Oficinas, aterrizaje suave

El mercado inmobiliario corporativo ha llegado a una etapa que parece indicar un aterrizaje suave luego de un gran crecimiento en años previos. Sin embargo, también parece estar en una parte del ciclo donde se hacen necesarias nuevas inversiones que garanticen oferta de calidad para los años venideros.


Park plaza santa Fe|ALHEL

La economía crece a un ritmo superior al 4 por ciento y las compañías mexicanas del sector servicios continúan buscando espacios modernos de oficinas que ofrecen eficiencia. Sin duda, el primer semestre de este 2006 ha resultado positivo y seguro al finalizar su ciclo terminarán colocándose alrededor de 300 mil metros cuadrados de oficinas de todos los tipos en el mercado.

Sin embargo, en medio de este escenario alentador el mercado corporativo de oficinas vive el estancamiento transitorio del proceso poselectoral y comienza a mostrar signos de alerta ante la falta de nuevos corporativos que satisfagan la demanda de grandes usuarios.


Victor Lachica|CH

En cualquier caso, las posturas pueden concentrarse en dos grandes escenas: una conservadora, que indica que el mercado continuará con su desempeño y que ante la falta de nuevos predios la salida es el reciclaje, y otra más cauta, de los que creen que el mercado carece de espacios competitivos y de grandes metrajes que cubran las necesidades de los grandes corporativos.

En medio de un mercado que ha dejado atrás la sobreoferta, ambos escenarios son válidos, pero ¿qué tan cerca estamos de uno y de otro?


Fernando Álavarez|CH

Este año, presidentes y directores de firmas de corretaje, así como analistas de mercado, e incluso de firmas afines al mercado, como los project manager y diseñadores de interiores, plantean a Real Estate Market & Iifestyle su perspectiva de este apasionante mundo, el de las oficinas.

Precios en recuperación

En los últimos doce meses el mercado continuo estable en cuanto a actividad, pero siguió su tendencia de aumento de precios. “Llevamos en los últimos 18 meses un acumulado de incremento  de entre el 15 y 20 por ciento, que es bastante bueno, aunque todavía no llegamos a los precios que tuvimos en 1994, señaló Víctor Lachica, presidente y CEO de Cushman & Wakefield México.

Agregó que la explicación en el repunte de precios de renta y venta de oficinas es la combinación de la disminución del índice de disponibilidad, con el mayor costo de construcción como consecuencia de que subieron no sólo el acero, el petróleo y la mano de obra, sino también el costo de la tierra. “De septiembre de 2005 a septiembre de 2006 no hubo tanta actividad como en el año anterior; sin embargo, es un mercado sano, sólido”, apuntó Lachica.

Condiciones propicias


Arcos Bosques|GICSA

Todos los consultados coinciden en que el factor de decisión en las empresas para rentar o comprar oficinas nuevas se basa en elementos como la estabilidad en el tipo de cambio, las tasas de interés a la baja, los créditos en tasas fijas y todo lo que represente solidez macroeconómica del país.

Fernando Álvarez, presidente del Instituto Comercial e Industrial (ICEI), asegura que “la inversión en edificios corporativos en la actualidad está en franca recuperación, específicamente el corredor Santa Fe; en cuanto a los demás corredores, hoy por hoy existe una gran demanda para edificios de clase A+, por lo que los espacios se están ocupando a un buen ritmo”, declaró.

La perspectiva del Instituto, que agrupa a las principales firmas y brokers independientes de la actividad comercial, se enfoca incluso a que esta dinámica ha hecho más atractivos corredores como Polanco, Lomas Palmas, Reforma e Insurgentes Sur.

La oferta

Los estudios de mercado de las diferentes firmas de corretaje coinciden en los proyectos corporativos que se suman al mercado. Entre los nuevos proyectos corporativos, destacan sin duda los recientes anuncios del grupo desarrollador GICSA. Esta firma construye dos complejos de usos mixtos en Reforma y Bosques de Las Lomas, uno más totalmente corporativo en Reforma, así como la renovación de otro más en la misma zona.

