Piedra de Toque, los Centros Integralmente Planeados.

Hace poco más de 30 años nació el primer modelo de desarrollo turístico sustentable en México. Su nombre, Cancún, hoy identificado en todo el mundo por ser sinónimo de éxito económico, inmobiliario y desde luego turístico; sin embargo, aún existen muchas preguntas qué despejar y oportunidades qué estudiar para el público inversionista. Un análisis de este modelo de desarrollo le dirá el qué, cómo, cuándo y dónde de los también llamados Centros Integralmente Planeados

La mañana del 2 de febrero de 2006, Rosendo Villareal -entonces director corporativo de Administración de la paraestatal Petróleos Mexicanos-, anunció durante un acto oficial un dato que al día siguiente haría cimbrar los encabezados de la prensa nacional: México sólo cuenta con reservas petroleras suficientes para garantizar hidrocarburos por los siguientes 30 años. El dato puesto sobre la mesa, irresistiblemente hizo rememorar en el subconsciente colectivo las frases del ex presidente José López Portillo, en el sentido de que la “administración de la abundancia” tendría sus días contados. El petróleo ya no podría ser por mucho más tiempo, según el testimonio de Villareal, “la gallina de los huevos de oro” del Gobierno federal, ni mucho menos la caja chica de la que se había dependido por las últimas tres décadas para subsanar las finanzas nacionales.


|CORTESÍA FONATUR

 

Por ello, no es coincidencia que durante los días de campaña del ahora presidente Felipe Calderón, se hiciera tanto énfasis en el impulso de México hacia la búsqueda de nuevas opciones de atracción de divisas, entre ellas, el turismo.   

Cimientos

Una vez en el poder, Calderón se comprometió a llevar a México a un nivel de mayor competitividad en la materia. Los pasos más representativos comenzaron a darse a principios de 2008, al relanzar a Huatulco -una hermosa bahía en las costas del sureño estado de Oaxaca-, como un Centro Integralmente Planeado (CIP), es decir, la denominación dada por el Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur) a aquellos polos de desarrollo turístico que han sido diseñados de principio a fin, para contar con toda la infraestructura, conectividad y cooperación gubernamental, con el fin de asegurar el éxito de los mismos.


Loreto, uno de los más exitosos destinos turísticos.|CORTESÍA FONATUR

Quizá el paso más trascendente hasta el momento, se dio el pasado 29 de septiembre, cuando en el marco del Día Internacional del Turismo, el presidente dio a conocer la creación de un nuevo CIP en las costas del Pacífico mexicano. Un destino que estará ubicado a escasos kilómetros de la ciudad de Mazatlán, Sinaloa, en las playas de Escuinapa-Teacapán y cuyo proyecto, anunció Calderón, recibiría al menos 5 mil millones de pesos de recursos frescos para desarrollar la infraestructura, que como punto conectivo incluirá la construcción de un nuevo aeropuerto internacional. Este proyecto, se pronostica, permitirá captar en el futuro una inversión privada de 6 mil 638 millones de dólares.

Las proyecciones que ha hecho Fonatur son muy alentadoras. “Para el año 2025 se prevé que el nuevo CIP recibirá a casi tres millones de turistas, generará 78 mil empleos directos, además de que captaría divisas por alrededor de tres mil millones de dólares”. Por otra parte, el mandatario aseguró que a pesar de ser un proyecto muy ambicioso, se garantizará que sea ambientalmente sustentable, mientras que agregó que su construcción fortalecerá de manera significativa la oferta turística del país, además de que generará empleos permanentes y bien remunerados. Así pues, con base en la información anterior, se observa un claro direccionamiento de México hacia una considerable disminución de la renta petrolera, mientras que se optaría porque la inversión turística y todo lo que ésta conlleva, pudieran sustituir a esa actividad como el pilar de la economía nacional.

Proyecciones

Un estudio realizado por la consultoría inmobiliaria HVS -empresa con oficinas en la Ciudad de México-, dijo que después de poco más de 30 años, los CIP’s comienzan a formar parte y tomar mayor importancia en el fenómeno demográfico y económico de México, desde el lanzamiento de Cancún, hoy por hoy sin lugar a dudas, el punto turístico más reconocido en el país. Este fenómeno, citó el documento, seguirá teniendo en el futuro un gran impacto en las tendencias del turismo.

