Interlomas  La joya del poniente.

Grandes reservas territoriales, la dinámica de los precios y de la demanda, crisis económicas y varios mitos, son parte de la historia que rodea a este corredor inmobiliario que se encuentra en los límites del Municipio de Huxquilucan, Estado de México y a unos cuantos minutos del Distrito Federal. Los mitos no son producto de la sabiduría popular: en Interlomas además de surgir el transformado “Mall de México”, se da vuelta a la hoja que muchos irremediablemente vivieron en carne propia, con el trágico capítulo de la crisis post-devaluatoria de 1994-1995, para sentar las bases de un sólido desarrollo en los últimos cinco años.

Contrario a cualquier pronóstico, esta zona ubicada al noroeste de las Lomas de Chapultepec, agrupa en el área corporativa a grandes consorcios, en el sector retail o menudeo y tiendas de autoservicio a los principales competidores, universidades y una gran variedad de servicios. Pero es un hecho que aquí también vive desde hace más de una década buena parte de los consumidores potenciales del producto inmobiliario residencial y residencial plus de la ciudad.

Es en conjunto ese grupo que pertenece a los mayores estratos de la pirámide de ingresos, con más de dos automóviles, dos televisores y que al tener asegurada una amplia estancia, dado que más del 70 por ciento son propietarios de las viviendas que habitan, garantizan un nivel de consumo atractivo para cualquiera que aquí decida establecer su actividad comercial o de servicios. 

Es también por ello que Interlomas ofrece muchas ventajas que los inversionistas inmobiliarios buscan. Este suburbio capitalino ha sido desarrollado y urbanizado en un 75 por ciento y el vertiginoso crecimiento del último lustro se debe al efecto que ha generado el establecimiento de nuevos proyectos residenciales, aunado a la oferta comercial; De hecho la distribución del área urbanizada deja al rubro residencial la mitad de la superficie, 35 por ciento a la comercial y de servicios; de tal forma que sólo 15 por ciento de la reserva tiene un enfoque corporativo.

A juicio de analistas, el florecimiento de esta zona se veía venir, dado que siempre fue vista como una zona destinada a una población creciente de altos ingresos interesada en habitar zonas que antaño tuvieron gran aceptación en la ciudad: Es el caso de la Herradura. Estadísticas de la empresa Softec, indican que al menos aquí se comercializan 41 proyectos. Los números de esta firma señalan también que en esta zona no sólo se encuentran más de 4 mil 200 departamentos con superficies que van en promedio de los 125 hasta los 500 m2, generalmente desarrollados en condominios de doce niveles.

“Interlomas con proyectos importantes como Lomas Country Club ha sido sin duda uno de los desarrollos más importantes del sur-poniente de la ciudad en los últimos diez años”, explica Eugene Towle, director general de Softec.

En esta última década, los precios han ido recuperando su nivel para llegar a un promedio de los mil dólares por metro cuadrado, por lo que nuevos desarrolladores tienden a ofrecer mayores superficies, además de que han elevado el número de niveles de los condominios. De hecho, antes de la crisis económica de 1993, podían verse cerrar transacciones de compra- venta de hasta mil 400 dólares/m2. Otro valor agregado de quienes continúan llegando a la zona, es la gran reserva territorial que los desarrolladores encuentran, contrario a lo que día con día se vive en otras zonas de la ciudad donde los metros cuadrados son escasos y costosos.   

En consecuencia en Interlomas los desarrolladores han privilegiado valores agregados que no fácilmente se ven hoy día. Aquí 80 por ciento cuentan con áreas verdes, 75 por ciento con áreas deportivas, 79 con áreas de usos múltiples, 75 por ciento con alberca y 89 por ciento con seguridad.

ALTO CRECIMIENTO DEMOGRÁFICO Y SOCIOECONÓMICO

Analistas de la industria consideran que si bien el producto localizado en este corredor se desplaza a ritmos más lentos que en otras zonas de la ciudad, la llegada de nuevos desarrolladores y la continuidad en los precios se debe a que se trata de una zona con gran crecimiento demográfico, principalmente de la clase media-alta y alta.

Hasta hace cinco años el ingreso familiar de los habitantes de la zona superaba los 33 salarios mínimos. De ahí que pese a los vaivenes que vive cualquier zona residencial, aquí continúa la oferta de nuevos productos residenciales. Los accesos son parte necesaria de la historia de Interlomas. Si bien desde ya hace años se ha contado con fácil acceso a las carreteras de Toluca y Querétaro por el Libramiento Chamapa – La Venta, así como amplias avenidas de acceso a la zona comercial y residencial, su conexión con Lomas no presenta la misma solidez.

El acceso a la zona no resulta fácil. Sin embargo el surgimiento de nuevas zonas habitacionales que empiezan a construirse muy cerca (Cuajimalpa) ha dado lugar a nuevas vías de comunicación, a decir de varios analistas.

Uno de esos trayectos, inicia por la carretera Río Hondo-Huixquilucan y dos vías adicionales en construcción. Se trata de dos vialidades que conectarán a través de la Barranca del Negro con una extensión de 1.26 kilómetros y la Barranca de Hueyetlaco de dos carriles con una longitud de 1.5 kilómetros.

