La vivienda no es un lastre para México.

Precios estables, repuntan ventas y construcción

Mientras la economía de Estados Unidos todavía enfrenta serios riesgos en su recuperación debido a que el sector de la vivienda aún tiene que consolidarse de manera convincente, aunado a un mercado del empleo débil;  en México el sector de la vivienda muestra signos de recuperación a través del número de créditos otorgados por el Infonavit en el primer trimestre y de los estables precios de la vivienda.

El presidente de la Reserva Federal (FED) de los Estados Unidos, Ben Bernanke, declaró al inicio de abril que no ve prueba alguna de ‘’una recuperación sostenida’’ en el mercado de la vivienda, al destacar que los embargos hipotecarios siguen aumentando.

 “Muchos estadounidenses siguen encarando el desempleo o el embargo hipotecario, o ambos’’, y agregó que los bienes raíces comerciales siguen siendo igualmente un problema.

 En particular, Bernanke apuntó a la continua debilidad en la vivienda como un peligro para la recuperación, que sin embargo sería suficientemente sostenible para reducir la tasa de desempleo lentamente en el tiempo.

 “Debemos ver evidencia todavía de una recuperación sostenida en el mercado de la vivienda”, afirmó.

 En contraste, en México se observan signos alentadores. Por ejemplo, durante el primer trimestre de 2010, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) incrementó en 15.7% el número de créditos que otorgó respecto a 2009, al facilitar que 103 mil 229 derechohabientes se convirtieran en propietarios.

 Este repunte es contundente, la demanda de crédito se está reactivando; al cierre de marzo pasado el Instituto otorgó 14 mil 004 créditos más que los 89 mil 225 financiamientos del primer trimestre de 2009.

 También, el mismo Infonavit informó que al primer bimestre del año, desarrolladores y constructores inscribieron en el Registro Único de Vivienda (RUV) 69 mil 164 viviendas, que significan un crecimiento de 44% con respecto al mismo periodo de 2009, cuando se registraron 48 mil 71 viviendas.

 El organismo había mostrado su preocupación por el bajo registro de proyectos que pusieron disponibles en el mercado de vivienda nueva, pero esta cifra indica una mayor construcción de vivienda en el país. No hay que olvidar que durante 2009 del total de créditos del Infonavit, 30% fue vivienda usada a diferencia de años previos cuando era solamente 10%, lo que indicó la falta de proyectos nuevos el año pasado.

 Adicionalmente, a diferencia del año pasado cuando el crédito puente se convirtió en el cuello de botella del sector vivienda, por la difícil situación que atravesaron las Sofoles y Sofomes para conseguir fondeo, este año la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) anunció a mediados de marzo que este tipo de empresas dispondrán de 16 mil millones de pesos (mdp) para crédito puente con el objetivo de impulsar la producción de vivienda y restablecer su dinamismo.

 Así es que si el año pasado, por el lado de la oferta una de las restricciones fue la falta de financiamiento, en particular el crédito puente, al haber mayor acceso a éste sin duda se está reactivando la construcción de vivienda en México.

 

Prospectiva de precios 2010 para México

Real Estate-Market & Lifestyle entrevistó a Claudia Velázquez, directora del área de Estudios de Mercado de la consultoría de mercado inmobiliario Softec. En ella nos ofreció un panorama general de lo que prevén en la materia para este año; mientras que en el plano Ciudad de México, el mercado de vivienda más grande del país, José Ángel Borbolla, director de la firma ibérica Tinsa, especialistas en valuación inmobiliaria, con base en su Informe de Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN), nos proporcionó la conducta que prevén, tendrá dicha entidad.

 En principio presentamos las impresiones de la experta de Softec:

RE: ¿Cuál prospectan que sea el comportamiento de los precios para este 2010?

 CV: Interés social (Social y Económico): debido a que la producción de vivienda en este segmento tiende a estar ligada a los programas de financiamiento, es posible que en la medida en que éstos se muevan, los precios podrían presentar variaciones.

La vivienda Media y Residencial dependen en mucho de las fuerzas del mercado por lo que si la demanda muestra crecimiento y se inician proyectos con mejores atributos que justifiquen incrementos, probablemente los precios podrían apreciarse.

 RE: ¿Cuál es el comportamiento de precios que reportó el año 2009?

