Los Finalistas en el retail

Detrás de la lógica que sigue motivando la llegada al mercado comercial mexicano de inversionistas, cadenas de tiendas y desarrolladores, hay un fondo en el que algunos pueden perderse. Por ello la pregunta es: ¿quiénes en medio de este remolino serán los ganadores?

Existe una inversión estimada de al menos 2 mil millones de dólares. Sin embargo, en pleno auge del mercado de centros comerciales comienza a dibujarse dicha duda. Luis Llaca, director de Servicios Comerciales en Cushman & Wakefield, dijo que los conceptos comerciales reconocidos como una parada tienen muchos elementos para competir. “Conceptos que tengan una oferta variada de productos y servicios tendrán éxito. Significa tener centros comerciales de usos mixtos, con oferta para todas las edades con diseño, creatividad y marcas”, detalló.


|GRUPOS DANHOS

Otras diferencias muy marcadas entre los brokers pueden resumirse en las diferencias que tiene México frente a otros mercados consolidados, como Estados Unidos.

Mientras localmente se establecen precios por metro cuadrado mensuales, rentas mezcladas, escasa información y contratos comerciales de cinco años, en el país vecino del norte los precios de renta se establecen anualmente, existen porcentajes de renta, la información es pública y los plazos son por periodos de 10 años.

Jugadores de talla internacional, como GE Capital, Goldman Sachs, Morgan Stanley, Prudencial, Credit Suisse, AIG, Kimko, Calpers y Thor Equities lo saben, pero Llaca comenta que entre los conceptos innovadores es fácil ver nuevas fórmulas. Justo esta firma comercializa actualmente un centro comercial en plena Central de Autobuses de Monterrey, sobre avenida Colón. Su mezcla es autoservicio, cines, soports book y hasta un probable hotel.

Lejos del glamour que encierra estar entre las ciudades más caras del mundo, en México la solidez del mercado tiene aún largo trecho por avanzar. Analistas consultados dicen que el mercado tiene todavía un lustro de desarrollo exponencial y que después de ese tiempo alcanzará una estabilidad con menores niveles de absorción y disponibilidad. Pero ¿dónde están las avenidas comerciales de México en la escena mundial?

Una mirada internacional

En el estudio Main Streets Across The World 2006, Cushman & Wakefield ubica en la región “Americas” a 3 calles de Nueva York en el Top Ten. Son por supuesto, 5th Avenue, Madison Avenue y East 57th Street cuyos precios anuales por metro cuadrado son de mil 350, mil 100 y 800 dólares, respectivamente (ver gráfica). Este comportamiento no es producto de la nada, en los últimos años el periodo de expansión y desarrollo sostenido se ha reflejado en aumento en los costos de arrendamiento. “El sector comercial se ha mantenido muy activo en términos de nuevas aperturas de tiendas, inversión en nuevos formatos, nuevos desarrollos, reconstrucción, fusiones y adquisiciones”, explica en el mismo informe.

Y es que alrededor del mundo, según dice el análisis, el consumidor demanda formatos comerciales excitantes y con instalaciones de alta calidad, lo cual nunca había sido tan sólido. Basta decir que en la región “Americas” los precios de las rentas comenzaron a crecer desde el 2003 con  aumentos de rentas superiores a 10 por ciento anual. Al cierre de junio de este año el aumento anual fue de 14.5 por ciento.

En Europa las marcas continúan buscando representación en las grandes avenidas que generalmente tienen poca demanda, sin embargo representan un pie en los mercados más admirados.

 

Mercado de oportunidades

Para México, esta perspectiva global de Cushman & Wakefield establece que existe estabilidad en las rentas. Que el sector comercial continúa en expansión soportado por el crecimiento de la clase media.

Hay, dice, una preferencia entre los ocupantes por infraestructura y centros comerciales más estructurados, y plantea la llegada de nuevos centros comerciales.

Dentro de la Ciudad de México, por su amplia vocación comercial, al contar con ingresos mensuales familiares promedio de 15 mil pesos, estar altamente habitada y con la menor densidad comercial, Iztapalapa ha llamado la atención de forma importante entre los desarrolladores.

Hoy día son dos los proyectos en desarrollo: Plaza Central, promovida por Soluciones Tecnológicas Transnacionales y Parque Tezontle de Grupo Danhos. En la zona se integran proyectos comerciales por alrededor de 200 millones de dólares.

En el primer caso se trata de un centro comercial y de entretenimiento localizado en un terreno contiguo a la Central de Abastos. En él se invierten más de 60 millones de dólares y se prevé una afluencia mensual de 2.3 millones de personas. Así, este desarrollo comercial permitirá que más de un millón de personas accedan a una nueva oferta de servicios no atendida.


Luis Llaca
conseptos que tenga una oferta variada de productos y servicios tendrán éxito. significa tener centros comerciales de usos mixtos, con oferta para todas las edades con diseño, creatividad y marcas

El megaproyecto se construye sobre 71 mil metros cuadrados; contará con 3 mil 90 cajones de estacionamiento y 278 locales comerciales. Su cercanía con la Central de Abastos, donde anualmente se realizan transacciones por cerca de 8 mil millones de dólares, le da un toque distinto de mejoramiento al entorno que hoy vive este centro de comercio de productos.

Diseñado por el arquitecto Pedro Ramírez Vázquez, es el resultado de la inversión del grupo español Sotonhenar y Consorcio Mexicano Central. Su comercialización está a cargo de Cushman & Wakefield, el diseño comercial estuvo a cargo del Grupo MAC. Entre las firmas comerciales que se preparan para abrir sus tiendas están: Dorians, de Grupo Carso, diversos restaurantes, como por ejemplo La Destilería de Corporación Mexicana de Restaurantes.

