Empieza una nueva era corporativa

El tiempo los alcanzó. Mucho más rápido de lo que se esperaba el mercado inmobiliario de oficinas está agotando los espacios disponibles AAA o A+ de los principales corredores inmobiliarios de la ciudad.

Fue justo hace año y medio, que las oficinas ubicadas en corredores como Santa Fe y Reforma Lomas, empezaron a comercializar sus espacios disponibles.


Victor Lachica, Presidente y CEO de Cushman & Wakefield México.



Apenas al inicio del 2007, analistas consultados indicaban que los precios de arrendamiento tocaron fondo y que la demanda de espacios daba para cubrir los próximos 2 años, gracias a la construcción de edificios disponibles y al crecimiento del empleo en el sector servicios. Desde el año pasado, el mayor porcentaje de la actividad se concentró en edificios de esta categoría, principalmente los ubicados en Polanco, Insurgentes, Bosques y Santa Fe. En ese periodo, la actividad generada por el gobierno sólo fue del 5 por ciento del total, reduciendo a una tercera parte su presencia en el mercado.

Y es que en el 2006 apenas se terminaron 9 proyectos, lo que agregó a la oferta apenas 65 mil metros cuadrados de espacio al inventario de oficinas. Actualmente, de acuerdo con un análisis de septiembre del año en curso de Colliers International, hay 18 proyectos en construcción que agregarán una superficie total de 466 mil 365 metros cuadrados, todos ellos de categoría A+.

"La actividad tuvo (hasta el 2006) un nivel similar durante tres años debido a la baja de precios, oferta de espacios de calidad, ubicación estratégica de los corporativos, así como las concesiones que brindan las empresas como periodos de gracia para la adecuación y concesiones de entrega", dice en su último reporte la firma de corretaje Cushman & Wakefield.

De acuerdo con esta firma de corretaje, el inventario estimado de oficinas en 2007 llegó a 5 millones 630 mil metros cuadrados, frente a los 5 millones 588 mil 134 metros cuadrados del año pasado, lo que representó un incremento marginal.

Oferta futura de corto y mediano plazo


Henry McDonald, Vicepresidente de CB Richard Ellis.



Por otra parte, "no habrá oferta real hasta dentro de 2 años por el proceso de construcción. Hay mucha atención de las empresas de corretaje porque la dinámica en la comercialización de oficinas ha bajado, en tanto se construyen nuevos edificios", comentó Guillermo Sepúlveda, de ATXK, firma dedicada a la construcción de interiores corporativos.

En el lado de la nueva oferta figuran varios proyectos. Los Edificios que se agregarán al inventario son Torre Libertad y Reforma 222 en el Corredor Reforma Centro y dos edificios más en el corredor Insurgentes. También entre los nuevos candidatos en proceso figuran Antara Polanco, Torre Murano, Torre Platinum, Eurocenter, Torre Banca y Arcos Norte.

De acuerdo con el reporte de Colliers International, 8 de los 18 proyectos que hoy están en construcción se ubican en Santa Fe, con 208 mil 771 metros cuadrados, es decir, con el 44.76 por ciento del total de la oferta en construcción actual, además de proyectos en Bosques de las Lomas, Insurgentes, Periféricos Sur, Polanco, Reforma y Santa Fe y Azcapotzalco, primordialmente.

Los dos proyectos en construcción con mayor oferta son Samara Corporativo (Santa Fe), con 70 mil metros cuadrados, pero que será concluido entre 2009 y 2010, mientras que los 60 mil metros cuadrados de Arcos II (Bosques de las Lomas), está programada que sea concluida en la recta final del presente año. Ambos proyectos serían superados por la denominada Torre Bicentenario, que hoy por hoy es toda una incógnita si se llevará a cabo en alguna parte del Distrito Federal.

Asimismo, cabe señalar que de los mismos 18 proyectos en construcción, 6 de ellos se entregarán en el presente año, como son los casos de Arcos II, Torre Murano, Tecnoparque C, Periférico 261, Reforma 222 y Corporativo Liverpool.

