores profesionales con la capacidad suficiente, para poder satisfacer la demanda de vivienda y de las demás actividades inmobiliarias, pero en los últimos años han llegado desarrolladores de todo el país (incluso extranjeros) por el mismo crecimiento del estado, lo que ha propiciado que “la rebanada del pastel inmobiliario se divida entre más empresas”. En particular, comentó que las grandes vivienderas nacionales desde su llegada, han inundado al estado de vivienda.

El presidente de AMPI local, Rodrigo Villaseñor Zepeda, explicó que Querétaro venía siendo un refugio de crecimiento e inversión para muchos desarrolladores, “aquí parecía que el mercado no se enteraba de la crisis subprime, y se mantenía una dinámica en la adquisición de reserva territorial y el mercado se mostraba muy activo en venta de terrenos y adquisición de casas”. En su expectativa lo seguirá siendo, porque aún en tiempos de crisis, se debe voltear a ver a Querétaro como una alternativa de segundas casas o de inversión patrimonial, porque “lo que nos apuntala mucho es la calidad de vida, que cuidan tanto autoridades como habitantes, lo que es una garantía de plusvalía a futuro”. Un ejemplo de la llegada de nuevos jugadores es Homex, que en agosto del 2007 hizo el anuncio de operaciones en el estado, con una inversión inicial de mil 300 millones de pesos y con el objetivo de edifi car 8 mil 600 hogares, en esta primera etapa de incursión. Jorge Carbonell, director general de Remax Inova, es de la opinión de que el mercado inmobiliario de Querétaro, después del análisis que se haga sobre la crisis actual, se va a ver favorecido porque hay una salida de capitales de muchos otros estados aledaños por motivos de seguridad, y esa desbandada de empresas, inversiones y desarrolladores que están buscando opciones más seguras, están mirando hacia Querétaro.

Estos comentarios hacen suponer que hay oferta suficiente para los diferentes segmentos del mercado residencial e, incluso, sobreoferta porque constantemente se observa el inicio de nuevos fraccionamientos. Sin embargo, el representante de Canadevi comentó que el sector de la vivienda económica no se ha satisfecho adecuadamente y, por el contrario, parece haber sobreoferta en el mercado de vivienda media.

En el “Estudio de Mercado de Vivienda en Querétaro”, elaborado por BBVA Bancomer, señaló que el valor de la oferta de vivienda nueva en Querétaro (cifras a abril de 2008) asciende a 6 mil 835 millones de pesos (mdp): 2 mil 540 mdp de vivienda residencial; mil 990 mdp a vivienda media; mil 453 mdp a vivienda de interés medio; 269 mdp a vivienda tradicional, y 582 mdp a vivienda económica.

 

ORIGEN DE LA DEMANDA

 

 Para el presidente estatal de Canadevi, la demanda proviene del mercado interno y se complementa en cerca de la mitad con demanda de otros estados, predominando la demanda de población que proviene de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (Distrito Federal y Estado de México).

“La gente que viene del Distrito Federal y sus alrededores busca el nicho de segunda vivienda, de fines de semana”. Aclaró que con lo que venden un departamento de tamaño mediano en la Ciudad de México, pueden adquirir una casa de buen tamaño en Querétaro, haciendo referencia clara a los precios diferenciados entre una ciudad y otra.

Rodrigo Villaseñor agregó que también llegan muchas personas de estados vecinos como San Luis Potosí y Guanajuato. Entre los entrevistados hay consenso que dependiendo del segmento, en unos casos llega a ser de 60 por ciento la de manda foránea y 40 por ciento local, y en casos extremos 70 por ciento externa y 30 por ciento interna. Incluso, hay extranjeros que también han encontrado en Querétaro un lugar de retiro. De acuerdo con un análisis elaborado por la división hipotecaria de BBVABancomer, denominado “Estudio de Mercado de Vivienda en Querétaro”, la demanda de vivienda del estado equivale al 1.8 por ciento del total requerido en el país (731 mil 584 viviendas anuales), haciendo referencia a lo que establece la Conavi en el documento “Necesidades de Vivienda 2000-2010”, por lo que se debe tomar como valor de referencia. Este análisis señaló que la ciudad de Querétaro demanda 8 mil 531 viviendas y 12 mil 899 unidades todo el estado. Al respecto, podemos decir que es difícil que lo que estableció Conavi hace algunos años considere la migración y la demanda de otros estados que hoy se registra en Querétaro. Y es que de acuerdo con cifras proporcionadas por la Canadevi local, la absorción anual ronda las 17 mil o 18 mil unidades.

