Tiempos de oportunidad para la inversión.

Pánico, recesión y recuperación son los pasos de cualquier crisis inmobiliaria. Pero, ante los tiempos actuales de incertidumbre, ¿en qué paso estamos?   

Es la pregunta que pocos se atreven a contestar en el negocio inmobiliario mexicano. Sin duda, todos coinciden que la coyuntura actual será de grandes oportunidades, de compras, de fusiones y de una gran depuración en un mercado atractivo donde muchos entraron atraídos por las utilidades que arrojó el boom.



No obstante, ante la incertidumbre que impera en la industria desde el inicio del tercer trimestre de este año, es turbio el pronóstico para el 2009: igual en números que en la evolución de cada submercado. Entre los protagonistas, ahora con cautela, figuran de todo: desarrolladores, fondos de inversión, inversionistas nuevos, brokers y todo aquel vinculado a la actividad inmobiliaria expresada en desarrollos residenciales, comerciales, industriales y de oficinas.

Lyman Daniels, cabeza de Hines en México, una de las empresas de inversión y desarrollo más importantes, cree que la inversión inmobiliaria es un negocio cíclico. En ciertos contextos, como el de un ciclo más grande, dice, hay oportunidades para la gente que está bien posicionada. ”Habrá más riesgo, pero también más recompensas. Nuestra empresa está bien posicionada y tiene experiencia en mercados y productos distintos. Es una de las pocas que ya está diversificada y eso nos da más fortaleza, así que tenemos capacidad de hacer compras y adquisiciones, eso nos da mucha más fortaleza de adaptarse a la situaciones”, detalló el directivo.


Habitación del desarrollo Horizontes Obispado.|GRUPO LAR

La perspectiva de Daniels se da en momentos en que la empresa está en proceso de evaluación de proyectos, para determinar su próximo paso de expansión. Los fondos de inversión son justo los actores principales de la nueva generación que catapultó la expansión del mercado en los últimos cuatro años. Su llegada fue generada por las oportunidades de inversión ante la crisis hipotecaria en territorio norteamericano, los altos precios del petróleo y, sobre todo, el debilitamiento del dólar.

Llegaron como fondos netos de inversión tipo REIT (Calpers de Hines Interests), grandes firmas aseguradoras (Metlife, ING, Prudential) y con otra estructura como la de grupos de inversionistas fundamentalmente europeos (Fadesa, Lar, Grupo Mall y Grand Coral, entre otras). Había apenas hace unos meses más de 20, involucrados en procesos de adquisición, capitalización o fondeo de proyectos en desarrollo. Los nombres: Kimco, ABM Properties, DIFA, Union Investment Real Estate AG, BVT, Fadesa, LaSalle Investments, Mexico Retail Properties, JP Morgan, Chelsea, GE Capital, Goldman Sachs y Deutsche Bank, entre otros.


Desarrollo Alamar.|GRUPO ANIDA

Hoy día, al igual que Hines, muchos fondos evalúan carteras y oportunidades de inversión. Porque en todo caso, señaló Sandor Valner, presidente de la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios e Infraestructura, los recursos que comprometieron ya están dados y sólo esperan oportunidades y mejores condiciones de mercado para iniciar actividades de fondeo.

“El desarrollo que se ha dado en los últimos tres años ha sido revelador. Sólo de 2006 a 2007 el saldo pasó de 600 a mil 200 millones de dólares (mdd)”, indicó. El problema real, dice Valner, se concentra hoy día en que el sistema financiero carece de recursos que permitan fondear el desarrollo de comerciantes y constructores. Ante ese cierre abrupto de recursos, el ejercicio de recursos se dificulta e, incluso, los pocos rendimientos que pudieran ofrecerse.

“A pesar de los eventos recientes en el mercado, los fondos inmobiliarios tienen capital para invertir en nuevos proyectos. Sin embargo, los fondos están ahora requiriendo un mayor retorno esperado dado el escenario de mayor riesgo que prevalece en México y en el mundo”, explicó. Desde marzo de este año, el organismo tiene detectada una inversión por cuatro mil mdd en recursos que los fondos de inversión tienen listos en espera de condiciones viables de negocio para el mercado mexicano.

La presencia de los fondos de inversión ha sido determinante para la evolución de submercados como el industrial y centros comerciales. “Mientras en 1997 la participación de los fondos de inversión en esos mercados (parques industriales y comercial) era de 30 y 70 por ciento, el año pasado creció a 70 por ciento en cada caso”, detalló un análisis de la asociación de fondos de inversión”, insistió Valner.