Mientras otros 7 están programados para estar listos el próximo año (Corporativo Nápoles, Insurgentes y Félix Cuevas, Capital Reforma, Ampliación Torre Mayor, Punta Santa Fe II, Corporativo Vasco de Quiroga y Corporativo Santa Fe 50), en tanto los 5 proyectos restantes están programados para 2009 o después (Antara II, Samara Corporativo, Park Plaza I, Paragon Santa fe y Corporativo Diamante Santa Fe II), señaló el informe de Colliers International.

Adicionalmente, esta firma apuntó que existen otros 393 mil 258 metros cuadrados entre 18 edificios que están en proyecto, como es el caso de la Torre Bicentenario, que aportaría 100 mil metros cuadrados.


Ampliacion Antara Polanco 2.


Precios


Giovanni D´Agustino, Dir. general de Alles Group



Por los tiempos de maduración de todos estos proyectos, se ha evidenciado la tendencia de aumento en los precios de cada metro cuadrado. Hasta el año pasado, se podían arrendar espacios en un promedio de 17 hasta 28 dólares por metro cuadrado mensual en espacios más cotizados. En ese periodo los precios habían aumentado su valor entre 15 y 20 por ciento.

Ahora, "en oficinas, los clientes están buscando grandes espacios pero no hay producto, no se pueden hacer negocios concluidos, se va a tardar de 12 a 18 meses, va a ser un año de relativa baja actividad comercial", dice Víctor Lachica, presidente y CEO de Cushman & Wakefield México.

La perspectiva es que los precios tiendan a subir. Henry McDonald, señor vicepresident de CB Richard Ellis, comentó: "Hace apenas 2 años, se estuvieron cerrando transacciones en Lomas Polanco y Santa Fe con rentas inferiores en un 40 por ciento de su valor. Para los 2 próximos años, la dinámica va a ser un problema creciente para el mercado. Las rentas van a ir más altas."

Y es que en tanto no exista mayor oferta disponible, y eso será hasta al menos 18 y hasta 24 meses por el proceso de construcción, los precios seguirán subiendo como la espuma.

De acuerdo con información de Jones Lang LaSalle, las zonas que alcanzan los precios más altos en renta son Reforma y Polanco, con precios que van de un mínimo 19 dólares a un máximo de 29 dólares por metro cuadrado en el primer caso y de 21 a 28 dólares el metro cuadrado en el segundo.

En el siguiente rango ubicamos a las Lomas de Chapultepec, donde los precios por metros cuadrados van de un mínimo de 19 dólares a un máximo de 27 dólares, mientras que Bosques de las Lomas fluctúa entre 17 y 25 dólares el metro cuadrado. Perisur reporta precios que van de 20 a 24 dólares el metros cuadrado, en tanto Lomas Altas se ubica entre 18 y 24 dólares, cotizaciones idénticas a las que reporta el corredor Insurgentes.

Detrás de todos estos se ubica Santa Fe, quien de acuerdo con el reporte de Jones Lang LaSalle tiene precios que van desde 17 dólares al metro cuadrado hasta un máximo de 22 dólares, siendo el más barato de estos nueve corredores de oficinas de la Ciudad de México.


Reforma 222.


Falta de terrenos nuevos

En los listados de los principales jugadores del corretaje hay algunos números que llaman la atención. Uno de ellos es que al menos existe un conteo de entre 30 y 40 nuevos proyectos que en total agregarán 1.2 millones de metros cuadrados al inventario actual de oficinas.

"Parece que las conversaciones que se hicieron hace un año respecto al problema que iba a enfrentar el mercado, fueron ayer. La comunidad inversionista ha anunciado nuevos proyectos y en los últimos 120 días hemos hablado con desarrolladores que consideran nuevas construcciones? Necesitamos más espacios", insiste McDonald.

Sin embargo, un gran problema es la falta de terrenos disponibles en corredores atractivos. Este directivo, dice que las nuevas inversiones se ubican justo en zonas que hoy son poco viables para la dinámica de las corporaciones. En la cúspide de la lista aparece Santa Fe e Insurgentes Sur.