Entre los beneficios de los CIP’s para los inversionistas el documento destacó:

• Diversificación de Recursos e Ingresos: Los inversionistas tendrán la oportunidad de crear un ambiente que combine ingresos producto de las propiedades (hoteles) y la venta de propiedades (desarrollos de vivienda), lo que posibilitará al inversionista un rápido retorno de las inversiones. El prestigio de las cadenas y marcas hoteleras llevará a una multiplicación del doble de las inversiones, que atraerá inversionistas individuales, compradores y turistas, así como el crecimiento del valor de propiedades residenciales aledañas.

• Certeza Jurídica: En países donde la inconsistencia en sus sistemas legales ha sido tradicionalmente débil al ligarla con el proceso de desarrollos, los inversionistas en CIP’s serán capaces de ofrecer un mejoramiento en los beneficios legales como lo son seguridad en títulos de propiedad, asegurando las zonas de restricciones y de densidad, tanto para desarrolladores como para compradores individuales.

• Plataformas de Desarrollo: La tercera parte de los desarrolladores serán capaces de llevar a cabo la construcción de hoteles o unidades residenciales, con el beneficio de un buen diseño de una comunidad de la mano de un plan maestro de desarrollo, que redituará en la calidad de la infraestructura.

• Flexibilidad en la Estructuración de Acuerdos: Los desarrolladores de CIP’s serán capaces de llevar a cabo una diversa variedad de estructuración de acuerdos al interior de una misma comunidad. Asimismo los desarrolladores podrán tomar la opción de manejar de manera independiente o crear join ventures u ofrecer tierra a desarrolladores, así como ofrecer porciones de tierra (los llamados macrolotes).

Para turistas y desarrolladores, los CIP´s ofrecen:


Litibú cuenta con campos de golf de clase mundial.| CORTESIA FONATUR

• Seguridad y privacidad: Un ambiente fuertemente controlado ofrece un sentido de seguridad y privacidad a un nivel en el que un desarrollo individual difícilmente podría igualar o mejorar.

• Grandes Amenidades: Los huéspedes y residentes se benefician de amenidades adicionales en los cuales podrían tener acceso a instalaciones como restaurantes, spas, así como otros servicios asociados sólo con hoteles que ofrecen estos servicios en un solo sitio. Muchos CIP’s también ofrecen campos de golf, marinas, e incluso, aeropuertos privados, para beneficio tanto de visitantes como de residentes.

• Infraestructura de Calidad: Varios de los CIP’s ofrecen una infraestructura inmejorable, que va desde adecuados sistemas de drenaje, plantas de tratamiento de agua, sistemas de cableado subterráneo y vialidades de altas especificaciones. Estas prestaciones ofrecen la gran conveniencia a los dueños de propiedades y permiten mantenerse con cierta independencia de los servicios proporcionados por administraciones locales.

• Certeza Jurídica: Como inversionistas, los compradores de inmuebles pueden beneficiarse de la inmejorable atmósfera de negocios en México, con la seguridad de adquirir hipotecas contratadas en Estados Unidos, las cuales contienen características ampliamente conocidas en ese país, por ejemplo. Muchos de estos beneficios pueden ser transferidos a futuros inversionistas y compradores, por lo que los CIP’s constituyen hoy día una excepcional plataforma de negocios para inversionistas, desarrolladores, compradores y turistas, señaló en el análisis Luigi Major, director de proyectos de HVS en México. El cuadro anexo presentado muestra los mejores exponentes de algunos desarrollos en las Comunidades Integralmente Planeadas en México, de acuerdo con Luigi Major. Dicho sea de paso, son las más exitosas en cuanto a su derrama económica, nivel en cuanto a equipamiento, segmento al que van dirigidas y que cuentan con las mejores prestaciones, servicios y amenidades, según HVS.