En opinión del presidente local de la AMPI, la demanda de vivienda con un valor de entre 800 mil a un millón de pesos es constante. “Hay una enorme migración de la Ciudad de México, donde la gente ha entendido que es mejor comprar que pagar renta, asimismo, mucha gente en cuanto logra vender su propiedad en la Ciudad de México, aquí les alcanza para una casa en mucho mejores condiciones y les sobra para el automóvil nuevo e, incluso, hasta para el club”.

 

EL FACTOR PRECIO

 

Luis Medina, del Departamento de Análisis y especialista en la Plaza Noroccidental para la consultoría inmobiliaria Softec, indicó que el último sondeo de precios que realizaron en la plaza, refi rió que los precios de la vivienda de nivel residencial oscilan entre los 10 mil pesos por metro cuadrado, mientras que el de nivel medio tiene como promedio los 7 mil pesos. La vivienda de interés social, agregó Medina, se ubica alrededor de los 6 mil pesos.

La planeación con la que cuenta la ciudad de Querétaro, está haciendo que la industria de la construcción se encuentre en bonanza. Al año, la ciudad cuenta con la disponibilidad de 11 mil nuevas viviendas, a la cual se le añaden más de cuatro mil lotes urbanizados, con todos los servicios para aquellos compradores que prefi eran edifi car la vivienda de acuerdo a sus gustos, necesidades y preferencias.

La opinión del presidente de la AMPI es que los precios son muy variables, “pero calculamos en 7 mil pesos el metro cuadrado, incluyendo la mezcla entre terreno y construcción”.

 

En este sentido, el presidente local de la AMPI señaló que los precios han sido constantes, no hemos visto que tengan que bajar sustancialmente los precios y, mucho menos, remates por la crisis porque al contrario, vemos que los desarrolladores están defendiendo sus precios.

Agregó que por supuesto esto es lo que sucede en el mercado de vivienda nueva, pero en el mercado de vivienda usada, dijo que aquella que no está bien ubicada está teniendo problemas para ser desplazada; otro fenómeno en este segmento es que la vivienda usada que es remodelada se está desplazando más rápido que la que no se reconvierte. En general, observa mayor plazo en la absorción de este mercado. Jorge Carbonell afirmó que aunque en los últimos años se ha tenido una apreciación de su valor, definitivamente Querétaro es más barato que la Zona Metropolitana de la Ciudad de México.

 

¿SOBRESATURACIÓN, UN MITO?

 

Durante la investigación para este trabajo, una de las preguntas más difíciles de despejar fue acerca de la sobresaturación de la plaza. A lo que el especialista de Softec sostuvo que aunque cada vez que se llega a Querétaro, se puede ver el inicio de un nuevo desarrollo habitacional, el Índice de Absorción muestra mucho mejores cifras de las que se creen, ya que el promedio de tiempo de venta de los inmuebles es de alrededor de los 16 meses, lo cual está dentro del promedio para la zona, indicó.

Al cuestionar a Medina en torno a la situación que prevalece en los mercados internacionales y la situación de ventas, respondió que aunque es posible que haya un leve ajuste a la baja en las mismas no cree que vaya a existir gran afectación, ya que la situación del crédito sigue activa en nuestro país y las condiciones del financiamiento seguirán siendo favorables para los compradores, debido en buena medida a las estrategias de tasa fija y plazos holgados, además del mejor incentivo que es el generoso precio de venta de los inmuebles, por lo cual no prevé gran afectación.

El análisis citado de BBVA-Bancomer, señaló que “de acuerdo a la oferta aparecida en el boletín de vivienda DIME al mes de abril del 2008, existe una oferta total de 12 mil 215 unidades distribuidas entre los diferentes segmentos, según valor de vivienda”. De las cuales el municipio de Querétaro reportaba 8 mil 402. La AMPI es de la opinión que si se ve solamente el mercado local, podríamos hablar sin duda de sobreoferta, “sin embargo, nosotros como profesionales inmobiliarios nos enfocamos al mercado externo de Querétaro. Por ello, considerando la demanda actual y el contexto de crisis que nos hace esperar migración de otros estados a Querétaro, en su conjunto no podemos hablar de sobreoferta”. Aunque Luis Miguel Rivas afirmó no contar con una radiografía completa de los desarrolladores en la zona, solamente los afiliados a Canadevi, estimó que hay alrededor de 130 y 140 fraccionamientos desarrollándose en diferentes segmentos del mercado actualmente.

