Corporativos, grandes proyectos en el horizonte.

Como parte de su ciclo natural, el mercado inmobiliario corporativo en la Ciudad de México vive hoy un fenómeno caracterizado por una escasez histórica de espacio AAA y un precio elevado. Sin embargo, en el horizonte de mediano y largo plazo hay cerca de millón y medio de metros cuadrados en proyecto de construcción, mismos que podrían cambiar el escenario.


Corporativo Nápoles.

 

El mercado inmobiliario corporativo de la Ciudad de México vive la parte alta de su ciclo, caracterizada por un bajo inventario disponible de oficinas de apenas 3.86 por ciento (unos 122 mil 307 metros cuadrados), a diferencia de finales del 2007 cuando era de 4.9 por ciento la disponibilidad.

Luis Méndez, primer vicepresidente de CB Richard Ellis México (CBRE), afirmó en entrevista que "nunca se había visto una tasa de disponibilidad tan baja. Hay una escasez de producto, por ende, subieron los precios". 

Para el especialista, hoy estamos viviendo los precios más altos en renta en la época moderna del país, después del Tratado de Libre Comercio con Estados Unidos y Canadá (TLCAN). "El mercado de oficinas clases A y A+ presentó un promedio en renta, por metro cuadrado, de 24.96 dólares hasta la mitad de año, registrando así un aumento de más de un dólar con respecto al año pasado". El precio promedio más caro se ha alcanzado en el corredor Reforma con 32.23 dólares, seguido por los 27.63 dólares en el corredor Lomas-Palmas y los 27.52 dólares en Polanco. 

Los precios en el segmento clase B promediaron en 17.37 dólares, toda vez que los edificios de categoría C, se mannuetuvieron en la franja de los 15.93 dólares por metro cuadrado.

Méndez agregó que la forma en que se ha comportado nuestro mercado nos ha enseñado que una vacancia sana debe situarse entre 5 y 10 por ciento. Toda vez que "cuando hay una disponibilidad por encima del 10 por ciento, los precios comienzan a bajar, y proporcionalmente cuando hay menos de cinco por ciento de disponibilidad, los precios suben de inmediato; aunque no hay que olvidar que siempre habrá condiciones cambiantes de acuerdo al corredor de que se trate", dijo el directivo de CBRE.

"Por ejemplo, en las Lomas donde hay poca oferta, los precios han subido hasta en 30 por ciento, pero en Santa Fe no tanto, han repuntado alrededor de 15 por ciento", aunque de igual manera, anticipó Luis Méndez, no tardarían en llegar hasta 20 o 25 por ciento. El especialista de CBRE apuntó que la situación del mercado de oficinas en la Ciudad de México es muy interesante, porque el inventario total a la fecha suma 5.9 millones de metros cuadrados, de los cuales 3.1 millones son oficinas clase A y A+ y los restantes 2.8 millones son clase B y C. Pero lo atractivo es que por primera vez en la historia más del 50 por ciento del inventario total, son de edificios nuevos, con menos de 10 años de antigüedad, lo que significa que el inventario se duplicó en los últimos 10 años. 

Tendencia a corto plazo.

Víctor Lachica, presidente CEO de Cushman & Wakefield México (C&W) dijo que estamos teniendo una demanda no satisfecha de espacio de oficinas. "Tenemos varias empresas que han querido mudarse de oficinas y no han encontrado suficiente espacio, o no hay en los edificios que les gustaría y por eso traemos un índice de disponibilidad muy bajo. Dependiendo de la zona, esto hace que el precio suba, ya que lo poco que hay (en existencia) se lo van a pelear, siempre hablando del mercado A+ y A". 

Para la segunda mitad de año, Víctor Lachica consideró que "los precios se van a mantener e, inclusive, pueden llegar a subir un poco más en la recta final del año porque todavía no vienen proyectos terminados."

Lachica reiteró que hoy estamos claramente en el ciclo de poco espacio y precio alto, donde todavía no hemos sentido los efectos de lo que está pasando en el mercado de Estados Unidos, pero reconoce que eventualmente nos va a pegar. 

