Oficinas: La era de la consolidación

Los grandes edificios corporativos que delinean el paisaje urbano de estos días son la muestra evidente del progreso y la evolución corporativa que se vive. Arterias como Reforma y Periférico (Reforma-Lomas), por ejemplo, recobran su aliento para el inicio de nuevos proyectos atractivos para la inversión fresca y la presencia de grandes corporaciones interesadas en establecer sus oficinas, lo que ha permitido dejar atrás un ciclo de sobreoferta y entrar a una etapa de consolidación del mercado inmobiliario de oficinas en la Ciudad de México.


Antara Polanco, antes los Atrios.

Después de cerca de 24 meses de una gran sobreoferta, de un mercado inmobiliario de oficinas en franca recesión, en 2005 ha cambiado el panorama al recobrar gran fuerza, por ello la atención de quienes fondean y compran espacios corporativos cambió desde el año pasado, y este año  plantea un escenario de consolidación.

La sobreoferta de espacios, que llegó a su máximo nivel en 2003, empezó a cambiar desde la segunda mitad de 2004 al reducirse la tasa de disponibilidad del mercado por primera vez desde el año 2000, a niveles de 18.5 por ciento. En este 2005, hasta el cierre del tercer trimestre, la tasa de desocupación se ubica en 14 por ciento.

Diversos factores se han conjugado para este cambio de ciclo, como la disminución en la disponibilidad, la reducción en el número de proyectos en construcción y el buen desempeño económico. Por ello, Real Estate Market & Lifestyle consultó a los grandes actores del mercado para identificar la situación actual del sector y sobre todo la tendencia y las oportunidades que aún hay.

En primer lugar, entre los edificios que se agregan al inventario de la oferta disponible en la Ciudad de México, el mercado más importante del país, aparecen Periférico Sur 4293, la primera fase de Antara Polanco (antes Los Atrios), Torre Ángel en el Corredor Reforma Centro, Corporativo Metropol, Palmas 100, Central Palmas, Torre Esmeralda III y Prado Sur 260 en el Corredor Lomas Palmas, y Torre Blanca y Eurocenter en Santa Fe.

Lo anterior, según el seguimiento de diversas firmas de corretaje, entre ellas Cushman & Wakefield, CB Richard Ellis México (CBRE), Jones Lang LaSalle, Alles Group ONCOR International, Colliers  International, CMI Staubach y BDI.

Este conjunto de 10 nuevos edificios AAA agregará en total, al término del año, alrededor de 180 mil metros cuadrados. Son superficies que se agregan a un inventario total de oficinas AAA de 2.35 millones de metros cuadrados.

Desde la perspectiva de quienes han seguido el mercado durante la última década, el negocio de oficinas está siendo absorbido, gracias a la calidad de los proyectos, al comportamiento de los precios y a una mayor sensibilización de los desarrolladores en torno a las necesidades de los usuarios de nueva generación.


Agustín Albarado.

Las retribuciones que algunos desarrolladores están dando a las empresas, como periodos de gracia para la adecuación de sus espacios, son otro factor que marca la competitividad y el fomento a la toma de decisión de adquirir un espacio.

En el primer semestre de este año el mercado reportó una actividad cercana a 89 mil metros cuadrados de oficinas clase “A+” y “A”. De este total, se estima que la absorción neta fue de aproximadamente 55 mil metros cuadrados. Es decir, producto de nuevas operaciones.

Fundamentalmente, las operaciones registradas son 80 por ciento en arrendamiento y el resto corresponde realmente a compra de oficinas, según la previsión de Jones Lang LaSalle.

Por su parte, un análisis de CBRE indica que durante el primer trimestre se comercializaron poco más de 30 mil metros cuadrados de oficinas, para el segundo trimestre alcanzaron los 90 mil metros cuadrados y en el tercer trimestre fueron cerca de 110 mil metros cuadrados los comercializados.