Comentó que “la absorción anual de unidades se ubica entre 17 mil y 18 mil viviendas en sus diferentes segmentos. Del total de la oferta, hoy en día tenemos 9 mil viviendas vendidas, alrededor de 6 mil que no se han vendido y tenemos 3 mil 500 viviendas económicas que están en proceso de construcción”, enfatizó el representante de los desarrolladores afiliados a Canadevi de Querétaro.

En particular, señaló que en la vivienda económica no se ha satisfecho la demanda de cerca de 3 mil 500 unidades y unas 2 mil 500 unidades de vivienda tradicional. Sobre el mercado residencial, opinó que éste nunca está en crisis, en los desarrollos campestres más exclusivos sólo hay que ver todo lo que se está construyendo, aunque reconoció que en la venta de terrenos residenciales hay una moderación en la venta. Derivado de lo anterior, inferimos que es el segmento medio donde se concentra la mayor oferta del mercado de Querétaro.

Ricardo Molina Lobo, coordinador de mercadotecnia de Altta Homes, que ofrece el proyecto Paseo del Bosque, indicó que sí hay sobreoferta. Sin embargo, la migración que está saliendo de diferentes estados, en especial de la Ciudad de México, están llegando a satisfacer esa oferta, aunque se puede hablar de estancamiento en ciertos desarrollos en particular, dependiendo de las características y lo que esté ofreciendo en particular.

Para Diego Larrondo, director comercial de Casas Nippo, de las empresas pioneras del estado, dijo que a lo largo de estos años han sufrido el embate de la competencia que llega de toda la República, por lo que se ha vuelto un mercado muy competido.

 
Desarrollo Sierra Azul de Hines en Querétaro.

“Ello ha determinado que como desarrolladores tienes que empezar a tener un estudio más minucioso y ofrecer ventajas competitivas que antes no eran tan importantes. Ahora lo tiene que tomar en cuenta”. Por todo ello, el directivo de Casas Nippo aseguró que el consumidor vive una situación inmejorable, por la gran oferta que hay y los precios competitivos que ello ocasiona.

VIVIENDA RESIDENCIAL, UN MERCADO ATRACTIVO

Para los entrevistados, el segmento residencial alto de Querétaro no es muy amplio en términos de unidades (no así en su valor), pero la oferta que hay es de la mayor calidad. Hay consenso de que a dicho segmento del mercado no le afectará la crisis, en el peor de los casos la absorción será un poco más lenta. Tradicionalmente este mercado se concentró en desarrollos campestres, pero muy recientemente empezaron a aparecer proyectos de tipo vertical. Del primer caso, directivos del grupo Nurban, quienes encabezan uno de los desarrollos más exclusivos de Querétaro: El Campanario, dijeron a Real Estate Market & Lifestyle que a Querétaro nada lo detiene. La hospitalidad, su cultura, sus diversiones, la seguridad y su oferta inmobiliaria son muy atractivas. Sobre El Campanario, en particular, dijeron que es un desarrollo donde ya habitan alrededor de 500 familias con una densidad muy baja. Señalaron que el precio por metro cuadrado de terreno en la zona del fairway (campo de golf) es de unos 5 mil 500 pesos el metro cuadrado. Sin embargo, el precio promedio es de 2 mil 600 pesos. Con el tiempo sus precios han subido.

Pese a lo exclusivo, hay terrenos para todos los presupuestos, desde 350 metros cuadrados con un valor de un millón de pesos, hasta casas que hoy se venden entre 700 mil y un millón de dólares, pero a la hora de ver lo que ofrece, sin duda que vale lo que cuesta, por el campo de golf, las áreas verdes tan grandes que tienen, la libertad que ofrece, al igual que las vistas por estar 110–120 metros por encima de la ciudad de Querétaro, el club, próximamente 23 lagos, juegos para niños, áreas deportivas, escuelas en todos sus niveles, entre ellas la Universidad Anáhuac, seguridad, etc. A ello hay que agregarle bares, restaurantes y demás diversiones dentro del desarrollo. Este grupo ha invertido 100 millones de pesos como promedio anual desde el inicio de El Campanario para la infraestructura que tiene. Sobre el comportamiento del precio, recordaron que cuando iniciaron el metro cuadrado en fairway inició entre 800 y mil pesos, y hoy está en 4 mil 500 pesos, un crecimiento de 400 por ciento.