"La política de desarrollo urbano hizo que mucha gente que no estaba en el mercado, entrara comprando terrenos para edificar vivienda. Y son esos terrenos donde ahora podrían construirse oficinas", detalló.

La perspectiva ahora puede cambiar para los propietarios de terrenos. "El problema es que tienen una idea muy inflada respecto al valor de los terrenos. Vamos a ver cosas muy interesantes en el mercado".


Enrique Carrillo Lavat, Presidente de CMI Staubach.



Este y otros ejecutivos creen que al finalizar 2007, se colocarán entre 250 mil a 300 mil metros cuadrados contra los 380 mil a 400 mil metros cuadrados que normalmente se venían comercializando en los últimos años. Es en promedio, entre 30 y 40 por ciento menos que el año pasado.

Algunos otros, como Staubach, son más pesimistas porque creen que el movimiento será de alrededor de 150 mil metros cuadrados, si se toma en cuenta las operaciones en edificios de clase mundial.

El fenómeno de construcción de corporativos disminuyó durante 2005 porque los desarrolladores prefirieron esperar a que los precios de renta se estabilizaran, ya que durante los dos años anteriores la sobreoferta provocó que los precios de renta disminuyeran sobre todo en submercados como Santa Fe donde algunos desarrolladores llegaron a ofrecer precios muy bajos y muy atractivas concesiones para captar clientes dentro de sus edificios.

A últimas fechas, la composición de la cartera de nuevas inversiones cambió sustancialmente. Con inventarios tan amplios por colocar, mucha de la inversión se fue al retail y al mercado residencial de playa. De hecho, todavía mucha de la inversión que recibirá el mercado inmobiliario en este año (alrededor de 8 mil millones de dólares) estará orientada a esos sectores, a pesar de que es 20 por ciento más que en el 2006.


Diego Cervantes, Vicepresidente de ventas y mercadotecnia de Herman Miller en México.


Además, la falta de terrenos con buenas ubicaciones dentro de los mercados más demandados ha profundizado su efecto, así que cada día es más común que escaseen espacios grandes disponibles en edificios de buena calidad.

Será difícil ver en estos tiempos condiciones como las que hubo el último trienio: "importantes empresas reubicando sus oficinas en edificios de excelente calidad con sistemas "state-of-the-art" a costos muy competitivos", explica un analista de Jones Lang LaSalle.

Durante el año 2006, la tasa general de disponibilidad del mercado de oficinas alcanzó niveles no explorados. Este nivel se acentuó en corredores como Santa Fe donde hoy día se construyen 12 torres de departamentos y 8 edificios de oficinas. Además esta zona concentra el mayor inventario de oficinas de la ciudad, hace cuatro años tenía menos de la mitad del inventario con que cuenta actualmente. La dinámica propia y a pesar de las problemáticas viales de la zona, Santa Fe redujo su tasa de desocupación de oficinas A y A+ de 15.70 a 8.80 por ciento; sin contar que el precio promedio de lista en venta de la misma clase se ubica en niveles de 2 mil 100 dólares el metro cuadrado.

Esto sucedió cuando la tasa general de desocupación al cierre del año pasado, incluidos todos los tipos de oficinas, llegó a bajar hasta 13.20 por ciento. Mientras, los precios se ubicaron en 18.30 dólares el metro cuadrado de renta mensual.

Analistas de la industria creen que este año terminará con precios de salida en renta con aumentos, por la ya mencionada falta de espacios para las zonas más atractivas donde la tasa de desocupación irá a la baja.

Al cierre de 2005 el mercado de oficinas clase "A" en la ciudad de México tuvo un inventario de aproximadamente 5.5 millones de metros cuadrados, y para este año subirá a 5.6 millones de metros cuadrados, lo cual define aún más que el ritmo de nuevas construcciones será mucho más lento que lo que demanda el mercado.

La actividad de construcción este año, mantendría un nivel promedio anual de 380 mil metros cuadrados para arrojar poco más de 1 millón de nuevas oficinas el próximo cuatrienio.

