LA CRISIS FINANCIERA Y SUS EFECTOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO

 

Dadas las reacciones de los mercados en los últimos meses, o más bien las últimas semanas, muchos se preguntan los efectos que tendremos en los diferentes sectores inmobiliarios en México, y qué podemos hacer hacia el futuro próximo.

Seguramente nos tocará “trabajo duro” y “sudar” a los desarrolladores e inversionistas, pero también hay que abrir bien los ojos, ya que vienen oportunidades importantes en el mediano plazo.

Después de analizar algunos reportes de Cushman and Wakefi eld y de la revista The Economist, con información variada de índole público dada a conocer por los diferentes diarios nacionales, puedo hacer el siguiente resumen por cada uno de los cuatro sectores (oficinas, industrial, comercial y habitacional), sin pretender jugar a adivino, pero sí pudiendo vislumbrar algunos efectos en el mercado mexicano.

PRIMERO, UN RESUMEN RÁPIDO DE LA CRISIS FINANCIERA…

La semilla de la actual crisis está concentrada en una burbuja inmobiliaria, creada e infl ada principalmente en Estados Unidos, derivada de tres factores:

• La reducción de tasas, creando un ambiente de crédito barato y “fácil” para la mayoría de la gente que a partir de los eventos de atentados terroristas sobre Estados Unidos en 2001, pretendieron reactivar la economía, haciendo entre otras cosas, que la caída en algunos sectores no sea tan dramática, al lograr que mediante estos créditos, la gente pueda “exprimir” capital a sus casas mediante nuevos apalancamientos, consiguiendo fondos mayores a sus hipotecas teniendo así más dinero y “alimentando” el consumo. En términos generales, la estrategia funcionó, por lo menos en el mediano plazo.

• La idea “falsa” de que los valores de las casas o de los bienes inmuebles sólo crece con el tiempo y nuca se devalúa, protegiendo así cualquier crédito otorgado a este sector.

 • La “avaricia” de las instituciones financieras de crear “seguros” que no eran otra cosa que derivados en forma de Credit Defaults Swaps (CDS), que en términos generales, eran una nueva forma de hacer dinero, mediante el cobro de primas, al vender de un banco a otro un crédito hipotecario otorgado a una persona y pagar una prima a cambio de un “seguro” del crédito, mismo que fue vendido por la misma institución financiera a otra institución financiera, con la falsa idea de estar “asegurado” contra el incumplimiento de pago del crédito en cuestión, y por la falsa expectativa de que el valor del inmueble no bajaría.

¿Y todo esto qué causó? Vamos por partes:

1) Los créditos baratos crearon un mundo donde los bancos no requerían capital de parte de los clientes para dar créditos hipotecarios, prestando en ocasiones hasta el 125 por ciento o más del valor de la casa, con la única garantía de la hipoteca sobre la vivienda y otros tantos productos “innovadores”. Esto sólo ocasionó una bomba de tiempo, ya que con un “estornudo” en las tasas de interés, subiendo unos pocos puntos base, haría que el cliente no pudiera hacer frente al pago. También se lograría que el valor de la vivienda en general se reluciera (que de hecho se logró), ya que a menor dinero disponible menos demanda sobre los bienes inmuebles, por ende, reducción del valor de los mismos (simple ley de oferta y demanda) y entonces las garantías ya no cubrirían los créditos otorgados y así inicia la cadena de incumplimientos.

2) La verdad sea dicha, los bienes inmuebles, como los de consumo, están atados a la ley de oferta y demanda y aunque buena parte del capital está asegurado, al ser un inmueble (un bien tangible), también es cierto que si la disponibilidad al crédito se reduce, hay desempleo y hay sobreoferta, no hay otra conclusión de que los valores al mercado se ajusten a la baja. Simplemente el hecho de las famosas “foreclosures” o enajenaciones que hacen los bancos por incumplimiento de pago en los créditos hipotecarios, vendiendo las casas a valores por debajo de su avalúo original dan una idea de esta realidad. Por ejemplo, en la zona residencial de Key Biscayne, en Miami Florida, un departamento de 100 metros cuadrados, que había llegado a un valor de 700 mil dólares en el 2006-2007, se vendía en septiembre del 2008 en 550 mil dólares. No hay vuelta de hoja, cuando el dinero se encarece, disminuye la demanda por los bienes inmuebles y los valores tienden a bajar, y al revés.