Los directivos de grupo Nurban coincidieron en la importancia de que las personas vayan a los desarrollos y los comparen, verifiquen sus precios, el servicio, la seguridad y de esa forma tome una decisión.

Otro ejemplo es Pedregal de Querétaro, su director general Luis Homero Pérez Barbosa, destacó que el desarrollo tiene tres puntos muy importantes para su venta: excelente ubicación, seguridad y plusvalía. Dijo que el mercado residencial alto está en un momento álgido, por la simple razón de que los terrenos son grandes y ya hablamos de una fuerte inversión, más lo que cuesta construir.

Por esa razón, Pedregal de Querétaro ha hecho una relotificación de los terrenos de 800 a mil 500 metros cuadrados, en dos o en tres porciones y así ofrecer terrenos 400 o 500 metros cuadrados, que no superen 2.5 millones de pesos. Luis Homero Pérez Barbosa afirmó que el 70 por ciento del mercado inmobiliario se concentra en casas de un millón de pesos hacia abajo, un 20 por ciento está fluctuando en casas que van de uno a dos millones y medio de pesos y el resto del pastel se concentra en el target más elevado, donde la mayoría viene de la Ciudad de México.

Reconoció que en el segmento alto hay muy buena competencia, muy buenos proyectos y buena parte de ellos grandes. Dijo que Pedregal de Querétaro es un fraccionamiento pequeño, pero les ha permitido ofrecer una gran plusvalía y un estilo de vida inigualable. Los precios que ofrece en terrenos varía desde los 2 mil 650 pesos como mínimo y 4 mil 100 pesos el metro cuadrado como máximo.

Insistió en que para la demanda del Distrito Federal los precios de Querétaro son baratos y se pueden encontrar opciones muy buenas. Como recomendación, señaló que los compradores se tienen que fijar en la ubicación del desarrollo, en la calidad del mismo y en el currículo del desarrollador, lo cual debe ser importante. Las opiniones, sin duda, pueden ser diversas, como es el caso de Mario Miuller, director de Mobiliaria M Construcciones, quien afirmó que “definitivamente hay sobreoferta en Querétaro. Todo es igual, nada es diferente, por ello hay que hacer proyectos novedosos, diferentes”. Sobre el Fraccionamiento Real de Montaña, dijo que ha evolucionado porque en sus primeros años vendían solamente terrenos y ahora empiezan a vender casas. Su oferta tiene club deportivo, hípico, vigilancia, etcétera. Señaló que Querétaro en 10 años va a duplicar su tamaño y aunque percibe algunos problemas de vialidades actualmente, el crecimiento va con cierto ordenamiento.

Y dentro del mercado residencial se empiezan a incorporar los desarrollos verticales, hay información que señala que se han autorizado la construcción de 32 torres, un caso muy particular es el de Condominio Ladera.

Este es el caso de Condominio Ladera, un desarrollo exclusivo de 40 unidades con un tamaño mínimo de 220 metros cuadrados. Alejandro Guajardo, cabeza del proyecto, dijo que es un concepto nuevo en Querétaro que ofrece exclusividad, completa seguridad, amenidades diversas y facilidades, departamentos de un solo nivel pero muy amplios, etcétera. Opinó que en Querétaro hacen falta proyectos de alto nivel y con características como éste, integrales, exclusivas, donde llega a haber departamentos de 5 millones de pesos. Es decir, “en el mercado residencial estamos innovando en departamentos para el segmento alto, somos la segunda empresa punta de lanza en este tipo de proyectos”.

Los precios de venta promedio son de 22 mil pesos el metro cuadrado y señaló que en Querétaro los departamentos traen un promedio de precio de venta de los 18 mil pesos a los 21 mil 700 pesos el metro cuadrado y ello están por encima del promedio, pero este nuevo proyecto no se puede comparar con los demás por todos los servicios y amenidades que ofrece, lo que representa una oferta nueva dentro del estado.

