Un desafío vital para nuestro país es la edificación de espacios urbanos eficientes donde pueda insertarse productivamente una oferta de vivienda orgánicamente integrada a la ciudad. La vivienda en sí misma es sólo un elemento en el sistema urbano, que debe abrir  las puertas al empleo, educación, salud, recreación, cultura, movilidad, espacio público, convivencia y relaciones sociales, cohesión, creatividad, servicios, equipamiento, y equidad. Estos son sólo asequibles en la ciudad, y a través de los valores de proximidad en espacios urbanos densos y diversos. Cercenado de la ciudad, el derecho a la vivienda carece de contenidos funcionales y puede ser fuente de costosas distorsiones para la economía y la sociedad, para los propios derechohabientes de los organismos de vivienda, y para las políticas climáticas actuales y futuras, tendientes a lograr un desarrollo con bajas emisiones de carbono.  Ciertamente, la vivienda es un derecho consagrado en la constitución, como muchos otros derechos sociales (salud, educación, empleo, medio ambiente). Pero no puede tratar de hacerse efectivo en forma que anule su propio concepto y contenidos, y  con grandes costos sociales, ambientales, energéticos, urbanos y climáticos.

La vivienda mínima, sin ciudad y sin tejido urbano, es una célula física destinada a incubar frustración. El derecho a la vivienda, sin derecho a la ciudad  es una peligrosa involución civilizatoria.

La vivienda debe ser instrumental para la creación de espacios urbanos productivos y sostenibles, como objetivo primordial.   En gran parte, la morfología, dinámica, estructura, y sustentabilidad de las ciudades son resultado de las políticas de vivienda. De ellas depende significativamente que se desarrollen ciudades densas y compactas, eficientes  y competitivas, y sostenibles en términos ambientales y climáticos.  O su antítesis: decadencia y abandono, y desparramamientos habitacionales aislados y segregados en un contexto exo-urbano (urban sprawl); como ocurre ahora predominantemente en México. No puede exagerarse la urgencia de promover condiciones de sostenibilidad para nuestro sistema urbano, y por tanto, para el país en su conjunto,  a través de políticas de densificación e integración orgánica de la vivienda a la estructura funcional de las ciudades. Para ello, es precisa una reforma institucional en el  llamado sector vivienda, dentro de un nuevo esquema de políticas de concurrencia federal y local a través de intervenciones inteligentes en los espacios urbanos.

Dr. Gabriel Quadri de la Torre Asesor de CIBANCO (Energias renovables y sustentabilidad)
Dr. Gabriel Quadri de la Torre Asesor de CIBANCO (Energias renovables y sustentabilidad)

INFONAVIT y el modelo de vivienda actual ya cerraron un largo ciclo.  Atrás debe quedar el modelo financiero de producción de vivienda  y de  fuerza bruta hipotecaria, donde el éxito se contabilizó a través de la métrica más elemental: millones y millones de créditos otorgados y de casas construidas. Décadas en que se incubó y desarrolló una poderosa industria especializada, la edificación de vivienda masiva, una sofisticada arquitectura fiscal y financiera, y un complejo ecosistema institucional: cuotas  de nómina obligatorias, ONAVIS, OREVIS, SOFOLES, AFORES, bancos, empresas constructoras, proveedores, agentes inmobiliarios, instrumentos bursátiles y de intermediación financiera, subsidios, etcétera.

La manufactura a gran escala y en serie de vivienda suburbana a mínimo costo debe reformarse a fondo, y diseñarse un nuevo paradigma viable y sostenible. No se trata de negar el financiamiento hipotecario a los trabajadores, sino re-codificarlo para no defraudarlos, ni en su bolsillo ni en su derecho a la ciudad.

