Mercado Inmobiliario Industrial Baja Disponibilidad

El mercado inmobiliario industrial se ha caracterizado en los últimos dos años por una disminución en la tasa de disponibilidad en naves industriales y por consecuencia los precios se han incrementado, aunque en forma marginal.

De acuerdo con el Reporte Industrial de la Ciudad de México, que fue elaborado por la empresa Cushman & Wakefield (C&W), en la actividad de renta la disminución de la tasa de disponibilidad ha incrementado ligeramente los precios. "La tasa general de desocupación del mercado industrial en la Ciudad de México y área Metropolitana al cierre del año, incluyendo todas las clases de ubicó en 9.1 por ciento".

Disponibilidad

El reporte señaló que con respecto al mercado clase A, en particular, existen más de 614 mil metros cuadrados disponibles, donde el corredor con mayor tasa de inventario listo es Tepozotlán, con el 32 por ciento; le siguen Tlalnepantla y Toluca-Lerma con 23 y 17 por ciento, respectivamente. Estos tres corredores concentran más del 64 por ciento del total de la disponibilidad del mercado clase A.

Cabe señalar que entre la Ciudad de México y el área de Toluca-Lerma, existen alrededor de 5 millones de metros cuadrados de naves clase A, como parte de los 17.7 millones de metros cuadrados de terreno industrial que hay en dicha zona como total. Los principales corredores de dicha clase son: Cuautitlán, Tlalnepantla, Toluca-Lerma, Tultitlán, Tepotzotlán, Iztapalapa y Naulcalpan, y en el corto plazo se agregará un nuevo sector ubicado en el municipio de Huehuetoca, impulsado por el nuevo Circuito Mexiquense y el Arco Norte.

Sobresale que en 2007 se alcanzó un nivel de absorción de 304 mil metros cuadrados de naves clase A. Por su parte, en materia de construcción, la que está hecha a la medida ha incrementado su participación, por lo tanto la especulativa ha disminuido, afirmó el reporte de C&W.


Parque Industrial de Tultitlán.


Precios

Por lo que respecta a los costos, C&W reportó que el precio de lista promedio en renta, donde se incluyen todas las clases, se ubicó el año pasado en un promedio de 4.8 dólares por metro cuadrado, donde el corredor con el mayor precio de renta en naves clase A es Naucalpan con precios de 7 dólares por metro cuadrado, contrastando con el corredor Toluca-Lerma que reporta el precio más bajo con 3.5 dólares el metro cuadrado.

En las naves clase A, el precio promedio del mercado se ubicó en 5.5 dólares el metros cuadrado por mes, según el reporte de C&W, mientras la clase B el precio promedio de lista en renta se ubicó 4.5 dólares el metro cuadrado.

Este reporte, que incluye información del último trimestre de 2007, reportó un ligero ascenso en comparación al mismo periodo del año anterior.

Algunas de las principales características del arrendamiento inmobiliario del mercado industrial, es que el plazo promedio de arrendamiento es de 3 ó 5 años en inmuebles especulativos y hasta 10 años en inmuebles construidos a la medida, con opción de una o dos renovaciones de contrato por periodos similares a los pactados anteriormente; generalmente las renovaciones se negocian de 4 a 6 meses ante de finalizar el contrato vigente. Las rentas son expresadas en pesos o en dólares mensuales por metro cuadrado, las primeras se ajustan anualmente de acuerdo con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) y las segundas con el Consumer Price Index (CPI).

Durante el año pasado el Corredor Norte registró una importante actividad de construcción de bodegas industriales de primer nivel, principalmente dentro de los sectores Cuautitlán-Tultitlán, Tepotzotlán, Huehuetoca y Teoloyucan, que sumaron 386 mil metros cuadrados a construir, algunos de los cuales terminaron de hacerlo durante el primer trimestre del 2008.


Edificio Coca-Cola FEMSA, Santa Fe.


El año pasado se registraron importantes adquisiciones de reserva territorial para la construcción de naves industriales, entre ellos destacaron los siguientes: CPA adquirió 1.5 millones de metros cuadrados en los corredores norte de la Ciudad de México y área metropolitana; Gicsa adquirió en la misma zona medio millón de metros cuadrados; aunque el reporte no describe quienes son, existe otros desarrolladores que adquirieron 1.5 millones de metros cuadrados que incluyó la zona de Toluca-Lerma.

Pese a estas importantes cifras, no todos los desarrollos se agregarán al inventario disponible, debido a que 248 mil metros cuadrados se construyeron para un usuario específico y otros 138 mil metros cuadrados son netamente especulativos, es decir que pueden pertenecer a la empresa que pueda pagar por ellos, lo que nos indica que estos últimos son los que sí se incorporarán al inventario disponible.