"El año 2009 será diferente, vamos a ver cómo empieza la primera mitad y veremos qué tanto fuimos afectados por la economía de Estados Unidos. Como para entonces todavía no estarán terminados los proyectos en construcción que traemos, todavía pueden aguantar los precios altos un poco. Sin embargo, si se entrega todo el producto al final del 2009 y aún no levanta la economía de Estados Unidos, puede ser que veamos un ligero declive en precio, pero no vemos una situación grave, vemos un mercado activo y sin una amenaza grave", aseguró Lachica. 


Vista aérea del Corredor Reforma.



Inventario creciente.

De acuerdo con el reporte "Marketbeat", correspondiente al segundo trimestre de 2008 de C&W, en la Ciudad de México existen más de 570 mil metros cuadrados de oficinas en construcción y 561 mil metros cuadrados adicionales en proyecto, siendo el submercado de Santa Fe, el que mayor actividad registra con 26 por ciento de los metros cuadrados en proyecto. A pesar de que superan considerablemente el volumen de absorción anual, estos no afectarán de manera drástica los precios de renta debido a que son proyectos que culminan en los próximos tres años, es decir, que no se incorporarán al mercado de inmediato sino que lo harán en forma paulatina. 

C&W describió que el inventario de oficinas en la Ciudad de México está compuesto de la siguiente manera: 

Insurgentes Sur concentra el 23 por ciento del total de metros cuadrados existentes en el mercado. 

-Polanco concentra 16 por ciento.

-Reforma Centro aporta 15 por ciento.

-Santa Fe con 13 por ciento.

-Lomas con 10 por ciento.

-Periférico Sur con 9.0 por ciento.

-Bosques de las Lomas con 7.0 por ciento.

-Periférico Norte con 5.0 por ciento.

-Interlomas y Lomas Altas, 1.0 por ciento, respectivamente. 

Señaló que entre 2000 y 2006, se registró un crecimiento anual promedio de 6.5 por ciento en la oferta de oficinas, lo que implicó incorporar alrededor de 200 mil metros cuadrados anualmente, por lo cual los analistas de la firma pronostican que al cierre de 2008 el inventario de oficinas llegará a 6.2 millones de metros cuadrados. 

Proyactos en puerta.

Luis Méndez señaló que han identificado un total de proyectos cercanos a un millón y medio de metros cuadrados por venir en los próximos cuatro años y medio.

"De este millón y medio hemos comprobado que existen 593 mil 497 metros cuadrados ya en construcción, donde hoy están excavando o ya ves las columnas en diferentes niveles. En 2008 se agregarán 86 mil metros cuadrados, en 2009 serán 236 mil metros adicionales, 132 mil más para 2010 y 109 mil en 2012. Todos estos proyectos ya son una realidad". 

Pero por otra parte, apuntó, "hay otros proyectos que ya tienen la tierra, algunos están en proceso de licencia. Hemos visto renders o maquetas pero no han iniciado, estos suman 961 mil metros cuadrados adicionales". 

El directivo de CBRE señaló que debido al volumen de metros cuadrados que se esperan -tanto en construcción como en proyecto-, recientemente le confirmaron el no arranque de un proyecto en Santa Fe, debido a que ya les dio "miedo" a los desarrolladores, pues dijeron que entre construcción y proyecto vienen más de 400 mil 780 metros cuadrados en dicha zona. 

Otra zona con una combinación alta entre construcción y proyecto es Polanco, que trae 448 mil 800 metros cuadrados, seguido por Santa Fe, posteriormente Insurgentes con 274 mil 117 metros cuadrados y Reforma con 244 mil 100 metros, todos ellos programados de aquí al 2012. De acuerdo con CBRE, entre lo que resta de 2008 y el año 2012, al sumar los desarrollos en construcción y los proyectos que vienen, se sumarán un millón 554 mil 527 metros cuadrados de inventario de oficinas en la Ciudad de México.

Hay certidumbre para colocar el inventario. 

En este sentido, Víctor Lachica comentó que "si tomamos en cuenta que el promedio de absorción de nuestro mercado ha sido más o menos de 200 mil a 250 mil metros cuadrados anuales en los años más recientes, lo nuevo se podrá ir absorbiendo como se vayan entregando si la economía sigue como hasta ahora. Como nuestro mercado es más grande, podrá ir absorbiendo el nuevo inventario sin bajar mucho sus precios, a menos que la economía se suavice, pero sin que veamos en ningún escenario una caída drástica de precios". 