“Por su ubicación (la esquina de Reforma y Niza), este proyecto de usos mixtos busca aportar un nuevo perfil al entorno urbano de la arteria con su propuesta arquitectónica”, comenta José Luis Quiroz, director general adjunto del grupo.

El complejo se desarrolla a través de dos torres de 25 niveles, desplantadas sobre un mismo basamento, que será un espacio comercial. La Torre Niza tendrá un total de 20 mil metros cuadrados y la Torre Reforma con 16 mil metros cuadrados de hotel y 14 mil metros cuadrados de condominios, cada uno con accesos independientes. Mientras que Reforma 243 contará con un total de 25 mil metros cuadrados de oficinas de primer nivel. La experiencia de esta firma ya había sido precedida por la trilogía de Torres Esmeralda, ubicadas en el tramo de Periférico que divide Palmas y Reforma, así como Punta Santa Fe y la Torre Angel, actualmente propiedad del grupo financiero HSBC.

Con éste y otros proyectos existe un inventario de edificios A+ y A de 420 mil metros cuadrados, los cuales permitirían cubrir la demanda de los próximos dos años, según los directivos consultados.

Sin embargo, la duda es qué se va a hacer para los siguientes 5 a 10 años. Las alternativas planteadas no son muchas, las cuales son Santa Fe y Palmas Lomas.

La demanda

Para Mauricio Pérez Hagg, director general de CMI Staubach, el mercado de oficinas sigue reflejando estabilidad, y si bien se ha detenido un poco por el escenario poselectoral, quienes ya habían decidido reubicarse o renegociar sus espacios continúan con sus estrategias.

“En el primer semestre vimos que se comercializaron 112 mil metros cuadrados de edificios A y A+, lo que provocó que continuara la reducción en la tasa de disponibilidad de 16 a 11 por ciento”, explica.

Por su parte, Giovanni D´Agostino, vicepresidente ejecutivo y director general de Alles Group ONCOR Internacional, puntualiza que en el último año la demanda ha generado cambios positivos para el mercado.

“Actualmente, la tasa de disponibilidad en promedio de todo el mercado oscila entre 12 y 13 por ciento.  La disminución en la tasa de disponibilidad se debe al movimiento constante y sostenido que ha tenido el mercado de oficinas durante los últimos dos años.

Además cabe destacar que el corredor con la más alta tasa de disponibilidad era Santa Fe, mercado que actualmente se encuentra con un porcentaje de 90 por ciento de ocupación”. Desde el 2005 Santa Fe mantuvo un nivel de actividad importante, gracias a los niveles de absorción que experimentaron corporativos como Plaza del Parque, que aloja actualmente inquilinos de la talla de Nokia, Actinver, Technit y DHL. Mientras que Torre Acuario con empresas como Avantel, Modelo y SCA, entre otras, se ocupó en 100 por ciento.

En este corredor, que actualmente ocupa el tercer lugar entre las áreas con mayor inventario disponible, se construye el Eurocenter, un corporativo de 120 mil metros cuadrados. Una muestra clara de lo que ocurre en esa zona es que hasta hace tres años tenía menos de 50 por ciento del inventario con que cuenta actualmente. Aquí existe una tasa de desocupación de 15.7 por ciento y se venden metros cuadrados en 2 mil dólares por comprar en edificios clase A+ y A.

También en esta zona se construye Park Plaza Santa Fe, un proyecto de Grupo Inmobiliario Alhel, este desarrollo de uso mixto está compuesto por más de 70 mil metros cuadrados de oficinas tipo AAA, así como un lujoso hotel de 260 habitaciones y un complejo comercial de primer nivel.


Interior Arcos Bosques|GICSA

Un reporte de Colliers Internacional, firma encabezada por Javier Lomelín, revela que en la primera mitad del 2006 se registraron 172 transacciones en venta y renta de oficinas de todos los tipos por un total de 179 mil 802 metros cuadrados, equivalente a un incremento de 30 por ciento en igual periodo de un año atrás. Los corredores más activos en estos meses fueron Insurgentes, Santa Fe, Reforma y Bosques de Las Lomas.


