En los últimos quince años y gracias al impulso de las autoridades en recuperar el Centro Histórico y sus colonias aledañas, se han visto favorecidos los desarrollos inmobiliarios proyectados en el corredor del Paseo de la Reforma. En el corto plazo esta expansión se extenderá a otras zonas colindantes mejorando así el aspecto físico y el perfil socioeconómico de la capital del país.

Aprovechando este crecimiento y que la zona está privilegiada por contar con todos los servicios y opciones de transporte, entretenimiento, hotelería, oficinas y shoppings, son cada día más los empresarios y profesionales que buscan regresar al Centro de la ciudad, con la intención de  albergar sus propios corporativos o estar cerca de quienes ya han emprendido esta migración. Aunada a esta demanda de espacios de oficinas, simultáneamente está creciendo la demanda de viviendas y hoteles.

Hablamos de proyectos de usos múltiples cuyos estándares de calidad mundial permitirán a sus usuarios convivir con espacios de avanzado nivel tecnológico y con un mayor cuidado por los aspectos medioambientales.

Aquí radica, entonces, la razón de un nuevo mapa de construcciones de gran altura en esta zona de la ciudad.

World Trade Center, New York
World Trade Center, New York

Por qué edificar rascacielos

Los móviles principales para estimular la construcción de rascacielos en la ciudad de México son estratégicos, incluidos la satisfacción de la demanda del mercado, el posicionamiento de la ciudad dentro de la economía global y la densificación urbana. En contraste, los argumentos en contra de estos edificios son concernientes al impacto local, el cual puede ser manejado mediante el buen diseño y construcción. El desafío es optimizar las ventajas estratégicas y minimizar los riesgos asociados.

El incremento en el número de propuestas para construir edificios de gran altura puede ser interpretado como consecuencia de la demanda del mercado para este tipo de edificios, lo cual - contrariamente a lo esperado -  no ha cambiado significativamente luego del 11 de Septiembre.

La construcción de rascacielos va a continuar en las principales ciudades. La presión por espacios (especialmente en las ubicaciones centrales) y el incremento de la riqueza harán que los rascacielos sean cada vez más comunes en las grandes ciudades.

Los estándares de calidad mundial permitirán a sus usuarios convivir con espacios de avanzado nivel tecnológico.

Entre las razones por la que se presenta el crecimiento de este tipo de edificios tenemos:

• Inmobiliaria: las limitaciones de tierra disponible en ubicaciones “premium”.

• Sustentabilidad: las oportunidades que ofrecen los rascacielos para la densificación urbana.

• Confianza: producto de la planificación urbana y la percepción del rol potencial que tienen los rascacielos – y en particular los de usos múltiples - en el estilo de vida y en la economía.

Pros y contras

Hay muchos argumentos a favor y en contra de los edificios altos.

Los argumentos a favor usualmente apuntan a la posibilidad de estos edificios de maximizar el uso de la tierra disponible, el valor de la imagen de un edificio de gran altura y la necesidad de satisfacer la demanda por espacio en una economía de competencia global.

Por otro lado, los que se oponen a estos edificios señalan que los rascacielos son poco flexibles en términos de las fases de construcción, el potencial de cambio de uso y el espacio de planta ofrecido, de costo de construcción elevado y una reducida utilización de la planta así como posibles generadores de un impacto vial negativo y perjudicial para el microclima local.

Podemos ver que los proponentes de los rascacielos se enfocan en un nivel estratégico, mientras los que se oponen lo hacen en los impactos locales. Por lo tanto, si la decisión es incentivar este tipo de edificios por sus ventajas estratégicas, los posibles impactos locales negativos deben ser mitigados a través del proceso de diseño, construcción y planificación urbana.

Edificio Consorcio, Santiago de Chile
Edificio Consorcio, Santiago de Chile

Examinando los pros y contras de los rascacielos, necesitamos considerar tres diferentes actores: los ocupantes de los edificios, los desarrolladores e inversionistas y la ciudad desde un punto de vista amplio.

Para los ocupantes de los rascacielos, éstos ofrecen las ventajas de proveer un gran espacio en una sola y buena ubicación, con una fuerte imagen corporativa y espacios altamente eficientes. Por otro lado la inflexibilidad de las plantas, con un contrato de renta a largo plazo compromete la flexibilidad espacial de la organización. Está también el problema de la discontinuidad vertical entre las diferentes partes de la organización cuando están ubicadas en diferentes pisos o las posibles fallas en la infraestructura de soporte, aunque nuevamente es tema de un buen diseño y ejecución.

Para los desarrolladores e inversores, los rascacielos maximizan el valor potencial de la tierra y ofrecen una inversión de largo plazo. A los desarrolladores, además, les da una imagen positiva, asociada con su intervención en la realización de prestigiosos edificios. Pero ambos tienen que afrontar algunos riesgos inherentes: los altos costos de construcción, la dificultad para construir en fases, la ineficiencia en términos de proporciones de áreas rentables y la aparición de nuevas zonas en la ciudad con diferentes ventajas que podrían competir con sus desarrollos.

La construcción de rascacielos va a continuar en las principales ciudades, debido a la presión por espacios en las zonas centrales y el incremento de la riqueza.

