Cómo se determinan los precios de las propiedades

¿Para qué sirven?

Ante la relevancia económica que durante los últimos años ha mostrado el sector vivienda para el país, el factor precio y su comportamiento,  son elementos que guardan serio escrutinio por sus implicaciones naturales. Un equipo de expertos nos dice cómo se mide el precio de una propiedad, ya sea casa o departamento, lo que no hay que perder de vista con respecto a ello, pero sobre todo, en qué nos puede ser de utilidad.

Cuánto cuesta o cuánto voy a pagar, es el par de preguntas más elementales que uno se plantea al momento de pretender cualquier transacción de índole económica. Es entonces cuando el precio de las cosas  se convierte en el centro del universo. Un elemento sobre el cual descansan nuestras más profundas fantasías, sueños, aspiraciones o simplemente necesidades más básicas.

Por ello ayuda saber qué es lo que significa el “el precio de la vivienda”; y para averiguar éste, es importante tener a la mano una breve serie de datos. Esta información sirve de marco para después advertirle de las tendencias en los precios, según los expertos consultados.

 Y es que es realmente complicado establecer el precio de una casa o departa-mento. En muchos de los casos, y la vivienda no escapa a ello, el precio de un inmueble es determinado por elementos intangibles, subjetivos o poco medibles. Circunstancias como la ubicación, si está cerca de áreas comerciales y educativas, si cuenta con todos los servicios de infraestructura básica, las dimensiones de la propiedad, su antigüedad, el número de recámaras y baños con que cuenta, su diseño constructivo, la extensión del lote y desde luego, la calidad en los acabados crean una diferencia tal, como si se tratase de comparar el valor de de un Penthouse alojado en el distrito financiero de la Ciudad de México, con respecto a una casa con frente de playa en Los Cabos, B.C.S.  Es decir, elementos meramente técnicos.

 

 

 Pero a lo anterior hay que agregarle más elementos, por ejemplo, un incremento en la calidad de casas en un mismo fraccionamiento, puede elevar el valor promedio reportado de las mismas, mientras que existan otras casas del mismo desarrollo que permanezcan sin cambios en sus precios, no obstante poseer los mismos atributos. Es cuando el factor ubicación lo determina todo; sin embargo, esto ya generó una distorsión importante en el precio promedio de las casas.

 Otro problema es la frecuencia de las ventas. Como es costumbre, una casa puede que sólo sea vendida una vez en multitud de años; además de la tendencia natural por vender las casas de menor precio versus las de alto valor. De nueva cuenta, los resultados se ven torcidos.

 Debido a estas complejidades, existen diferentes métodos para asentar el precio de una casa. A continuación le hablaremos de los tres más usuales.

 
Existien diferentes métodos para determinar el valor de una propiedad.

Método de promedios

Para arrojar resultados, computa la “media o moda” de un generoso número de transacciones y al final señala un precio promedio. Este método es la manera más simple de construir un índice de precios de vivienda.

Los datos son actualizados con periodicidad, sin embargo, la simplicidad del método mismo es su mayor flaqueza. Y es que aquí se ignoran por completo criterios como la heterogeneidad del conjunto habitacional, además de la frecuencia con que se venden las casas, situación que no es menor, sino determinante en el precio final.

 

Método de repetición de ventas

Se enfoca sobre casas que han sido vendidas en más de una ocasión, excluyendo para ello, las casas nuevas o recién construidas. La aproximación por repetición de ventas nos dice que existe una constante de desplazamiento que más o menos permanece invariable a través del tiempo.

Una de las mayores críticas de esta técnica es el enorme desperdicio de información, a partir de que algún porcentaje del total del número de casas vendidas en un mismo periodo son ventas repetidas, además de que depende de un relativamente pequeño tamaño de la muestra, en comparación con el método de promedios.