Cautela con los riesgos

En el terreno de la cautela, Jorge Lizan, director de Business Development en el International Council of Shopping Centers (ICSC), consideró que en el mercado mexicano aún no se siente el impacto de la crisis tan fuerte y que el sector de centros comerciales tan activo en los últimos años, empezará a ver fusiones y adquisiciones.


Vista general Puerta Guadalajara.|GRUPO MECANO AMÉRICA

“Se verán casos de centros comerciales que abrieron sin realizar los estudios necesarios de dónde se desarrolló, incluso de formato grande con lo cual en tiempos de bonanza funcionaron. Hoy los fondos de inversión están teniendo más cuidado y cautela en el riesgo y revisando la viabilidad de los mismos. Hay un desarrollo profundo de los riesgos”, señaló.

La crisis ha rebasado fronteras y “si en Estados Unidos el fondo más grande cayó, quiere decir que ahora tendrán más cautela. Aunque los presupuestos de los fondos no están determinados por el año calendario, existen líneas de crédito por 500 mdd para los próximos semestres”. Otros son menos optimistas en sus pronósticos. Javier Lomelin, director general de Colliers Internacional, cree que lo peor de la crisis aún no se ve en la industria, “que las inversiones están paralizadas en virtud de que las cosas cambiaron. Para los mismos inversionistas las cosas han cambiado, las tasas de rentabilidad y los tiempos son distintos. Hay inversiones lentas y volátiles”.


Vista lateral del desarrollo Puerta Guadalajara.|GRUPO MECANO AMÉRICA

La claridad, desde su perspectiva podría llegar hasta el segundo o tercer trimestres del 2009. “Hoy se ven casos de desarrollos que sí traían un apalancamiento importante e inversión de fondos institucionales que han movido los rendimientos ante las circunstancias actuales”, dijo Lomelin.

En ese grupo, Guillermo Sepúlveda, presidente de CB Richard Ellis México, pronosticó un periodo de volatilidad donde se abrirán grandes oportunidades, pero quienes cuentan con los recursos se enfocarán a “oportunidades irrepetibles o que ofrezcan un atractivo real de inversión“. Nadie es directo al momento de preveer ajustes en precios, en particular en mercados con un ciclo atípico como el de oficinas, donde Sepúlveda piensa que se abren oportunidades para operaciones de subarrendamiento por la reducción de metros cuadrados de ocupación que hoy por crisis tienen que instrumentarse. En menos de 10 años, el mercado corporativo de oficinas ha pasado por momentos disímbolos de sobreoferta y de bajas tasas de disponibilidad, que orillaron a desarrolladores a optar por inversiones, que actualmente dejan procesos constructivos en corredores como Reforma donde se programaron nuevos espacios por más de 500 mil metros cuadrados.

En contraparte, se vive en estos días un año muy bajo en transacciones de oficinas, con un nivel máximo de absorción de 150 mil metros cuadrados, que representa casi la mitad de lo que se colocó en 2007. Existen buenos espacios ofertándose que aún vivirán el efecto de falta de espacios.

No obstante, esta crisis tiene tintes distintos, a diferencia de 1994 la crisis fue exclusivamente del mercado mexicano y la estructura económica interna estaba mal. “La que se vive hoy es distinta porque es de corte internacional y los indicadores macroeconómicos se mantienen estables”, señaló Giovanni D´Agostino, director general de Alles Group.

El directivo ve espacio para otro tipo de transacciones que dejan liquidez a las empresas, pero que les permiten mantener su operación. Es el caso de los sale & leaseback, transacción a través de la cual una empresa vende su propiedad pero se queda como arrendatario de la misma.

Inversión turística y residencial

Adolfo Favieres, presidente de Inverotel, representante de las inversiones hoteleras españolas fuera de su país, dijo a Real Estate Market & Lifestyle que sus representados cuentan con 80 hoteles en México y como 32 mil habitaciones. “Si tasamos cada uno de los cuartos hoteleros en 150 mil dólares, como costo de construcción promedio, entonces la inversión en México supera los 4 mil 800 mdd”, solamente en hoteles. “Siempre he sostenido que México tiene en materia turística todas las condiciones para ser un destino exitoso, por muchas razones que sería muy largo de explicar, y eso es lo que ha llevado a México a la situación en la que está en el ranking mundial del turismo”. Agregó que la inversión española en hoteles está muy concentrada en Cancún y Riviera Maya, pero también con presencia en destinos de la costa del Pacífico.