3) Los famosos CDS crecieron de manera irracional. Según reporte de Credit Suisse, del pasado 29 de septiembre, del área de Equity Research, estos alcanzaron en 2007, los 57 trillones (estadounidenses) o diez veces el mercado corporativo de bonos, creciendo al 172 por ciento promedio anual en los últimos cuatro años… Ahora, si a esta deuda se le aplica el efecto “dominó”, es decir, que se inicie una falta de pago de los créditos relacionados pues se tienen los resultados que hoy ya son historia: Bear Sterns, Lehman Brothers, AIG, Merril Lynch, etc. No pudieron hacer frente a sus obligaciones y el Estado tuvo que rescatarlos, con algunas excepciones. Con un tamaño de problema como éste, sólo el Estado tiene la posibilidad de salvar a la banca, evitando un mal mayor: que los clientes de los bancos pierdan sus ahorros. Si las soluciones parecen justas a los ojos de la gente, esa es cuestión de cada quien, en lo personal opino que, como menciona The Economist de fecha octubre 11 en su sección “Finance and Economics”, en momentos como éste, sólo el Estado puede evitar un mal mayor mediante la socialización o estatización, parcial en alguno casos, del sistema fi nanciero. Como ejemplo tenemos la reacción del gobierno de Estados Unidos con su plan de rescate de 700 mil millones de dólares y el de los gobiernos de Europa, con medidas similares para rescatar al sistema financiero, y las medidas que vengan en el corto y mediano plazo. Así le hizo México en 1995 con el Fobaproa. La verdad sea dicha, no nos gusta que después de años de increíbles ganancias del sistema financiero y ejecutivos que hicieron dinero con estas apuestas tan grandes, ahora tengamos que salvarlos con el dinero de los contribuyentes, a través del Estado, pero no intervenir sería catastrófico para el resto de la gente. Es por ello que nuevas regulaciones deben de ser aplicadas al sistema bancario.

A mi parecer hay dos fundamentales:

• Que exista capital real o enganche por cada crédito que se otorgue. • Que se tenga una mejor y mayor capitalización de los bancos, evitando así que apalanquen su capital a tal grado, que pongan en riesgo a toda la institución y accionistas.

México se encuentra mejor posicionado que otros países, inclusive que Estados Unidos, debido a algunos factores de los cuales mencionaré dos:

• Las reservas internacionales del Banco de México (Banxico), más grandes e importantes en nuestra historia moderna, con cerca de 90 mil mdd (antes de cualquier uso de las mismas) contra una deuda pública externa de alrededor de 56 mil 500 mdd, teniendo así una posición sana en su “balance”.

• Una mejor capitalización de su banca, por arriba de estándares internacionales y de sus créditos. Una vez expuesto esto, decir que la crisis no nos va a impactar es una irresponsabilidad o, cuando menos, una falta de prudencia. La realidad es que los efectos de esta crisis ya nos alcanzaron. Un tema que no hay que olvidar son las cuentas por cobrar en tarjetas de crédito, las cuales se han ido incrementando por dos factores principalmente:

• Otorgamiento desenfrenado de parte de los bancos y de comerciantes.

• Falta de cultura financiera o de crédito de parte de los poseedores de estas tarjetas. Más temprano que tarde, esta situación nos va a alcanzar y veremos a bancos y comerciantes enfocados a resolver este tema, ya que pondrán en problemas sus ingresos reales y, por tanto, su realidad financiera o por lo menos su valor como empresa, sea pública o privada.

¿Bueno pero todo esto qué efectos traerá al sector inmobiliario nacional?

El efecto inmediato está en el crédito, éste se va ha hacer más caro, subiendo el “spread” o margen de los bancos debido al riesgo, va a ser más limitado, reduciendo la posibilidad de inversión.

SECTOR VIVIENDA:

Veo dos efectos, uno más “real” y otro más “psicológico”, con ciertos fundamentos, pero aún así psicológico: Efecto real: Independientemente de nuestra posición como país, es una realidad que el crédito en este sector se va a contraer y se va a encarecer, tanto para el desarrollador como para al cliente fi nal. Veremos una disminución en el desarrollo de vivienda media principalmente.

 Efecto psicológico: Todo lo que “huela” a vivienda va a ser “mal visto” por los inversionistas, basta con ver el efecto en las acciones de las empresas públicas y la pérdida de valor de su acción desde enero de este año.