"La mayor parte de las operaciones del 2005 se derivaron del interés de reubicación en mejores zonas y renovación de sus corporativos en mejores edificios dentro de la cuidad, así como para satisfacer necesidades de expansión de empresas que dadas las condiciones macroeconómicas del país han logrado tener crecimiento y también dadas las oportunidades que actualmente existen de financiamiento a tasas fijas", recuerda Giovanni D'Agostino, director general de Alles Group.

Para 2006 ésta y otras firmas, concluyeron que el inventario creció en alrededor de 50 mil metros cuadrados, ya que se concluyeron poco más de 4 nuevos edificios AAA en la Ciudad de México.

Jones Lang LaSalle había pronosticado desde finales del año pasado, que en el presente existiría una oferta mínima de este producto.

Pedro Azcué, presidente de Jones Lang LaSalle Latin America, puntualizaba que para el inversionista patrimonial no existían las condiciones de una inversión favorable, porque "las rentas están deprimidas aunque empiezan a incrementarse". Hoy día está claro que el mercado de oficinas es una buena inversión en un par de años.

¿Hay solución?

El mercado inmobiliario parece haber llegado de una manera rápida a una madurez y estabilidad. De ahí se desprende la convicción de que está por empezar un nuevo ciclo del mercado.

Lo que deja ver el mercado es que las estimaciones de absorción quedaron cortas. Durante el año 2002 el mercado de oficinas vivía el máximo nivel de sobreoferta en la historia reciente y por ende los precios del mercado se movieron drásticamente a la baja. Cuatro años más tarde, inició una era. En total se vendieron ese periodo 380 mil metros cuadrados.

Incluso, hace menos de un año, los análisis se enfocaban a los efectos del bloqueo de Paseo de la Reforma en el tercer trimestre del año pasado y sus severas afectaciones económicas a los inmuebles de la zona.

Pero de manera paralela fueron llegando empresas internacionales que movieron el interés de desarrolladores para generar nuevos proyectos de oficinas. Así que grupos como GICSA, Danhos, Ideurban, Sordo Madaleno Arquitectos y Grupo Alhel, entre otras, emprendieron nuevas incursiones corporativas. Y es que el valor en dólares que ha protegido el patrimonio de propietarios, jugó en contra de los dueños de edificios de oficinas el último trienio debido a la fortaleza que mostró el peso respecto al dólar. Pero en estos días, que el dólar ha elevado su cotización y que el nivel de precios sube, las piezas del ajedrez se han empezado a mover hacia un mercado que regresa al principio con nuevas condiciones para quienes deseen jugar en él.

En sentido contrario, empresas con demanda de espacios iniciaron movimientos importantes de negociación de rentas más elevadas, y ahora las empresas de servicios inmobiliarios empiezan a ver transacciones muy diferentes a las de apenas hace 3 años cuando muchos tuvieron que achicarse a través del conocido proyecto del "downsizing".

Ahora muchos están evaluando formas distintas, entre ellas el denominado retrofit.

Sepúlveda de ATXK ve poco probable que muchas compañías en crecimiento puedan reutilizar el actual espacio de que disponen. Sin embargo, visualizó una opción: "van a tener que empezar a ver edificios A y B, hacer un retrofit, es decir que se mejore el edificio y que estando en el mismo espacio se reacondicione. Significa modificar desde la base del edificio o de los interiores para reacondicione espacios, aunque es un proceso complicado".

Para otros directivos, la solución vendrá de la reutilización de espacios bien ubicados pero que pertenecen a otra generación de inmuebles.

Enrique Carrillo Lavat, presidente de CMI Staubach dijo que debido a que las grandes operaciones no pueden concretarse por falta de espacios, habrá una inercia no muy lejana a reconvertir edificios tipo B.

"Hemos visto que de manera excepcional se han movido alrededor de 4 mil metros cuadrados en el World Trade Center, debido a la funcionalidad y a que existe menos competencia respecto a otros inmuebles".

Lo nuevo en mobiliario de oficinas

Y como una oficina no puede estar completa sin un mobiliario adecuado. que sean funcionales y cómodos a la vez, platicamos con Diego Cervantes, vicepresidente de ventas y mercadotecnia de Herman Miller en México, quien nos hablo sobre la tendencia que hay actualmente en esta materia.