 CV: El comportamiento general de los precios por unidad en la muestra de 40 ciudades y 5 mil proyectos que Softec monitorea trimestralmente, muestra un comportamiento ascendente en términos nominales. El precio promedio del mercado pasó de 2 millones 46 mil 22 pesos por unidad al término de 2008 a 2 millones 204 mil 964 pesos, es decir, un incremento de 7.8%, lo cual ubica poco más de tres puntos porcentuales por encima de la inflación de 2009. Sin embargo, este crecimiento tuvo diferentes matices entre los segmentos del mercado. En general, la tendencia observada en la variación de precios por unidad ha sido congruente los últimos tres años, es decir, se registran ligeras alzas en los precios producto de la alta competencia del mercado. Primeramente la alta competencia entre los productos de los desarrolladores de vivienda nueva terminada y recientemente entre la vivienda nueva, la vivienda usada y la vivienda en renta. Sin embargo, los precios de la vivienda de interés social y la vivienda media presentan incrementos que apenas rebasan la inflación. Lo anterior no necesariamente quiere decir que la vivienda pierde valor frente al incremento generalizado de los precios o inflación, simplemente se refiere a que los nuevos productos que se están comercializando y que aportan evidencia para calcular los precios al término del periodo, presentan características que justifican precios menores: menor tamaño, ubicaciones menos favorables, acabados conservadores, etc. Un indicador que acerca más a la realidad del mercado es la evolución de los precios por m2.

RE: ¿Qué segmentos y ciudades fueron los que mayores apreciaciones en precios obtuvieron en 2009?

 CV: Social: Chihuahua, Cuernavaca, Culiacán, Mazatlán, Puebla y ZMCM.

Económico: Acapulco, Celaya, La Paz, Pachuca, Saltillo y Xalapa.

Medio: Celaya, Cuernavaca, Ixtapa, Mérida, San Miguel de Allende, Villahermosa, Xalapa.

Residencial: Aguascalientes, Huatulco, Ixtapa, Mazatlán, Vallarta, Xalapa.

Residencial Plus: Acapulco, Cd. Juárez, Cuernavaca, Los Cabos, Monterrey, Puebla, Querétaro, San Carlos, Vallarta, Veracruz, ZMCM.

 RE: ¿Qué segmentos y ciudades fueron los que mayores depreciaciones en precios obtuvieron en 2009?

 CV: Social: Morelia y Xalapa. Económico: Mazatlán y Los Cabos. Media: Pachuca, Los Cabos y Cancún. Residencial: Juárez y Zacatecas. Residencial Plus: Cancún y León.

 Para aclarar el panorama que se observa en la Ciudad de México, José Ángel Borbolla nos dijo:

 RE: ¿Qué se observará en precios en 2010 en el Distrito Federal?

 JAB: Es importante que primeramente analicemos tres elementos. Los proyectos de vivienda en venta. Este indicador muestra signos alentadores hacia el inicio de 2010, ya que durante la recta final del año se iniciaron 54 proyectos en la capital; lo que significa prácticamente la mitad de los proyectos iniciados en el año, es decir 117 proyectos.

El segundo indicador, ligado al anterior, se basa en el comportamiento del inventario en la Ciudad. Y es que aquí cabe muy bien la frase “el destino nos ha alcanzado”, pues sucede que desde el 2008 veníamos anunciando un agotamiento en las existencias de producto en delegaciones como Benito Juárez, Iztacalco y G.A. Madero. Estas mismas localidades cuentan actualmente con inventarios que hacen suponer la existencia de producto para no más de seis meses, situación que indica un claro agotamiento sin reposición de proyectos en tales zonas.

Y es que aunque hemos detectado un mayor incremento de la vivienda usada, justamente por el vacío que ya venía generando la caída en los inventarios de proyectos nuevos; sumado al factor precios que siempre es atractivo cuando uno se refiere a vivienda usada, la demanda de casas nuevas seguirá latente. Debemos de construir al menos 12 mil viviendas  durante el 2010, que comparado con las 5 mil que se construyeron en 2009, nos deja ver que tenemos una tarea muy importante por delante.


Después de una caída de 40% en el stock de vivienda en la Ciudad de México, es alentador ser un incremento de proyectos nuevos.

 

El tercer indicador es el comportamiento de las mismísimas ventas. El 2009 fue cerrado con un acumulado de 11 mil 625 unidades vendidas, con un decrecimiento constante de las ventas a través del año. En definitiva el factor eco-
nómico, pero sobre todo el factor “desempleo”, han sido determinantes para el comportamiento de las ventas en el año.

Las ventas al cuarto trimestre de 2009 fueron de 1 mil 751 unidades, lo que significó una disminución del 31% en el ritmo de ventas con respecto al tercer trimestre de 2009, en el que se vendieron 2 mil 535 unidades.

Así pues, y aunque este año no será glorioso en cuanto a venta de casas, se espera que los precios se mantengan como hasta ahora se observa, con ascensos en sus precios marginales, que en no pocas ocasiones apenas superan el crecimiento de la inflación.

 Por último, Borbolla dijo que después de ver una caída acelerada de 40% en el stock de vivienda en la Ciudad, es alentador observar un incremento en los proyectos, pues esto puede traducirse fácilmente en un signo de mayor dinamismo del sector de la vivienda a principios de 2010.