Al final, este efecto “psicológico” se ha convertido en un efecto “real” en el valor de las empresas, que en mi opinión exagera el efecto que están teniendo estas empresas, excepto por algunos casos particulares donde su actividad y posición financiera pudiera ser un agravante a la situación actual. Por ejemplo: pasivos en moneda extranjera, derivados, etcétera. En resumen, veo una menor actividad de inversión en este sector hasta que los créditos se restablezcan y veamos, como compradores de vivienda, un panorama más claro en nuestra posición financiera y laboral.

SECTOR OFICINAS Por la parte de la inversión sí vamos a ver una disminución en este sector, debido principalmente a la disponibilidad y/o costo de los créditos, esto aunado a la incertidumbre de los valores de renta de mercado, derivados de una menor actividad económica de las empresas que van a requerir estos espacios, ya sea por congelamiento de las expansiones, reducción de sus actividades o simplemente por incertidumbre. Según el reporte “Economic Pulse” de Cushman and Wakefi eld del 6 de octubre de 2008, la reducción en el consumo, la situación de las empresas financieras principalmente causarán un incremento en la desocupación en los Estados Unidos, pasando de un 9.7 por ciento a finales del 2007 a quizá un 15 por ciento antes de que este ciclo termine, reduciendo así el nivel de rentas de mercado y desacelerando el desarrollo de edificios de oficinas, por lo menos hasta el mediados o finales del 2009, incrementando los “CAP Rates”. Si esto pasa en Estados Unidos, algo similar va a pasar en México, ya que sí veo, entre otras cosas, un menor consumo en el 2009. En resumen, mayor vacancia, rentas menores en los sectores premium o AAA, incremento de los CAP Rates y, por ende, una reducción en el desarrollo de edificios de oficinas, principalmente en el sector AAA.

SECTOR COMERCIAL

Para sustentar mi opinión de que en el 2009 vamos a tener una reducción en el consumo, mencionaré tres factores importantes:

• Contracción del crédito al consumo; principalmente en las tarjetas de crédito, tanto bancarias como de tiendas departamentales y de servicios.

• Reducción de las remesas enviadas por nuestros paisanos en Estados Unidos a sus familias en México. Simplemente si comparamos 2007 contra 2006 las remesas no tuvieron incremento y la tendencia ha sido a la baja, hasta llegar en agosto a una reducción anualizada de 12 por ciento.

• Incremento de desempleo a nivel nacional por reducción de costos, problemas financieros, etc., por parte de empresas nacionales y multinacionales. Esto va a traer, además de los factores mencionados de los otros sectores con relación al crédito y a la inversión, reducción en el consumo, por tanto una menor expansión de las cadenas nacionales de comerciantes y, en muchos casos, el aumento de las cuentas por cobrar de los arrendadores. Ya que si el comerciante no vende, muchas veces deja de pagar la renta y esto se convierte en un ciclo vicioso. Esto aunado a la inseguridad, principalmente en las ciudades fronterizas, causará una menor expansión de los comerciantes y, por ende, una menor actividad de inversión de parte de los arrendadores nacionales.

Ya en Estados Unidos estamos viendo los efectos de una desaceleración en el consumo interno. Como ejemplo, el pasado 15 de octubre del presente año (se reportaron las ventas minoristas, causando como efecto que Wall Street descendiera nuevamente ese día), después que un informe económico daba nueva evidencia de que un obstinado congelamiento en los mercados crediticios, desde el mes pasado, ha debilitado a la economía más allá del sector bancario. El informe oficial de que las ventas minoristas cayeron en septiembre en un 1.2 por ciento, casi el doble del 0.7 por ciento pronosticado, demostrando así que los consumidores difícilmente abrirán sus billeteras en los próximos meses. Como resultado, el índice industrial Dow Jones cayó nuevamente hasta 700 puntos.

 El informe del Departamento de Comercio es preocupante, porque el gasto del consumidor constituye más de los dos tercios de la actividad económica de Estados Unidos. Y como dice: si ves las barbas de tu vecino cortar… Habrá que ver el reporte de la ANTAD en los próximos días, para ver el efecto en México. Si queremos ver cómo le ha ido a algunas de las empresas dedicadas al comercio en México, podemos ver la siguiente muestra: En resumen, veo una menor expansión de la inversión en este sector o más seleccionada, reducción en rentas en algunas plazas del país y un aumento en las cuentas por cobrar por parte de los arrendadores.