EDIFICACIÓN MÁS ALLÁ DE LA VIVIENDA

Desde la perspectiva de Ricardo Molina Lobo, de Altta Homes, Querétaro de aquí al 2020 va a ser uno de los estados con mayor crecimiento en todo el país, por ello buscando satisfacer la migración que va a tener el estado, está detonado un mercado inmobiliario muy grande. En 10 años prevé una ciudad como el Distrito Federal de los años 70, pero bien armado, mejor planeado, con una cultura y sin los problemas de la gran Ciudad de México. Reiteró que la oferta es grande, pero las personas están migrando del Distrito Federal por problemas de seguridad y económicas, en su mayoría es clase media y a Querétaro llega a un nivel medio alto.

Como parte de ese crecimiento y la competencia inmobiliaria en el mercado de la vivienda, Diego Larrondo comentó que las nuevas condiciones del mercado (mucha oferta) han propiciado que algunas desarrolladoras, como ellos, han tenido que ir más allá de la pura vivienda.

“De la vivienda, como primer paso, brincamos otro peldaño que fue construir un edificio que es un icono de la ciudad, TEC 100, hoy el mejor edificio de oficinas que además es una referencia de la ciudad. El siguiente paso ha sido la Torre Médica, hoy de las mejores instalaciones médicas del estado, todo respondiendo a la visión de la empresa en un mercado inmobiliario, que va mucho más allá de la pura vivienda.

Por cierto, estas edificaciones son las más altas hoy de la ciudad de Querétaro, aunque ya vienen otras en construcción que serán del mismo tamaño o un poco más altas.

 
Auditorio Josefa Ortíz de Domínguez.

DEMANDA DE SERVICIO

 

 Pero la demanda de propiedades no es lo único que se observa en Querétaro, la demanda de servicios es amplia. Uno de ellos son los servicios académicos. Después de un estudio minucioso que realizó la Universidad Anáhuac, y que arrojó que Querétaro socioeconómicamente hablando estaba representando muy bien el segmento de ingresos alto, medio alto y medio. “Nos creaba mucho sentido esta segmentación de mercado y, sobre todo, la demanda que se está generando de perfiles profesionales de alto nivel en las empresas que han llegado a Querétaro”, afirmó el rector de la Universidad Anáhuac campus Querétaro, Eduardo Valverde Montemayor.

Hoy la Universidad está ubicada de manera provisional en el desarrollo El Campanario, tiene cerca de tres años en la plaza y ofrece diversas licenciaturas (seis) y maestrías. Su crecimiento a nuevas carreras está limitado hasta que esté listo su campus definitivo. El rector reconoció que hay buena oferta universitaria en Querétaro, pero hacía falta una enfocada a la especialización de cuadros directivos empresariales, que es lo ellos ofrecen.

 

CREAR CIUDAD, NO SÓLO DESARROLLOS

 

Agustín Valero dijo que es muy importante pensar en hacer ciudades y no solamente desarrollos. “Un proyecto como el nuestro trae grandes beneficios a la ciudad ya que ordena el desarrollo de una gran superficie de tierra y mediante una cuidadosa planeación se integra”. Por ello Ciudad del Sol es un concepto habitacional, comercial y de servicios con una superficie de dos y medio millones de metros cuadrados, en el se construirán alrededor de 15 mil casas. Describió que el proyecto en sí tiene siete áreas comerciales, la más importante de ellas tiene con una superficie de 170 mil metros cuadrados y contará con tienda de autoservicio, cines, pasaje comercial y fast food, independientemente de que la zona esta consolidada y ya cuenta con todos los servicios.

“El principal objetivo de Ciudad del Sol es colaborar con el crecimiento ordenado de nuestra ciudad, aportando soluciones que mejoren la calidad de vida de todos los que aquí vivimos, es importante tomar en cuenta que las decisiones de hoy afectaran la vida de todos los Queretanos por muchos años, de igual forma buscamos solucionar el problema recurrente del suministro de tierra regularizada y factible de desarrollo que impide el eficiente desarrollo de vivienda”.

Para lograr tener vivienda accesible para la población es necesario hacer eficientes todos las actividades inherentes a la construcción, de alguna forma los procesos de edificación en México están pasando de artesanales a industriales, sin embargo el desarrollo de la tierra en la mayoría de los casos se ve un caso a la vez, lo que implica grandes riesgos y un elevado costo financiero para los desarrolladores, nosotros buscamos ser proveedores de tierra lista para desarrollar en ubicaciones comercialmente rentables y atractivas para el consumidor final, finalizó Agustín Valero.


Interior de la Universidad Anáhuac Querétaro.