 

Método hedónico

Para este tipo de análisis, los atributos son los que cuentan, literalmente. Y es que a través de este mecanismo de análisis de precios, la idea detrás del modelo es que el precio de una casa “X” puede ser estimado de acuerdo a sus características o atributos, lo que le genera que el precio de un inmueble pueda cambiar de manera constante.

 A través del método hedónico, aparentemente queda resuelto el elemento “heterogeneidad”; aunque es relativamente complicada su instrumentación ya que requiere de un alto grado de experiencia estadística, así como de un vasto número de datos.

 Es importante comentar que muy recientemente en México fue instaurado un mecanismo oficial de monitoreo de precios de la vivienda, el cual es elaborado por el departamento de Análisis de la Sociedad Hipotecaria Nacional a cargo de Javier Gavito Mohar. El Índice de Precios de la Vivienda que adoptó la SHF es justamente el de la modalidad hedónica, ya que es el que concentra el mayor número de datos estadísticos, mismos que permiten examinar otros elementos concernientes a la misma área.

 Los atributos de este modelo son tres y cada una de ellas tiene características particulares:

· Características estructurales: superficie construida, superficie accesoria, recámaras, baños y medios baños, estacionamientos, niveles, elevador, clase de inmueble ya sea nuevo o usado.

· Ubicación: proximidad urbana, densidad de población, grado de desarrollo de la entidad o municipio, equipamiento urbano.

· Identificación temporal: antigüedad.

 

¿Para qué me sirve

un índice de precios?

De acuerdo con un análisis del servicio de estudios de BBVA Bancomer, el Índice de Precios de Vivienda elaborado por la SHF, constituye una importante herramienta de análisis que contribuirá a un mejor desarrollo de la industria.

 Los precios de la vivienda son un indicador clave en el desarrollo del mercado hipotecario, pues guían las decisiones de los agentes involucrados en el sector, ya sea compradores, constructores, intermediarios, organismos de promoción o entidades regulatorias.

Según los especialistas de Bancomer, permite un mejor análisis de las actividades que llevan a cabo los agentes que participan en el sector, como por ejemplo evaluar el retorno de una inversión en activos inmobiliarios, planear la inversión requerida en infraestructura urbana, y una mejor valuación de riesgos en la actividad.

 “Este indicador permite por ejemplo, medir la plusvalía de una inversión en activos inmobiliarios, ayudar a la loca-lización de nuevos desarrollos y medir riesgos, como por ejemplo, la existencia de burbujas de precios; además de ser un indicador general de la construcción”.

De acuerdo con el Índice SHF, los precios de la vivienda registraron un periodo de fuerte apreciación entre 2005 y 2007, y a partir de entonces su crecimiento, aunque positivo, ha sido cada vez más moderado; incluso, en 2008 y 2009 los precios de la vivienda han crecido a un ritmo inferior a la inflación general y al indicador de precios de consumo privado. Es decir, ajustando por inflación, se observa que los precios de la vivienda han caído en 2008 y 2009, acordes con el comportamiento de las ventas de vivienda.

 El reporte más reciente de la SHF indicó que los precios de las viviendas en el país con crédito hipotecario garantizado mostraron una apreciación nominal de 3.6%. De esta manera, al conjuntar este resultado con el registrado en los primeros 9 meses de 2009, de 3.1%, los precios de las casas solas, conjuntos habitacionales y departamentos crecieron en promedio 3.2% en el ámbito nacional.

 El incremento observado en el Índice SHF de Precios de la Vivienda fue resultado de diversos factores, entre los que destacan los cambios en la estructura del mercado inmobiliario donde la composición de las viviendas, según su precio, se dirigió hacia viviendas de mayor valor. Así por ejemplo, mientras que en 2008 el 68.3% de los avalúos hipotecarios correspondió a vivienda social, 12.1% a vivienda económica, 18.2% y 1.4% a media y residencial respectivamente, en 2009 la composición fue de 65.7%, 9.2%, 22.8% y 2.3%, en ese orden.