SECTOR INDUSTRIAL Sobra mencionar las razones expuestas anteriormente con respecto a la disponibilidad de crédito y de capital, habría que sumar que aunque las rentas de mercado, en su mayoría están denominadas en dólares, por lo menos en el corto plazo, de seis a ocho meses, este factor se convertirá en el fi el de la balanza para varios arrendatarios que estén buscando espacio. La reducción o desaceleración de consumo también harán que en el sector logística, muchas empresas frenen por un tiempo su búsqueda de espacio nuevo. En resumen veo, si no una reducción de rentas sí una tendencia, seguramente temporal, de cambio de moneda en las rentas de dólares a pesos o como mínimo cláusulas de rentas escalonadas o de protección de tipo de cambio para el arrendatario, una desaceleración en la inversión de naves nuevas, y una mayor disponibilidad en el sector manufacturero, no tanto así en el logístico.

¿Qué implica todo esto?

La caída en consumo y la restricción en créditos van a afectar a todos los sectores, lo cual se va a ver reflejado un reajuste del mercado inmobiliario.

Me parece que veremos un incremento en CAP Rates, no veo los 7 por ciento o debajo de 8 por ciento en el mercado, veo que estos niveles de CAP Rates crearán, si es que se da el caso, apalancamiento negativo debido a los niveles de tasas de interés que los bancos van a poder otorgar, con márgenes de que alcancen los 400 puntos base o más, no hay de otra más que los múltiplos bajen o los CAP Rates aumenten, tanto en México como en Estados Unidos.

Aunque no son las mejores noticias, me parece que hay oportunidades, y como dijo Winston Churchill en aquel discurso del 13 de mayo de 1940, al tomar posesión como Primer Ministro de Inglaterra, en tiempo de la Segunda Guerra Mundial: “…I have nothing to offer but blood, toil, tears and sweat.” (“…No tengo nada que ofrecer, más que sangre, trabajo duro, lágrimas y sudor…”) y sin querer ser tan dramático, me parece que sí nos va a tocar hacer “trabajo duro” y “sudar” a los desarrolladores e inversionistas y tendremos que cuidar más nuestras inversiones actuales y las nuevas que vayamos a hacer, cambiando ciertos fundamentales de nuestros análisis financieros, empezando por el costo del dinero, para las inversiones nuevas, pero también hay que abrir bien los ojos, ya que vienen oportunidades importantes en el mediano plazo.

No hay de otra, en estas crisis muchos pierden, pero también vienen nuevas oportunidades y algunos ganan, esto es un factor común en estos tiempos y hay que capitalizarlo, aunque claro, para lograrlo, requerimos dinero y prudencia.

 ¿Qué podemos hacer con todo esto?

De parte de la Iniciativa Privada, me parece que debemos ser más prudentes en nuestras inversiones, cuidar nuestra cobranza (existen algunos productos, como seguros para rentas caídas que nos pueden ayudar a bajar el riesgo en este rubro), amarrar las fuentes de financiamiento y enfocarnos en el nivel crediticio de nuestros inquilinos. De parte del gobierno sería una maravilla que hubiera un “Flat Tax” o impuesto único y sencillo de calcular, que impulsara la inversión y ayudara a las empresas a tener ahorros fiscales, como pasa en otros países pero inventando impuestos como el IETU no incentivamos ni hacemos más sencilla la vida productiva del país. Si quisiéramos incentivar la inversión y el consumo, motor de toda economía, mi sugerencia sería:

a) Modificar el IETU, al deducir de la base fiscal los gastos de operación e intereses pagados. Eliminando todos los beneficios o excepciones fiscales en diferentes rubros.

b) Eliminar el impuesto a la nómina, bajo la idea de que ese beneficio se traslade al trabajador.

c) Reducir el IVA, pero homologándolo a alimentos y medicinas, aumentando la base tributaria y así el ingreso fiscal del gobierno.

Con estas medidas tendríamos un escenario muy diferente frente a nosotros, tanto más ingresos para el Estado dependiendo menos del petróleo así como una forma de impulsar el consumo, motor fundamental de cualquier economía, que estaría beneficiando a todos los mexicanos y no a unos cuantos como se planea hacer mediante la medida de mayor inversión en infraestructura, que aunque es una buena medida no es la “cura” completa a un mal como el que estamos y vamos a vivir… pero con un Congreso tan enfocado en sus propios intereses y con miras de tan corto plazo, no veo que estas medidas puedan ser implementadas.