Dijo que entre lo más novedoso sobresale "la capacidad de respuesta a las necesidades tecnológicas, la flexibilidad que pueda dar el producto en cuanto a imagen y que los materiales sean reconfigurables".

Lo que tienes que ver es que puedas reconfigurar el producto de acuerdo a las tendencias actuales, que cada vez se utilicen un menor número de piezas nuevas para que se vea mejor.


Recepción de las oficinas de Herman Miller


Con los muebles puedes lograr nuevos diseños, puedes empezar a iluminar partes y hacerlo más limpio, más sencillo, más minimalista, entonces se comienza a utilizar menos estructura.

"Otro punto importante es que sea sustentable. Si no logras que el edificio sea LEED, puedes lograr una certificación LEED interna, de interiores, iluminación, agua, alfombra". Al respecto, agregó que los muebles de Herman Miller cuentan con los estándares más altos que le pueden ayudar a las empresas a la certificación.

Otro punto importante es que hay un vocabulario amplio en cuanto a acabados se refiere. Puntualizó que, "recapitulando, lo importante son las capacidades de respuesta de las sociedades tecnológicas de hoy, flexibilidad en cuanto a imagen y materiales reconfigurables, sustentables, vocabulario amplio en cuanto acabado se refiere y competitivo".

Agregó que estos puntos tienen que ser fundamentales para que una empresa o persona pueda escoger una empresa de mobiliario. Aceptó que la materia de mobiliario de oficinas puede ser muy cambiante, por las modas, pero afirmó que hoy por hoy los materiales nos remiten a la naturaleza, motivos étnicos, maderas, texturas, textiles de fibras naturales, las maderas oscuras, etcétera. "El tipo de material que más se demanda, es aquel que sea más resistente, durable y vistoso, sobresaliendo los laminados, las maderas, los metales, los plásticos".

Si nos ubicamos hace 12 meses, el mercado de mobiliario de oficina no ha cambiado tanto, ha estado más estático, no ha tenido un movimiento tan drástico como el mercado inmobiliario, por ejemplo los precios no han cambiado y cada vez es más competitivo pero estable.

Diego Cervantes dijo que "cuando le pega la economía al negocio inmobiliario nos pega directo a nosotros. El año pasado fue el mejor año de Herman Miller en México desde que se fundó, por primera vez rompimos la barrera de los 50 millones de dólares de venta. Tenemos que pensar que hace 5 años estábamos vendiendo 16 millones de dólares al año, de 16 a 50 en 5 años es triplicar el negocio", apuntó.

"Entonces qué pasa, continúa la demanda de espacios después de que hubo una gran oferta, se acaba el espacio y los precios ahora se van para arriba, a la gente no le conviene cambiarse, los desarrolladores empiezan hacer producto residencial, por lo que nos tenemos que preguntar qué va pasar en el mercado de aquí a diciembre del 2008, vamos a estar muy estables, porque ya para el año entrante algunos de los proyectos se están empezando a construir y van a estar terminados.

"Entonces la situación del mercado si ha cambiado, en cuanto a dónde puedo venderle a clientes nuevos, por ello nosotros nos estamos dedicando a otros giros, adicionalmente del mobiliario de oficina estamos atracando el mercado de educación, lo que son escuelas y hotelería, estamos incursionando un poco en hotelería".


Oficinas Michelin.


Por último, señaló algunas recomendaciones para el equipamiento y diseño de una oficina. "Contratar arquitectos profesionales de interiores, tienes que pensar en despachos opcionales, yo diría que HOK, KMD, Space, por mencionar algunos profesionales. ?Sobre el espacio interior y el mobiliario, buscar algo duradero pero que sea reconfigurable, que pueda armar y desarmar muchas veces. Ahí es importante la experiencia y visión de estas empresas que muchas veces los subestiman sobre todo en servicio, nosotros les decimos piensa quien te va dar más por ese 5 por ciento pero no siempre te vayas por precio, busca capacidades de servicio, que el mueble sea igual de reconfigurable, nivel de servicios, valores agregados, hay muchas cosas antes de entrar al tema del precio", finalizó.