Vista aérea del proyecto turístico "Campeche Playa, Golf, Marina y Spa Resort.|Grupo mall

También puntualizó que Inverotel tiene afuera de España 136 mil habitaciones de hotel, entre las 12 compañías que conforman la asociación, repartidas en todo el mundo, por lo que de dicho total México concentra cerca del 23 por ciento, “que es una buena cifra y tengo la percepción de que seguirá subiendo ese porcentaje, debido a las ventajas que tienen México en calidad y costos (como destino)”.

Cuestionado sobre el por qué invertir en México, dijo que tiene muchas coincidencias o similitudes desde el punto de vista empresarial con España, por ejemplo, cuentan con un mercado importante a lado, que es América del Norte; en España son los países europeos de donde proviene un porcentaje muy alto de turistas, entonces las fuentes de turismo están muy próximas; asimismo, comentó que ambos países cuentan con clima, cultura, historia, tradición, gastronomía, folclor, etc., que los hace muy atractivos. “Todo ello explica por qué han llegado tantas compañías españolas a invertir al mercado turístico mexicano”. Agregó que todas estas empresas están razonablemente satisfechas de cómo van las  inversiones en México, “porque creo que México ha sido una buena elección”. Finalizó diciendo que espera que la participación de la inversión en México, respecto al total mundial de este grupo de inversionistas, siga creciendo en el futuro.

En este mismo sentido, Julio Noval, presidente de Grupo Mall dijo en entrevista que “cuando iniciamos la inversión en México, el proyecto Campeche Playa, Golf, Marina & Spa Resort, contemplaba una inversión de 600 millones de dólares, pero con el tiempo se fueron incorporando a su plan maestro nuevos elementos y la previsión de inversión se ha ido incrementando y hoy está alrededor de los 800 mdd”. Estamos muy satisfechos de la evolución que estamos tendiendo a pesar de que se han presentado algunos inconvenientes. El proyecto sigue de acuerdo con lo previsto, la marina está cerca de estar terminada, lo mismo que el campo de golf. El próximo año estará todo en funcionamiento, afirmó.

El director del Grupo Mall Puntualizó que “la crisis internacional no cambia en nada el proyecto, porque la única forma que conocemos para resolver los posibles inconvenientes que se presenten, es incrementar nuestra fuerza de trabajo, ser innovador en los mercados para conseguir mantener un ritmo de ventas adecuados a nuestras previsiones”.

Noval agregó que están satisfechos del trabajo realizado, aunque les habría gustado que todo se hubiera dado con mayor velocidad, pero reiteró que están contentos con su inversión en México. Por otra parte, dijo que dentro de los inversionistas extranjeros sería muy bien visto la reducción de los procesos administrativos y que la aplicación de la ley con todo su vigor esté acompañada de la facilitación de los trámites o reducir los pasos, “todo ello haría más fácil la inversión extranjera”.

Las oportunidades

Eugene Towle, director de la empresa de investigación de mercados Softec, cree que la crisis internacional que se vive y que repercute en México abre grandes oportunidades, en particular hacia mercados como la vivienda que aún requieren  producto por el déficit de casa habitación que impera en la economía.

“En el primer semestre de este año, la industria había crecido 20 por ciento y aunque en el tercer trimestre podría estar más flojo, cualquiera que viaja y observa el mundo, ve las oportunidades que existen en México”, dijo. Según Softec, en el 2009 se dará una consolidación y que el nuevo ciclo empieza en la segunda mitad del año. Lo que sucede en México es que se torna difícil de aceptar y entender: es la primera vez en la historia que el gobierno no está quebrado y ello hace distinta esta crisis, al grado que “la cantidad de dinero que tiene el gobierno no es tan grande, que no será factor de crisis.

Tiene problema estructural para gastarlo pero desde el punto de vista es que será un factor neutral… todo es by the book”. La industria de bienes raíces genera un negocio de 35 mil mdd, de acuerdo con mediciones de la firma. Y según su pronóstico, la industria tendrá sólo en la vivienda un buen tanque de oxígeno para mantener su tendencia.  

Víctor Lachica, director general de Cushman & Wakefield, opinó que la perspectiva tiene que ser enmarcada según el producto, “algunos van a sufrir más que otros”. “Sí hay oportunidades y habrá menos jugadores reconformados en el entorno. Algunos realizarán la venta de inmuebles y consolidarán lo bueno que tienen. Todo mundo estaba muy apalancado en general, había propuestas sobrevaluadas que no estaban reflejando el crédito obtenido para esos inmuebles”.