Y es que esta situación parece ser el condimento de las zonas residenciales de nueva creación localizadas en el área metropolitana de la ciudad de México. Muy cerca de Interlomas, en el Antiguo Camino a Tecamachalco, continuación de la avenida Loma de las Palmas y la barranca de Hueyetlaco, recientemente se estableció la Torre Bosques Residencial. Este inmueble de 29 niveles ejemplifica el serio problema de vialidad que tiene la zona de Interlomas con Santa Fe. Por lo mismo autoridades del Estado de México y del Distrito Federal acordaron con los promotores del inmueble construir un edificio en este punto limítrofe.

Como parte de ese acuerdo, se inició la construcción de una vialidad que parte de las cercanías del Hospital Ángeles, cruza la barranca y, a través de un túnel, conectará con la avenida La Palma.

Un analista comentó que el estar rodeado por diversas zonas habitacionales en construcción y terminadas, le otorga la variedad de cadenas de supermercados, hospitales, restaurantes, agencias automotrices y servicios complementarios que hacen atractiva una zona inmobiliaria. De hecho, mucha de la reserva territorial disponible tiene uso de suelo mixto y se localiza en las avenidas Barranca y Bosques Palma.

LAS OFICINAS

Relativamente Interlomas es un mercado nuevo en el área de oficinas dado que desde sus inicios fue concebida como una zona con sólida y gran área residencial y de un mediano componente comercial.

Sin embargo, debido al mencionado desarrollo residencial y la llegada de un mayor número de población a la zona, ha hecho atractiva la zona para compañías que están a la caza de mano de obra bien educada. “Es por ello que se anticipa un crecimiento estable en el largo plazo con una demanda relativamente fuerte. Sin embargo en los próximos meses y para el 2004, se anticipa una demanda a la baja, en tanto no se de una franca recuperación de la economía”, prevé en un reciente reporte la firma Colliers Internacional.

Y es que junto con Bosques de las Lomas y Lomas Altas, este corredor registró la menor actividad inmobiliaria corporativa en el 2002, con menos de 10 mil m2 cerrados. No obstante, “este submercado ubica a aquellos inquilinos que buscan tranquilidad y no se preocupan por un acceso fácil”, comenta en su último reporte titulado Market Dynamics la firma de corretaje Jones Lang La Salle.

Los edificios en esta zona están ocupados por inquilinos mayores, con necesidades de grandes espacios tales como el gigante de las telecomunicaciones, Diveo así como Air Products & Chemicals y Phillips.

En este corredor inmobiliario, existen alrededor de siete edificios corporativos con una oferta de casi 52 mil m2, de los cuales unos 8 mil m2 están en construcción. Es superficie de los proyectos del tipo de Amargura 51 que se unen a otros de reciente creación, como Magnocentro Plaza, Pasaje Interlomas 4 y Corporativo Torre Estrella.

Para los brokers esta oferta no es motivo de preocupación, dado que por su dimensión y enfoque destinado a grandes corporativos, una o dos operaciones inmobiliarias podrían equilibrar sus números.

Además los valores frente a frente con la infraestructura y el mercado hacen competitiva a la zona. Los rangos de arrendamiento en estos corporativos, que cuentan con una disponibilidad de 44 por ciento de espacio en edificios terminados, fluctúan entre los 14 y los 18 dólares mensuales/m2.

COMERCIO DE GRAN DIMENSIÓN

En el aspecto comercial, Interlomas tuvo en el centro comercial la ausencia de una tienda ancla, que a pesar de ser un Talón de Aquiles, con el paso de los años ha ido consolidando su permanencia ante la amplia variedad de restaurantes, supermercados, sucursales bancarias, salas de cine y otros servicios. 

El centro comercial Interlomas surgió como “El Mall de México” anclado por la cadena Las Galas y después por Suburbia, bajo una estructura de pequeños propietarios. Tras la devaluación de 1994, este centro siguió el camino que otros centros como Pabellón AltaVista, al integrar un total de veinte salas de cine. A este centro comercial llegan cada mes más de 140 mil automóviles.  

Ante la falta de un comercio ancla, se establecieron Sanborns, Aurrera luego Carrefour, toda una gama de instituciones bancarias, tiendas de muebles, joyerías, entre muchas otras, que complementan la oferta con conceptos como Lumen Papelerías y Old River, entre otros. Fuera del centro comercial, en esta área el establecimiento de concesionarias automotrices ha generado en los últimos años un movimiento importante. De acuerdo con analistas, las firmas no sólo se han establecido por el mercado potencial de la zona, sino porque han tomado ventaja de la disponibilidad de espacio para instalar amplias salas de exhibición, hecho que no se concreta en corredores como Polanco o las Lomas.

Otro factor que conviene mencionar como distintivo de Interlomas es que se ha consolidado como uno de los conjuntos urbanos exclusivos de la ciudad, dado que en el ámbito arquitectónico se incorporan diferentes diseños posmodernos, de alta tecnología. A pesar de su tiempo de maduración, Interlomas sigue siendo una opción importante para prácticamente todos los rubros del amplio negocio inmobiliario de la ciudad.