En entrevista con Real Estate Market & Lifestyle, Luigi Major, director de proyectos de HVS en México, comentó que aunque el país enfrenta una férrea competencia por atraer el mercado de los llamados “baby boomers” con naciones como Panamá o Costa Rica, por ejemplo, nuestra nación ofrece a los compradores, tanto nacionales como extranjeros, condiciones que difícilmente podrían ser igualadas por países como los antes citados, ya que dice, la cercanía que guardamos con respecto a la Unión Americana, el costo promedio de los bienes con respecto a aquella nación, la cantidad y calidad de las amenidades, así como incluso la percepción de seguridad que se guarda al interior de esos CIP’s, sin olvidar la inigualable belleza de los destinos donde se sitúan, son por mucho de mayor calidad, cantidad y dimensión (proporcionada por las cadenas hoteleras, de servicios y franquicias, en su mayoría norteamericanas), que las ofertadas por competidores de otras latitudes.


Luigi Major.|HVS
Director del proyecto de HVS en México

En este sentido, el estudio de HVM puntualizó que según un estudio anual llevado a cabo por la US Developer Webb Corporation, 55 por ciento de los “baby bommers” planean mudarse de casa al momento de retirarse; al tiempo que agregó que un análisis del año 2006 estimó que más de un millón de habitantes estadounidenses tienen afincada su vivienda en México, por lo cual nuestro país se ha convertido en el pináculo del destino de los retirados americanos, en donde tanto los canadienses como los estadounidenses son atraídos por la enorme gama de amenidades, seguridad provista principalmente por los CIP’s, servicios médicos y en gran medida las conveniencias del american way of life que hallan en México.

El informe señaló que no sólo los destinos de playa son ya un atractivo para este mercado de consumidores, ya que ciudades como San Miguel de Allende -un pequeño pueblo en la zona central de México-, cuentan con los atractivos y beneficios que ofrecen los CIP’s, solo que éste brinda una atmósfera colonial con un enorme pasado histórico y cultural, enmarcado en una población de calles empedradas y arquitectura de corte novohispano, que resulta de gran interés para compradores extranjeros.

Otras oportunidades

Major comentó que otras áreas de oportunidad pendientes para explorar en los CIP’s, es ofertar una gama de servicios y productos que aún no se encuentran en el mercado, como lo son la explotación de otros destinos turísticos más allá de los emblemáticos Cancún, Los Cabos y Puerto Vallarta. En la lista aún hay sitios no explotados en su totalidad como Huatulco, Ixtapa y el arriba señalado Escuinapa- Teacapán, mismos que aún cuentan con una generosa reserva territorial y gozan de una muy completa infraestructura, lista para ser empleada a fondo.


Huatulco, uno de los mejores destinos para practicar diversas actividades acuáticas.|CORTESÍA FONATUR

El ejecutivo de HVS comentó que estas oportunidades se hallan en explotar nichos aún no cubiertos por los inversionistas, como lo pueden ser desde resorts para un nivel socioeconómico muy alto como los existentes en la lista presentada en estas mismas páginas, o bien, desarrollos para población de deciles socioeconómicos más modestos.

Conclusiones

Luigi Major en el informe de HVS finalizó al exponer que la capacidad de reinvención de México se mantendrá al punto de establecer las tendencias mundiales de turismo; y agregó que La Organización Mundial de Turismo ranquea a México como uno de los destinos Top Ten del mundo, posición que no comparte con nadie más en América Latina, ya que el carácter del México moderno combina los atractivos de un pasado ancestral y una cultura prolífica, con una atmósfera amigable para el inversionista existente en los destinos más prósperos del mundo.

Al ser cuestionado sobre la turbulencia económica que azota al orbe, Major comentó que si bien es cierto que las condiciones son difíciles en todo el globo, el crecimiento en la industria mexicana del turismo y los bienes raíces no se detendrá. Posiblemente disminuirá un poco su marcha, pero seguirá con un crecimiento constante, en el que los atractivos naturales, los servicios, la infraestructura y las amenidades que ofrece el país, seguirán siendo igualmente seductoras para el inversionista que desee realizar operaciones a largo plazo en nuestro territorio.