Entre las operaciones más relevantes están Metlife, que tomó 19 mil metros cuadrados en la Torre Esmeralda III, Ernst & Young que rentó aproximadamente 20 mil metros cuadrados en Antara Polanco y el gobierno federal que rentó 22 mil 221 metros cuadrados en la firma en Torre O, localizada en Insurgentes. Otros casos importantes son Alsea en Reforma 222, DIFA en Torre Mayor y Bimsa en Polanco. Una de las transacciones más recientes es la del Grupo Financiero Ixe, quien concentrará sus actividades en la Torre Mayor, en un espacio de alrededor de 12 mil metros cuadrados.

Con esta inercia, se espera que para la segunda parte del año la actividad del mercado de oficinas permanezca estable y se cierre el año con alrededor de 120 mil a 150 mil metros cuadrados. Si los pronósticos de analistas se cumplen, y por lo tanto la tendencia positiva se mantiene, al término de este año existirá una tasa de desocupación cercana a 11 por ciento.

 
Luis Méndez.

El inicio de la ola

Los factores anteriores son característicos de un mercado en recuperación. “El volumen de precios es adecuado para que la demanda pueda empezar a absorber la cantidad de espacio disponible que se encontraba en el mercado. Lo que se presenta como una inmejorable oportunidad para las empresas que quieren mover sus operaciones a edificios más eficientes y con mejores condiciones”, detalló Agustín Alvarado, director general de CBRE.

En opinión de Luis Méndez, primer vicepresidente de CBRE, prevén una sensible recuperación para los próximos 18  meses, pero ello se da luego de cerca de dos años de un nivel de sobreoferta muy importante. Si bien ha habido una maduración del mercado, donde hay mucho  mayor oferta de espacios de calidad, sin duda hubo un boom de los jugadores, donde muchos de los que tradicionalmente y profesionalmente se han dedicado a la construcción de oficinas lo siguieron haciendo de manera muy dinámica, y otros incursionaron por primera ocasión, y esto nos llevó a una sobreoferta muy importante en los pasados 24 meses.

“Pero de la mano con ello se dio un fenómeno muy importante, porque la disminución en los precios en zonas como Santa Fe, Bosques de las Lomas e Interlomas, permitieron que empresas que no  tenían considerado cambiarse de oficinas tomaran la oportunidad, porque encontraron que podrían mudarse a edificios más modernos, más eficientes y más cómodos que los que venían ocupando. Esto incrementó la dinámica del mercado”, afirmó Méndez.

Los niveles de desocupación, de metros cuadrados construidos, de tasas de retorno de inversión y de precios de los últimos dos años, favorecieron el momento actual que se vive en el mercado corporativo. Hecho que incluso ha beneficiado a los usuarios de espacios, que actualmente pueden encontrar en edificios automatizados de oficinas precios de hasta 17-19 dólares el metro cuadrado en renta (promedio de 24 dólares), cuando hace siete años costaba más de 30.


Giovanni D´Agostino.

Las grandes operaciones, históricas en su mayoría, fueron el aderezo de esta ola que da paso a nuevas contrataciones inmobiliarias. En ese movimiento están los 40 mil metros cuadrados de oficinas que el banco HSBC compró a GICSA en Avenida Reforma, Texas Instruments, KPGM, Microsoft y el Centro de Arquitectura y Diseño que tiene un piso de exhibición de 12 mil 765 metros cuadrados. También la adquisición de 28 mil 800 metros cuadrados de la Comisión Nacional del Agua en el edificio Corporativo Universitario, en Insurgentes; y la del Grupo Financiero  Banorte, en el edificio Corporativo Qurvic,  en el corredor Santa Fe, por 21 mil 800   metros cuadrados.

Pero la ola no venía sola, un año atrás (2003) los cierres de operaciones del      Conacyt, con 12 mil metros cuadrados de oficinas o los 25 mil 736 metros cuadrados que Telefónica tomó en Santa Fe,   permitieron que se absorbieran 185 mil metros cuadrados.

Al cierre del 2004 se comercializaron 308 mil 537 metros cuadrados, 100 por ciento más de lo que se consumió en los últimos seis años.

“El inventario total de oficinas AAA para finales del 2004 fue de aproximadamente 2.35 millones de metros cuadrados, con una tasa de desocupación de 17-18 por ciento.”

Para finales de 2005 se estima que “el inventario se vea incrementado en alrededor de 180 mil metros cuadrados, con la terminación de 10 nuevos edificios AAA en la Ciudad de México”, dijo Giovanni D’Agostino, vicepresidente y director general de Alles Group.