Javier Lomelín|CH

¿Qué es lo que está moviendo a estos mercados?

 La ubicación y  la calidad. Aunque un analista lo define más como cambios en la cultura corporativa inmobiliaria. Dice que “en la selección de espacios las empresas continúan buscando buena ubicación, fácil acceso y transporte para sus empleados, oficinas en edificios nuevos con características AAA y espacios más eficientes que en los que se encontraban anteriormente”.

Incluso, Fernando Álvarez, presidente del ICEI, comenta que el cambio más notorio es el de gozar de una planta libre de columnas y casi libre para el mejor aprovechamiento de espacios, en cuanto a diseño, en este tema varía mucho, sin embargo consideró que los entrepisos mientras más altura tengan mejor se logra un diseño.

En contraparte, Víctor Lachica considera que “el mercado ha evolucionado bien, los corredores más demandados siguen siendo Santa Fe, Arcos, Lomas Periférico y a pesar de que Reforma actualmente está parado por los plantones, es un mercado que terminará por retomar el rumbo”.

Según su último reporte de mercado, la actividad se incrementó poco a poco durante el 2005. En ese periodo se registró una intensa actividad de construcción con 14 proyectos terminados, que agregaron 219 mil metros cuadrados de nuevos edificios.

Hoy, señala, “estamos en una etapa de ascenso en el ciclo inmobiliario, porque la demanda y la oferta están muy balanceadas y los precios han tendido a subir.

No hay un promedio exacto de los precios, sin embargo en los últimos dos años ha habido un aumento de 20 por ciento”, señala.La absorción para el año en curso se prevé sea de entre 300 mil  a 320 mil metros cuadrados de edificios A+ y B. Además, este año se construyen al menos 16 edificios, que agregarán alrededor de 285 mil metros cuadrados de espacios complementarios. En consecuencia, el precio promedio de renta en clase A+ y A se mantuvo hasta el primer semestre del año en el mismo nivel que el año pasado (24 y 20 dólares/metro cuadrado en cada caso). Para el año en curso se estima un precio promedio de 24.20 y 20.50 dólares por metro cuadrado.

Las predicciones
Para la mayor parte de las firmas consultadas la segunda mitad del año, reflejará el desempeño experimentado en el 2005. En este periodo, la mayor parte de las operaciones se deben al interés de reubicación en mejores zonas y renovación de sus corporativos en edificios con mejores características y que proporcionen ventajas de ahorro de espacios, así como para satisfacer necesidades de expansión de empresas que, dadas las condiciones macroeconómicas del país, han logrado tener crecimiento y también, como consecuencia de las oportunidades que actualmente existen, financiamiento a tasas fijas.

Alles Group cree que “como consecuencia de la baja en la oferta de espacios, los precios de arrendamiento y de venta se han visto incrementados, motivo por el cual es un buen momento para que los inversionistas obtengan una buena rentabilidad derivada de la incorporación de nuevos inmuebles de oficinas al mercado”.

Por lo pronto, actualmente se construyen siete edificios clase A+ y dos clase A, que agregarán al mercado un total de 151 mil 284 metros cuadrados de espacios disponibles.

El fenómeno de consolidación del mercado de oficinas tiene otro rostro positivo y es el atractivo para inversionistas patrimoniales, que mediante mecanismos como las FIBRAS, en proceso de constitución.

Juan Flores, director de análisis de mercado de CB Richard Ellis (CBRE), es optimista respecto al desempeño del mercado. Conocedor de al menos una década de la industria prevé: “el mercado de oficinas vive una plena recuperación, se están registrando las tasas de disponibilidad más bajas de las que se tenga memoria (9 por ciento). Por lo tanto, es el momento de desarrollar nuevos proyectos de oficinas, si alguna empresa está buscando mucho espacio contiguo (superficies superiores a 5 mil metros) las opciones en el mercado son muy escasas.