Y agregó: “Donde había llegado a precios altos era en el habitacional, habían en oficinas, industrial y retail. El nivel de dinero que ofrecían por las propiedades era alto, estaban sobrevaluadas y los fondos de inversión estaban dispuestos a recibir rendimientos tan bajos que pagaron precios alto como si todo estuviera rentado”. Pero, Lachica coincidió con otros directivos que en este escenario los fondos de inversión de largo plazo todo mundo ya están metiendo filtros para ser mucho más cauteloso.

Tiempos de ajuste

DLG, una empresa creada hace tres años, en plena fase de expansión de la industria, ve la situación de mercado como tiempo de ajustes que harán viable redimensionar las proyecciones. Desde su inicio, cuando formó un fondo de capital privado de 15 mdd para construir una plaza comercial en Metepec, Estado de México, siempre buscó flexibilidad en su operación. “Nosotros tenemos una mezcla de negocio que evitará tener una visión completa como algunos competidores aplican promotores, brokers, constructores y hasta supervisores de obra”, detalló Alejandro Garibay, director general de la empresa. La tarea no fue fácil. El año pasado levantaron un fondeo de La Salle Management en dos etapas, que le dejaron 150 mdd en cada caso, para soportar la conformación de un portafolio de al menos 10 proyectos en un periodo de tres a cinco años.

Garibay dijo que hasta principios de este año, la idea era construir un promedio de tres centros comerciales al año. Las cosas con la crisis cambiaron; sin embargo, dos cosas han sucedido: dividieron sus actividades en desarrollo y el armado de proyectos para vender a terceros. En suma, tienen un portafolio de tres proyectos armados en venta a terceros y tres más propios, el primero de los cuales se inaugura en los próximos días. Las plazas de ambos grupos son Los Mochis, La Paz, Nuevo Vallarta, Huehuetoca y Zona Esmeralda, proyectos que en conjunto representan una inversión total de 182 mdd.

“Nuestra estructura pequeña permite ser muy flexibles y adaptables a costos bajos en épocas como la que vivimos. Además, hay otras actividades en el armado del proyecto que también marcan una diferencia. Es el caso de la comercialización de anclas y subanclas (denominados en la industria category killers)”, comentó.

“Queremos flexibilizar las políticas de comercialización hacia los locatarios en los proyectos propios para adecuarnos a los tiempos de cierre de financiamiento que vive el empresariado nacional ante la falta de créditos de la banca comercial”, agregó.

Víctor Manuel Requejo, director de Apoyo Integral Económico cree que las oportunidades de inversión en el sector vivienda se mantienen y que la falta de precisión en los pronósticos genera desaliento innecesario. “En plena crisis, el mercado norteamericano venderá cuatro millones de casas usadas y 730 mil nuevas, porque los países y sus economías no se paran”, concluyó. En este sentido, y aunque el comportamiento en las ventas no está de su lado, el grupo español Grand Coral mantiene sus planes de inversión en las playas mexicanas. Jordi Mercadé, director del grupo dijo que se ha experimentado un freno en los procesos de ventas, básicamente porque las segundas casas no están en la prioridad de compradores extranjeros, menos aun cuando el mercado norteamericano está en crisis. Esta firma, propiedad de Bancaja y Banhabitat, mantiene tres proyectos residenciales en Cancún y Playa del Carmen.

Según analistas, aunque las ventas han reducido el ritmo de desplazamiento, México sigue siendo atractivo para extranjeros, dada la competitividad que existe en materia de precios. “En México se puede comprar una casa con frente de playa con 200 mil a 300 mil dólares, cantidad más pequeña que la que se paga en zonas similares de destinos como Miami. En el lado del consumo local, David Lynn, director de investigación e inversión en ING Clariond Partners consideró que el crecimiento del consumo de clase media está expandiendo su capacidad de compra y eso se convierte en una oportunidad de desarrollo para la industria. En esta fase de expansión, Lynn señaló un incremento en los competidores y tipos de centros comerciales. Las áreas clave para el crecimiento se enfocan en la frontera norte con Estados Unidos. El único señalamiento de este proceso de desarrollo es el crédito al consumo, tema no considerado en un estudio reciente publicado por el ICSC.

Bajo cualquier perspectiva, queda claro que la situación en la que está inmerso el mercado inmobiliario, sólo quienes se adecuen a las oportunidades saldrán victoriosos, en un proceso que no está claro cuánto tomará para recuperarse. Quedarán atrás los improvisados, se mantendrán los grupos sólidos, diversificados, institucionales y con visión de largo plazo.