Pedro Azcué.

El mercado de oficinas en la Ciudad de México reportó a junio del año en curso un total de 130 mil metros cuadrados en transacciones en renta y venta, que incluyen operaciones de oficinas con clase inferior a la tipo AAA, mientras que la construcción de oficinas se ha mantenido activa, al registrar un total de 16 edificios con una superficie total en construcción de 245 mil metros cuadrados, de acuerdo con una estimación desarrollada por Colliers International.

Al respecto, el reporte más actualizado de CBRE, con información al cierre de septiembre, señaló que tan sólo en el tercer trimestre del 2005 se comercializaron 109 mil 908 metros cuadrados, en tanto la construcción de oficinas al cierre del tercer trimestre sumaba 248 mil 933 metros cuadrados.

Pedro Azcué, presidente para América Latina de Jones Lang LaSalle, expresó que podría incluso superarse, aunque no con la misma espectacularidad del último periodo, el nivel de absorción.  Ese movimiento permitiría que el mercado termine en diciembre con un nivel de desocupación de 11 por ciento.


Mauricio Pérez Hagg.

“Suponiendo que no fuera un año tan extraordinario como el pasado, podrían realizarse transacciones por 250 mil metros cuadrados”, estimó.

Este es el nivel más bajo de los últimos seis años, que coloca al mercado en un nivel de consolidación similar al de otras economías, como la estadounidense. En 1998 la desocupación rondaba el 23 por ciento, y tras bajar a 16 por ciento, en el 2001, rebasó de nuevo en 20 por ciento. En tanto que hace dos años se construían 448 mil metros cuadrados de nuevos espacios mientras el mercado absorbía menos de la mitad.

Mosaico con oportunidades

La Ciudad de México cuenta con nueve corredores o submercados, que reflejan historias distintas. Se trata de Santa Fe, Bosques de Las Lomas, Perisur, Lomas de Chapultepec, Reforma, Polanco, Insurgentes, Lomas Altas e Interlomas.

A criterio de Luis Méndez Trillo, especialista de CBRE, los cinco corredores más demandados son: en primer lugar la parte de Lomas Bajas, es decir, la zona de Lomas Palmas y  Reforma Lomas, luego Polanco, le sigue Insurgentes Sur y Reforma. “Como segundo nivel de demanda están Lomas Altas, Santa Fe y Periférico Sur. En un tercer grupo vendría la zona de Bosques de las Lomas, Interlomas y otras zonas donde se llega a encontrar edificios aislados”.

Fernando Álvarez, director de BDI, dijo que, pese a la diferencia de oportunidades de negocio, para el inversionista existen siempre que se desarrolle en el corredor adecuado. Coincidió en que la demanda está principalmente en el corredor Lomas Palmas, seguido de Polanco y Reforma. “Si se invierte en estos corredores seguramente el inversionista tendrá mercado suficiente para sus espacios”.


Javier Lomelín.

Mauricio Pérez Hagg, director de Servicios Corporativos en The Staubach Company señaló que la expectativa es que continúe la demanda de espacios A+ con una estabilización de precios de renta en este segmento. 

“La inversión es buena, se están construyendo edificios y hay otros viejos que se están rehabilitando.  Así, son 180 mil metros cuadrados ocupados para la primera mitad de 2005, y para la segunda mitad del año, por ser el cierre fiscal, previo a las elecciones, habrá mucho movimiento, sobre todo por parte del sector gobierno”, expresó el directivo.

Incluso, para este especialista, la escena para inversionistas pequeños y medianos ha sido positiva en casos como en el WTC Ciudad de México, donde se han generado rendimientos promedio de 17 por ciento en dólares.

Un reporte de Jones Lang LaSalle indica que el nivel de colocación del primer semestre “es un buen número de acuerdo con las estadísticas anuales de los últimos años, con excepción del 2004, donde debido a varias transacciones grandes que se dieron al mismo tiempo la absorción fue la más grande de la historia”.