CONAVI e INFONAVIT, entre todos los ONAVIS,  poseen las llaves para hacer  que  las políticas de vivienda catalicen el desarrollo de ciudades sostenibles, al promover urbanizaciones contiguas, verticales y densas con diversidad de usos, accesibles e integradas a la ciudad, y  servidas eficientemente por  transporte colectivo. Esto presupone una re-ingeniería en las políticas de vivienda, y de fusionarlos en una nueva secretaría que fusione y coordine políticas y facultades de desarrollo, vivienda, y ordenamiento territorial.

La nueva entidad utilizaría la política de vivienda como instrumento de política urbana, a través de nuevos mecanismos y herramientas institucionales y operativas, sin necesidad de modificar el Artículo 115 Constitucional. Implicaría la reconfiguración del presupuesto de CONAVI para que una buena parte de lo que hoy se destina a subsidios individualizados vinculados a hipotecas, más recursos propios de INFONAVIT se aboquen a la adquisición, contratación y/o expropiación de predios intra-urbanos (como la reserva territorial identificada por SEDESOL), para la creación de un banco de tierra. Por este medio, el gobierno federal compraría y/o expropiaría tierra urbana, en zonas  con servicios, y preferentemente en áreas subutilizadas y en decadencia (como antiguas áreas industriales y centros históricos).

Es precisa una reforma institucional en el llamado sector vivienda, dentro de un nuevo esquema de políticas de concurrencia federal y local a través de intervenciones inteligentes en los espacios urbanos

Alternativamente, podría establecerse un mecanismo de financiamiento a las empresas desarrolladoras para cubrir los costos incrementales del suelo intra-urbano. No habría financiamiento de ONAVIS para desarrollos habitacionales exo-urbanos y horizontales. La célula y la unidad de cuenta en el nuevo sistema sería el Polígono de Actuación, capaz de crear suelo urbano (aumentando las alturas y las densidades permitidas), de ofrecer servicios e infraestructura, y espacio público a la vivienda. Se definirían y desarrollarían proyectos urbanos en polígonos de actuación con base en mecanismos de compra y/o expropiación, y de re-lotificación; ajustes a la normatividad  del suelo en usos y densidades; mecanismos de captura de plusvalías y transferencia de potencial; diagnóstico de infraestructuras y umbrales (agua, drenaje, electricidad, vialidad, transporte público, servicios y equipamiento, seguridad); y, equilibrio físico y financiero entre vivienda, comercios y servicios, y espacio público. Se concursaría en cada polígono de actuación un proyecto urbano de vivienda vertical, comercio y servicios integrada al entorno y al sistema  urbano.

Al ganador se le transferiría la tierra en comodato, y después,  en propiedad en condominio a los adquirentes. Habría coordinación con BANOBRAS para la introducción de servicios e infraestructuras. Cada proyecto integraría vivienda con desarrollos comerciales y de servicios, a partir de una estrategia de Project Finance y de Alianzas Público Privadas (PPA)  en donde los desarrollos inmobiliarios comerciales y de servicios  financian o subsidian en forma cruzada todo o parte del costo incremental de la tierra. Habría otra vertiente de política abocada a re-densificación de zonas habitacionales unifamiliares, y al mejoramiento de la vivienda y de espacios urbanos populares.

Se promovería, mediante nuevos procesos de coordinación fiscal, que los municipios establecieran una sobretasa de impuesto predial a terrenos baldíos o con potencial desaprovechado, a costo de oportunidad fiscal para el municipio, para estimular la oferta de predios intra-urbanos. Las desarrolladoras de vivienda pasarían a ser desarrolladoras de proyectos inmobiliarios de usos mixtos. No se trataría de un ejercicio o intento obsoleto de planificación desde el gobierno federal, sino de intervenciones inteligentes directas en el espacio,  y tejido  urbano, tendientes a re-orientar y a re-estructurar la funcionalidad de las ciudades. El vehículo sería la vivienda, y el derecho a la ciudad, la motivación y el principio de política pública.

Desarrollo Los Pinos, Ensenada
Desarrollo Los Pinos, Ensenada


Texto:Gabriel Quadri de la Torre

Foto: GEO, NOTI QUERETARO