A la ciudad, los rascacielos le dan una importante ventaja estratégica, brindando estatus y reconocimiento, y ofreciendo solución a las demandas de espacio del mercado. Pueden actuar como catalizadores de la regeneración urbana, atrayendo inversiones, promoviendo el desarrollo de empresas de soporte, generando trabajo e impuestos.

Sin embargo, en el nivel local, también pueden provocar  impactos negativos. La enorme cantidad de personas que trabajan en un rascacielos comercial, especialmente en las horas pico, podría saturar la infraestructura urbana. Si la demanda no está prudentemente manejada, el desarrollo de demasiados edificios puede sobresaturar el mercado con consecuencias negativas para todo el sector inmobiliario y de la construcción. Por otra parte, también en el nivel local, estos proyectos causan un alto nivel de conflicto durante su construcción y, con el paso del tiempo, estos edificios pueden enfrentar el riesgo de quedar fuera de las nuevas tendencias proyectuales, lo que refuerza la importancia de un buen diseño original que haga más sencilla la difícil tarea de la renovación.

 Desde el punto de vista urbanístico, promover la construcción de rascacielos debería contribuir a:

• El posicionamiento económico global de la ciudad

• La densificación adecuada de la ciudad

• La potencial regeneración de zonas particulares

• La imagen y legibilidad de la ciudad.

El rascacielos es un tipo de edificio muy particular, con el potencial de actuar como modelador del paisaje contemporáneo de la ciudad, siempre y cuando sea cuidadosamente manejado.

El diseño de rascacielos exige desarrollar edificios que permitan una gran flexibilidad para sus usuarios, que contribuyan al contexto urbano (tanto físicamente como en su operación), que sean seguros, y que desplieguen propuestas innovadoras.

La situación particular en Paseo de la Reforma

Se presentan varios retos para los desarrolladores y sus proyectistas al momento de diseñar un edifico de gran altura en Paseo de la Reforma.

Un tema fundamental y que toma vital importancia en la definición del área rentable, es el de cumplir con los requisitos de cajones de estacionamiento, ya que en la zona se exige un porcentaje mayor al resto de la Ciudad.

Desde el punto de vista urbanístico, promover la construcción de rascacielos debería contribuir al posicionamiento económico global y a la densificación adecuada de la ciudad, entre otras cosas.

Esta situación determina en algunos casos, el cambio en el destino y/o uso de un edificio - ya que para oficinas la demanda de espacios para estacionamiento es mayor con respecto al requerimiento de vivienda. Dichos esquemas y propuestas tienen repercusiones de índole económica que obligan a estudiar las estrategias de inversión y estructuras de negocios.

No obstante, la tendencia sobre las exigencias de un mayor número de plazas de estacionamiento deberá necesariamente cambiar en el futuro próximo. En la medida que las autoridades locales sigan adoptando una política similar a la de sus colegas de otras capitales del mundo, entre ellas las de promoción e incentivo del transporte público, una nueva dimensión del negocio inmobiliario y la  toma de conciencia de nuevos estilos de vida tendrá lugar.

En este sentido, es importante resaltar que la tendencia en las principales capitales del mundo es requerir cada vez menos espacios de estacionamiento con la intención de promover el uso del transporte público.

Otro tema presente en cada proyecto es el de la obtención de la factibilidad eléctrica. La red de suministro disponible no es suficiente para los proyectos que se pretenden construir en la zona, razón por la cual el proceso para la obtención de la factibilidad no es trámite sencillo. La Comisión Federal de Electricidad ya tiene planes de inversión para construir una subestación en la zona, que servirá para satisfacer las demandas necesarias.

En la medida que las autoridades locales adopten políticas similares a la de sus colegas de otras capitales se generará una nueva dimensión del negocio inmobiliario.

Como antes mencionamos, el impacto local que produce la construcción de un rascacielos no es un tema menor y debe analizarse como parte del proyecto y dar respuesta eficaz a la logística necesaria para mitigar dicho impacto. Cada vez es más evidente cómo se dificulta el ingreso y el egreso de materiales a la zona de las obras, así como la convivencia armónica con los vecinos. Para ello se requiere de una correcta planeación que se integre en una etapa temprana del proyecto para planificar, definir y desarrollar estrategias que incidan directamente en el proyecto y que permitan mitigar en la medida de lo posible las afectaciones que se generan en los alrededores de la obra. Una temprana planeación permite que los proyectos mejoren la ecuación costo-tiempo-calidad.

Conclusiones

La presión del mercado y la necesidad de la ciudad de mantener su ventaja económica, tanto como los requerimientos para densificar ciertas zonas y el deseo de las compañías y los individuos por trabajar en espacios más eficientes y presentar una imagen de innovación, serán el motor para estos desarrollos.

No deberían verse como negativos. Los rascacielos pueden contribuir positivamente con la ciudad, siempre que su desarrollo sea realizado apropiadamente y las autoridades continúen con sus políticas de mejoras a la planificación urbana.

*Raúl Berarducci es Country Manager de Bovis Lend Lease.

Torre R32 Budah Bar, Reforma
Torre R32 Budah Bar, Reforma


Texto:Raúl Berarducci

Foto: ROJKIND ARQUITECTOS, SKIDMORE, TECNOLOGÍA Y CONSTRUCCIÓN