Cancún inmobiliario: mercado de compradores.

El mercado inmobiliario de Cancún vive una situación especial. Y es que una buena parte de los desarrolladores inmobiliarios lo califica como difícil, pero con enormes oportunidades; un mercado que sin duda, es dominado por los compradores.

Cancún como ninguna otra ciudad en México, ha crecido al cobijo del turismo; debido en buena medida a la lealtad de los visitantes que generan el florecimiento de la venta de bienes raíces de todos tipos y niveles. Gente de muchos estados e incluso de diversos países, llega a trabajar, a retirarse y desde luego a divertirse, situación que como en cualquier otra urbe, demanda de centros comerciales, educación, vivienda y servicios, lo que detona como en una cadena, un fenómeno económico multiplicador; y todo ello a partir del turismo.


Departamentos de las Villas de México.|HXM TOURSIST DIVISION/ LAS VILLAS

Para José Carlos Ornelas Fernández, director general de Domus Grupo Inmobiliario / Coldwell Banker Domus, hay que diferenciar el mercado residencial de Cancún: el residencial urbana con valores entre 200 mil y 450 mil dólares -el cual es más demandado por clientes que pretenden radicar en Cancún-, y otro es el mercado residencial turístico con valores entre 350 mil y 900 mil dólares, el cual es demandado en su mayoría para segundas casas.

“Calificaría de difícil, pero a la vez de un mercado de oportunidades el que hoy vive el mercado inmobiliario residencial de Cancún. Difícil porque de inicio se contrajo ya que los compradores frenaron sus decisiones por la volatilidad financiera y la incertidumbre de los efectos a causa de la crisis internacional; y de oportunidades porque hay desarrolladores que están ofreciendo condiciones muy atractivas de precios y condiciones de pago. A esto se le suman los compradores que se les dificulta cumplir con sus obligaciones de pago y están revendiendo a muy buenos precios sus condominios. En resumen, es un mercado de oportunidad para compradores con liquidez”.

Consideró que hay una sobre oferta controlable, ya que la plaza de Cancún es muy noble. Y digo controlable porque con estos últimos acontecimientos varios proyectos de todos los sectores, que estaban por arrancar se han detenido, dando oportunidad a aquellos que están en proceso. Actualmente hay una oferta activa de condominios de ambos mercados, sin considerar casas y lotes unifamiliares de 991 unidades, pero si consideramos las siguientes etapas de algunos de estos proyectos superaríamos las 2 mil unidades por vender. De acuerdo con José Carlos Ornelas, de las ventas de su empresa en los últimos tres años, 65 por ciento es mercado nacional, 25 por ciento norteamericano, 3 por ciento español; 3 por ciento del resto de Europa y 4 por ciento de otros destinos. Asimismo, señaló que del mercado nacional, 50 por ciento es local, 30 por ciento del D.F. y el resto otras ciudades.  

Sobre el comportamiento de los precios fue muy puntual en que el mercado medio urbano se han mantenido con tendencia a la alza gradual, conforme lo soporta el mercado, sobre todo los que venden en pesos. Pero el mercado en dólares ha mantenido sus precios, nunca ha sido buena estrategia bajar precios, pero lo que sí hacen es sacar promociones respetando tipos de cambio desde 11.50 pesos por dólar en adelante, y allí se reflejan los descuentos.



En particular, Abelardo Vara señaló que en los mercados donde participa su empresa -la cual desarrolla Lagos del Sol-, en los últimos meses ha caído en aproximadamente 30 por ciento, tanto en venta de residencia como en venta de tierra. Al mismo tiempo reconoce que sus ventas se han caído en los últimos tres meses. Por otra parte señaló que los compradores de su proyecto están diversificados de la siguiente manera: 40 por ciento de Cancún, 40 por ciento del D.F., 10 por ciento de otros estados y 10 por ciento de extranjeros. Edgar Villajuana -que está al frente del proyecto Residencial Cumbres-, dijo que su mercado se ha vuelto mucho más competitivo y el cliente hoy es mucho más exigente, por lo que los desarrollos cada vez deben ofrecer más. En particular señaló que observa que la gente está demandando más seguridad, pero apuntó que se refiere a los desarrollos de ciudad, no los turísticos. “No podemos negar que aquellos productos que están dirigidos primordialmente a los extranjeros, no están teniendo la demanda de años previos”.