Por su parte, Abraham Metta Cohen, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) dijo que estamos en la fase de fabricación del producto y vamos a empezar a ver disponibilidad de nuevos productos en cerca de 12 meses, pero consideró que entre 2009 y 2010 se va a concentrar mucho inventario nuevo, mismo que se absorberá todo "porque no me cabe la menor duda que sigue habiendo rezago de corporativos en la Ciudad de México". 

Luis Mendez acotó que "nunca había pasado que se viera tanto proyecto de construcción. Estamos viendo que el tamaño del mercado de oficinas en la Ciudad de México, en un país como México, es todavía incipiente. Creemos que en la Ciudad de México debe de tener en los próximos 10 años mínimo 10 millones de metros cuadrados, 40 por ciento más del actual, para eso alcanza", afirmó. 

En este sector, comentó Javier Sordo Madaleno, presidente de Sordo Madaleno & Asociados (SMA), la competencia es cada día más profesional, hay muy buenos proyectos. Dijo que tanto los usuarios, los vendedores y todos los involucrados se han profesionalizado mucho más de lo que era hace 10 años, por lo cual la competencia va a ser mucho más dura.

"Creo que el tema de oficinas en México va a vivir todavía etapas muy buenas y vienen momentos muy brillantes, pero como todo en la vida, el que invierta bien en el tema de oficinas, a largo plazo seguramente le va a ir muy bien", aseguró Sordo Madaleno. 

Moisés Isón, de Central de Arquitectura, es de la opinión de que estamos en el punto donde probablemente en los próximos dos años veamos sobreoferta de oficinas, pero las ventas o rentas siempre se darán más rápido para los que tengan mejor producto, mejor ubicación, mejor calidad y servicio. 

Por ello, consideró que hoy en día se están construyendo edificios cada vez con mejores especificaciones y, por lo mismo, la competencia hace que los desarrolladores sean cada vez más profesionales 

"Todo se va a rentar o a vender, sólo dependerá del ritmo de la economía y qué tan bien hecho esté cada producto. Si tienes el terreno, la localización y haces las cosas bien, el proyecto será un éxito hoy o mañana", puntualizó Moisés Isón. 

Por su parte, directivos de Alhel señalaron que como ya no hay tierra, lo que se construya en los próximos tres o cuatro años será lo último que veamos en buenas ubicaciones. El problema es que ya no hay tierra y por ello pronostican que en unos 10 años va a haber rentas más altas que ahora, porque bajará drásticamente la construcción de edificio. 

Rentar o Comprar

En opinión de Ricardo Czukerberg, director del proyecto de Espacio Santa Fe, de Grupo Elipse, la mayor parte de los desarrolladores se están concentrando en el nicho de los grandes y medianos edificios

patrimoniales en arrendamiento de largo plazo, por ello cuando un proyecto se concentra en usuarios pequeños y en lugar de rentar, venden espacios para oficinas, por lo que prácticamente está solo el mercado. 

Explicó que desde el punto de vista del desarrollador "al vender y no rentar el negocio deja de ser patrimonial, pero es un negocio en el que el flujo da vuelta más rápido. Por lo que respecta al usuario, se le ofrece la oportunidad de hacerse de un patrimonio en lugar de pagar una renta permanente", afirmó el entrevistado. 

En Espacio Santa Fe se ofrecen módulos de 100 o 120 metros cuadrados, donde se observan dos tipos de usuarios: los que hoy están rentando edificios en buenas ubicaciones, pero sin servicios y con rentas caras, así como los inversionistas que adquieren plantas enteras para posteriormente rentarlas en espacios pequeños o grandes usuarios que requieren plantas completas.

Ricardo Czukerberg dijo que hay grandes corporativos, nacionales o extranjeros que tienen en su previsión anual de gastos un presupuesto de renta y nos les interesa entrar al negocio inmobiliario, pero hay inversionistas que están volteando al mercado corporativo porque el residencial está medio deprimido, y como casi nadie vende oficinas, es un mercado de buena plusvalía, al igual que usuarios que sí quieren contar con una oficina propia en un edifico de primer nivel con todos los servicios. 

El Mercado manda, pero no en desorden.

La dinámica del mercado sigue concentrándose a lo largo de corredores muy específicos de la Ciudad de México, y esto no es mérito de nadie, es solamente una respuesta a una demanda que durante tantos años se ignoró y que de repente explotó con la creación de Santa Fe y el aprendizaje del uso de fondos o sindicatos de inversionistas. Esto se ha replicado de manera importante en Reforma, Periférico e Insurgentes. "El mercado manda", afirmó Teodoro Harrsch Quintana, asociado de Cuentas Corporativas de BDI. 