Por su parte, en Parque Tezontle la inversión es de 90 millones de dólares, el proyecto está anclado por Liverpool y Sears, además de 160 locales comerciales que serán ocupados por firmas del tipo de Yak - Sport Book, los conceptos de Grupo Inditez (Zara), C&A, Shasa y 10 salas de la cadena de cine Cinemex. Pero no sólo en Iztapalapa se prevé desarrollo comercial. Otras demarcaciones como Xochimilco, Milpa Alta, e incluso Coacalco en el Estado de México, traen consigo proyectos innovadores. En el caso concreto de Xochimilco, GICSA construirá Forum Xochimilco, decisión corporativa que marca el primer ingreso de un grupo privado a una de las zonas más buscadas por los grandes almacenes y tiendas de autoservicio. Con una población de 400 mil habitantes, la zona carece de densidad comercial. Este proyecto será un centro comercial fashion y power center con dos tiendas departamentales, tienda de autoservicio, club de precios, cines, boutiques y restaurantes. También en el Distrito Federal, GICSA edifica Forum Buenavista, un centro comercial fashion y power center, por su integración con una zona en proceso de regeneración, este proyecto tiene tintes que complementan su oferta y composición de servicios.

Contiguo a la próxima Terminal de trenes suburbanos incluida, donde existe una afluencia diaria de 200 mil pasajeros, Forum Buenavista estará acompañado por la Biblioteca México, la obra cultural más importante del actual sexenio y será abierto en el otoño del 2008.

Este Forum cuenta ya con Sears, además de otra  tienda departamental para su anclaje, y restaurantes, boutiques, cines, entretenimiento, tienda de autoservicio, hotel business class y más de 4 mil cajones de estacionamiento. La apuesta de ubicación de este centro comercial es que se encuentra una estación del metro y una estación del Metrobús, garantizando la mejor accesibilidad.

Recorrido nacional

Para Coacalco, Estado de México, Grupo Jomer invierte 45 millones de dólares en la construcción de Zentralia Coacalco sobre un terreno de 26 mil 588 metros cuadrados, con casi 70 mil metros cuadrados de construcción. Como otros casos, este proyecto ubicado en el corazón de Coacalco busca generar una propuesta innovadora y de servicios para una de las zonas de más rápida expansión demográfica en el Estado de México. Alejandro Carrera, director de City Planner´s, la empresa que comercializa el proyecto, dice que esta incursión es parte de las nuevas oportunidades que aún existen en el mercado comercial mexicano. “En Zentralia Coacalco buscamos establecer un proyecto con calidad, buena mezcla de giros y que se convirtiera en el punto de reunión para una población que buscaba estos servicios”, explicó.


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Diseñado por González, Vázquez, Aldana, arquitectos (GVA), este proyecto está anclado por las prestigiadas tiendas Sears y Sanborn´s, además de 90 locales comerciales con marcas como Julio, Ferrioni, Campanita, Modas Parisina, Samba, Diesel, Bizarro, Cristal Joyas, La Milagresa, La Joya, Dorothy Gaynor, Rudos, Ópticas Devlyn, GNC, Nutrisa, Especialistas ópticos, Slim Center, Telcel, Movistar y Nextel. Las regiones son otro cauce por el cual ha circulado la inversión. Al interior de las 450 hectáreas que compone el megaproyecto Montaña Monarca se inserta Paseo Morelia, un centro comercial en sociedad con GICSA  de 120 mil metros cuadrados.

Este proyecto tiene consideradas tiendas departamentales, como Liverpool, Sears, Sanborn´s y un complejo de Cinemex con 16 salas. Paseo Morelia está planeado para ser un centro comercial regional y de entretenimiento que busca fortalecer el polo de más crecimiento inmobiliario de la ciudad de Morelia y Michoacán en los próximos 10 años. Contará con 176 tiendas de todo tipo de productos y está soportado por Sears, Cinépolis y en servicios una tienda  Mega de Comercial Mexicana, una tienda Office Max y Bed-Bath & Beyond.

Además, este proyecto operará junto con otro centro de autoservicio con importantes comercios como Wal Mart entre otros, un centro médico de alta tecnología, el área corporativa mas importante del Estado, escuelas, universidades como el Tec de Monterrey con mil 500 alumnos y diversos servicios para ser una comunidad autosuficiente.

Bosque Monarca nace en 220 hectáreas de bosque de pinos y encinos, superficie diseñada por Morrish, Alarcón, Stoddard Golf Group, quienes aprovecharon el entorno de la geografía natural y sus áreas boscosas en el diseño de sus lagos, arroyos y cascadas en la conformación de los fairways, trampas y greens, dando como resultado un paisaje de una belleza incomparable.

 En el área residencial, el desarrollo cuenta con lotes que van desde 300 hasta  800 metros cuadrados. El desarrollo del campo de golf y el producto inmobiliario son totalmente independientes el uno del otro y el propietario de una residencia en Bosque Monarca no es miembro del campo de golf. Entre las propuestas de desarrollo comercial figura sin duda un centro comercial en Ciudad del Carmen, que desarrolla Grupo Acción. Contará con una tienda de autoservicio, cines, tienda departamental, locales comerciales y una amplia oferta de entretenimiento. Esta incursión se une al megadesarrollo promovido por grupo MALL, lo importante es el alto poder adquisitivo de la gente por Pemex y la falta de servicios. En conjunto, lo que hoy vive el mercado del retail es, para muchos, parte de una curva de crecimiento que va para arriba y de la que aún no se ve una estabilidad. “Vienen cinco años de crecimiento sostenido y exponencial, luego la estabilidad. Los ajustes en ese entonces dejará un mayor porcentaje de disponibilidad y menor absorción”, concluye Luis Llaca.