Un ejemplo de ellos es el proyecto Capricho -dentro de Playa Mujeres-, estimado en 350 mdd, y el cual encabeza Marcos Marí, quienes en un hecho inusitado en México, por las condiciones que imperan, tomaron la decisión de devolver íntegramente los recursos de los contratos firmados con los intereses generados, porque tomaron a su vez la decisión de posponer la construcción de octubre pasado a los primeros meses de 2009 una vez que tengan más claro el panorama.No obstante Marí precisó a Real Estate Market & Lifestyle que no abandonarán México y que seguirán adelante con su proyecto.

Pero lo mismo participan grandes inversionistas internacionales que las firmas nacionales de vivienda más grandes del país, como Homex, que creó una división para el mercado turístico, al diseñar el proyecto “Las Villas de México” el cual está dirigido al segmento de altos ingresos. Gerardo Prieto, que dirige el proyecto de Homex a nivel nacional, dijo en entrevista que Cancún es uno de los destinos donde iniciaron la construcción al igual que en Los cabos. Comentó que en las áreas turísticas de México se venden 20 mil unidades anualmente y nunca ha habido una reducción de precios, por eso esta empresa 100 por ciento mexicana tomó la decisión de competir en un mercado que está dominado por los españoles.

Uno de esos competidores es Grand Coral, que preside Juan Poch, quien dijo que los mercados son cíclicos y que por ello hoy nadie va a abandonar el destino. Como ejemplo de ello, recientemente inauguraron “Emerald Residencial Towers & Spa”, un desarrollo residencial de 20 niveles. Juan Manuel Salgueiro, director general de la firma española Hansa Urbana, -la cual erige Novo Cancún en Puerto Cancún-, externó que México tiene un recorrido interesante e importante con los Estados Unidos, pero que su proyecto está enfocado al mercado mexicano para primera residencia, por su ubicación frente al mar, pero pegado a la ciudad. “Creo que hay sobreoferta porque somos muchos los que empezamos construcción al mismo tiempo, pero el que esté mejor localizado y tenga mejor producto tendría ventajas competitivas.

En opinión de Carlos Rodríguez, director de proyecto de “Malecón América”, están desarrollando el primer uso mixto de Cancún y un centro de negocios fuera del DF. Sobre el área residencial mencionó que veníamos de un boom pero por las condiciones, el mercado se transformó a una situación de sobreoferta. Sin embargo, consideró que se deberá ir acomodando, sobre todo el que está más enfocado al nicho local. Este proyecto incluye un área residencial, comercial y de oficinas. Roberto Gómez Stauder, director de proyecto “Cancún Country Club”, dijo que como parte de esa búsqueda de ofrecer proyectos novedosos y atractivos -además de la parte inmobiliaria-, están desarrollando dos campos de golf con certificación TPC, que sería única en su tipo México. Y como la oferta es basta y diversa, en Playa del Carmen está naciendo un concepto único en materia inmobiliaria: se trata del primer Centro Inmobiliario Inteligente en México –“Realty Internacional Center (RIC)”-, con el objetivo de presentar una exhibición continua de todos los desarrollos de Quintana Roo, Yucatán y Campeche, en un sólo lugar, expresó su director de marketing y comercialización, Jorge Loera. Un supermercado inmobiliario para facilitar la adquisición de propiedades: “estamos acercando la oferta inmobiliaria de todas partes, donde desarrolladores y brokers podrán tener presencia y facilitar la muestra de sus inmuebles y los compradores podrán seleccionar el producto que más les guste o vaya de acuerdo con sus preferencias y presupuesto”.  

Este business center inmobiliario nace de una asociación con capital español y la experiencia de expertos nacionales, que muy pronto se extenderá a otras latitudes dentro del país. La visión sobre la combinación de una oferta hotelera y residencial de playa tiene siempre su controversia. Al respecto, Eric Du Baële, director de operaciones hoteleras del Grupo Mayan, comenta que se tiene que tener oferta de los dos mercados, porque hay quien solamente quiere venir de vacaciones, pero hay quien opta por quedarse más tiempo o venir varias veces el año, por eso es que un destino como éste debe tener ambas vocaciones”. Cristina Alcayaga, vicepresidente del Consejo Coordinador Empresarial del estado, dijo que en Quintana Roo predomina el turismo, pero se ha querido acompañar de la promoción de micro y pequeñas empresas para darle un balance a su economía. Además, apuntó que el gobierno estatal está comprometido con sus empresarios para estimular la inversión.

Finalmente, como parte del desarrollo inmobiliario, los centros comerciales son muy importantes, al respecto Elena Villarreal, icono del Grupo Ultra, creadora de Luxury Avenue, dijo que el shopping es parte del entretenimiento y más cuando reúnes a las grandes marcas internacionales en solo lugar. “Me gusta viajar por el mundo y traer lo último para este destino que es el primer polo de turismo en México”, finalizó.