Buenavista Columbia|CF

Es el momento en que los usuarios que deseen cambiar sus oficinas lo hagan, ya que en el corto plazo son muy pocos los desarrollos de oficinas que van a estar listos en el corto plazo”.

En síntesis, dos años de plena expansión que fue antecedida por el crecimiento del sector servicios, como los financieros, que como grandes usuarios de oficinas favorecieron el ritmo de crecimiento con una absorción constante en el mercado.

En materia de absorción señala que actualmente se encuentra en parámetros normales: “Si bien es cierto que durante el cuarto trimestre de 2005 se alcanzó una cifra récord de 187 mil metros, ahora en el primer y segundo trimestre de 2006 los metros cuadrados que se han comercializado, están dentro de los niveles normales. La actividad del primer semestre llegó a 179 mil 784 metros cuadrados. La ciudad de México absorbe en promedio 450 mil metros anuales, 60 por ciento de clase A+ y A”. Como resultado de lo anterior, dice, los precios se están recuperando aunque dentro de parámetros normales, los precios han aumentado 1 o 2 dólares, en la mayoría de los corredores. Incluso, la escena para los inversionistas es distinta que hace años, puntualiza Flores: “Los rendimientos que ofrecen las inversiones inmobiliarias en oficinas son superiores a lo que se ofrece en Estados Unidos, Europa o Asia. Actualmente los cap rates en el mercado de oficinas se encuentran en un rango de 9 o 10 por ciento dentro de los inmuebles de buena calidad y con usuarios importantes.

Mientras que en Estados Unidos, Europa o Asia estos inmuebles en similares condiciones similares ofrecen un rendimiento del 5 o 6 por ciento, lo que hace que el mercado mexicano sea altamente atractivo”.

En fecha reciente CBRE ayudó a concretar la primera gran operación del sector de inversiones en el mercado de oficinas, cuando DIFA (Fondo de Pensiones Alemán) adquirió 30 por ciento de la Torre Mayor, fue la primera gran operación que realiza un grupo de origen Europeo en el país y la noticia tuvo una repercusión positiva en el mercado de inversiones mexicano. En este mismo sentido, Víctor Lachica señaló “que el mercado en general va a seguir relativamente sano y estable, aunque ligeramente hacia la alza en precios. Definitivamente los usuarios no van a encontrar los garbanzos de a libra que tuvimos hace un año donde podíamos conseguir a 14 ó 15 dólares por metro cuadrado en un edificio nuevo; sin embargo, los inmuebles valen lo que están pidiendo. Todavía es tiempo de hacer un contrato de mediano, largo plazo y que salgas con una renta razonable competitiva”, puntualizó.

 

Cuando el destino nos alcance

“Desafortunadamente hemos alcanzado un punto en el cual el mercado es incapaz de encontrar la demanda, lo que necesariamente interferirá con el crecimiento eficiente en México”, puntualiza Henry McDonald, vicepresidente de CB Richard Ellis México.


Reforma 222|DANHOS

Comenta que mucha de la demanda está siendo conducida por la expansión corporativa en la que cualquier gran compañía que busca 10 mil metros cuadrados para expandirse en un edificio eficiente y consolidado enfrenta una opción: una limitada selección de proyectos bajo construcción en el sur y poniente de la ciudad, o contratar un “traje a la medida”. Una nueva construcción toma un proceso de tres años, al menos, lo que retrasa el crecimiento corporativo. Santa Fe ha sido una solución para algunas empresas, sin embargo la infraestructura de transporte incrementa los costos al grado que se niegan a tomar esas opciones. Incluso otras opciones como Torre Mayor en Reforma, ya han sido descartadas porque su nivel de ocupación supera en 90 por ciento.

Corporación Interamericana de Entretenimiento, por ejemplo,  se va a mudar de Palmas a Reforma 222. Algunas operaciones relevantes del periodo son la venta de 11 mil 572 metros cuadrados del edificio Duraznos 127, los 7 mil 312 metros cuadrados que arrendó ING en Insurgentes 1960 y la renta por 5 mil 692 que hizo Elli-Lilly en Intellys Corporativo.