Con una perspectiva diferente, Javier  Lomelin, director general de Colliers International, explicó que el mercado de oficinas de la Ciudad de México resultará atractivo para los fondos de inversión y presenta oportunidades interesantes en la adquisición de edificios ya consolidados, ocupados por usuarios (inquilinos) de categoría o bien en proyectos “Build to Suit”, inmuebles de producto, o “Sale & Lease Back”.


Víctor Lachica.

Incluso, indicó que durante los tres primeros trimestres de 2005 la economía mexicana ha presentado estabilidad macroeconómica. Al mismo tiempo ha incentivado a inversionistas institucionales y extranjeros que ven al Sector de Oficinas como una opción de inversión.

Y resumió las oportunidades del siguiente modo. El mercado tiene uno de los inventarios de oficinas clases A+, A, B y C más grande de Latinoamérica, con un total de 5 millones de metros cuadrados. Cuenta con una gran disponibilidad de edificios clases A+ y A (286 mil y 153 mil metros cuadrados, respectivamente). Además, ofrece los precios de lista de renta mensual más bajos, comparados con ciudades como Londres y París, o con Canadá, para edificios clases A+ y A con características similares. Y edificios A+ y A con plantas tipo amplias, con una superficie de entre 800 y mil 200 metros cuadrados.

Víctor Lachica, director general de Cushman & Wakefield, cree que debido a que la demanda va a continuar de forma sólida, grupos de inversión están apostando por edificar nuevos proyectos en zonas como Santa Fe y Ejército Nacional.

“Cada año empresas de todos los giros están absorbiendo de 300 mil a 350 mil  metros cuadrados de oficinas. Así el inventario actual de oficinas cubrirá la demanda entre los próximos dos a tres años”, pronostica.

Incluso indica que los precios van a iniciar una escalada de 20 por ciento. En el caso de los nuevos proyectos, cree que van a tener un precio más elevado, debido al aumento en costos de los diferentes insumos necesarios para edificar este tipo de inmuebles.

Lo único que podría parar la situación favorable de este mercado, concluye, “es una recesión en Estados Unidos. Además, México tiene en calidad y técnica edificios a nivel de los mejores del mundo”.

 

La realidad de Santa Fe

Calificado durante varios años, del actual ciclo inmobiliario, como el mercado de preferencia de grandes corporativos, Santa Fe ha vivido de todo: grandes construcciones, muchas de ellas vacías en el último trienio, tasas de desocupación altas y precios que van de 17 a 22 dólares/metro cuadrado en rentas, debido a la oferta que aún permanece en la zona. El último reporte de BRE revela que mientras los edificios de Santa Fe registran una tasa de disponibilidad de 19 por ciento, Bosques o Polanco arrojan niveles de 17 y 3 por ciento, respectivamente.

Pese al nivel de oferta existente, esta área registró 64 mil 861 metros cuadrados de operaciones cerradas, que representaron 20 por ciento de las transacciones del año pasado en la Ciudad de México. A esta zona se integraron recientemente Corporativo Diamante, Qurvic, World Plaza y Plaza del Parque, con un total de 94 mil 272 metros cuadrados de nueva oferta al mercado. Transacciones importantes como Sun Microsystems, BP y FEMSA marcan la historia reciente de esa zona.

Para los analistas, debido a la sobreoferta que aún existe, no es la mejor opción para invertir en edificios de oficinas. Es una situación distinta de lo que ocurre en el centro de la ciudad, como en Polanco, Lomas Palmas y Reforma Centro, donde la oportunidad de inversión se ha incrementado mediante la absorción de espacios corporativos a largo plazo en las zonas consideradas de centro de negocios en la ciudad.

Por el contrario, los usuarios de espacios reflejan un comportamiento diferente. Del total de transacciones cerradas en el primer semestre de este año, 21 por ciento han sido operaciones de compra-venta, principalmente en los submercados Santa Fe, Polanco y Perisur. 

Ello ha ocurrido porque existen usuarios de tamaño promedio de mil 400 metros que están dispuestos a pagar un sobreprecio. La decisión de adquirir espacios también ha estado soportada en desarrolladores que están más abiertos a vender debido a la sobreoferta de espacios disponibles que todavía persiste en estas zonas.

