Metepec
mercado en consolidación para los segmentos residencial y residencial plus

Metepec se ha posicionado como el sector inmobiliario más dinámico de toda la Zona Metropolitana de Toluca, caracterizado por la oferta de vivienda media, Residencial y Residencial Plus.

Las opciones inmobiliarias para las familias de la Zona Metropolitana de Toluca (ZMT) son variadas, debido a la gran extensión que ocupa esta plaza que actualmente se compone de cinco municipios conurbados, con el municipio de Toluca. Adicionalmente, la cercanía de la ZMT con la ZM de la Ciudad de México, sobre todo la cercanía de los municipios de Lerma y Metepec, han potenciado el atractivo inmobiliario en algunas familias que habitan en la Ciudad de México, especialmente en aquellas cuyos centros de actividad laboral, escolar y de entretenimiento se ubican en el poniente de la capital de nuestro país.


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En los últimos cinco años se ha acentuado una importante tendencia de crecimiento habitacional y de equipamiento e infraestructura hacia el municipio de Metepec. Este municipio ha incrementado paulatinamente el número de unidades de vivienda nueva terminada y vendida respecto al total de la ZMT; sin embargo, la vocación de la zona ha propiciado el desarrollo de proyectos de los segmentos Medio, Residencial y Residencial Plus.

En la gráfica de ventas mensuales por zona se observa cómo Metepec ha mantenido e incrementado ligeramente su nivel de ventas respecto al total de la ZMT. Desde hace cinco años Metepec ha partido de una participación en ventas de 15 por ciento, llegando incluso a niveles de 30 por ciento. Es destacable cómo a pesar de que la plaza muestra variaciones en el nivel de unidades vendidas por mes, Metepec conserva su ritmo o lo recupera con mayor facilidad, permitiéndole conservar una participación de mercado importante.

Metepec se ha posicionado como un lugar de vivienda Media, Residencial y Residencial Plus, ya que su participación en el valor de las ventas supera considerablemente al resto del mercado.

Además, Metepec se ha caracterizado por una importante evolución hacia segmentos de vivienda de mayor valor, incluyendo también el desarrollo de fraccionamientos de lotes residenciales. En los últimos cinco años la evolución hacia segmentos Medio, Residencial y Residencial Plus se ha consolidado, y actualmente este municipio cuenta con una producción mayoritaria de vivienda en el segmento Medio y en los superiores.

Esta evolución ha sido posible gracias al desarrollo, casi a la par, de equipamiento e infraestructura enfocada a las familias con ingresos medios y altos en la plaza, lo cual ha hecho mucho más atractiva a la zona, al ofrecer escuelas privadas en todos los niveles, centros comerciales con giros y marcas enfocados a segmentos socioeconómicos altos, servicios de salud y acondicionamiento físico y entretenimiento privados, entre los principales.

Los precios promedio por unidad en Metepec se han conservado por encima de los precios en otros municipios de la ZM de Toluca. En general, hasta 2004, la ZMT mostraba una relación negativa entre los precios promedio en Metepec y los precios promedio en los otros municipios. En 2004 la tendencia creciente de precios en ambas zonas es patente. Metepec también destaca por ofrecer productos de mayores dimensiones y también precios por metro cuadrado, en promedio, superiores a los precios por metro cuadrado promedio ofertados por los desarrollos de los demás municipios que componen la ZMT.

Particularmente, en Metepec se observa estabilidad de precios para el segmento Residencial, mientras que para los segmentos Económico, Medio y, principalmente, Residencial Plus, los precios muestran una tendencia a la alza, fundamentalmente en el último año.

Las áreas ofertadas por los desarrollos en Metepec han iniciado una tendencia de estabilidad o de ligero decremento, mostrando diferencias marcadas entre los productos de los diferentes segmentos. El segmento Residencial Plus promedia al 2005 alrededor de 300 m2 de área habitable, mientras que el segmento Residencial se ubica en 200 m2 y el Medio en los 125 m2.

Las anteriores tendencias de precios unitarios y áreas de producto impactan a la alza los precios por metro cuadrado en Metepec.



Los principales proyectos activos en Metepec contabilizan 35 desarrollos, ubicados principalmente en el segmento Residencial, aunque la mayor parte de las unidades de los proyectos vigentes se ubican en el segmento Medio.



El segmento Residencial cuenta con proyectos con una tendencia de mercado más uniforme en cuanto a precio unitario y área habitable de los productos tipo. Los proyectos de segmentos Medio y Residencial Plus no se compactan alrededor de la tendencia del mercado del segmento, debido principalmente a variaciones en el nivel de acabados o variaciones en el equipamiento y amenidades.

El avance del mercado en términos de ventas, respecto a unidades producidas, es en promedio de 42 por ciento. Particularmente, los segmentos E y M cuentan con un avance de ventas menor y los inventarios representan 66 a 78 por ciento del total de unidades del segmento en Metepec. Los ritmos de ventas en Metepec arrojan cantidades de entre 18 y 43 meses, en promedio, para diferentes segmentos. Cada uno de los proyectos de este mercado podrá variar sus ritmos de desplazamiento, dependiendo de su ubicación, proyecto, producto y financiamiento.

Metepec ha comercializado estratégicamente sus productos al enfocarlos con variedad de opciones a tres mercados principales: Medio, Residencial y Residencial Plus, mediante productos urbanos y, en cierta medida, campestres.

Además, los ha dirigido a dos tipos de compradores: actuales residentes de Toluca que desean ser parte del nuevo eje de crecimiento Residencial y actuales residentes en la Ciudad de México, con diversas actividades en el poniente de esta ciudad y que desean tener una vida más práctica, aprovechando las bondades de vivir con más espacio y  mejor calidad de vida en una zona con alto posicionamiento.

Esta diversificación permitirá a los desarrolladores de Metepec continuar con el éxito en ventas que hasta ahora han sabido capitalizar.