Agregó que la Iniciativa Privada, de nuevo, se adelantó a la falta de planes rectores viales y de infraestructura. El principal problema es la falta de normatividad y la improvisación por parte de las autoridades, que ante las nuevas propuestas de desarrolladores e inversionistas han ido adaptándose en lugar de tener propuestas de avanzada. Así, hemos visto cómo proyectos importantes han tenido que cancelarse ante la duda, bastante fundada, de que se tendría que legislar "a modo" para permitir tal o cual desarrollo y se vuelve una cuestión política de cobro de facturas o pago de favores recibidos. 

También el manejo discrecional de los usos de suelo y programas de desarrollo en las colonias, en manos de los presidentes de colonos, ha generado problemas importantes. Sin una normativa aprobada la conversión, ilegal, de residencias a oficinas es sólo el primer paso para que esa zona particular se vea afectada por el tráfico adicional y la necesidad de espacios para estacionamiento que antes no existía. Como ejemplo, podemos apreciar a simple vista, casas funcionando como oficinas en zonas donde la pregunta que todos nos deberíamos hacer es cómo y quién dio la autorización de cambio de uso de suelo. 

Tener cierto uso de suelo permite que esa propiedad tenga un valor comercial más alto, pero es tiempo de preguntarnos dónde está ese compromiso con la comunidad en la que vivimos y por qué permitimos esto. 

Abraham Metta afirmó que se van a tener que inventar nuevos corredores en zonas no tan tradicionales y elegantes. Puso los ejemplos de la nueva zona de Polanco con Antara, el nuevo corporativo denominado Plaza Carso; el proyecto de Grupo Lar, todos ellos juntos. Asimismo, comentó el caso del antigüo Toreo de Cuatro Caminos, donde Grupo Danhos trae un proyecto muy ambicioso. 

Sustentabilidad.

Teodoro Harrsch Quintana dijo que las tendencias a nivel mundial en cuanto a los aspectos de sustentabilidad y respeto al entorno han alcanzado en otros países niveles muy interesantes. Certificaciones como LEED para edificios corporativos, tuvieron su origen en aquellos llamados edificios inteligentes y ahora siguiendo las tendencias de globalización se ha concretado en algo mucho más específico y objetivo que debería ser incorporado a las reglamentaciones de construcción

"Este ya no es un tópico de moda, se ha convertido en cuestión de supervivencia", dijo. "Los desarrollos o proyectos que desde ahora contemplen técnicas constructivas y tecnología para optimizar sus costos de operación y consumo de energía serán los líderes del mañana. El aumento del precio en el petróleo y, por consiguiente, de la generación de electricidad harán necesario y obligatorio tomar en cuenta normativas que deberán de concretarse e implementarse dentro de muy poco tiempo. Todo esto se reflejará en la calidad de vida y del trabajo para los inquilinos, clientes o compradores de estas edificaciones", puntualizó el asociado de BDI. 

En este mismo sentido, Gerald Ricker, representante de Reichmann International en México, aseguró que "la clave no es solamente que obtengan un certificado de sustentabilidad cuando se construya un edifico, sino que siga operando bajo esos lineamientos durante todo el tiempo de vida del edifico", es decir, que toda su operación vaya con sustentabilidad, sentenció. 

Visión de largo plazo.

Para el representante de Reichmann International en México, el desarrollo de oficinas en nuestro país es muy positivo a largo plazo. "La razón principal es que la economía mexicana está cambiando a una economía de servicios en vez de una economía industrial y como los servicios viven en edificios corporativos; la demanda ha crecido en los últimos años". 

Puso el ejemplo de que si la economía mexicana en su conjunto crece entre 3 y 4 por ciento, los servicios seguramente lo harán a un ritmo de entre 4 y 7 por ciento. 

Una buena noticia, opinó Ricker, "es que a diferencia de los últimos 10 años hay una gran disponibilidad de capital en México para hacer este tipo de desarrollos. Hay mucha inversión extranjera, lo que facilita el financiamiento para la construcción de estos edificios", finalizó el directivo.


Corporativo Palmas.