“Hay sólo tres sitios en Lomas/Polanco donde espacios de 25 mil o más metros cuadrados de oficinas pueden ser construidos, de acuerdo con las restricciones de la zona. Necesitamos un nuevo Santa Fe, con infraestructura y buen acceso.”

McDonald dice que sólo una zona en la ciudad ofrece esa opción y son las actuales instalaciones de las Fuerzas Armadas de México, al norte de Palmas: “Es como imaginar a las Fuerzas Armadas americanas, británicas o francesas controlando los mayores espacios en la escena urbana de Manhattan”.

Además, indica otro directivo, “las empresas ya no van a buscar oficinas a donde vaya todo mundo, sino donde genere calidad de vida de su gente”.

Otra alternativa planteada por un broker es Insurgentes Sur. El empresario Marcos Shaabot está construyendo al sur de la ciudad, delante de la UNAM (GMotors), otra opción más en la CAVA y en la juguetería ARA de la zona.

Víctor Lachica opina en este sentido que se han acabado bastante los espacios buenos, pero vienen varios edificios. Y cita: “Antara II, varios en Santa Fe 3 a 4 para este año y el siguiente no habrá falta de oferta. El índice de disponibilidad ha bajado y precios estarán subiendo. Misma dinámica y demanda”.

 

El reciclaje

Ante la reducción en las tasas de disponibilidad, el reciclaje de espacios se plantea por los asesores inmobiliarios como una opción de generar oferta complementaria en el mercado.


Oficinas Santa Fe

El reciclaje no es algo nuevo, es una actividad que vivió sus primeros ejemplos en el World Trade Center (WTC). Como tendencia general, inició hace tres años, cuando los propietarios se dieron cuenta que tenían que hacer mejoras a los edificios.  El mejor ejemplo de este fenómeno ha sido Insurgentes Sur.

“Es una oportunidad para atraer mejores inquilinos, pero tiene una limitante, porque la estructura sólo da altura y distancia entre ejes. La mejora es cosmética, pero no hay ductos donde se pueden colocar elevadores, adicionamientos, estacionamientos, y tampoco tienen redes integrales de sprinklers en todos los pisos… así que se trata de una categoría híbrida”, detalla Mauricio Pérez Hagg de Staubach.

Torre Logar en Insurgentes es un edificio B, dice un experto, y comenta que ahora lo quieren clasificar como A por haber considerado mejoras como la remodelación de elevadores, lobby y compraron un terreno adjunto para ofrecer un cajón por cada 30 metros cuadrados.La pregunta es cómo compiten entonces los remodelados B. Frente a lo cual la respuesta de un desarrollador es que es difícil.  Quienes lo tienen A+ lo venden no sólo como un edificio nuevo bien ubicado, generalmente se ofrece bajo el parámetro de total occupancy cost, que considera ahorros en consumo de energía, tiempos y velocidad de elevadores, eficiencias de planta.

Quienes tienen el producto plus, vale 30 dólares, pero con análisis de este tipo se concluye que es más caro rentar a 24 que a 30.

D´Agostino de Alles Group opina que el reciclaje es totalmente viable, ya que cada vez es más difícil encontrar terrenos disponibles en los corredores de oficinas, además de que los edificios antiguos pierden competitividad ante edificios más modernos que ofrecen sistemas de seguridad avanzados, tecnología y mayor cantidad de estacionamientos. Y ejemplifica: Edificio GOR (Ejército Nacional 579), Reforma 243 y Torre Indigo (Reforma 373). Para finalizar, no podemos dejar de citar proyectos que seguirán siendo iconos en el desarrollos inmobiliario corporativo de México, como son los casos de la Torre Mayor, de Reichman, y Reforma 222, de Grupo Danhos, proyectos que sin duda representan el punto de inflexión para el corredor Reforma Centro Histórico, e incluso por su diseño, dimensiones y diseños, han sido la punta de lanza para de este segmento en la Ciudad de México ocupando espacios importantes sobre el Paseo de la Reforma.