En particular, Luis Méndez de CBRE señaló: “creemos que en los próximos 18 meses las rentas en Santa Fe van a regresar a cerca de los 20-22 dólares por metro cuadrado como estuvieron hace cuatro o cinco años. Hoy encuentras alternativas de muy buena calidad en los 16-17 dólares por metro cuadrado, como renta base más mantenimiento. Si consideras que en las Lomas puedes rentar a 22-23 dólares, estamos a 6-7 dólares de distancia que en un requerimiento de más de mil metros a cinco años impacta de manera importante”.

Esta es una expectativa que no sólo espera el experto para la zona de Santa Fe, sino para todo el mercado de oficinas, porque desde su opinión ven venir una recuperación del mercado, donde los valores deben regresar y nuevamente equilibrar. “Sin lugar a dudas veo un mercado en consolidación”, afirmó Méndez.

 

Inversión con cautela

A pesar de que en términos generales el futuro del mercado corporativo permite prever un escenario positivo para el sector, las señales de cautela de empresarios de la industria se orientan a la necesidad de que corredores inmobiliarios, como Reforma, generen proyectos de gran dimensión para satisfacer la demanda de grandes arrendatarios.

Con todo y las nuevas construcciones, la edificación más importante de México sobre Reforma es Torre Mayor, que con 77 mil metros cuadrados, tiene la capacidad para albergar importantes corporativos en su interior.

“Las grandes empresas interesadas en adquirir grandes superficies de espacios  difícilmente encontrarían edificios para cubrir sus necesidades de espacio”, comentó Guillermo Sepúlveda, del Área de Construcción de Interiores de Jones Lang LaSalle. Esa es la razón por la cual grandes edificios en construcción, como Antara Polanco (antes Los Atrios) y Esmeralda III, han cerrado operaciones.

Fernando Álvarez, también presidente del Instituto Comercial e Industrial (ICEI), considera que “Reforma y Polanco son dos corredores que carecen de edificios con oferta para grandes superficies.  Sin embargo, en ambos ya arrancó el desarrollo de nuevos edificios: en Reforma se construyen tres torres, de las cuales la denominada El Ángel será la nueva sede del Banco HSBC en México, en tanto las otras dos son Reforma 222 y Torre Libertad; en Polanco, el proyecto del arquitecto Sordo Madaleno, llamado Antara Polanco, tendrá aproximadamente 100 mil metros cuadrados rentables”.

CBRE coincide con la perspectiva. Debido a este factor de demanda, 30 por ciento de los espacios que se están construyendo en la Ciudad de México ya tiene un usuario previamente contratado. Y en la ciudad se desarrollan 325 mil metros cuadrados de oficinas. Sin embargo, a pesar de que la construcción sigue adelante, la mayoría de los proyectos que se desarrollan son Built to Suit o tiene un cliente importante previamente contratado.

No obstante, es evidente que con todo y las oportunidades, la construcción de corporativos ha comenzado a disminuir durante 2005, debido a que los desarrolladores prefieren esperar a que los precios de renta se estabilicen, además de que empieza a haber falta de terrenos con buenas ubicaciones dentro de los mercados más demandados. Durante los dos años anteriores la sobreoferta provocó que los precios de renta disminuyeran, sobre todo en submercados como Santa Fe, donde llegaron a ofrecer precios muy bajos y muy atractivas concesiones para captar clientes dentro de sus edificios.

Con todo, el Área de Investigación de Mercado de Jones Lang LaSalle considera que “estas condiciones de mercado han sido aprovechadas por importantes empresas que han reubicado sus oficinas en edificios de excelente calidad con sistemas “state-of-the-art” a costos muy competitivos”.

Por el contrario, los ciclos normales de los bienes raíces marcan un ritmo de oportunidades con cautela, reflejado en que hoy en día se ha detenido parcialmente la construcción de nuevos corporativos en algunas áreas de Santa Fe.

La razón obedece a la lógica: una vez que la demanda alcance a la oferta la construcción volverá a iniciarse y estos inmuebles volverán a ofrecer un retorno interesante a los inversionistas.  “Este ejemplo se puede ver en Perisur, que es un submercado donde no hubo construcción nueva por tres años y hoy vuelve a ser un polo que atrae la inversión de desarrolladores”, concluyó uno de los analistas.